閘北變靜安，樂壞房東？

任蕙蘭

漲價(jià)提前透支

經(jīng)過兩個(gè)多月傳謠、辟謠、確認(rèn)的糾結(jié)過程，靜安閘北并區(qū)的靴子終于落地了。被丈母娘要求在靜安置業(yè)的女婿們不再發(fā)愁，“彭浦第一炸”也華麗轉(zhuǎn)身為“靜安第一炸”。最有理由因這一消息心情指數(shù)“漲停”的，就是閘北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商和二手房東了。

8月坊間開始討論二區(qū)合并的可能性時(shí)，輿論就已經(jīng)被閘北房東跳價(jià)50萬、帶看量翻幾番的新聞淹沒。雖然大幅跳價(jià)是個(gè)別案例，但并區(qū)傳聞對閘北房價(jià)的利好卻是切切實(shí)實(shí)的。

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，閘北區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)在今年7月只有57281元/平，8月消息一出，立即漲到60268元/平，此后一路上揚(yáng)，經(jīng)過“金九銀十”的發(fā)酵，10月攀升到63002元/平。

與此同時(shí)，娶了閘北的“高富帥”靜安，房價(jià)并沒有因這一消息出現(xiàn)明顯波動(dòng)，7月靜安區(qū)均價(jià)在94117元/平，這幾個(gè)月小幅徘徊，10月在94739元/平。可見“豪門”靜安對這門親事的心態(tài)相當(dāng)?shù)ā?/p>

在上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍看來，閘北房價(jià)上漲“有理有據(jù)”，因?yàn)閺氖姓ㄔO(shè)的角度來看，閘北和靜安相差并不遙遠(yuǎn)，只是缺少一個(gè)漲價(jià)的理由——而現(xiàn)在這個(gè)理由從天而降。

“靜安和閘北兩區(qū)合并，不像早些年浦東和南匯并區(qū)，兩區(qū)之間有一個(gè)顯著的社會(huì)落差，而這個(gè)社會(huì)落差直接反映在房價(jià)上。靜安和閘北之間房價(jià)的落差，不是因?yàn)槭姓ㄔO(shè)水平上面落差嚴(yán)重，而是心理因素?！?/p>

尤其從靜安和閘北兩區(qū)的臨界地帶來看，隔河相望的北靜安和閘北不夜城板塊，市政建設(shè)水平相差不大。只是在歷史概念中，人們對閘北的心理定位和目前的發(fā)展產(chǎn)生錯(cuò)位。合并之后，這個(gè)落差會(huì)在房價(jià)上得到一定的消解。

換句話說，閘北各個(gè)板塊中漲勢最猛的，正是與靜安相鄰的不夜城板塊?！安^(qū)對閘北房價(jià)帶來的影響，主要是在靠近靜安的交界地帶，也就是不夜城區(qū)域。閘北核心就是在不夜城那一圈。因?yàn)樵诨疖囌靖浇?，使得它的氛圍受到大量人群的沖擊，整體水平低一點(diǎn)，對房價(jià)有很強(qiáng)的壓制，并區(qū)后這一塊房價(jià)會(huì)抬升。閘北現(xiàn)在發(fā)展比較好的大寧區(qū)域，不會(huì)受到兩區(qū)合并很大的影響?！彼螘?huì)雍說。

靜安區(qū)房價(jià)堅(jiān)挺。

強(qiáng)弱明顯的兩區(qū)合并以后，“先進(jìn)帶后進(jìn)”的效應(yīng)總是最先發(fā)生在弱區(qū)鄰近強(qiáng)區(qū)的板塊，再逐漸向內(nèi)部傳遞。從橫向比較來看，2009年浦東新區(qū)和南匯區(qū)合并，南匯鄰近浦東的板塊最先上漲，最有代表性的就是周康地區(qū)。

從前一條蘇州河劃開了靜安和閘北兩個(gè)區(qū)，從房價(jià)來看，靜安北部一直低于靜安南部，是整個(gè)靜安的“洼地”;而和北靜安隔河相望的閘北南部不夜城，則是閘北最貴的區(qū)域。隔河相望的兩邊，一是鳳尾一是雞頭，那么不夜城有沒有可能憑借并區(qū)利好“奮起直追”，趕上北靜安的房價(jià)？

目前北靜安和閘北不夜城的房價(jià)相差大致為5000元/平。舉個(gè)例子，蘇州河畔的靜安蘇堤、天鼎花園均價(jià)在6萬/平左右，而與之隔河相望的閘北河濱花園均價(jià)只有5.5萬/平，幾個(gè)樓盤“年齡相仿”，一條河劃出了5000元的單價(jià)差距。

宋會(huì)雍認(rèn)為，閘北不夜城板塊“一飛沖天”的可能性不大。“從此前傳聞兩區(qū)合并到后來辟謠，在這個(gè)波折的過程中，不夜城區(qū)域的房價(jià)已經(jīng)上漲。消息一出，二手房板塊連夜單價(jià)漲了2000多元，漲上去后辟謠了，房價(jià)也沒有往下掉。因?yàn)榇蠹矣X得雖然辟謠了，但這事假不了，各大媒體都報(bào)道過，這事是靠譜的?，F(xiàn)在來看，雖然消息落實(shí)了，但房價(jià)上漲已經(jīng)沒有多大空間了?！?/p>

靴子落地以后，市場感受確實(shí)沒那么熱切?！缎旅裰芸分码娭性禺a(chǎn)在閘北的各家門店了解到，消息出臺(tái)普遍沒有引起帶看高峰。“不夜城這次不可能拉到和北靜安完全等齊，因?yàn)榕R近火車站、棚戶區(qū)扎堆等諸多原因?qū)е碌牡貕K硬傷短期內(nèi)是沒辦法彌補(bǔ)的，不可能馬上逼近北靜安，房價(jià)始終要比北靜安弱，但會(huì)比原來的基數(shù)要高?！?/p>

從浦東和南匯合并的例子來看，在當(dāng)時(shí)兩區(qū)的交界地帶，南匯那一邊以周康為代表漲了很多，浦東沒怎么動(dòng)。但周康雖然上漲迅速，始終沒有和浦東平齊，還是保持一個(gè)房價(jià)的落差。在浦東南匯并區(qū)的大格局中，浦東的重心仍然在北面。房價(jià)依然是北高南低，只是原來是階梯式落差，現(xiàn)在到了周康那一塊，比較平滑地向下過渡。

2000年黃浦區(qū)和南市區(qū)合并，兩者“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”，經(jīng)過十幾年的磨合，目前兩個(gè)區(qū)域房價(jià)已經(jīng)基本一致。但在靜安和閘北并區(qū)的樣本中，閘北想要趕上靜安的房價(jià)，只怕過程會(huì)很漫長。從目前的態(tài)勢來看，閘北除不夜城以外的其余板塊，受到的影響都很有限。

“閘北要再大漲的空間很小。閘北發(fā)展不太均衡，重心在南邊，北邊到彭浦就比較落后了，市政發(fā)展也比較差。要閘北跟靜安平齊難度是很大的。對閘北的北片區(qū)有沒有市政規(guī)劃鋪開來，未來是值得期待的。如果閘北有新的規(guī)劃，先不急著要和靜安平齊，先讓北邊和南邊不夜城、大寧平齊，還是有機(jī)會(huì)的。”宋會(huì)雍說。

閘北發(fā)展不均衡，外圍負(fù)擔(dān)比較重，市政規(guī)劃存在短板，財(cái)政力量不足。如果并區(qū)以后靜安能把一部分財(cái)政力量放到閘北，帶動(dòng)閘北的發(fā)展，北部比較窘困的局面會(huì)得以改觀。

當(dāng)然，解決了硬件落差，歷史記憶會(huì)在多大程度上影響閘北房價(jià)，乃至閘北發(fā)展，也是個(gè)未知之?dāng)?shù)。早些年，黃浦江東岸原屬于楊浦、黃浦和南市三區(qū)的地塊，一齊劃歸浦東新區(qū)，但多年以來，幾個(gè)區(qū)域的“起點(diǎn)”依然左右著后續(xù)的發(fā)展。從目前的情況來看，原黃浦區(qū)域（陸家嘴）在整個(gè)浦東板塊發(fā)展最好，原南市區(qū)域（塘橋到世博）發(fā)展次之，原楊浦區(qū)域（北洋涇）發(fā)展較差。這樣的落差也體現(xiàn)在了幾個(gè)區(qū)域的房價(jià)差距上。

房東高調(diào)漲價(jià)，開發(fā)商偷偷跑量

并區(qū)消息傳出后，二手市場應(yīng)聲而漲，相比之下，一手市場反應(yīng)淡定，雖然也有開發(fā)商跟風(fēng)漲價(jià)，但幅度并沒有之前想象的那么大。

但宋會(huì)雍認(rèn)為，閘北一手樓盤的小幅上漲，未必全是靠并區(qū)概念的那一針雞血?！安灰钩堑囊皇直P均價(jià)就漲個(gè)兩三千，個(gè)別漲得多的，是和開發(fā)商推盤節(jié)奏有關(guān)。以金茂府為例，早期推盤價(jià)格只有6.8萬/平，后來放出來大標(biāo)的產(chǎn)品，價(jià)格有小幅上漲。這輪漲價(jià)是以項(xiàng)目自主的價(jià)格抬升為主，并不見得是受兩區(qū)合并的影響?！?/p>

靜安區(qū)某房產(chǎn)中介正在為客戶介紹重點(diǎn)學(xué)區(qū)房。

靜安區(qū)擁有南京西路商業(yè)中心。

而閘北樓市均價(jià)這幾個(gè)月一路挺進(jìn)，甩出周邊普陀、楊浦等區(qū)一大截，除了并區(qū)利好之外，也有結(jié)構(gòu)性因素的影響?！皬淖罱路砍山痪鶅r(jià)來看，閘北是不低的，拉到6萬多元/平了，但是有相當(dāng)大的結(jié)構(gòu)性因素左右，主要是不夜城的東海等幾個(gè)高端項(xiàng)目推起來的，除此之外沒有太像樣的新盤了。就這幾個(gè)盤，走完就沒了?！?/p>

二手房東對并區(qū)消息的敏感直接體現(xiàn)在跳價(jià)上，而一手盤開發(fā)商對并區(qū)利好的運(yùn)用，與其說是高調(diào)漲價(jià)，不如說是偷偷跑量，打槍的不要。

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，9月上海新房供應(yīng)量達(dá)到180萬平，10月達(dá)到170萬平，創(chuàng)8年以來歷史新高。今年的“金九銀十”分外火熱，開發(fā)商急于推盤走量的心態(tài)十分明顯。

“二手房跳價(jià)比較明顯，在傳聞剛出來的時(shí)候就出現(xiàn)過跳價(jià)，現(xiàn)在落實(shí)了，還會(huì)有跳價(jià)的。但是能漲多少不超過我們之前的預(yù)期，也就兩三千，多不了了。一手開發(fā)商為什么對于漲價(jià)很理性？因?yàn)樗鼈冞€受到另外一個(gè)壓力。開發(fā)商對明年樓市走向的判斷是比較謹(jǐn)慎的，今年樓市刺激政策很給力，但明年未必市場還會(huì)這么好。所以開發(fā)商都在加快推盤，趕緊走量。它們傾向于把并區(qū)的利好放在走量上，而不是漲價(jià)上?！?/p>

最近幾年市場走向和政策介入之間的關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。在2013年之前，政策主要是打壓樓市，一松開，樓市就往上走。2013年之后，市場風(fēng)向改了，政策不打壓，市場也往下滑，政府不得不出臺(tái)政策刺激一下，否則市場就陷入疲軟。

“從2013年到2014年，上海沒出臺(tái)樓市刺激政策，到2014年底，市場快撐不住了。2015年初政策一出臺(tái)，樓市就上去了。市場能往上走，背后是政策在撐著，但只能撐幾個(gè)月。市場能頂多久，看政策儲(chǔ)備有多少。今年最主力的是信貸政策，二套房首付比從七成降到四成。對改善需求是一大波釋放。這一波釋放過了，慢慢就往下掉了。明年有什么政策可以出？即便是二套房首付從四成降到三成，對購買力刺激也不會(huì)很大?，F(xiàn)在一看武器庫彈藥不多了，所以開發(fā)商趁著今年利好趕緊出了?！彼螘?huì)雍分析。

學(xué)區(qū)資源攤薄

并區(qū)之后，在閘北買房就能擁有一紙靜安戶口，新出生的孩子也會(huì)獲得“310106”的身份證開頭。那么，以閘北的價(jià)格買靜安的房，除了滿足丈母娘的要求，獲得面子上的優(yōu)越感之外，能用一紙靜安戶籍捆綁住多少實(shí)際利益？購房者開始盤算。

靜安戶口長期以來都是香餑餑。當(dāng)年靜安區(qū)拆遷，一大批居民被安置到閔行區(qū)，為了滿足這些“上只角”居民的故土情懷，閔行的還建房被命名為“靜安新城”。更重要的一項(xiàng)補(bǔ)償是，當(dāng)時(shí)拆遷戶的戶口都掛在靜安區(qū)，享受靜安的學(xué)區(qū)資源等等福利，后來才逐漸劃歸閔行區(qū)。

學(xué)區(qū)在靜安戶口附加值項(xiàng)目中，排名并不靠后。以“靜安戶口”來吸引業(yè)主的閘北樓盤，最大的賣點(diǎn)在于享受靜安區(qū)的教育資源。那么兩區(qū)合并以后，是不是閘北區(qū)真的會(huì)冒出一批“學(xué)區(qū)房”？

先來看一下靜安和閘北的教育資源現(xiàn)狀。靜安區(qū)總面積7.62平方公里，區(qū)內(nèi)人口約33萬人，靜安區(qū)的優(yōu)勢教育資源包括示范園3所，公辦重點(diǎn)小學(xué)3所，重點(diǎn)初中（前12名高中預(yù)錄取人數(shù)超過6人）5所。閘北區(qū)總面積29.19平方公里，區(qū)內(nèi)人口超85萬人，教育資源包括示范園3所，公辦知名小學(xué)5所，重點(diǎn)初中7所。從人均優(yōu)質(zhì)教育資源占有量來看，靜安無疑勝過閘北。

靜安房價(jià)平均值接近10萬/平。

宋會(huì)雍分析，并區(qū)以后一時(shí)半會(huì)兒對于閘北學(xué)區(qū)房刺激不會(huì)很大?！敖逃Y源在兩區(qū)內(nèi)的共享程度，現(xiàn)在還很難說。師資力量并非是一下子就能完全共享過去的。浦東南匯合并，共享也不是馬上就實(shí)現(xiàn)了，短時(shí)間內(nèi)教育資源很難拉平。但是在市政發(fā)展上，并區(qū)后自然會(huì)調(diào)配資源，慢慢把靜安資源向閘北覆蓋過去，我感覺是一個(gè)緩慢的過程?！?/p>

不過，即使靜安的老師未必馬上會(huì)來閘北授課，至少閘北的孩子考靜安名校方便不少。

從基礎(chǔ)教育來看，原靜安區(qū)域內(nèi)的公辦幼兒園和公辦小學(xué)，如果是按學(xué)區(qū)劃片就近入學(xué)的，受靜安閘北“合體”的影響不大。而靜安和閘北一些原本就是面向全區(qū)招生的示范幼兒園、民辦小學(xué)，可能仍然維持面向全區(qū)招生的模式。也就是說，家長在選擇上多了一倍，但競爭也增加了一倍。舉個(gè)例子，原本有100個(gè)孩子競爭老靜安某個(gè)示范幼兒園的名額，現(xiàn)在可能有200個(gè)。好處是，原本老靜安的家長只能選三所示范幼兒園，現(xiàn)在可以選六所。

在小升初階段，兩區(qū)“合體”對于就近入學(xué)影響的孩子影響不大，但如果要在本區(qū)內(nèi)擇校，對老靜安的考生沖擊會(huì)比較大。原本靜安考生少，重點(diǎn)學(xué)校多，考生上重點(diǎn)的幾率就比較大，合并之后雖然考生可以選擇的重點(diǎn)中學(xué)也多了，但是面臨的競爭者更多。粥沒多幾碗，和尚多了好幾個(gè)，競爭必然更激烈。

尤其是到了高中，并區(qū)對老靜安考生來說弊大于利。靜安的市重點(diǎn)中學(xué)有市西、育才，閘北有市北。從這三所學(xué)校在“重點(diǎn)圈”的江湖地位來看，如果以一本率來衡量，市西和市北屬于僅次于“四校”和“八?！钡牡谌蓐?duì)，育才一般是在第四梯隊(duì)徘徊。從中考錄取分?jǐn)?shù)線來看，市西的“身價(jià)”比育才和市北要高上10來分。也就是說，閘北家的市北，教育水平介于靜安家的市西與育才之間。

兩區(qū)合體之后“一山不容二虎”，為了爭奪本區(qū)的“頭把交椅”，市西和市北不可避免會(huì)展開競爭。記者高中就讀于大同中學(xué)，當(dāng)時(shí)黃浦區(qū)和南市區(qū)合并不久，原南市區(qū)的“一哥”大同中學(xué)和原黃浦區(qū)的“一姐”格致中學(xué)之間，競爭態(tài)勢十分激烈。有一個(gè)印象深刻的例子，兩校學(xué)生一起參加軍訓(xùn)，會(huì)在篝火晚會(huì)中向?qū)Ψ綄W(xué)校推送的文藝節(jié)目喝倒彩。后來黃浦盧灣合并，向明也加入了競爭。

并區(qū)以后，靜安學(xué)子可選擇的重點(diǎn)中學(xué)從兩所變?yōu)槿?，增?0%，但競爭者數(shù)量多了不止一倍，形勢比過去嚴(yán)峻。因此原本打算在靜安區(qū)購置學(xué)區(qū)房的家長，希望孩子從幼兒園到高中一路名校上過來，眼下要重新盤算，甚至可能轉(zhuǎn)攻徐匯區(qū)或黃浦區(qū)。

“并區(qū)以后，等于把原靜安區(qū)的教育力量攤薄了，而不是把其他區(qū)的往里面灌入。不是在維持靜安區(qū)原有水平基礎(chǔ)上，使得閘北區(qū)有個(gè)抬升，而是原來這些資源，攤薄攤勻。因此可能對閘北學(xué)區(qū)房有一定抬升，但靜安學(xué)區(qū)房或許會(huì)有一定回落?！彼螘?huì)雍說。

就像教育資源一樣，靜安戶口配套的其他資源也不可能一蹴而就實(shí)現(xiàn)。“閘北戶口換成靜安戶口，可能會(huì)心理上有些優(yōu)越感，但對于戶籍所捆綁的內(nèi)容，是否有對等的升級，要慢慢來了，真的是非常緩慢的一個(gè)過程。就像城市往外圍擴(kuò)張，不斷劃入一些外圍區(qū)域，但是郊區(qū)人民生活水平未必馬上能和市區(qū)平齊。戶籍都是這么個(gè)戶籍，但是資源慢慢均衡之后，才能享有同樣的待遇?！?/p>

鏈接

靜安區(qū)示范幼兒園

南西幼兒園、南陽實(shí)驗(yàn)幼兒園、威海路幼兒園

閘北區(qū)示范幼兒園

安慶幼兒園、閘北區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、芷江中路幼兒園

靜安區(qū)公辦重點(diǎn)小學(xué)

靜教院附小、一師附小、一中心

閘北區(qū)公辦重點(diǎn)小學(xué)

一中心、二中心、三中心、閘北實(shí)驗(yàn)、大寧國際

靜安區(qū)重點(diǎn)初中（前12名高中預(yù)錄取人數(shù)超過6人）

市西初級中學(xué)、靜安區(qū)教育學(xué)院附屬學(xué)校、同濟(jì)大學(xué)附屬七一中學(xué)、

民辦上外靜安外國語中學(xué)、育才初級中學(xué)

閘北區(qū)重點(diǎn)初中

市北初級中學(xué)、民辦揚(yáng)波中學(xué)、風(fēng)華初級中學(xué)、田家炳中學(xué)、

青云中學(xué)、彭浦初級中學(xué)、民辦風(fēng)范中學(xué)