蘇雅琴　喻瑤　許珠　羅玉琳

摘要：近年來深圳房價的上漲速度遠遠高于人們的收入水平，給老百姓的生活帶來了高房價下的重壓。本文結(jié)合近年來深圳房地產(chǎn)發(fā)展狀況，采用灰色關(guān)聯(lián)度分析法，判定各項因素特別是稅收對房地產(chǎn)價格的顯著性影響。然后通過多元和一元回歸分析，將各因素對房價影響程度進行對比，并單獨對轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收改革對房價的影響進行了深入剖析，發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收的改革與深圳市的房價呈現(xiàn)正相關(guān)，稅收沒有真正發(fā)揮抑制房價的作用。

關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)讓稅收 灰色關(guān)聯(lián)度分析 回歸分析 深圳房價

目前房價的上漲幅度遠遠超過了人們的收入增長水平，這不僅阻礙了居民生活水平的提高，對國民經(jīng)濟的全面健康穩(wěn)定發(fā)展也造成了一定影響。為保證國民經(jīng)濟的健康和諧發(fā)展，有必要對房地產(chǎn)市場實施宏觀調(diào)控。在市場經(jīng)濟的大背景下，稅收作為宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要手段，不論是在房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整、還是在經(jīng)濟秩序的規(guī)范中所起的作用不可估量。

一、中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收改革歷程

房地產(chǎn)稅制形成過程大致可分成三個階段：創(chuàng)立初始階段（1949—1973年）、萎縮階段（1978—1994年）、恢復和逐漸完善階段（1994 年以后）[1]。隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，稅收政策的重要性也日益凸顯，特別是近幾年房地產(chǎn)增量市場的火爆發(fā)展，導致一線城市房價猛漲，剛性需求得不到滿足，進而帶動了存量市場的迅猛發(fā)展。與此同時，國家也加強了對存量市場的稅收制度的改革，改革力度也日益加大，現(xiàn)對近年來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收制度的幾次重大改革進行總結(jié)，詳見表1：

由于 2005 、2006 年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象，為提高二手房交易成本，打壓炒房團，并引領房價回歸合理區(qū)間，政府出臺了關(guān)于營業(yè)稅和個人所得稅的一系列稅收調(diào)整政策。2008 年、2009 年受金融危機影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，政府為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場稅收政策在此時稍有放松。2010 年至 2013 年經(jīng)濟開始復蘇，房價持續(xù)上漲，稅收政策又逐步收緊，不放松對二手房市場的政策調(diào)控[2]。

二、稅收改革對抑制深圳房價的作用度分析

（一）目前深圳地方性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收制度

深圳現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅主要包括五種：營業(yè)稅、印花稅、個人所得稅、契稅、土地增值稅，詳見表2。

（二）基于多模型的影響程度論證

由于近10年內(nèi)房地產(chǎn)稅收制度進行了多次改革，且房價的影響因素具有多樣性，結(jié)合深圳市房地產(chǎn)市場的實際情況，首先確定稅收中幾個主要改革的稅種，通過設定某一套房地產(chǎn)在改革的不同階段所要繳納的轉(zhuǎn)讓稅費的總值得到一個數(shù)據(jù)鏈。然后選取房地產(chǎn)價格的各類影響因素，采用灰色關(guān)聯(lián)度分析法，判定各類因素與房價之間的關(guān)聯(lián)程度，從而選取影響較大的因素同已經(jīng)得到的因稅收改革而產(chǎn)生的數(shù)據(jù)鏈來進行多元線性回歸分析，最后重點針對稅收改革數(shù)據(jù)鏈對房價的影響進行一元線性回歸分析。

從稅收改革歷程我們可以得知，近10年來二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費主要集中在營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、契稅等，由于每次變革的內(nèi)容涉及一個或者多個稅種，為了將這些稅收量化變得更加全面直觀，從而清晰的顯示稅收改革產(chǎn)生對房價產(chǎn)生的影響，我們采用實例來進行論證，列舉出不同時期的稅收情況：假設張三有一套購買了三年的普通住房（80平方米），購買原值為45萬，設定2006年的出讓單價為7000元每平方米，下面列出在稅收改革的每一個階段他轉(zhuǎn)讓住房所需繳納的稅收總額：

上述表3中，設定2005年的轉(zhuǎn)讓單價為7000元/平方米，設定人民幣以后每一年人民幣上浮的利率均為5%，由此，我們可以得出在2005—2013年稅收改革的幾個重要階段張三轉(zhuǎn)讓他的房屋所需繳納的稅收總額，并且將這數(shù)據(jù)鏈設定為2005—2013年稅收改革的量化結(jié)果來進行分析。

1、灰色關(guān)聯(lián)度分析

通過選取便于分析對房地產(chǎn)價格影響的人口總數(shù)量、生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、房地產(chǎn)稅收（稅率）、銷售面積等因素，并且統(tǒng)計這些因素2005—2013年的發(fā)展情況，根據(jù)這些數(shù)據(jù)，設定上述影響房地產(chǎn)價格的五大因素為自變量B，設定2005—2013年的房屋均價為因變量，將數(shù)據(jù)輸入SPSS軟件，進行灰色關(guān)聯(lián)度分析，計算出人口總數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、生產(chǎn)總值、稅收、銷售面積等5大因素與房價的關(guān)聯(lián)度，可以得到下面表4：

從表4中可以看到，房屋均價與總?cè)丝跀?shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、生產(chǎn)總值、設定情況下稅收總額均呈現(xiàn)正相關(guān)，且相關(guān)度在0.7—0.95之間，相關(guān)度相對來說比較高，特別是與總?cè)丝跀?shù)、生產(chǎn)總值、設定情況下稅收總額的相關(guān)度比較高，從數(shù)據(jù)上看，在選取的五大因素中，稅收對房地產(chǎn)價格的影響排在第三位，初步表明，稅費改革對房價有顯著影響。

2、回歸分析

（1）多元線性回歸分析：通過對上述灰色關(guān)聯(lián)度分析，發(fā)現(xiàn)所選擇的因素與房地產(chǎn)價格具有顯著影響，進而建立該五項因素的多元回歸模型，設定為：Y=a+bX1+cX2+dX3+eX4+fX5+g。其中Y為房地產(chǎn)價格，X1為總?cè)丝跀?shù)，X2為房地產(chǎn)開發(fā)投資，X3為生產(chǎn)總值，X4為設定情況下稅收總額，X5為銷售面積。

同樣根據(jù)表4中各個影響因素的相關(guān)數(shù)據(jù)，選擇直接進入和逐步回歸分析方法，進行多元線性回歸分析，得到如下表5：

表5是從上述五個因素中采取逐步減少的方式進行回歸分析的初始模型總攬，從表中可以看出，模型的判定系數(shù)在0.962—0.965，說明回歸模型與樣本的觀測值有較好的擬合優(yōu)度。同時看到，經(jīng)調(diào)整后判定系數(shù)為0.817—0.901，說明因變量變化的81.7%—90.1%可以由模型解釋。

表6是采用同樣的方式進行的方差分析表，是對回歸模型進行的顯著性分析，又稱F檢驗。從表中可以看到，F(xiàn)值為8.141—37.395；F檢驗的P值從0.057—0.000，逐步小于系統(tǒng)默認設定的0.05的顯著水平。說明就回歸方程而言，預測變量對因變量的作用是顯著的，回歸模型成立。

表7為剔除變量表，按照回歸分析中所設定的F檢驗的P值小于0.05，t檢驗的P值均小于0.1，不符合此要求都會被逐步剔除。

表8是回歸參數(shù)分析表，表中的后兩欄是回歸參數(shù)的顯著性檢驗數(shù)據(jù)，又稱t檢驗。從表中能夠發(fā)現(xiàn)t檢驗的P值小于所設定的0.1的顯著水平。說明預測變量的作用是顯著的，也從側(cè)面反映出回歸模型顯著成立。

（2）一元線性回歸分析：利用表5中的相關(guān)數(shù)據(jù)，單獨分析稅收改革對房價的影響，選擇直接進入和逐步回歸分析方法，進行一元線性回歸分析，得到表9：

從表9中可以看出自變量稅收與因變量價格之間模型的判定系數(shù)為0.851，回歸模型與樣本的觀測值有較好的擬合優(yōu)度。同時看到稱F檢驗部分，F(xiàn)值為39.932，F(xiàn)檢驗的P值為0.000，小于設定的0.05的顯著性水平。說明就回歸方程來說，預測變量即自變量對因變量的作用是顯著的。

三、結(jié)論

通過以上分析，我們發(fā)現(xiàn)，在灰色關(guān)聯(lián)度分析中，所選取的包括稅收改革在內(nèi)的六大因素都對房地產(chǎn)價格有顯著影響，其中稅收改革的影響系數(shù)在0.9以上，表明影響比較顯著。就回歸分析來看，多元回歸分析得出由總?cè)丝跀?shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、生產(chǎn)總值、稅收總額、銷售面積這五個影響因素構(gòu)成的自變量與房地產(chǎn)構(gòu)成的因變量形成的模型總體上看是成立的，但是最終得出影響房地產(chǎn)價格最大的不是稅收改革而是生產(chǎn)總值，這是由于宏觀經(jīng)濟起主導作用決定的，而稅收改革對房地產(chǎn)價格的影響度排在第三位，這就論證了稅收改革對當前深圳市的房地產(chǎn)價格有著比較顯著的作用。再單獨對稅收改革與房地產(chǎn)價格進行一元線性回歸分析可以看出相關(guān)度R為0.851，當R>0，稱正線性相關(guān)，當r<0，稱負線性相關(guān)，由此我們可以看出稅收改革與房價的關(guān)系存在一個正相關(guān)的關(guān)系，即隨著稅收改革的不斷推進，反而促進了房價的上漲，這明顯不符合我國稅收的原設定的作用，與房地產(chǎn)市場的發(fā)展相背離。因此，征收房產(chǎn)稅只是穩(wěn)定房價的一種輔助手段，并不能成為抑制房價的“殺手锏”[3]。長遠來看，不能將抑制房價的希望僅僅寄托在征收房產(chǎn)稅上面，而應該更從影響房價的根本原因入手，消除地方政府對“土地財政”的依賴。同時，要以增加供給和完善市場結(jié)構(gòu)為重點，緩解住房供需矛盾[4]。只有綜合多方面的配合，才能使中國房地產(chǎn)在健康的軌道上越走越遠。

參考文獻：

[1]王明坤.中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革探討[J].天津師范大學學報（社會科學版）， 2003（5）：16—21

[2]何泳儀.房地產(chǎn)稅收政策對房地產(chǎn)價格的影響研究——以重慶市為例[D].贛南師范學院，2013

[3]王敏.限購和房產(chǎn)稅對房價的影響——基于長期動態(tài)均衡的分析[J].世界經(jīng)濟，2013（1）：141—159

[4]朱孔來.淺析征收房地產(chǎn)稅對未來房價的影響[J].城市發(fā)展研究，2011，18（6）：3—5

（蘇雅琴，1990年生，湖南邵東人，湖南農(nóng)業(yè)大學資源環(huán)境學院碩士研究生。研究方向：土地經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟。通訊作者：喻瑤，1965年生，湖南婁底人，湖南農(nóng)業(yè)大學資源環(huán)境學院副教授。研究方向：土地經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟）