試論“互聯(lián)網(wǎng)+”下的房企轉(zhuǎn)型

黃斯琪

【摘要】 自20世紀90年代以來，互聯(lián)網(wǎng)浪潮的興起，給世界帶來了沖擊和改變，致使各國都置身其中。過去十年是我國房價飛漲的黃金時代，資本規(guī)模是衡量房企的唯一標準，從“百億俱樂部”到“千億俱樂部”的數(shù)量不斷攀升。但隨著現(xiàn)行房價滑向白銀時代，樓市步入調(diào)整期，房企“坐著”賺錢的時代一去不復(fù)返，往日的粗放式增長模式也變得難以為繼，房地產(chǎn)業(yè)謀發(fā)展促轉(zhuǎn)型成了勢不可擋的趨勢。本文從房企的角度出發(fā)，研究在“互聯(lián)網(wǎng)+”的深刻影響下，我國房企的轉(zhuǎn)型的迫切性。

【關(guān)鍵詞】 互聯(lián)網(wǎng)+ 房企 轉(zhuǎn)型

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)在過去十年的快速發(fā)展為中國經(jīng)濟增長創(chuàng)造了奇跡，在增加國家財政收入、提高就業(yè)等方面作出極大的貢獻。房地產(chǎn)經(jīng)濟的實體綜合性，具有較高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度和極強的帶動效應(yīng)，帶動了建材、冶煉、機械等上游生產(chǎn)部門以及金融、商業(yè)、服務(wù)、旅游等下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于調(diào)整中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、完善國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快推進城市化進程等都有著十分積極而重要的作用。但隨著近來中國經(jīng)濟的疲軟，經(jīng)濟增速放緩，房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢加劇，國家降息、改革動作頻繁，意圖都是很明顯的——旨在挽救國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。在當前行業(yè)不景氣的環(huán)境下，房企利潤率越來越低的趨勢已經(jīng)是箭在弦上。市場正從賣方轉(zhuǎn)向買方，如果房企繼續(xù)實行規(guī)?；鲩L，依靠高額投資拿地、坐等資產(chǎn)增值的經(jīng)營模式，不僅會導(dǎo)致更多庫存率的產(chǎn)生，造成更大的去庫存壓力，更會給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營壓力和資金窘境。這種傳統(tǒng)經(jīng)營模式根本已經(jīng)不再適應(yīng)社會的發(fā)展，繼續(xù)墨守成規(guī)很可能會使企業(yè)走向滅亡，所以降低成本、提升利潤成為了各大房企的核心任務(wù)。隨著互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，互聯(lián)網(wǎng)對生活的影響是方方面面的，再加上政策層面上的支持，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”也成了許多房企的突圍新路，告別傳統(tǒng)粗放增長，轉(zhuǎn)型升級是房企的必然選擇。

“互聯(lián)網(wǎng)+”是一種新的社會形態(tài)，是利用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)平臺與傳統(tǒng)的實體行業(yè)結(jié)合，將互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用到經(jīng)濟生活的領(lǐng)域，充分實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提升人民的生活質(zhì)量和社會生產(chǎn)能力，為改革發(fā)展提供網(wǎng)絡(luò)平臺，創(chuàng)造新的改革機遇，實現(xiàn)經(jīng)濟新常態(tài)化。李克強總理在2015年政府工作報告中提出的“互聯(lián)網(wǎng)+”具有國家層面的戰(zhàn)略高度，它實際上是創(chuàng)新2.0下互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展新形態(tài)、新業(yè)態(tài)，是知識社會創(chuàng)新2.0推動下的互聯(lián)網(wǎng)形態(tài)演進?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”不單單是互聯(lián)網(wǎng)移動在某個傳統(tǒng)行業(yè)的應(yīng)用，而是加入了云計算、大數(shù)據(jù)、高科技，造就了前所未有的創(chuàng)新，推動了知識社會以用戶創(chuàng)新、開放創(chuàng)新、大眾創(chuàng)新、協(xié)同創(chuàng)新為特點的創(chuàng)新2.0，改變了我們的生產(chǎn)、工作、生活方式，也引領(lǐng)了創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展的“新常態(tài)”，對中國經(jīng)濟的發(fā)展影響巨大。

互聯(lián)網(wǎng)金融在中國發(fā)展僅短短數(shù)年，就奪下了整個中國市場，互聯(lián)網(wǎng)正成為越來越多房企追捧的對象。房企之間的競爭不再僅僅局限于通常意義上的合縱連橫，而是通過合作、自身減負、多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略模式實現(xiàn)房企的轉(zhuǎn)型。“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的運行模式，正成為這場持久戰(zhàn)中成功者的標配之一。故本文在“互聯(lián)網(wǎng)+”大背景下研究互聯(lián)網(wǎng)對房企的影響，并分析在互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)時代的房企轉(zhuǎn)型的可觀前景，來表明房企轉(zhuǎn)型的必要性，并為房企發(fā)展提供相關(guān)政策建議。

二、“互聯(lián)網(wǎng)+”對房企的影響

1、人物定位

利用互聯(lián)網(wǎng)直接找到需求人群，并利用大數(shù)據(jù)分析年齡、價格、職業(yè)、交通等方面信息，減少中間商環(huán)節(jié)，而且網(wǎng)絡(luò)大批采購原材料，使之具有價格優(yōu)勢，這樣建造出來的房子，就會有市場需求，價格也會相對壓低。隨著房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的出現(xiàn)，將來任何人都能夠非常方便地建立一個與實物完全一樣的三維房屋模型，在三維房屋模型內(nèi)模擬家居設(shè)計的各種方案，選擇最滿意的方案，再進行實施。在房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式下，人們選購房屋、進行家裝將變得能夠更加體現(xiàn)個人意愿，更加體現(xiàn)個性化和多樣化，進一步提高人們生活的滿意度。

2、眾籌融資

眾籌融資模式具有融資門檻低、融資成本低、期限和回報形式靈活等特點，是初創(chuàng)型企業(yè)除天使投資之外的重要融資渠道。在現(xiàn)行發(fā)展情勢下，房地產(chǎn)眾籌模式不盡相同，但相同之處在于消費者預(yù)先支付定金后，獲得購買房源的優(yōu)惠?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺的發(fā)展，扮演著虛擬售樓處的角色，將線下展示廳搬到線上來，對房企來說節(jié)約了營銷成本，事實上房企不但可以通過眾籌提升業(yè)績、增加銷售額，還可以緩解現(xiàn)金流，用別人的錢做自己的事情，而且也不用支付貸款利息。對房企而言，實行眾籌的意圖并非是要低價賣房，而是通過讓利的方式來提高銷售現(xiàn)場的人氣，精準鎖定潛在購房者；對用戶而言，參與眾籌能夠拿到購買折扣房源的入場券，這是雙贏的結(jié)果。

3、銷售O2O

房屋銷售O2O是指將線下的房屋交易機會與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，讓互聯(lián)網(wǎng)成為線下交易的前臺，也即線上消費，線下體驗。銷售O2O基于大數(shù)據(jù)的利用，利用“客戶自身的數(shù)據(jù)庫+平臺用戶數(shù)據(jù)庫”打通的CRM管理體系，完成O2O大數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)化，簡單地說，用戶數(shù)據(jù)打通、產(chǎn)品打通、價格打通，服務(wù)打通，使之更加符合互聯(lián)網(wǎng)的思維，客戶獲得更好的體驗?；ヂ?lián)網(wǎng)運營思路以及未來目標的設(shè)定認知差異，成為房企觸網(wǎng)屢戰(zhàn)屢敗的關(guān)鍵因素，開發(fā)商雖然出于為營銷考慮，但忽略了線上服務(wù)對潛在客戶的影響，O2O模式可以很好地改善房企的業(yè)績。

4、智能家居

互聯(lián)網(wǎng)對房產(chǎn)的沖擊主要體現(xiàn)在家居布局和房產(chǎn)買賣手段上。智能已經(jīng)成為房產(chǎn)標配，而家居智能的關(guān)鍵和標志就是互聯(lián)網(wǎng)。以樂視、小米在互聯(lián)網(wǎng)電視領(lǐng)域的競爭現(xiàn)象為例，我們發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)家電企業(yè)已經(jīng)很難企及互聯(lián)網(wǎng)電視這個市場領(lǐng)域，而互聯(lián)網(wǎng)公司競爭的背后，則是互聯(lián)網(wǎng)入口之爭?；ヂ?lián)網(wǎng)界認為，入口搶占對于用戶市場的商業(yè)價值挖掘，是成為BAT的最后機遇，而智能硬件、智能家居必然成為未來與家庭結(jié)合的完美組合，也就意味著與房企的深度結(jié)合，這也體現(xiàn)了房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)化的迫切需求。

三、“互聯(lián)網(wǎng)+”下的房企轉(zhuǎn)型前景分析

號稱最難被互聯(lián)網(wǎng)改造的傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)卻表現(xiàn)出擁抱互聯(lián)網(wǎng)的高度熱情。“互聯(lián)網(wǎng)+”的這股春風(fēng)吹到房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是在2015年“兩會”李克強總理的政府工作報告中首次引入了“互聯(lián)網(wǎng)+”概念后，房地產(chǎn)領(lǐng)域“互聯(lián)網(wǎng)+”概念成為了地產(chǎn)界的新寵。騰訊、百度、阿里巴巴，互聯(lián)網(wǎng)巨頭們一下子成了競相追捧的對象，無論是大型房企還是中等規(guī)模房企，都將與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聯(lián)手視為企業(yè)未來發(fā)展的重要戰(zhàn)略。萬科是最先提出要將房地產(chǎn)融入互聯(lián)網(wǎng)，并先后拜訪了阿里、騰訊、小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，其間探討的“房價能否減半”和“互聯(lián)網(wǎng)思維”轟動了整個行業(yè)。隨后的萬達與萬科聯(lián)手，由萬達投資項目中商業(yè)部分，萬科開發(fā)項目中住宅部分，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)互利共贏，這是行業(yè)的典范。通過對股市中地產(chǎn)股的研究，2015年來漲幅靠前的地產(chǎn)股主要包括以下幾種類型：金融、重組、互聯(lián)網(wǎng)、國資改革，這些股市中的概念板塊同樣也適用于地產(chǎn)股。

房企之所以扎堆與互聯(lián)網(wǎng)公司合作，有“醉溫之意不在酒”的意圖，房企其實是為了獲得更多的資本，而與互聯(lián)網(wǎng)“聯(lián)姻”能夠為房企獲得一次很好的融資機會，因為從過去資本市場的觀點看，房地產(chǎn)市場風(fēng)險其實是比較大的。但是隨著房企改革力度的加大，對于此類領(lǐng)域的開拓可能會獲得資本界的青睞。未來房企的生存空間在于，誰能為客戶提供更多優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)，誰就占據(jù)的勝利的制高點，而房企也將從只提供住房拓展延伸到提供各種生活需求，這就是未來的房企轉(zhuǎn)型思路。

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的注入，這將有利于提高房產(chǎn)精細化和科技化程度，提高房企客戶的信任度與業(yè)主黏性?；ヂ?lián)網(wǎng)在營銷等方面雖有廣闊空間，但也并非靈丹妙藥，尚需遵循自身發(fā)展規(guī)律，選擇性地應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)手段對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)加以改造，否則有可能成為尾大不掉的累贅。對互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)文化、互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)、媒體化表現(xiàn)的基本認知，將會是房地產(chǎn)企業(yè)對于互聯(lián)網(wǎng)利用的基本法則，從基本的網(wǎng)絡(luò)營銷開始，未來的房地產(chǎn)應(yīng)用，應(yīng)該嘗試在建立互聯(lián)網(wǎng)線上服務(wù)、房地產(chǎn)自身產(chǎn)品精細化改造、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域進行改造和創(chuàng)新，一切以改變?nèi)祟惿罘绞綖槟繕?，互?lián)網(wǎng)的二十年發(fā)展，誕生和死亡了眾多模式，當下房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)模式尚未形成，這既是機遇也是挑戰(zhàn)，房企應(yīng)該避免被原有的模式所禁錮，絕對不要再走傳統(tǒng)的發(fā)展思路，在實踐中探索出適合房企在“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下的轉(zhuǎn)型出路。哪個房地產(chǎn)企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”模式上占據(jù)上風(fēng)和主動，哪個企業(yè)就占據(jù)了優(yōu)勢，互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)爭中勝利的房企將會獲得巨大利潤回饋。加大“互聯(lián)網(wǎng)+”的應(yīng)用將是房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建自身核心競爭力的競爭重點。

四、政策建議

互聯(lián)網(wǎng)的普及和應(yīng)用已經(jīng)深刻影響了我國經(jīng)濟社會以及各行各業(yè)的發(fā)展，而且這種影響還將會持續(xù)擴大和深化。因此，對房企有如下建議。

第一，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺鎖定客戶需求，實現(xiàn)產(chǎn)品個性化服務(wù)的精準定位，增強客戶對企業(yè)的信賴感，建立屬于企業(yè)自身的移動APP，贏得更多的客戶來源，使企業(yè)獲得更多的流動資金。

第二，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，房企將自身優(yōu)勢通過網(wǎng)絡(luò)向風(fēng)投公司拋出橄欖枝，贏得風(fēng)投支持，最終實現(xiàn)IPO，擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，贏得持續(xù)增長機會。

第三，通過自建和合作構(gòu)建線上平臺，加大企業(yè)線上的網(wǎng)絡(luò)營銷力度，依托線下平臺，實現(xiàn)O2O完美契合，實現(xiàn)服務(wù)效率的提升與增值服務(wù)的延伸。

第四，針對單一領(lǐng)域的產(chǎn)品開發(fā)已難以滿足房企業(yè)績與規(guī)模的雙擴容，實現(xiàn)企業(yè)的多元化是大勢，類似于社區(qū)o2o、生態(tài)醫(yī)療、健康、眾籌等概念可以滲透到房地產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)新的利潤增長點。

（基金項目：湖南省大學(xué)生創(chuàng)新實驗項目“房價高企的因素分析”（SCX1402）。）

【參考文獻】

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（責(zé)任編輯：柯秋萍）