曾浩軍

金融街惠州置業(yè)有限公司

摘要：房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)滿足人們品位的要求與居住環(huán)境，提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的首要步驟是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最大限度盈利的、降低成本，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和質(zhì)量有著十分重要的意義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也存在一些問(wèn)題，例如：前期不及時(shí)的策劃、不及時(shí)的成本控制、工程完成之后難保證質(zhì)量等現(xiàn)象，需要房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)中進(jìn)行不斷的調(diào)整，并采取有效的管理措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；重要措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與工程管理包括前期開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用、和建筑安裝工程的全部，占房地產(chǎn)總成本的比重比較大，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率不但會(huì)被影響，更體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的水平。目前，在很多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，重視賣(mài)房策劃、房?jī)r(jià)漲跌、地塊位置，從而忽視了房地產(chǎn)工程的項(xiàng)目成本管理。想要做強(qiáng)做大房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本管理，就成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理概述

1、成本構(gòu)成。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本中包括不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、期間費(fèi)和開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)成本包括建造成本（開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)置配套費(fèi)、建安費(fèi)用）、土地費(fèi)用。

1.土地費(fèi)用。土地費(fèi)用包括有土地使用費(fèi)、土地出讓金或者是拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

2.開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可研費(fèi)、三通一平費(fèi)和在報(bào)建過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用等共同構(gòu)建了開(kāi)發(fā)前期費(fèi)。

3.建安費(fèi)用。建安費(fèi)指的主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所發(fā)生的安裝、土建等費(fèi)用，又被稱作是工程造價(jià)。

4.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用指的主要是熱力、電信、雨污水、電力、自來(lái)水、道路、燃?xì)馐彝猸h(huán)境綠化等一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

5.財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資金籌集所產(chǎn)生的費(fèi)用。

6.管理費(fèi)用。管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是包括在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中至項(xiàng)目完成交付使用之前所發(fā)生的各種費(fèi)用。

7.營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售中為了使房產(chǎn)售出以及有關(guān)活動(dòng)等一系列原因而產(chǎn)生的支出。

8.貸款利息。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常投資巨大，開(kāi)發(fā)商難以獨(dú)立承受，開(kāi)發(fā)商主要的融資渠道就是金融信貸，支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也是成本的重要組成部分。

9.各種有關(guān)品類稅收的費(fèi)用。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中難以避免的會(huì)涉及到很多稅收費(fèi)用，通常包含了營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅和印花稅等等。

10.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于周期長(zhǎng)，涉及到的領(lǐng)域、人員也非常多，各種風(fēng)險(xiǎn)具有不可預(yù)見(jiàn)性。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在的問(wèn)題

1、項(xiàng)目管理人員薄弱的成本意識(shí)

通常情況下，項(xiàng)目部需要先預(yù)算編制成本再對(duì)成本進(jìn)行核算，但在現(xiàn)實(shí)生活中通常是先進(jìn)行有關(guān)成本的核算再對(duì)成本進(jìn)行編制預(yù)算。有些項(xiàng)目部雖然配備有專職的項(xiàng)目預(yù)、結(jié)算人員，但有關(guān)責(zé)任人的成本管理意識(shí)比較薄弱，因此與之有關(guān)的成本核算工作沒(méi)有及時(shí)做到位，直到最后項(xiàng)目盈利還是虧損的原因都沒(méi)有弄清楚。

2、有關(guān)人員素質(zhì)低

目前在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建造人員中，有些剛從院校畢業(yè)的大學(xué)生，僅僅具有一定的理論知識(shí)水平，但缺乏有關(guān)房地產(chǎn)從事經(jīng)驗(yàn)；在社會(huì)中既具備有足夠的理論知識(shí)同時(shí)又擁有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的成本管理人才又非常匱乏，尤其是沒(méi)有落實(shí)管理責(zé)任的一些項(xiàng)目、沒(méi)有分解成本目標(biāo)中更滋生了有關(guān)人員的負(fù)面情緒。再加上有部分項(xiàng)目組織與管理人員變動(dòng)頻繁，不連續(xù)工作，付出與收入基本上是不相干的，造成他們的責(zé)任心不強(qiáng)，這對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的影響較大。

3、不及時(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目的質(zhì)量控制和成本是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的一個(gè)非常重要的因素。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)考慮的主要是項(xiàng)目的功能和技術(shù)美觀等因素，有關(guān)成本管理因素并沒(méi)有考慮到，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段也很少把可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性相連，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)浪費(fèi)了較多的物力人力，所設(shè)計(jì)的方案在非常大的程度上缺乏可行性，或者在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中缺乏成本管理意識(shí)，造成很多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中的不及時(shí)所導(dǎo)致的。

4、成本管控部門(mén)責(zé)任不明確

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要有很多個(gè)部門(mén)的參與，每個(gè)部門(mén)有分工也有合作。但目前的管控部門(mén)的職權(quán)還不夠明確與全面。僅僅只是參與項(xiàng)目的建設(shè)，而建設(shè)前的設(shè)計(jì)與準(zhǔn)備階段卻參與甚少。成本管控部門(mén)確立的目標(biāo)在實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中也存在諸多問(wèn)題，無(wú)法與各部門(mén)協(xié)調(diào)，應(yīng)該加強(qiáng)成本管控意識(shí)，并積極的配合成本管控工作。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要措施

1、樹(shù)立成本管理觀念。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立系統(tǒng)的成本管理觀念，立足全局，系統(tǒng)的對(duì)成本管理的內(nèi)容、對(duì)象、方法進(jìn)行分析。對(duì)成本管理的核心掌握，并且把它和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，構(gòu)建具有特色的成本管理體系。

2、建立并健全成本控制機(jī)構(gòu)管理

項(xiàng)目成本管理的落實(shí)與切實(shí)執(zhí)行，其關(guān)鍵是否有完善的控制組織來(lái)開(kāi)展成本控制工作，為加強(qiáng)成本管理，企業(yè)應(yīng)該要成立一個(gè)涉及設(shè)計(jì)技術(shù)、施工、財(cái)務(wù)等方面的成本管理小組，其主要職責(zé)是對(duì)項(xiàng)目部的成本有關(guān)工作進(jìn)行管理與指導(dǎo)。目部本身也應(yīng)該建立對(duì)目標(biāo)成本控制工作進(jìn)行管理的一個(gè)小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)

目部的各種項(xiàng)目權(quán)利、責(zé)任、獎(jiǎng)懲、義務(wù)等內(nèi)容，項(xiàng)目經(jīng)理要在有關(guān)原則的指導(dǎo)下把職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)人上，把應(yīng)達(dá)到的成本目標(biāo)分解并落實(shí)到職能部門(mén)

個(gè)人及班組。有效的成本管理監(jiān)督機(jī)制的前提是，保證有先進(jìn)的檢測(cè)儀器和監(jiān)控手段，兩者能得得到重視與有機(jī)的結(jié)合，增加利潤(rùn)、降低成本是能夠?qū)崿F(xiàn)的。

3、有關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)人員能力和素質(zhì)的提高

假如有關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)人員的職業(yè)素質(zhì)不能得到重視，將不能建立目標(biāo)成本控制體系來(lái)對(duì)成本進(jìn)行準(zhǔn)確管理，所以說(shuō)，要定期對(duì)有關(guān)人員安排業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓有關(guān)人員能夠?qū)I(yè)務(wù)上的最新動(dòng)態(tài)及時(shí)關(guān)注，除了定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)之外，業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的培養(yǎng)工作也不可忽視，此時(shí)，對(duì)有關(guān)法律法規(guī)加強(qiáng)認(rèn)識(shí)，企業(yè)能夠建立內(nèi)部人才庫(kù)，分享并且管理具有不同技能的人才，對(duì)他們進(jìn)行統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員能夠定期參加整治學(xué)習(xí)與有關(guān)教育課程。

4、加強(qiáng)管理機(jī)制和信息交流

從開(kāi)發(fā)到實(shí)施房產(chǎn)項(xiàng)目中涉及到很多方面的因素，所以建立并完善溝通機(jī)制和信息交流是非常有必要的，同時(shí)也可以加強(qiáng)工程項(xiàng)目的實(shí)施與管理。提高各個(gè)方面的管理效率。在房地產(chǎn)公司的內(nèi)部應(yīng)該建立一個(gè)有效的信息交流機(jī)制，形成協(xié)調(diào)并統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)管理模式和項(xiàng)目設(shè)計(jì)，從高效運(yùn)轉(zhuǎn)的管理模式中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理不斷優(yōu)化；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立起設(shè)計(jì)方式與項(xiàng)目參與方式的交流溝通機(jī)制，使項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制能夠?qū)崿F(xiàn)。

5、質(zhì)量管理與過(guò)程控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了一個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定項(xiàng)目管理的過(guò)程控制基礎(chǔ)和項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)對(duì)有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行充分控制和了解，為項(xiàng)目的實(shí)施建立起可調(diào)整而詳細(xì)的可行性計(jì)劃，使項(xiàng)目的質(zhì)量管理能夠得帶保證。制定出具體并可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃。使開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的公司能夠有一個(gè)可評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)督，也可以在項(xiàng)目的管理實(shí)施過(guò)程中，對(duì)有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)質(zhì)量管理與過(guò)程控制。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型的一個(gè)行業(yè)，資金的多少?zèng)Q定了其在競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)劣，并且有規(guī)模出效益的說(shuō)法，但現(xiàn)在的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了資源杠桿、資金扛桿之外，最重要的就是經(jīng)營(yíng)管理者的水平，無(wú)論是大型房地產(chǎn)企業(yè)還是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其生存的策略不關(guān)大小，而是在于管理，按照企業(yè)自身規(guī)模，選擇出靈活且高效的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目成本管理要狠抓，這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能夠健康發(fā)展。

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