商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資模式分析及風(fēng)險(xiǎn)防范

摘 要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的強(qiáng)力刺激下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)取得了飛速發(fā)展，但隨著一段時(shí)期，經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響日益凸顯，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也產(chǎn)生了極大的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)融資模式面臨前所未有的挑戰(zhàn)，融資風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式進(jìn)行客觀分析，找出當(dāng)前融資模式存在的不足，制定有效的防范對(duì)策，是應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的融資風(fēng)險(xiǎn)的有效方式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；融資模式；風(fēng)險(xiǎn)防范

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊，尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資產(chǎn)生很大的影響，盡管我國(guó)政府為保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展出臺(tái)了一系列保障措施，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然面臨很大的融資壓力，融資風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，因此，有必要對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式進(jìn)行相對(duì)系統(tǒng)的分析，深度挖掘現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)融資模式存在的瓶頸，針對(duì)這些瓶頸制定有效的對(duì)策，從而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)做好防范。

一、房地產(chǎn)行業(yè)融資模式分析

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展密切相關(guān)，有效的融資是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要保障，系統(tǒng)分析房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式，是找出現(xiàn)行融資模式瓶頸，制定有效對(duì)策的重要前提，當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式主要有以下幾種：

1.銀行貸款融資模式。銀行貸款融資模式是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中較為常用的融資模式，通過(guò)良好的信用評(píng)估或者抵押擔(dān)保等方式，從一些商業(yè)銀行獲得一定的資金支持，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。而隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資放緩，使依托銀行貸款融資的房地產(chǎn)企業(yè)融資受到不同程度的影響。2014年2月，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)的消息顯示，國(guó)有幾大商業(yè)銀行已經(jīng)陸續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款融資進(jìn)行控制，隨后，一些股份制銀行也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款融資進(jìn)行限制，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式提出新的挑戰(zhàn)。

2.信托計(jì)劃融資模式。信托計(jì)劃是一種新興的房地產(chǎn)行業(yè)融資模式，這種融資模式更多的適用于房地產(chǎn)行業(yè)中短期的資金周轉(zhuǎn)需要，解決房地產(chǎn)行業(yè)短期的資金困境。據(jù)宇博智業(yè)市場(chǎng)研究中心發(fā)布的《2012年-2016年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報(bào)告》數(shù)據(jù)指出，截止到2014年底，中國(guó)房地產(chǎn)信托存量規(guī)模為1.39萬(wàn)億元，在全部資金信托中的比重為10.96%。一些房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款融資受到限制的情況下，選擇信托計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)短期融資，以國(guó)內(nèi)兩大房地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)為例，2014年9月推行了投資信托基金的試點(diǎn)，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的信托計(jì)劃融資注入了活力。

3.股權(quán)融資模式。在房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的發(fā)展挑戰(zhàn)背景下，一定程度上銀行貸款融資模式受到限制，信托計(jì)劃融資正處于試點(diǎn)探索階段，股權(quán)融資模式受到了房地產(chǎn)行業(yè)的熱衷，推動(dòng)了股權(quán)融資模式在房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，成為房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化的實(shí)踐探索。在2015年6月，自由筑屋CEO楊程成接受地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)采訪時(shí)表示，股權(quán)融資模式將在未來(lái)一段時(shí)期成為房地產(chǎn)行業(yè)較為重要的融資模式，融資速度快，融資成本低是股權(quán)融資被房地產(chǎn)行業(yè)看好的重要原因之一。

4.債券融資模式。房地產(chǎn)債券融資是房地產(chǎn)行業(yè)融資的一種有效途徑，自1992年起步以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)債券融資取得了飛速發(fā)展，收效非常顯著，為房地產(chǎn)行業(yè)的融資奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的債券融資模式主要包括公司債券、可轉(zhuǎn)換債券、分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券三種形式，一些證券公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行持續(xù)的刺激，使得房地產(chǎn)行業(yè)的債券融資市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)。據(jù)《證券時(shí)報(bào)》的分析表明，房地產(chǎn)債券融資市場(chǎng)的持續(xù)放開(kāi)，將使房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)市場(chǎng)融資契機(jī)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資模式面臨的突出瓶頸

之所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)受到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境的影響較為明顯，主要根源就在于現(xiàn)行的房地產(chǎn)行業(yè)融資模式存在一些不足，這些不足是阻礙房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要因子，分析房地產(chǎn)行業(yè)融資模式面臨的瓶頸時(shí)制定有效對(duì)策的關(guān)鍵，具體說(shuō)來(lái)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式面臨的突出瓶頸表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.融資模式靈活性不強(qiáng)。當(dāng)前在經(jīng)濟(jì)下行壓力的沖擊下，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)艿接绊?，房地產(chǎn)行業(yè)投入資金不能實(shí)現(xiàn)迅速回流，同時(shí)，資金的安全性也受到影響。盡管我國(guó)政府在融資結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，但是，仍然不能從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)融資模式靈活性不強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)從起步階段就更多的依賴(lài)于傳統(tǒng)的銀行貸款融資模式，這種融資模式受制于銀行企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，一旦銀行相應(yīng)的降低對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持，就容易讓房地產(chǎn)行業(yè)的融資受到影響，從而會(huì)產(chǎn)生壞賬風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而造成房地產(chǎn)行業(yè)不能從銀行獲得更多的資金支持，形成因?yàn)槿谫Y模式不靈活而導(dǎo)致的惡性循環(huán)。

2.融資模式比例性失調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有一定的特殊性，資金投入后一般需要相對(duì)較長(zhǎng)的周期才能夠?qū)崿F(xiàn)回收，這樣就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生較大的資金壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，盡管我國(guó)的經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)比較明顯，但2014年我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)投資不但沒(méi)有下降，反而有小幅的增長(zhǎng)，面對(duì)相對(duì)較長(zhǎng)的投資回收周期，加之融資模式比例失調(diào)，項(xiàng)目投資論證不合理，不能實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的科學(xué)調(diào)配，使得一些投資的資金不能實(shí)現(xiàn)有效回收，產(chǎn)生較大的資金缺口，從而造成房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的加大。

3.融資模式系統(tǒng)性不強(qiáng)?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)投資較長(zhǎng)的資金回收期，以及大量的資金需求現(xiàn)狀，必然存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，而融資模式的系統(tǒng)性分析又是決定房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的重要決定性因素之一，這就需要房地產(chǎn)融資過(guò)程中相關(guān)融資載體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。然而，當(dāng)前一些地方政府為了片面追求政績(jī)工程，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資缺乏必要風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式系統(tǒng)性論證不足，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資不暢通。例如，一些地方性的小型房地產(chǎn)企業(yè)就存在融資模式系統(tǒng)性不強(qiáng)的問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不到位，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資受到影響。

三、房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策建議

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資模式所面臨的突出瓶頸，有必要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資進(jìn)行系統(tǒng)的分析，制定有效的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。具體說(shuō)來(lái)可以從以下幾個(gè)方面入手：

1.提升房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的靈活性。實(shí)踐證明，傳統(tǒng)單一的融資模式已經(jīng)不能更好的滿足于房地產(chǎn)行業(yè)的融資需要，作為房地產(chǎn)行業(yè)要在融資模式的靈活性上下功夫，在銀行貸款融資方面不能更多的依賴(lài)于國(guó)有銀行的力量，可以根據(jù)實(shí)際的融資需求開(kāi)發(fā)國(guó)外的銀行貸款融資市場(chǎng)；民間借貸的融資方式也可以作為房地產(chǎn)行業(yè)靈活性融資探索的有效載體，根據(jù)融資需求使民間可利用的資本投入到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入活力；信托計(jì)劃融資的試點(diǎn)工程也應(yīng)該持續(xù)推進(jìn)，不斷擴(kuò)大信托計(jì)劃的融資試點(diǎn)范圍，為房地產(chǎn)企業(yè)募集更多的資金；股權(quán)融資和債券融資更應(yīng)該借助當(dāng)前市場(chǎng)利好的現(xiàn)狀，為房地產(chǎn)行業(yè)的融資發(fā)揮更大作用。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與社會(huì)眾多領(lǐng)域存在交叉，這些領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r會(huì)直接或者間接地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響，進(jìn)而會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的融資大環(huán)境。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式大環(huán)境不暢通的現(xiàn)狀，一方面，要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式進(jìn)行科學(xué)的監(jiān)管，加快房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)制度建設(shè)，提升房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中的科學(xué)性與合理性，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，要積極組織金融和信用評(píng)估部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，做好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判工作，在融資過(guò)程中降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.盡快完善房地產(chǎn)行業(yè)融資制度體系。由政府牽頭，金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)參與對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資進(jìn)行立法工作研討，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的融資立法工作，從法制化的層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)，為債權(quán)方提供堅(jiān)強(qiáng)的法律保障。房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)也要根據(jù)融資模式的發(fā)展需要，進(jìn)一步完善制度建設(shè)，規(guī)劃企業(yè)自身的融資行為。另外，要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)融資體系建設(shè)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行量化，有效降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)融資是一項(xiàng)相對(duì)復(fù)雜的體系工程，有效實(shí)現(xiàn)融資能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展注入強(qiáng)大動(dòng)力，因此，作為房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該結(jié)合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，積極探索多樣化的融資模式，采取有效對(duì)策應(yīng)對(duì)各種融資風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：趙智峰，男，漢族，上海市寶山區(qū)，北京大學(xué)，研究方向：房地產(chǎn)行業(yè)融資模式分析及風(fēng)險(xiǎn)防控