方宇

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占了很大比重，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的資本密集型產(chǎn)業(yè)，其特點(diǎn)是建設(shè)周期長(zhǎng)、資金需求量大、回收慢，對(duì)資金的依賴度很高，因而房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展必然離不開金融的支持。文章從分析房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道以及融資現(xiàn)狀出發(fā)，闡述了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題，進(jìn)而提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資現(xiàn)狀 存在問題 解決路徑

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2015）07-281-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道概述

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式有以下幾種：

1.自有資金。是指企業(yè)為進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所經(jīng)常持有，可以自行支配使用并毋須償還的那部分資金。同時(shí)根據(jù)規(guī)定，為防止財(cái)務(wù)杠桿率過大帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的住宅項(xiàng)目自有資金比率必須大于30%；商業(yè)項(xiàng)目自由資金比例需達(dá)到50%。

2.股權(quán)融資。是指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權(quán)，通過企業(yè)增資或轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)等方式，引進(jìn)新的股東的融資方式。

3.銀行貸款融資。銀行貸款融資是指房地產(chǎn)公司通過向銀行借款以籌集所需的資金，是目前國(guó)內(nèi)企業(yè)籌集資金的重要渠道。

4.房地產(chǎn)信托。就是信托投資發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行處理和運(yùn)用。用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。

5.債券融資。是指企業(yè)通過發(fā)行公司債券、中期票據(jù)等方式進(jìn)行融資，在借款到期后，要向債權(quán)人還本付息。

6.民間中介融資。融資中介作為資金的中介，主要將籌集的資金和自有資金用于民間借貸，自身承擔(dān)一定的放貸風(fēng)險(xiǎn)，并收取利息，也就是俗稱的高利貸。一般用于企業(yè)補(bǔ)充短期流動(dòng)性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

我國(guó)經(jīng)濟(jì)自改革開放以來發(fā)展迅速，目前經(jīng)濟(jì)總量已在世界經(jīng)濟(jì)大國(guó)中排名第二，僅次于美國(guó)。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占了很大比重，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金需求量大、回收慢，對(duì)資金的依賴度很高，因而房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展必然離不開金融的支持，可以說，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

1.自籌資金處穩(wěn)定增長(zhǎng)。從有關(guān)數(shù)據(jù)中可以看出，2009年房地產(chǎn)企業(yè)通過自籌方式獲得資金總額為17，949.12億元，2010年自籌資金總額為26，637.21億元，2011年自籌資金總額為35，004.57億元，2012年自籌資金總額為39，081.96億元，2013年自籌資金總額為47，424.95億元。2010年自籌資金總額比2009年增長(zhǎng)了48.40%，2011年該值比2010年增長(zhǎng)了31.41%，2012年該值比2011年增長(zhǎng)了11.65%，2013年該值比2012年增長(zhǎng)了21.35%，自籌資金環(huán)比增長(zhǎng)速度先增長(zhǎng)再放緩然后繼續(xù)增長(zhǎng)，呈現(xiàn)U型態(tài)勢(shì)。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計(jì)算可知，2009年自籌資金占了資金來源總額的31.05%，2010年自籌資金占了資金來源總額的36.52%，2011年自籌資金占了資金來源總額的40.85%，2012年自籌資金占了資金來源總額的40.48%，2013年自籌資金占了資金來源總額的38.83%，連續(xù)5年自籌資金占資金來源總額的比例在不斷上升后趨于平穩(wěn)。可見，自籌資金處于相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)狀態(tài)。

2.民間融資成房地產(chǎn)融資新渠道。在一系列宏觀緊縮政策接連出臺(tái)的大背景下，近期我國(guó)民間資本借貸異?；钴S。它們借助典當(dāng)、小額貸款公司、私募基金、貸款中介等各種金融形式，成為銀行收緊短期貸款之后的新的資金來源。有機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)民間借貸市場(chǎng)總規(guī)模超過6萬億元，約為銀行表內(nèi)貸款規(guī)模的10%～20%{1}。因此，民間資本的興起，給正處在宏觀調(diào)控下的我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)提供了新的融資渠道。當(dāng)然，也應(yīng)清楚地看到，目前我國(guó)民間資本進(jìn)入信貸市場(chǎng)的渠道還不暢通，有些民間資本的運(yùn)作還不規(guī)范，民間資本成本還比較高（一般為12%以上），民間融資仍然無法滿足我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求。

3.房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及債券融資難度大。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及債券融資作為房地產(chǎn)開發(fā)商直接融資手段是籌集資金的重要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資，需要房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)于金融機(jī)構(gòu)，或金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)企業(yè)增資，從而獲得資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)債券融資需要企業(yè)利用公司債券或中期票據(jù)等金融工具，將債券、票據(jù)出售于投資人，獲得資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。從實(shí)際操作來看，債券融資籌集資金規(guī)模大、速度快，對(duì)于投資人來講有很高的安全性和流通性，所以國(guó)外大多數(shù)企業(yè)都更偏向于債券融資。{2}我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展仍處于起步階段，對(duì)于債券融資要求相對(duì)嚴(yán)格，限制條件較多，一般要求為上市公司，債券評(píng)級(jí)AA以上且債券發(fā)行規(guī)模不能高于企業(yè)凈資產(chǎn)的40%。目前，我國(guó)真正的房地產(chǎn)債券發(fā)行的規(guī)模是非常小的，債券市場(chǎng)是不完善的，債券發(fā)行程序不標(biāo)準(zhǔn)，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性有問題，這些都提高了企業(yè)通過債券融資的門檻。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足

目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)條件不完整，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足，這些房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金一般占總投資的比例低于30%，甚至更少。若開發(fā)商的自有資金嚴(yán)重不足，將無法從銀行獲得開發(fā)貸款，可能導(dǎo)致因缺少資金使得開發(fā)過程變得坎坷，甚至資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾樓情況。{3}

房地產(chǎn)企業(yè)自身盈利的大小關(guān)系到自有資金的大小，自有資金的大小取決于企業(yè)的盈利能力并與之成正比。投資房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，所以投資者會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入的資本加以控制，導(dǎo)致了自有資金規(guī)模小。自有資金籌集不夠，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言就會(huì)受到很多阻礙，一些很有投資價(jià)值并且有很大把握成功開發(fā)的項(xiàng)目，就會(huì)因?yàn)樽杂匈Y金不足，貸款困難，望而觀止，胎死腹中。換言之，開發(fā)商就好比“巧婦難為無米之炊”，空有一身技能卻不能施展。

因此，必須想出能解決自有資金問題的辦法，比如使投資者相信該項(xiàng)目能成功開發(fā)、盈利空間大、值得投資，這就需要企業(yè)具備專業(yè)的技術(shù)人員，有經(jīng)驗(yàn)的策劃和銷售人員等開發(fā)團(tuán)隊(duì)，這樣才能吸引別人來投資該項(xiàng)目，從而籌集到更多的自有資金。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源一般有自籌資金、開發(fā)貸款和其他資金等，最大的是自籌資金和其他資金。自籌資金一般是開發(fā)商的資本金，其他資金則是房地產(chǎn)預(yù)收房款，以及建筑施工企業(yè)的工程墊款。從這些資金來源分析來看，開發(fā)貸款無疑屬于銀行流動(dòng)資金貸款，其他資金中的建筑施工企業(yè)墊款，實(shí)際上也大多來自于銀行對(duì)施工企業(yè)的流動(dòng)資金貸款，而商品房預(yù)收房款中接近60%仍然是銀行給購(gòu)房人的按揭貸款或公積金購(gòu)房貸款。由此可見，銀行信貸在房地產(chǎn)企業(yè)融資中起著支柱性的作用。這樣的融資結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是非常不利的。一旦銀根緊縮，銀行信貸開始收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資鏈條就會(huì)出現(xiàn)斷裂，面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具有限

和發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)比，我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具基本都是一些傳統(tǒng)的工具如銀行貸款、自有資金、預(yù)收房款，這顯示出我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具薄弱。這種情況在很大程度上影響了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的防范風(fēng)險(xiǎn)能力及金融服務(wù)水平，使我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，它的創(chuàng)新是必要的。根據(jù)我國(guó)的國(guó)情條件和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作，要快速高效地發(fā)展真正的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具；不斷完善房地產(chǎn)相關(guān)法律制度，實(shí)行更加寬松的融資政策，從發(fā)達(dá)國(guó)家的融資渠道中挑選適合我國(guó)發(fā)展的融資渠道，并總結(jié)研究出我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具，開發(fā)出品種多樣化有針對(duì)性的融資渠道，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和建設(shè)提供更多的選擇空間。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題的解決路徑

（一）建立健全房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系

建立健全房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，首先要建立一個(gè)不同的市場(chǎng)功能以圍繞房地產(chǎn)企業(yè)融資的金融體系。同時(shí)，要建立健全市場(chǎng)體系來提高房地產(chǎn)企業(yè)的金融資產(chǎn)流動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)建立資產(chǎn)流通的市場(chǎng)體系是非常重要的，因?yàn)榱鲃?dòng)性決定著房地產(chǎn)企業(yè)資金的變現(xiàn)能力和流通能力。建立流通的市場(chǎng)體系需要現(xiàn)代金融工具去實(shí)現(xiàn)，資產(chǎn)證券化和共同基金以及資產(chǎn)指數(shù)化等工具可以使房地產(chǎn)金融資產(chǎn)在二級(jí)市場(chǎng)上更容易交易和流動(dòng)，信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以大大分散，不再集中于信貸機(jī)構(gòu)。同樣地，也需要建立更加專業(yè)化的市場(chǎng)體系來完善我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。專業(yè)化的市場(chǎng)體系有房地產(chǎn)資金管理協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)貸款專業(yè)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)等。

（二）實(shí)施多元化融資策略

房地產(chǎn)融資渠道多元化具有重要的意義，它不僅能降低房地產(chǎn)融資中的融資渠道單一的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且有利于資本市場(chǎng)金融工具和金融品種的創(chuàng)新。因此，在銀行信貸為主和完善銀行信貸體系的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極促進(jìn)融資渠道的發(fā)展，使房地產(chǎn)融資渠道多元化。如建立和健全我國(guó)信用評(píng)估體系，提高信用評(píng)估的可信性和有效性；完善證券市場(chǎng)體系，使股票融資和債券融資等直接融資渠道成為房地產(chǎn)融資的主渠道；積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，完善信托行業(yè)的法律體系，充分利用信托基金的理財(cái)優(yōu)勢(shì)等。再如中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)口以合作或合資形式實(shí)行聯(lián)合開發(fā)融資模式，風(fēng)險(xiǎn)互擔(dān)，收益共享。

（三）建立和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中的融資中介機(jī)構(gòu)

雖然由于政府出于對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，房地產(chǎn)開發(fā)融資中占很大比重的銀行直接貸款和個(gè)人按揭貸款受到了嚴(yán)格的限制，銀行信貸融資這一重要途徑被消弱，但是另一方面，由于我國(guó)民間資本規(guī)模隨著改革開放的不斷深入推進(jìn)而有了較大的提高。富余的資金如何合理規(guī)范地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)重要的社會(huì)問題。如何突破房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)有融資困局，既疏通進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的資金渠道，又不增加房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，這就要求建設(shè)一個(gè)完整高效的房地產(chǎn)金融中介體系，解決資金利用的信息不對(duì)稱問題。首先，建立一支高素質(zhì)的專業(yè)中介人才隊(duì)伍是關(guān)鍵。他們需要掌握專業(yè)的理論和實(shí)務(wù)知識(shí)，熟悉我國(guó)市場(chǎng)的政策環(huán)境，能夠根據(jù)本土市場(chǎng)特點(diǎn)較準(zhǔn)確地估計(jì)具體項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)并擁有更廣泛的信息來源。其次，良好的運(yùn)作模式是基礎(chǔ)。中介的本質(zhì)即資金供給者和需求者之間的橋梁，其利潤(rùn)也主要來自所促成交易的傭金。因此，對(duì)于中介來說，最重要的資源是客戶，必須建立以客戶為中心的高效運(yùn)行模式。最后，要有完善的管理制度。一要針對(duì)不同層次的員工制定不同的培訓(xùn)計(jì)劃，不斷提高員工的判斷力和觀察力。二要部門設(shè)計(jì)既要專業(yè)又要能使不同部門保持良好的溝通。市場(chǎng)研究的部門、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)分析和估值的部門以及主管發(fā)展客戶的部門等不同業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)質(zhì)量不僅取決于各部門的獨(dú)立工作效率，也取決于部門間的合作程度。

注釋：

{1}宗濤.民間資本進(jìn)入正規(guī)金融可助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)[N].新聞晨報(bào)，2012-01-31（A15）

{2}潘國(guó)瑾.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與果道分析[J].山西建筑，2010（4）：243-244

{3}劉旦.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2011（7）：18—20

參考文獻(xiàn)：

[1] 宗濤.民間資本進(jìn)入正規(guī)金融可助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)[N].新聞晨報(bào)，2012-01-31（A15）

[2] 潘國(guó)瑾.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與果道分析[J].山西建筑，2010（4）：243-244

[3] 劉旦.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2011（7）：18一20

（作者單位：銀億股份 浙江寧波 315020）

（責(zé)編：李雪）