目前在發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場中，新建項目已經(jīng)不再占據(jù)主流市場，房屋維護(hù)和物業(yè)管理開始成為房地產(chǎn)市場的主要內(nèi)容。英、美、日、法等國家均有許多成熟的管理模式和方法，這些都是值得我國的物業(yè)管理行業(yè)參考和借鑒的。

當(dāng)前在沈陽地區(qū)，各個住宅小區(qū)每平米物業(yè)費均在1-2元之間，按照一個80平米的中等住宅每平米每月1.5元來算，一年的物業(yè)費將達(dá)到1440元，占人均年收入33516元的4.3%左右，這個比例與英國的4.4%已經(jīng)十分接近。但我們的物業(yè)管理行業(yè)與之相比卻還處于不成熟階段。隨著城市規(guī)劃的完善和住宅質(zhì)量的提升，在今后的發(fā)展中，與購房這個話題相比較，物業(yè)管理服務(wù)的話題將更加熱門。

1 問卷基本情況

本次調(diào)查采取由調(diào)查員當(dāng)面指導(dǎo)志愿者填寫問卷并回收的方式，共發(fā)放了150份調(diào)查問卷，共收回148份問卷，有效問卷141份，回收率和有效率分別為98.7%、94%，回收問卷有效率為95.3%。問卷共11道問題，其中開放式問題1道，封閉式選擇題7道，開放式選擇題3道，均為多選。本文主要圍繞沈陽地區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)知、所在小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀、對新的物業(yè)管理方式和方法的認(rèn)可情況以及對物業(yè)管理未來發(fā)展方向的期望等方面問卷進(jìn)行統(tǒng)計與分析。

2 調(diào)查對象構(gòu)成

本次調(diào)查的問卷分別在沈陽奧體中心交通樞紐站、龍之夢交通樞紐站和沈陽航空航天大學(xué)地鐵站這3個人流密集的地點發(fā)放，受調(diào)對象來自沈陽各個城區(qū)及周邊地區(qū)，從而保證本次調(diào)查的結(jié)果能具有普遍代表性。

3 調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計與分析

3.1 對物業(yè)管理服務(wù)收費情況的認(rèn)知

業(yè)主認(rèn)同物業(yè)管理為第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)性行業(yè)，接受物業(yè)管理費為業(yè)主日常生活中的一項正常消費，是保證物業(yè)管理行業(yè)能夠持續(xù)健康發(fā)展下去的關(guān)鍵。在調(diào)查統(tǒng)計的結(jié)果中，有75.9%的接受調(diào)查者表示認(rèn)同物業(yè)管理服務(wù)屬于一種住房使用過程中有償收費服務(wù)。只有認(rèn)同物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)成為有償服務(wù)，業(yè)主才會在收繳物業(yè)費時表示積極配合，避免部分小區(qū)中物業(yè)費收繳難以致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，進(jìn)而使業(yè)主更加不愿意繳納物業(yè)費的死循環(huán)。沈陽的物業(yè)公司及物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)注意對業(yè)主在這方面意識的宣傳和引導(dǎo)，進(jìn)而促進(jìn)沈陽的物業(yè)管理行業(yè)向著更加商品化，規(guī)范化的方向發(fā)展。

3.2 現(xiàn)階段物業(yè)管理中的問題

(1)業(yè)主委員會這一制度在沈陽地區(qū)執(zhí)行的并不夠成功。在接受調(diào)查者中，僅有31.9%的業(yè)主表示，其所入住的小區(qū)成立了業(yè)主委員會且能夠代表業(yè)主的利益;39.7%的業(yè)主表示，雖然其所入住小區(qū)成立了業(yè)主委員會，但該委員會并未能夠獲得小區(qū)內(nèi)業(yè)主們的信任或不能代表業(yè)主們的利益;其余28.4%的業(yè)主表示，其所入住的小區(qū)并未成立業(yè)主委員會。住宅物業(yè)管理中的許多工作內(nèi)容都是如園區(qū)綠化、道路、安保等涉及園區(qū)內(nèi)眾多公共區(qū)域，牽扯園區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同利益的工作。如此牽連廣泛的事情，需要一個能夠代表全體業(yè)主利益，全體業(yè)主都信服的業(yè)主委員會去統(tǒng)一業(yè)主們的認(rèn)識，代表全體業(yè)主對物業(yè)公司發(fā)出指令，使物業(yè)公司的服務(wù)能夠讓業(yè)主們滿意。

(2)物業(yè)費收繳后的使用情況不夠透明。在接受調(diào)查的業(yè)主中，26.9%的業(yè)主表示，其所入住小區(qū)清楚明白的公示過物業(yè)費用的使用明細(xì);40.4%的業(yè)主表示，詢問過物業(yè)公司的物業(yè)費使用明細(xì)，但并未得到過明示;32.7%的人表示，并未關(guān)心過物業(yè)費用的具體使用情況，未曾留意過。從統(tǒng)計結(jié)果可以看出，至少有40.4%的業(yè)主是關(guān)注物業(yè)費的使用情況的，正如去超市消費購物后會看看購物小票核對一下金額一樣，業(yè)主繳納了物業(yè)費進(jìn)行消費，購買物業(yè)公司的服務(wù)后，希望知道也應(yīng)該有權(quán)知道自己花了錢都買到了什么。

3.3 對物業(yè)管理新方式的認(rèn)可情況

(1)改變現(xiàn)行物業(yè)費收費方式。在接受調(diào)查的業(yè)主中，69.5%的業(yè)主更愿意接受按照物業(yè)公司實際維修量支付勞務(wù)費的收費方式，只有30.5%的業(yè)主仍愿意維持現(xiàn)行按照每平方米收取固定費用的收費方式。

目前沈陽地區(qū)普遍的物業(yè)費收取方式都是按照住宅面積，以每平方米收取固定費用的做法去收費。這種收費方式在收取時看似簡單容易核算，但存在隱患。每平方米具體多少錢，這個標(biāo)準(zhǔn)各個小區(qū)各有高低，但每年都是有增無減。園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施每年的維修量并非固定不變的，每年都會有波動。這就使物業(yè)公司和業(yè)主之間產(chǎn)生了一種博弈，即如果今年公共設(shè)施狀況良好，維修勞務(wù)費用低于物業(yè)費收取的固定金額，則物業(yè)公司獲勝，業(yè)主們多交的物業(yè)費就變成了物業(yè)公司的利潤;而如果下一年公共設(shè)備老化，維修費大幅上漲，物業(yè)費無法解決問題，物業(yè)公司只能憑借自身資金抵擋、或終止合同以逃避。而業(yè)主始終處于被動地位，作為消費者反而身份被動，如何會滿意。

改變現(xiàn)有方式，實行按照物業(yè)公司實際勞務(wù)費用向業(yè)主收取物業(yè)費的做法在核算和收費時會稍麻煩一些，但卻既能保證物業(yè)公司正常利潤的獲取，又能使業(yè)主利益得到保障，實現(xiàn)共贏。從調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果來看，此種方式獲得了大部分沈陽地區(qū)業(yè)主的歡迎。

(2)提高業(yè)主的自主度。建議物業(yè)公司以適當(dāng)工資或優(yōu)惠條件從業(yè)主中招聘看樓人，從事為本樓業(yè)主保管鑰匙、清理衛(wèi)生、接收快遞等服務(wù)。從調(diào)查結(jié)果來看，26.2%的業(yè)主表示愿意積極參與看樓人的招聘、58.9%的業(yè)主對此事表示贊成但并不愿意去參與招聘、14.9%的業(yè)主不贊成此種做法。綜合來看，85.1%的業(yè)主對此事持贊成態(tài)度，并且有相當(dāng)部分的業(yè)主對從事看樓人的工作表示感興趣。

從物業(yè)公司的角度來看，從業(yè)主中雇傭看樓人會使其成本下降。應(yīng)聘看樓人的業(yè)主多為本樓熱心業(yè)主，對工資的需求低于其社會成就滿足感，相對可以降低物業(yè)公司的人工成本。而從業(yè)主角度來看，看樓人都出于本樓業(yè)主，業(yè)主之間對互相的道德操守更加了解，也更加放心，并且有利于現(xiàn)代人鄰里關(guān)系的建立，拉近業(yè)主間的距離，使業(yè)主們在小區(qū)內(nèi)生活時能夠感覺到溫馨。

4 對策與建議

通過以上統(tǒng)計調(diào)查分析結(jié)果可以看出，當(dāng)前沈陽地區(qū)的住宅小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理這項消費基本還是認(rèn)可與接受的，但是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間存在明顯的信任危機，物業(yè)公司管理方式方法不夠靈活，且物業(yè)費使用情況不夠透明，因此提出以下建議。

(1)政府及相關(guān)部門加強對物業(yè)管理現(xiàn)行國家規(guī)定的落實和監(jiān)督，保證業(yè)主委員會制度的實施，確保一個能夠代表業(yè)主利益的主體存在。(2)完善物業(yè)費的收取機制，規(guī)范物業(yè)費收繳，確保業(yè)主和物業(yè)公司的都能規(guī)避其風(fēng)險，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)更好更健康發(fā)展。(3)對物業(yè)維修基金使用加強監(jiān)管與保護(hù)，在強調(diào)由政府嚴(yán)格監(jiān)管的情況下，大多數(shù)業(yè)主仍不信任物業(yè)公司用物業(yè)維修基金購買國債等低利保本理財產(chǎn)品的行為，可見對物業(yè)維修基金的監(jiān)管和保護(hù)工作中還存在許多不足有待完善。(4)加強業(yè)主在物業(yè)管理過程中的自主度，讓業(yè)主能夠參與到物業(yè)管理過程中去，化解業(yè)主與物業(yè)管理公司的對立矛盾。通過以上方面的加強和改進(jìn)，將推動沈陽地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

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