鄭州市城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的引導機制研究

朱江華 袁霄凌

摘要：城市規(guī)劃在對房地產市場的發(fā)展具有一定的調控作用。在當今城鎮(zhèn)化化的緊要關頭，鄭州市房地產業(yè)的健康發(fā)展更為重要，這就需要城市規(guī)劃對房地產開發(fā)引導與管理的作用，研究發(fā)現(xiàn)城市規(guī)劃引導房地產開發(fā)活動順利進行的其實現(xiàn)途徑主要是土地的利用規(guī)劃、建設用地價格、規(guī)劃控制指標等，這將有利于理解城市規(guī)劃與房地產開發(fā)活動的互動發(fā)展機理。

關鍵詞：城市規(guī)劃；房地產開發(fā)；協(xié)調機制

一、引言

河南省鄭州市地處中國地理中心，是全國重要的鐵路、航空、高速公路、電力、郵政電信主樞紐城市，中國中部地區(qū)重要的工業(yè)城市。具備優(yōu)勢的地理位置，匯集了大量的流動人口，人口密度僅次于廣東，居全國省會城市第二位。逐漸增加的人口促生了房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展，同時也促使城市面貌迅速發(fā)生新的變化，把規(guī)劃藍圖物化為實體。合理的城市規(guī)劃對房地產業(yè)的影響是至關重要的。

二、鄭州市城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的發(fā)展現(xiàn)狀

鄭州市的城市規(guī)劃對房地產業(yè)的影響自然是較為明顯，直接決定了產業(yè)在各個區(qū)域的分布，與其相關的產業(yè)地產的開發(fā)是這個產業(yè)布局形成發(fā)展現(xiàn)實的基礎前提。當然在規(guī)劃的實施過程中還是存在一些問題：①房地產業(yè)的發(fā)展未能與經濟、社會、資源環(huán)境系統(tǒng)進行有效的協(xié)調，未能實現(xiàn)經濟效益、社會效益、資源環(huán)境效益的統(tǒng)一。②城市規(guī)劃未能有效地引導和控制房地產業(yè)的開發(fā)。城市建設投資主體多元化在經營房地產的高額利潤驅動下肆意改變土地利用性質和強度，從而忽視了社會效益和環(huán)境效益。③城市規(guī)劃未能及時地對房地產開發(fā)的反饋作用作出反應。本文旨在針對鄭州市城市規(guī)劃引導房地產發(fā)展做出一些有益的探索，為城市規(guī)劃理論的發(fā)展開拓視野。

三、城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的引導循環(huán)機制研究

城市規(guī)劃主要通過土地利用規(guī)劃、建設用地價格、城規(guī)控制指標三個方向來引導房地產開發(fā)活動，最終房地產開發(fā)還會對城市形成微調整，與原本的城市規(guī)劃有一定不符，這也將成為城市規(guī)劃新一輪調整的動力來源之一，因此說城市規(guī)劃與房地產開發(fā)活動在城市發(fā)展過程中擔當了“設計師”和“工程師”的角色。

（一）鄭州市城市規(guī)劃對土地利用利用的作用機制

鄭州市城市規(guī)劃對土地利用的管理貫穿于總規(guī)、分規(guī)和詳規(guī)全過程。（1）鄭州市總規(guī)的前提是鄭州市在中原經濟區(qū)的核心定位定位，同時建立在對城市各個區(qū)域土地的綜合評估基礎之上，進行城市功能分區(qū)，將土地的利用性質在規(guī)劃之處嚴格定性，在土地資源的利用上既滿足了鄭州市作為中原經濟區(qū)第一核心的經濟發(fā)展，又有條有理的進行區(qū)域內產業(yè)布局的引導。除此以外，鄭州市總規(guī)會對城市功能分區(qū)進行調整，具體分區(qū)如下：

（2）鄭州市分區(qū)規(guī)劃根據區(qū)位發(fā)展的進度及土地的區(qū)位差異，預測城市的工業(yè)、商業(yè)、物流倉儲、居住等各個用地性質的數(shù)量和供給周期，合理安排城市土地的分期供給量，制定了土地供給的產業(yè)分布水平和分期供給水平。這將有利于鄭州市土地市場的健康發(fā)展。

（3）鄭州市城市詳細規(guī)劃，加強控制性詳細規(guī)劃的工作，一是允許開發(fā)商們在不違背控制性詳細規(guī)劃的同時進行土地的功能合理組合與設計，二是要在土地利用方式、土地開發(fā)強度及土地利用邊界留置等有關要求方面嚴格把關，從規(guī)劃方面規(guī)范好房地產開發(fā)商們的土地開發(fā)行為，促進城市土地出讓與轉讓的健康發(fā)展。

（二）鄭州市城市規(guī)劃對建設用地價格的影響

鄭州市規(guī)劃的重大依據就是區(qū)域產業(yè)的布局，由規(guī)劃形成的直接影響和產業(yè)發(fā)展產生的間接影響共同決定了城市地價的高低。

（1）城市功能、城市形象的差異帶來了對不同性質、職能與規(guī)模的城市土地的供求關系、容積率、利用強度的要求。鄭州市城市規(guī)劃確定了城市的性質、城市分區(qū)域的主導職能和用地性質，依據鄭州市基準地價劃定（如下）：

由上表可知，商業(yè)用地價格最高，住宅次之，工業(yè)用地價格最低。如2.1中對鄭州市規(guī)劃中的描述，鄭州市規(guī)劃確定了城市用地功能分區(qū)，當然，這也就也就決定了不同區(qū)域的地價水平。這將為房地產開發(fā)主體在做出項目投資分析時提供依據，一方面可能會促進房地產開發(fā)活動的多元化和綜合化，另一方面也會促進鄭州市土地利用的合理化。

（2）城市規(guī)劃對市政配套設施的控制將會對對地價產生影響。城市規(guī)劃往往會對市政配套設施見完善和建設作出控制和規(guī)劃，這大有利的改善城市經濟發(fā)展的軟硬件環(huán)境，比如鄭州市的地鐵交通網絡的規(guī)劃建設、公交系統(tǒng)的調整和完善、供水供電系統(tǒng)的完善、信息網絡服務系統(tǒng)的建設、醫(yī)院、學校等公共資源的建設等等都在一定程度上使城市發(fā)展的未來溢價增加，從而提高市政配套系統(tǒng)完備區(qū)域的地價水平，當然最終還會表現(xiàn)在房地產的項目的投資熱度和具體房價上。

（三）城市規(guī)劃控制指標的制定

城市規(guī)劃藍圖的實現(xiàn)過程中，一方面政府在促進規(guī)劃藍圖實現(xiàn)過程中借助私人集團——地產開發(fā)公司的財力，合理配置社會資源，同時也為這些公司的要求提供優(yōu)惠條件和城規(guī)調整和妥協(xié)。另一方面，政府要保證市民的公共利益，但并不是所有公共利益的需求都能夠在科學的城市規(guī)劃藍圖下實現(xiàn)，有時會出現(xiàn)城市規(guī)劃的合理性與公共利益的的沖撞，更多還是修改城市規(guī)劃方案不過修改的深度和廣度還是需要參考城規(guī)控制指標。因此，城市規(guī)劃的控制性指標在城市規(guī)劃藍圖的實現(xiàn)中起到一個約束和與矛盾談判的標準作用。

最終城市規(guī)劃將會尋求公共利益，其控制機制最主要的是環(huán)境容量的控制。環(huán)境容量控制是對城市建設和人口容納量的一個控制，目的是為了保證良好的城市環(huán)境質量，其控制指標對房地產開發(fā)活動影響較大的是：容積率、建筑密度、人口密度、綠地率和空地率等。容積率決定的是在城市規(guī)劃與房地產開發(fā)活動的經濟效益之間的關系，在鄭州這個人口眾多，剛性需求較多的城市，因此在城區(qū)各個區(qū)域的規(guī)劃中規(guī)定的住宅項目容積率一般都在2.5以上。當然，開發(fā)商考慮經濟效益處心積慮增加容積率以期望得到濟效益最大化這與城市規(guī)劃方面考慮的綜合效益最大化就會產生矛盾。當然并不是房地產開發(fā)項目無限度的增加容積率一定會產生經濟效益，在城市規(guī)劃方與房地產開發(fā)商的博弈中容積率與經濟效益的關系如下：

容積率與房產戶型的設計決定人口密度，同時也決定了綠地率和空地率，這兩項指標是根據人口的數(shù)量按規(guī)劃標準決定的。而這些控制指標共同影響房地產開發(fā)活動。

四、結語

鄭州市房地產市場在數(shù)次調控和危機中維持其穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢，被稱為中國房地產的“避風港”，這一部分原因在于鄭州市擁有大量的需求人群和當?shù)亟洕蛩氐闹萍s，另一方面原因就在于鄭州市的城市規(guī)劃在對房地產市場的發(fā)展具有一定的調控作用。在當今城鎮(zhèn)化化的緊要關頭，城市規(guī)劃對房地產開發(fā)引導與管理的作用越來越重要，其實現(xiàn)途徑主要是土地的利用規(guī)劃、建設用地價格、規(guī)劃控制指標等。

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作者簡介：朱江華（1986-），男，漢族，河南省周口市人，助理工程師，本科，河南博奧地質勘查有限公司，城鎮(zhèn)規(guī)劃及土地整治規(guī)劃。

袁霄凌（1989-），女，漢族，河南濮陽市人，河南師范大學碩士研究生。