曹清峰　　王家庭

(南開大學(xué) 1.城市與區(qū)域經(jīng)濟研究所 2.中國城市與區(qū)域經(jīng)濟研究中心，天津 300071)

不同房產(chǎn)稅制的福利效應(yīng)
——基于城市空間一般均衡模型的模擬分析

曹清峰1王家庭2

(南開大學(xué) 1.城市與區(qū)域經(jīng)濟研究所 2.中國城市與區(qū)域經(jīng)濟研究中心，天津 300071)

基于城市空間一般均衡模型，利用數(shù)值模擬方法對不同房產(chǎn)稅制的福利效應(yīng)進行分析，研究發(fā)現(xiàn)：在不考慮稅收外部性的情況下，政府始終是房產(chǎn)稅的主要受益者；在考慮稅收外部性的情況下，房產(chǎn)稅的主要受益者取決于具體的房產(chǎn)稅制，具體來說，當(dāng)土地稅率高于建筑物稅率時，居民是房產(chǎn)稅的主要受益者，在其他情況下政府則是房產(chǎn)稅的主要受益者；從社會總福利來看，土地相對于建筑物的稅率越高，社會總福利越大。此外，社會總福利在城市內(nèi)部存在空間差異。因此，目前關(guān)于居民利益是否因房產(chǎn)稅而受損的爭論應(yīng)該立足于具體的房產(chǎn)稅制，在實踐中可以通過恰當(dāng)?shù)亩愔圃O(shè)計來協(xié)調(diào)不同群體利益。

房產(chǎn)稅；稅收歸宿；福利分析

一、引言與相關(guān)文獻回顧

自2010年房產(chǎn)稅改革試點以來，社會各界在是否應(yīng)該對居民所擁有的非經(jīng)營性住房開征房產(chǎn)稅問題上一直爭論不休，觀點迥異。支持觀點中最具代表性的是財政部在2010年9月就為什么恢復(fù)對居民個人所有住房征收房產(chǎn)稅所做的四點回答，即“調(diào)節(jié)居民收入和財富分配，健全地方稅體系，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用，引導(dǎo)個人合理住房消費”。賈康(2012)等也持類似的觀點。同時，陳杰(2011)、鐘偉(2010)等對房產(chǎn)稅的開征持反對態(tài)度。反對意見主要集中在房產(chǎn)稅對降低房價的作用有限，增加普通居民生活負擔(dān)，法理依據(jù)不足等，其中最激進的甚至認為在土地公有制情況下征收房產(chǎn)稅等于“劫掠”。

目前關(guān)于房產(chǎn)稅的爭論實際上反映了各方在房產(chǎn)稅稅收歸宿認識上的差異，理論界存在三種代表性觀點：“傳統(tǒng)觀點”、“受益論”和“新論”?！皞鹘y(tǒng)觀點”假定長期資本供給具有完全彈性且自由流動，因此，資本不承擔(dān)稅負，消費者將承擔(dān)所有稅收負擔(dān)。而“受益論”實際上是對Tiebout(1956)“用腳投票” 模型的拓展。“受益論”認為，在給定居民流動性的條件下，地方政府通過征收房產(chǎn)稅來籌集資金提供公共服務(wù)，同時，地方政府為爭取居民而競爭，在這種情況下不同地區(qū)的房產(chǎn)稅差異會資本化到住房價格中，房產(chǎn)稅此時是一種受益稅，即是居民對所得到的公共服務(wù)的一種支付。Lutz(2009)以及Gallagher 等(2013)的實證研究發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅幾乎會完全資本化到房價中，Zodrow(2014)則認為房產(chǎn)稅對未來的購房者來說更多地是受益，類似的研究還有Fisher(2009)?！靶抡摗眲t認為，房產(chǎn)稅會對資本使用產(chǎn)生扭曲，在全國都征收房產(chǎn)稅的情況下，資本會由稅率高的地區(qū)流向稅率低的地區(qū)，從而導(dǎo)致全國資本的無效率配置。Kurban等(2012)以美國芝加哥為對象的研究表明，用于公立學(xué)校的房產(chǎn)稅支出2/3未被當(dāng)?shù)丶{稅人使用。類似研究還有Muthitacharoen等(2012)。

國內(nèi)目前對房產(chǎn)稅的研究主要集中在房產(chǎn)稅對房價、住房需求和公共財政等變量的影響上，針對房產(chǎn)稅福利效應(yīng)的研究較少。韋志超和易綱(2006)研究了物業(yè)稅改革對地方公共財政的影響，發(fā)現(xiàn)物業(yè)稅改革并不必然導(dǎo)致地方公共財政缺口；況偉大(2012)利用OECD國家數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅有助于降低房價，但作用有限；王家庭和曹清峰(2014)利用DID方法就我國房產(chǎn)稅試點對房價的影響進行實證研究，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅試點顯著降低了住宅價格，但對商品房價格和高檔住宅價格的影響并不明顯。趙曉莉等(2012)基于美國的微觀調(diào)查數(shù)據(jù)研究了房產(chǎn)稅對居民住房需求的影響。郭宏寶(2011)研究房產(chǎn)稅對城市蔓延的影響。迄今為止，國內(nèi)采用數(shù)值模擬方法對房產(chǎn)稅經(jīng)濟影響的研究很少。駱永民和伍文中(2012)利用DSGE模型模擬了房產(chǎn)稅改革和房價變化的宏觀經(jīng)濟效應(yīng)。胡海生等(2012)利用可計算一般均衡模型模擬了上海房產(chǎn)稅改革方案和重慶房產(chǎn)稅改革方案推廣至全國后的經(jīng)濟影響。

綜上所述，目前國內(nèi)研究存在兩方面不足：其一，對房產(chǎn)稅的定義很籠統(tǒng)，沒有區(qū)分不同類型的房產(chǎn)稅。實踐中，房產(chǎn)稅存在多種不同類型，而不同類型房產(chǎn)稅的影響是否相同呢？或者是否存在一種最優(yōu)的房產(chǎn)稅稅制呢？這些問題無疑是我國房產(chǎn)稅改革亟需得到回答的問題，而現(xiàn)有研究鮮有從定量角度來比較不同房產(chǎn)稅制的優(yōu)劣，這顯然已不能滿足現(xiàn)實政策實踐的需要。其二，沒有區(qū)分不同群體在征收房產(chǎn)稅后的損益狀況。目前關(guān)于房產(chǎn)稅改革的爭論實質(zhì)上反映了不同群體的利益博弈，因此簡單地以全國為對象來研究房產(chǎn)稅的宏觀影響對解決目前爭論作用有限。更重要的是，在我國目前收入差距較大的現(xiàn)實背景下，有必要明確不同群體的損益狀況是否存在差異，即房產(chǎn)稅可能會加大貧富差距嗎？尤其在我國土地公有制的情況下，誰是房產(chǎn)稅的最大受益者呢？理清這些問題對于明確房產(chǎn)稅改革方向、進一步推進房產(chǎn)稅改革具有重要指導(dǎo)意義。

與現(xiàn)有研究相比，本文貢獻主要體現(xiàn)在：(1)從社會福利角度比較了不同房產(chǎn)稅制的差異。這是本文的一個重要貢獻。本文研究表明，不同房產(chǎn)稅制對不同群體社會福利的影響存在明顯差別，這意味著在現(xiàn)實政策實踐中可以通過設(shè)計合適的稅制來協(xié)調(diào)不同群體利益，從而實現(xiàn)社會最優(yōu)或者次優(yōu)選擇。(2)在福利分析時考慮了房產(chǎn)稅的空間效應(yīng)。已有的理論和實證研究表明房產(chǎn)稅會對城市空間規(guī)模產(chǎn)生影響(Song and Zenou, 2006)，因此在福利計算時必須要考慮到房產(chǎn)稅的空間效應(yīng)，因為即使投入要素價格不變(例如地租和利息)，要素所有者的凈收益也會因城市規(guī)模變動而變化。這主要是由于城市規(guī)模變動會影響要素投入數(shù)量，進而影響要素所有者福利。(3)數(shù)值模擬框架是以城市而非全國為對象。我國目前房產(chǎn)稅改革仍然是針對城市居民住房而言的，因此采用基于城市的研究框架更有針對性。更為重要的是，采用基于城市的模擬框架可以識別出房產(chǎn)稅福利效應(yīng)在城市中不同空間位置上的差異。本文模擬結(jié)果顯示，房產(chǎn)稅對城市內(nèi)部不同空間位置社會福利的影響存在明顯差異，這有助于全面評價房產(chǎn)稅的福利影響。

二、數(shù)值模擬理論框架

本文基準(zhǔn)模型是一個空間規(guī)?？勺?，包含居民、住房生產(chǎn)者和復(fù)合商品生產(chǎn)者的三部門封閉單中心城市模型，模型基本假定如下：

第一，城市由市中心(Central Business District，簡稱CBD)和圍繞著市中心的居民區(qū)組成，城市空間結(jié)構(gòu)為同心圓狀。居民居住在居民區(qū)，其效用函數(shù)為U(q,c)=ln(q)+c，其中，q為住房消費量，房價為p,c為其他復(fù)合商品的消費量；居民通過到市中心工作來獲取工資收入w，其到CBD的距離為x，且單位距離的通勤成本為t。此外，復(fù)合商品生產(chǎn)者在市中心利用土地、勞動力和資本生產(chǎn)復(fù)合商品，住房生產(chǎn)者則利用資本和土地生產(chǎn)住房。

第二，模型中所有的生產(chǎn)技術(shù)都是規(guī)模報酬不變的，生產(chǎn)函數(shù)為C-D生產(chǎn)函數(shù)。具體來看，住房生產(chǎn)者的生產(chǎn)函數(shù)為h(S)=Sβ，其中，h與S分別為單位土地上的住房產(chǎn)出和資本要素投入，β表示資本的產(chǎn)出彈性；復(fù)合商品生產(chǎn)者的生產(chǎn)函數(shù)為f(k,1)=kδ1lδ2，f(k,l)與k、l分別為復(fù)合商品生產(chǎn)者單位土地面積上的產(chǎn)出與資本、勞動投入，δ1和δ2分別表示資本和勞動的產(chǎn)出彈性。

第三，在城市內(nèi)部，勞動力、資本要素可以自由流動，資本利率為i，不同區(qū)位的地租用r(x)來表示。此外，城市總?cè)丝诓蛔儯臻g規(guī)?？勺儭?/p>

第四，為進一步分析房產(chǎn)稅在城市內(nèi)部不同空間位置的福利效應(yīng)，本文將居民區(qū)按照離市中心的距離可以劃分為4個相等的環(huán)狀區(qū)域，每個區(qū)內(nèi)居民的通勤成本都相同，統(tǒng)一以每個區(qū)域中心到市中心的距離為準(zhǔn)，城市人口在這4個居民區(qū)中是平均分配的，當(dāng)居民區(qū)總面積擴大時，這4個居民區(qū)面積也以同比例擴大。

第五，政府在征收房產(chǎn)稅時，可以采取以下四種稅制：對土地和建筑物*這里的建筑物是指相對于土地的地上建筑物部分。征收相同稅率(簡稱無差別稅)，單獨對土地征稅(簡稱土地稅)，單獨對建筑物征稅(簡稱建筑物稅)以及分別對土地和建筑物征收差別稅率(簡稱差別稅)。其中，對建筑物和土地征收的稅率分別用γ和τ來表示。在這四種稅制下，住房生產(chǎn)者*本文是以對住房生產(chǎn)者征稅為例進行的分析，這與以居民(住房消費者)為征稅對象的分析是等價的(Song and Zenou, 2006)。單位土地面積上的利潤最大化行為分別如下所示：

Max π=ph(S)-iS-(1+τ)rh

(1)

Max π=ph(S)-iS-(1+γ)iS-rh

(2)

Max π=ph(S)-iS-(1+θ)(iS+rh)

(3)

Max π=ph(S)-(1+γ)iS-(1+τ)rh

(4)

式(1)～(4)分別對應(yīng)無差別稅、土地稅、建筑物稅以及差別稅制下住房生產(chǎn)者單位土地面積上的利潤最大化行為。

根據(jù)以上基本假設(shè)，可以進一步得到當(dāng)整個城市經(jīng)濟達到一般均衡時所需要的條件：

第一，城市人口均衡條件。

(5)

第二，城市勞動力市場出清條件。

(6)

其中，l為復(fù)合商品生產(chǎn)者在單位土地面積上的勞動力投入數(shù)量。式(6)表示城市中復(fù)合商品生產(chǎn)者的勞動總投入量要等于城市人口總量。

第三，城市邊界條件。

rh(xf)=rA

(7)

其中，rA表示城市外部農(nóng)業(yè)地租。式(7)表示城市邊界在居民競標(biāo)地租等于農(nóng)業(yè)地租時確定。

第四，城市內(nèi)部CBD與居民區(qū)邊界條件。

rc(xc)=rh(xc)

(8)

式(8)表示城市內(nèi)部CBD與居民區(qū)的邊界在復(fù)合商品生產(chǎn)者的競標(biāo)地租等于居民的競標(biāo)地租時確定。

根據(jù)式(5)～(8)，就可以確定一個包含三部門的封閉單中心城市一般均衡經(jīng)濟，下文的數(shù)值模擬分析也將以此為基礎(chǔ)，表1進一步給出了不同房產(chǎn)稅制下的均衡條件。

表1　不同房產(chǎn)稅制下的均衡條件

三、不同房產(chǎn)稅制福利效應(yīng)的模擬結(jié)果

(一)基準(zhǔn)模型模擬結(jié)果

這里考慮的是無房產(chǎn)稅情況下的福利效應(yīng)。在外生變量的取值上，令β1=0.7，δ1=0.6，δ2=0.2，i=0.05，t=0.03，N=10000，rA=13，由此可以得到在無稅收情況下模型內(nèi)生變量的解，具體來看：在基準(zhǔn)模型中，城市總半徑為33.5221(xf=33.5221)，其中CBD半徑為32.4664(xc=32.4664)，兩者之間的環(huán)狀區(qū)域為居民區(qū)；CBD中復(fù)合商品生產(chǎn)者單位土地上資本和勞動投入分別為866.8514(k=866.8514)和3.0198(l=3.0198)；在整個城市達到均衡時，每個居民的工資和效用分別為4.7842(w=4.7842)和3.4952(U=3.4952)。

表2　基準(zhǔn)模型模擬結(jié)果(無稅收)

表2報告了4個居民區(qū)住房價格(p)、居民住房需求(q)、地租(rh)以及住房生產(chǎn)者單位土地資本投入(S)的模擬結(jié)果。其中，居民區(qū)1～居民區(qū)4離市中心的距離逐漸增大(即x不斷增大)。

可以發(fā)現(xiàn)，隨著離市中心距離的增大，居民的競標(biāo)地租不斷下降，并最終在城市邊緣(x=xf)時等于農(nóng)業(yè)地租，這與標(biāo)準(zhǔn)單中心城市模型中競標(biāo)地租遞減的結(jié)論是一致的。同時，隨著離市中心距離的增加，住房價格(p)不斷下降，而居民的住房需求(q)則不斷增加；住房生產(chǎn)者單位土地面積上的資本投入(S)隨距離增加也是遞減的，由于h′(S)>0，這意味著單位土地面積上的建筑物高度也是遞減的，即住房生產(chǎn)者的開發(fā)強度是降低的。

(二)不同房產(chǎn)稅制的福利效應(yīng)比較

對不同房產(chǎn)稅制社會福利效應(yīng)的探討包含兩個方面，即整個城市社會總體福利以及城市內(nèi)部不同居民區(qū)總福利兩個方面。

1．對整個城市社會總福利的影響

盡管模型中房產(chǎn)稅是針對居民區(qū)住房生產(chǎn)者征收的，但由于本文構(gòu)建的是一個一般均衡模型，因此，稅收會產(chǎn)生外部性，對非居民區(qū)部門(即CBD)也會產(chǎn)生影響。下面分別從不考慮稅收外部性(即僅考慮居民區(qū)部門)和考慮稅收外部性(包括CBD部門)兩個角度來分析社會總福利的變化。

為更清楚地分析不同稅制對不同群體福利的影響，本文將城市中的所有群體劃分為政府(獲得稅收收入)、居民(獲得工資并通過消費住房和其他消費品來實現(xiàn)效用最大化)、土地所有者(獲得地租收入)、資本所有者(獲得利息收入)四類群體，各個群體的福利變化都采用貨幣表示。其中：居民的福利變化是利用?？怂剐枨蠛瘮?shù)方法計算出來的，即給定征稅后的房價，通過計算需要補償居民多少收入使其達到征稅前的效用水平來衡量居民的福利變動；土地所有者和資本所有者的福利變化則通過比較征稅前后其純收益的變化來得到。表3給出了在不考慮稅收外部性的情況下居民區(qū)的福利變化。

表3　不考慮稅收外部性的社會福利

(1)從社會總福利來看，隨著建筑物稅率的提高和土地稅率的下降，社會總福利是不斷下降的。其中，單純的土地稅時社會總福利最大，單純的建筑物稅時社會總福利最小(此時已經(jīng)產(chǎn)生福利損失)。值得注意的是，即使對土地和建筑物征收相同稅率(無差別稅)時，社會總福利也是負的，即產(chǎn)生了效率損失。此外，對差別稅而言，只有當(dāng)土地稅率高于建筑物稅率(γ<τ)時，社會總福利才是正的。因此，從社會總福利角度來看，單純的土地稅是最有效率的，土地稅率高于建筑物稅率的差別稅次之，其他征稅方式都會導(dǎo)致效率損失。

(2)從不同群體的福利變化來看：對政府而言，建筑物稅率的提高會獲得更多的稅收收入，盡管這會導(dǎo)致更多的社會福利損失；資本所有者和土地所有者在所有稅制下都是福利受損者，只是隨著建筑物稅率的提高和土地稅率的下降，資本所有者的福利損失逐漸變大，而土地所有者的福利損失逐漸變??；對居民而言，除了在土地稅的情況下是受益者外，在其他情況下都是受損者。此外，值得注意的是，在建筑物稅下土地所有者的福利損失為0，這主要是因為在建筑物稅下既沒有改變地租，也沒有改變城市空間面積，因此土地所有者的福利沒有變化。

表4報告了考慮稅收外部性后社會總福利以及CBD土地所有者、資本所有者的福利變化。具體來看，與表3相比：

(1)隨著建筑物稅率的提高和土地稅率的下降，社會總福利仍然是下降的；但當(dāng)對土地和建筑物征收相同稅率(無差別稅)時社會福利變?yōu)檎?，這表明考慮稅收外部性后無差別稅制也不會造成效率損失。這在一定程度上增大了政策選擇的空間。

表4　考慮稅收外部性的社會福利

(2)CBD土地所有者福利變動除了在建筑物稅為0外，其他情形下都是負的；CBD資本所有者在建筑物稅情況下福利變動同樣為0，這主要是因為在建筑物稅下CBD復(fù)合品生產(chǎn)者單位面積的資本投入不變，同時CBD面積也沒有發(fā)生變化，因此CBD資本所有者的福利沒有發(fā)生變化。其他情況下，CBD資本所有者都是受益者。在考慮稅收的外部性后，與表3相比，不同群體的受益情況發(fā)生了顯著的變化，其中，土地所有者的總體福利水平惡化，而資本所有者的總體福利水平得到了改善。

2．對不同居民區(qū)社會福利的影響

從表5可以看出，不同居民區(qū)在不同稅制下的福利變化存在較大差異：

表5　不同房產(chǎn)稅制福利效應(yīng)在不同居民區(qū)的差異

(1)從社會總福利來看，在方案1～方案4的征稅方式下，距離市中心越遠居民區(qū)的社會總福利收益越大(損失越小)，而方案5的結(jié)果則相反，距離市中心越遠居民區(qū)居民福利損失越大。這表明房產(chǎn)稅福利效應(yīng)在城市中不同位置存在差異。

(2)由于本文理論模型在達到均衡時所有居民的效用是相等的，因此，居民的福利變動在不同居民區(qū)間是相同的。從土地所有者的角度來看，都存在福利損失(方案5情況下福利不變)，離市中心的距離越遠，在方案1～方案4情況下其福利損失越小。

(3)從資本所有者來看，離市中心越遠，其福利損失越小(收益越大)。具體來看，在方案1的情況下，盡管在居民區(qū)1和居民區(qū)2資本所有者的福利收益為負(產(chǎn)生福利損失)，但在居民區(qū)3和居民區(qū)4其收益為正，沒有福利損失；在其他情況下，資本所有者的損失隨著距市中心距離的增加而減少。最后，從政府稅收收入來看，所有的征稅方案表明，離市中心越遠的居民區(qū)其房產(chǎn)稅稅收收入越小。

總的來看，在考慮不同居民區(qū)的福利差異時，在不同征稅方式下，離市中心越遠的居民區(qū)的土地所有者和資本所有者的收益越大(損失越小)；對政府而言，離市中心越遠，稅收收入越少；居民在不同居民區(qū)的福利損失是相同的。

3.土地公有制條件下不同房產(chǎn)稅制的福利效應(yīng)

首先，由于在我國土地是公有的，因此，將地租收入與稅收收入合并為政府收入；其次，假定資本歸城市居民所有，因此，資本所有者收益可以合并到居民福利中。在這兩個前提下，分別從不考慮稅收外部性和考慮稅收外部性兩種情況討論政府和居民的福利變化，結(jié)果分別見表6和表7。

從表6可以看出，政府在所有類型稅制下都是房產(chǎn)稅的受益者，而居民除了土地稅制下是受益者外，在其他所有情況下都是受損者?？偟膩砜矗藭r政府是房產(chǎn)稅的主要受益者。

表6　不考慮稅收外部性的社會福利(我國土地公有制條件下)

表7　考慮稅收外部性的社會福利(我國土地公有制條件下)

從表7可以看出，隨著建筑物稅率的提高和土地稅率的降低，政府福利不斷上升，其中，在土地稅下政府出現(xiàn)福利損失，在其他情況下政府是受益者。與表6相比，居民的福利狀況得到一定程度的改善，在土地稅、土地稅率高于建筑物稅率的差別稅以及無差別稅制三種情況下居民也是房產(chǎn)稅的受益者。

值得注意的是，在土地稅和土地稅率高于建筑物稅率的差別稅兩種情況下，居民的收益高于政府的收益，此時，居民是房產(chǎn)稅的主要受益者；在其他情況下，政府仍然是房產(chǎn)稅的主要受益者。

總的來看，關(guān)于誰是我國房產(chǎn)稅主要受益者爭論的回答取決于具體的房產(chǎn)稅制。在不考慮稅收外部性的情況下，政府始終是房產(chǎn)稅的主要受益者；在考慮稅收外部性的情況下，房產(chǎn)稅的主要受益者要取決于房產(chǎn)稅的征收方式。具體來說：當(dāng)土地稅率高于建筑物稅率(γ<τ)時，居民是房產(chǎn)稅的主要受益者，在其他情況下政府則是房產(chǎn)稅的主要受益者。這也意味著可以通過選取合適的房產(chǎn)稅制來調(diào)整政府和居民之間的收益分配。

當(dāng)然，這里對居民福利的討論是從居民總體而言的，如果資本稟賦在居民間的分配不是均等的，那么擁有較多資本稟賦的居民群體從房產(chǎn)稅中獲得的資本收益將更多。因此，房產(chǎn)稅也存在加劇居民貧富分化的可能性。

4.土地公有制與土地私有制下不同房產(chǎn)稅制福利效應(yīng)的對比分析

結(jié)果見表8，其中，土地私有制情況下的福利效應(yīng)是根據(jù)表3和表4的結(jié)果計算得到的。在要素收入分配上，在土地私有制情況下，居民除了得到工資收入外，還可以獲得地租收入與資本收入，政府則只能獲得稅收收入；而在土地公有制情況下，政府除了可以獲得稅收收入，還可以獲得地租收入，居民則只能獲得工資收入與資本收入。具體來看：

表8　土地公有與土地私有制下不同房產(chǎn)稅制的福利效應(yīng)

首先，無論是否考慮稅收外部性，對政府而言，除在建筑物稅情況下相等外，土地公有制有制情況下不同房產(chǎn)稅制的福利水平都低于土地私有制的情況；而居民的福利狀況則相反，除在建筑物稅情況下相等外，土地公有制情況下不同房產(chǎn)稅制的福利水平都高于土地私有制的情況。

其次，在不考慮稅收外部性的情況下，無論是土地公有制還是土地私有制，政府始終是房產(chǎn)稅的主要受益者；在考慮稅收外部性的情況下，無論是土地公有制還是土地私有制，房產(chǎn)稅的主要受益者都要取決于具體的房產(chǎn)稅制，但在土地公有制的情況下，居民更容易在較高的土地稅率(較低的建筑物稅率)稅制下成為房產(chǎn)稅的主要受益者。

四、結(jié)論與啟示

本文在一個城市一般均衡框架下對我國征收房產(chǎn)稅的福利效應(yīng)進行了模擬分析，結(jié)果表明：(1)在不考慮稅收外部性的情況下，政府始終是房產(chǎn)稅的主要受益者；(2)在考慮稅收外部性的情況下，房產(chǎn)稅的主要受益者要取決于具體的房產(chǎn)稅制，具體來說，當(dāng)土地稅率高于建筑物稅率時，居民是房產(chǎn)稅的主要受益者，在其他情況下政府則是房產(chǎn)稅的主要受益者；(3)從社會總福利來看，土地相對于建筑物的稅率越高，社會總福利越大，此外，社會總福利在城市內(nèi)部存在空間差異；(4)從我國現(xiàn)實情況來看，對土地和建筑物統(tǒng)一征收相同的稅率是目前比較可行的稅制。

因此，本文認為，關(guān)于我國房產(chǎn)稅的主要受益者要取決于具體的房產(chǎn)稅制，在不同的稅制下居民既可能是主要受益方，也可能是受損方。這意味著，政策實踐中，可以通過設(shè)計適當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)稅制度來協(xié)調(diào)各方利益，實現(xiàn)整個社會的最優(yōu)或者次優(yōu)選擇。根據(jù)本文研究結(jié)論，表9進一步總結(jié)了不同房產(chǎn)稅制的優(yōu)勢和劣勢。

表9　不同房產(chǎn)稅制優(yōu)劣勢比較(土地公有制條件下)

從表9可以看出，任何一種房產(chǎn)稅制都存在如何兼顧政府稅收收入與居民、社會福利的問題。此外，由于目前我國尚未大范圍征收房產(chǎn)稅，在選擇稅制時必須考慮到盡量減少改革阻力和現(xiàn)實可行性的問題，本研究對我國房產(chǎn)稅改革選擇具有以下啟示：

第一，實踐中不存在最優(yōu)的房產(chǎn)稅制，需要明確開征房產(chǎn)稅改革的主要目標(biāo)。同時兼顧政府稅收收入、居民和社會總福利以及現(xiàn)實可行性的稅制并不存在，因此，必須明確房產(chǎn)稅改革的主要目的，從而圍繞其確定恰當(dāng)?shù)亩愔?，財政部關(guān)于房產(chǎn)稅改革的四點目的，即“調(diào)節(jié)居民收入和財富分配，健全地方稅體系，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用，引導(dǎo)個人合理住房消費”是難以兼得的。

第二，對土地和建筑物統(tǒng)一征收同一稅率是目前情況下比較可行的方案，而單純的土地稅、建筑物稅以及對土地和建筑物征收差別稅率的可行性不強。單純的土地稅獲得的稅收收入最少，可能難以達到通過房產(chǎn)稅“健全地方財稅體系”的目的；單純的建筑物稅對居民和社會造成的福利損失最大，因此大范圍推行的阻力較大；而對土地和建筑物征收差別稅率在理論上靈活性最強，但需要分別評估土地和建筑物的價值，對評估體系要求較高，現(xiàn)實可行性差，可在我國建立起完善的房地產(chǎn)價值評估體系后再考慮推廣。相對而言，土地和建筑物統(tǒng)一征收同一稅率稅制下，居民和社會總福利都存在改善的可能，政府稅收收入在一定程度上得到了保障，也減少了房地產(chǎn)價值評估的工作量，現(xiàn)實可行性強。

第三，應(yīng)該鼓勵不同地方政府選擇符合自身實際的稅制。不同地方在住房、土地價值總量、政府財政收入總量和支出規(guī)模等方面存在較大差異，地方政府在稅制選擇方面的信息更充分；此外，從國際經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅作為一種地方稅，地方政府在稅制選擇上是有一定決策權(quán)的。因此，可以在中央統(tǒng)一指導(dǎo)下，鼓勵地方政府選擇自身的稅制。

第四，要建立起完善的房地產(chǎn)價值評估體系。房產(chǎn)稅征收的前提是對房地產(chǎn)價值的準(zhǔn)確評估，要在目前房產(chǎn)稅試點的基礎(chǔ)上，總結(jié)出適合我國國情的房地產(chǎn)價值評估體系。如建立起統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息庫，實現(xiàn)信息共享，加強專業(yè)評估人員的培訓(xùn)，合理利用第三方進行市場化評估等。

第五，利用房產(chǎn)稅“倒逼”地方政府財稅體制改革。在發(fā)達國家，房產(chǎn)稅作為地方政府財政收入的主要來源，主要用于提供當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)。因此，在征收房產(chǎn)稅的同時，應(yīng)該進一步加強地方政府財稅體制改革，增強政府財政支出的公開性和透明性，提高地方政府提供公共服務(wù)的水平和質(zhì)量。另外，地方政府也要合理控制自身規(guī)模，保持與當(dāng)?shù)刎斦杖?、公共服?wù)需求相適應(yīng)的政府規(guī)模。

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(責(zé)任編輯劉志煒)

The Welfare Effects of Different Property Tax Systems: A Simulation Based on the Urban Spatial General Equilibrium Model

CAO QingFeng1WANG JiaTing2

(Nankai University, Tianjin 300071)

This paper simulates welfare effects of different property tax systems based on an urban spatial general equilibrium model. The results show government is always the beneficial part when not considering the externalities of the property tax. When considering the externalities of the property tax, which group benefits from the property tax should depend on the specific tax system. To be specific, residents benefit when the tax rate on land is higher than that of buildings while government is the main beneficiary in other cases. With the view of social total welfare, social total welfare is greater when the tax rate on land is higher than that on buildings. Social total welfare is changing in different districts within the city. Therefore, whether residents' benefits are hurt after levying property tax should depend on the specific tax system and adopting the proper tax system can coordinate different groups' benefits.

property tax; tax incidence; welfare analysis

2014-08-07

曹清峰(1988--)，男，山東諸城人，南開大學(xué)城市與區(qū)域經(jīng)濟研究所博士生。

王家庭(1974--)，男，山東諸城人，經(jīng)濟學(xué)博士，南開大學(xué)中國城市與區(qū)域經(jīng)濟研究中心副教授，碩士生導(dǎo)師。

國家社科基金項目“快速城鎮(zhèn)化進程中我國城市蔓延的成本—收益評估與治理模式構(gòu)建研究”(12BJY048)。

F810.4

A

1001-6260(2015)02-0094-09

財貿(mào)研究2015.2