楊紅旭

應(yīng)將當(dāng)前首套商業(yè)房貸首付最低三成的比例進一步降至二成，二套商業(yè)房貸應(yīng)由當(dāng)前四至六成降至三至四成

8月底三部委出臺的公積金貸款新政引發(fā)社會關(guān)注。一方面，將二套房貸首付比例由三成降至二成，回到歷史最低水平，反映政府保護改善性購房需求的態(tài)度更加積極；另一方面，由于公積金貸款額度不大，大部分購房者無法從新政中受益。于是，此政策頗有“雷聲大、雨點小”的味道。

今年3月下旬，六部委密集出臺了三個文件，其實包括放松個人房貸的政策，彰顯了放松調(diào)控、支持住房消費的政策取向。其后全國房屋市場有所復(fù)蘇，但全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，1-7月已降至5%以下，創(chuàng)過去十幾年歷史新低，從而繼續(xù)成為經(jīng)濟企穩(wěn)的絆腳石。于是，8月份連續(xù)出臺兩個文件，分別放松限外和公積金二套貸政策。

國家的政策方針非常明確，然而效果仍不宜高估。回顧去年四季度啟動的這輪樓市復(fù)蘇，其中以一線和部分二線城市為主，核心的政策驅(qū)動力并非去年媒體熱捧的放松限購令，而是房貸趨松。去年的“9.30新政”和今年的“3.30新政”，是兩個放松房貸的重要政策，尤其是放松二套房貸。另外，去年以來的五次降息，也使房貸利率大幅下降。

房貸演變的五個階段

如果加上8月31日公積金貸款新政，那么當(dāng)前房貸政策，寬松到了什么程度？不妨先回顧并梳理一下過去近20年房貸演變史，大致可以劃分為五個階段。

第一階段：1998年至2005年，配合房改，大力支持。中國個人房貸制度建設(shè)與1998年房改基本同步。1998年出臺的《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定：支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房（不包括高檔商品房、別墅），無住房補貼的首付為30%。商業(yè)性住房貸款利率按法定貸款利率減檔執(zhí)行，比如期限為5至10年的，執(zhí)行3至5年法定貸款利率，也即比基準利率略有折扣。1999年出臺《住房公積金管理條例》。2003年“121號文”規(guī)定：第一套自住住房仍執(zhí)行20%的規(guī)定，第二套及以上應(yīng)適當(dāng)提高比例。購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），仍有利率方面的優(yōu)惠，第二套無利率優(yōu)惠。但此政策有爭議，后來并無嚴格執(zhí)行。

第二階段：2006年至2008年9月，配合調(diào)控，逐步收緊。2006年出臺的“國六條細則”規(guī)定：首套房貸首付比例不得低于30%，自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。2007年出臺的“二套房貸新政”規(guī)定：首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，不得低于20%，其他不得低于30%；二套及以上住房的，比例不得低于40%。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套及以上住房的，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。注意，這是首次提高利率下限。

第三階段：2008年10月至2009年，救助樓市，重新放松。2008年，國際金融危機爆發(fā)后，為了穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)樓市，當(dāng)年10月央行推出新政：最低首付款比例調(diào)整為20%；居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍。注意，這是第一次大幅擴大房貸利率空間，其后至2010年一季度，首套房貸打七折成為常態(tài)。同時，二套房貸利率也明顯下滑。

第四階段：2010年至2014年8月，重啟調(diào)控，持續(xù)收緊。2010年4月出臺了被稱為史上最嚴厲的“國十條”：首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上，首付比例不得低于30%，二套不得低于50%。并重新強調(diào)：二套房貸利率不得低于基準利率的1.1倍。2010年9月又出房貸新政：所有房貸首付比例（包括首套）都調(diào)整至30%及以上。2011年1月出臺“新國八條”：二套房貸首付不低于60%。2013年出臺的“國五條細則”：對房價上漲過快的城市，進一步提高二套首付款比例，對房價上漲過快的城市，可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。其后，一線城市二套房貸利率下限上浮至1.2倍，個別城市將首付提高提七成。

第五階段：2014年9月以來，穩(wěn)定市場，支持改善。2014年9月出臺“9.30新政”：對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。二套普通房也可按首套貸，說明國家強力支持自住需求，連合理的首次改善需求也保護。同時，除了北上廣深和三亞等五個仍在實施限購的城市，取消三套及以上的“限貸令”。

2015年3月出臺“3.30新政”：對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付比例調(diào)整為不低于40%；使用公積金貸款購買首套普通自住房，最低首比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清貸款的家庭，為改善居住條件再次申請公積金委款購買普通自住房，最低首比例為30%。

2015年8月，三部委聯(lián)合發(fā)文，再次降低公積金貸款門檻：對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北上廣深可在國家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實際，自主決定申請住房公積金委托貸款購買第二套住房的最低首付款比例。“3.30新政”剛出臺5個月，便被推翻，優(yōu)惠力度更大，可見經(jīng)濟穩(wěn)增長的急迫性。

當(dāng)前房貸寬松程度

總體來看，經(jīng)過去年“9.30新政”以來的三次放松房貸之后，當(dāng)前房貸寬松程度回到了什么階段？

關(guān)于商業(yè)房貸，首套貸最低仍需三成，仍處于歷史最嚴格狀態(tài)。二套貸分為三種情況：1.第一套貸款結(jié)清再購普通房，首付最低三成，政策寬松度回到2007年之前；2.第一套貸款未結(jié)清再購普通房，首付最低四成，回到2010年4月之前；3.第二套為非普通房，首付五成仍是最嚴格的最低六成。

商業(yè)房貸的利率寬松度，按政策，首套房貸利率最低0.7倍，近幾年沒變化；二套房貸利率1.1倍（首套貸還清且再購為普通房者享受首套貸優(yōu)惠），仍是2007年9月的標準。但其實真正的利率政策，主要由商業(yè)銀行操控，比如首套貸0.7倍近幾年根本就沒現(xiàn)身過。而當(dāng)前對于已結(jié)清首套貸再購房的首付比例，部分銀行從寬執(zhí)行。

從公積金貸款來看，公積金貸款政策基本上是跟著商業(yè)性房貸政策走的。關(guān)于首付比例，今年8月的三部委新政，將結(jié)清首套房貸再買房的首付比例，降至最低二成，這也歷史最寬松的水平。首套公積金貸首付比例新政中沒有提及，按邏輯應(yīng)該也降至二成。而在2010年9月的公積金政策中規(guī)定：首套套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%。當(dāng)前，首套貸款未結(jié)清再購房，公積金貸款首付比例仍為五成。關(guān)于利率優(yōu)惠，公積金貸款利率一直低于同期同檔次商業(yè)銀行基準利率，不再贅述。

房貸政策需要調(diào)整

那么，當(dāng)前房貸政策是否合理，寬松程度調(diào)整到位了嗎？筆者認為：其一，首付比例仍應(yīng)下降；其二，貸款利率由銀行自主決定。

首先，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生重大變化。從外部環(huán)境看，中國經(jīng)濟已經(jīng)由高增長轉(zhuǎn)為中高增長，2010年是最后一個兩位數(shù)增長的年份，2011年之后GDP增幅持續(xù)下滑，今年上半年只有7.0%。尤其是今年，穩(wěn)增長壓力很大。在此背景下，應(yīng)更加重視房地產(chǎn)的支柱性作用，尤其是住房消費對于內(nèi)需求的拉動作用，拋棄歧視和打壓房地產(chǎn)的態(tài)度和做法。房地產(chǎn)政策口徑應(yīng)回到2005年“國八條”（本世紀第一個綜合性打壓政策）之前，房貸政策亦如此。

從內(nèi)部環(huán)境看，與經(jīng)濟相似，2011年是個中國房地產(chǎn)業(yè)的分水嶺。自那以來，房地產(chǎn)業(yè)多數(shù)指標已經(jīng)由高增長，轉(zhuǎn)為中低增長，甚至不增長。其中，核心的房價指標回到與GDP增幅相近的水平，已經(jīng)回歸合理增長區(qū)間。房企利潤率也由高水平轉(zhuǎn)為中水平。既然如此，那么以前諸多以抑制房價為主要目標的調(diào)控措施，也就失去了必要性。所以，房地產(chǎn)政策寬松度應(yīng)回到調(diào)控之前。

2006年“國六條細則”出臺之前，政策口徑基本是2003年的“121號文”：商業(yè)房貸首付二成，第二套及以上應(yīng)適當(dāng)提高比例。因此，應(yīng)將當(dāng)前首套房貸首付最低為三成，進一步降至二成。而二套房貸，應(yīng)由當(dāng)前四至六成，降至三至四成，其中第一套貸款未結(jié)清再購普通房可降至三成，非普通房降至四成。公積金貸款的首付標準，可跟隨商業(yè)房貸調(diào)整。

其實，如果參考發(fā)達國家的政策，中國的房貸首付比例還有進一步降低的空間。很多發(fā)達國家的首付比例都低于三成，甚至零首付也非罕見。當(dāng)然，這與發(fā)達國家金融市場發(fā)達、市場化程度高、銀行自主權(quán)較大等有很大關(guān)系。購房者要想獲得較低的首付比例，有時需要購買抵押按揭保險，放貸的金融機構(gòu)需要對沖貸款者潛在的違約風(fēng)險。

當(dāng)然，我們必須關(guān)注超低首付所隱藏的系統(tǒng)性風(fēng)險。2007年美國次貸危機的爆發(fā)，就與之前幾年金融機構(gòu)大肆低門檻發(fā)放房貸，尤其是大量10%以下的低首付甚至零首付，以及向還貸能力較差的低收入家庭放貸有關(guān)。而且，華爾街還將這些次級貸打包成次級債，賣給了全球的投資機構(gòu)。最終，當(dāng)美國房價下跌之后，迅速引爆危機并蔓延至全球，形成國際金融危機。因此，考慮到當(dāng)前中國金融體系與市場的完善程度與國家仍存較大距離，在房貸首付方面略有保守，不搞一成首付，更不設(shè)零首付，比例略高于他們，也是合理的。

至于房貸利率，除了個人住房公積金具有特殊性，中國的改革方向是放開，由金融機構(gòu)自主決定。當(dāng)前中國利率市場改革已近尾聲，對商業(yè)房貸利率也沒必要進行管控，應(yīng)當(dāng)讓金融機構(gòu)自我判斷，自我防控風(fēng)險，自我決定利率水平。

比如，近兩年來中國銀行不良貸款率總體快速上升態(tài)勢，而個人房貸仍屬于銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，二套及三套改善性購房需求，尤其是購買大戶型的富裕家庭，他們還貸能力強，違約風(fēng)險低，商業(yè)銀行完全可以加大放貸力度。官方不宜強制要求貸款利率必須上浮一成或二成，而應(yīng)由商業(yè)銀行根據(jù)市場需求自我決定。

再如，經(jīng)過去年11月以來連續(xù)五次降息之后，當(dāng)前五年以上基準貸款利率已降至5.15%，是建國以來的最低水平，住房公積金貸款利率只有3.25%。當(dāng)前，國家要求大力支持首套房貸，名義上利率可低至0.7倍。而當(dāng)前一二線城市的房首套房貸都有折扣，京滬部分銀行可打九折及以下。如按九折，則五年期以上貸款利率為4.64%。筆者問過上海某國有大行的朋友，他們說打九折后房貸業(yè)務(wù)基本不賺錢。因為當(dāng)前銀行理財產(chǎn)品的平均回報率就超過4%，而相當(dāng)部分銀行理財產(chǎn)品，是銀行變相攬儲。銀行是做資金生意的，買進的資金價格已超4%，再以4.6%左右的價格賣出去，剔除管理費用，確實賺不到錢。官方不宜強制商業(yè)銀行做不賺錢、甚至虧本的買賣。

最后，除了房貸首付和利率要進一步調(diào)整之外，其他制度建設(shè)也應(yīng)跟進。比如去年“9.30新政”曾提出：鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。這條政策的目的很明確：通過設(shè)置資金池，讓商業(yè)銀行在放貸方面有利可圖。但一年過去了，進展緩慢。另如，經(jīng)過近20年的發(fā)展，中國公積金制度已經(jīng)明顯滯后于社會發(fā)展及住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，急需進行改革，相關(guān)部門早在幾年前就開始著手研究和籌劃，但至今未果。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）