李思萌　啜華

摘 要：在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，融資是其解決建設(shè)與運營資金的主要方式。但是由于主客觀等方面的原因，其融資現(xiàn)狀并不樂觀。本文以三線城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為例，探究融資現(xiàn)狀。

關(guān)鍵詞：三線城市；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；融資現(xiàn)狀

在拉動國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的動力來源上，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)所做出的貢獻(xiàn)是不可忽視的。伴隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，大量的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)迎來了發(fā)展的重要契機(jī)，一些商業(yè)地產(chǎn)商迅速崛起。但是，隨著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的井噴式的發(fā)展，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)遇到了現(xiàn)實的困境。為了解決資金方面的問題，拓展融資渠道，贏得更多的市場發(fā)展的血液和動力成為了很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要發(fā)展問題。筆者著重從三線城市的融資現(xiàn)狀入手，探究其在融資進(jìn)程中出現(xiàn)的問題及今后的改進(jìn)和提升的策略。

一、我國三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

1.資金來源渠道

信任融資渠道具有悠久的傳統(tǒng)歷史，在很多三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中依然比較流行。一旦商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)無法如實還款，那么企業(yè)的經(jīng)營者的口碑將會降到一個比較低的水平。因為這一傳統(tǒng)的融資渠道的主要對象都是和商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者有著一定關(guān)系的親戚或者朋友。

第二個渠道是商業(yè)貸款，因為貸款方是商業(yè)銀行，所以無論是從貸款的審批，還是貸款的額度及還款的期限等方面都對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提出了比較高的要求。一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因為不符合銀行的發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn)，因此在這條渠道上所取得的融資效果并不是很理想。所以，面臨巨大的市場壓力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，在不得已的情況下，開始將貸款的希望放到了民間信貸上面。民間信貸，在資質(zhì)審核方面的要求相對比較低，但是對于抵押物品的商業(yè)價值與貸款實際數(shù)額之間的差額比較大。同時，一些民間信貸的年率相當(dāng)高。

2.資金來源總量

當(dāng)前，三線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)尚處在一個初級的階段。這種發(fā)展的現(xiàn)實環(huán)境，一方面為其市場的占領(lǐng)和拓展贏得了寶貴的空間。但是，伴隨著一線、二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體系及工程的相繼完善，一些大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開始逐漸將發(fā)展的重心向中國的三線城市遷移。在僧多粥少的市場環(huán)境體系下，三線城市所面臨的市場融資空間將會被壓縮。根據(jù)國家權(quán)威部門發(fā)布的市場調(diào)查結(jié)果表明，當(dāng)前，在我國三線城市的市場融資中，一個突出的問題是資金來源總量無法滿足當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場運營資金的需求。這種供需不平衡的發(fā)展現(xiàn)狀，在一定程度上影響和制約了三線城市市場規(guī)模的擴(kuò)大和進(jìn)一步的拓展。同時，需要強(qiáng)調(diào)的是，三線城市從地理位置及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等層面，與一線重點城市相比存在著一定的差距。在2012年三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營報告中顯示，有接近一半的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于發(fā)展中資金的短缺而宣布停產(chǎn)或者破產(chǎn)。目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，呈現(xiàn)出了融資渠道比較狹窄和融資成功率比較低的問題，特別是三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在申請商業(yè)貸款時的成功率一直處在一個比較低的水平。我國央行在2010年曾經(jīng)做過一項針對三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)貸款情況的調(diào)查。這一調(diào)查顯示：在我國三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的外緣貸款98%是來自商業(yè)銀行。但是其中能夠獲得銀行貸款的比例還不到8%。目前在我國的長江流域，珠江流域，很多三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都在面臨著融資難的問題。因此，三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金層面上的不足，在很大層面上是對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場運營環(huán)境的一個折射。

3.資金來源結(jié)構(gòu)

在三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)體系中，根據(jù)時間的長短，可以從整體上將其劃分為短期資金來源和長期資金來源。但是，從目前所掌握的情況來看，我國三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在短期資金來源的比例是比較大的。一旦，金融風(fēng)險事件發(fā)生，或者國內(nèi)金融秩序出現(xiàn)波動，出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的通貨膨脹，那么三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資金壓力就會很大。很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如果在資金來源結(jié)構(gòu)體系中，短期資金來源的比例達(dá)到了半數(shù)以上，那么對企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的運營安全將會構(gòu)成一個比較大的威脅。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和運營的情況來看，在符合企業(yè)的負(fù)債承受能力基礎(chǔ)上，所承擔(dān)的負(fù)債對于企業(yè)的發(fā)展是具有一定的利好促進(jìn)作用的。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平處在一個平衡的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，將會助力企業(yè)更好的發(fā)揮好企業(yè)資產(chǎn)所具有的杠桿功能。作為企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的重要催化劑，可以幫助企業(yè)釋放出更大的市場潛力，進(jìn)而在市場競爭激烈的大環(huán)境中，贏得更大的發(fā)展的主動權(quán)。

總之，在現(xiàn)在統(tǒng)計在冊的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，有近半數(shù)以上的企業(yè)處于所謂的負(fù)債經(jīng)營的階段。其中，有很大一部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面臨的還款壓力是非常大的。在今后的發(fā)展中，如何從當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀出發(fā)，改善其融資的現(xiàn)狀是整個商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的一個重要的研究重點與方向。

二、我國三線城市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題

1.國家宏觀調(diào)控，增大融資難度

國家會根據(jù)市場運行的整體情況，通過銀行的商業(yè)貸款的利率及居民購房貸款政策的調(diào)整等手段，來對整體的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。當(dāng)前，我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了增速過快的現(xiàn)象，大量的樓盤被開發(fā)后因為市場需求環(huán)境不旺而導(dǎo)致資源的擱置和浪費。同時，一些地方的而已炒房的行為也在一定程度上影響了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體運營和發(fā)展。因此，國家通過限制購房及落實房產(chǎn)管理相關(guān)制度等方面，來調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)的整體走向。這一點對于三線城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言是一個發(fā)展中的重要難題與挑戰(zhàn)。

2.融資渠道單一，金融市場結(jié)構(gòu)不健全

當(dāng)前的市場融資環(huán)境中，三線城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于自身運營規(guī)模及市場發(fā)展形勢等主客觀原因，在融資渠道上呈現(xiàn)出了很大的單一性。按照目前的三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資比例來看，其商業(yè)貸款的比例和數(shù)量占據(jù)了其整個融資總額的一半以上。在另一方面，一些三線城市中具有一定規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，通過金融市場等資金運作媒介來提供資金的保值與增值。但是，在當(dāng)前的國內(nèi)金融市場發(fā)展體系還不是很完善的情況下，其市場的發(fā)展和收益效果并沒有達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)理想的預(yù)期水平?；诖?，今后的三線城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道等方面還要面臨著很長的一段路要走。

3.間接融資過多，投資增長過快

基于自身運營與發(fā)展需要來展開的市場融資具有很大的不可控性。一方面，商業(yè)地產(chǎn)市場的整體運營與管理程式中，本身就會存在著一定的風(fēng)險。另一方面，在間接融資中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的還款壓力也會相對比較大。但是，對于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)還處在一個較為初級階段的三線城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，投資就會必然意味著一定層面的風(fēng)險，如果缺乏全盤的考慮和周密的部署，企業(yè)的投資，尤其是過快和過于著急和追逐利益的投資將會在很大幾率上給企業(yè)的發(fā)展帶來諸多的負(fù)面的影響，嚴(yán)重地還會導(dǎo)致企業(yè)無法及時的收回投資而導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)鏈條的斷裂，最后造成重大的經(jīng)濟(jì)損失和發(fā)展的困境。

結(jié)合上文，筆者分析了當(dāng)前三線城市房地產(chǎn)企業(yè)在融資層面出現(xiàn)的問題以及背后問題產(chǎn)生的原因。當(dāng)然，關(guān)于融資現(xiàn)狀不盡樂觀的原因還有很多層面，例如，三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身的信用建設(shè)水平還需要提高。金融機(jī)構(gòu)在扶持和助力企業(yè)市場拓展等層面還存在著提升的空間。地方行政主管部門在企業(yè)招商引資層面的力度和政策并沒有在三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中得到更多的落地與展開。

三、發(fā)展我國三線城市商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的對策和建議

1.建立多層次商業(yè)地產(chǎn)融資體系

當(dāng)前，在我國三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)貸款的申請的對象主要是各大商業(yè)銀行。從目前的市場需求來看，商業(yè)銀行的貸款提供額度和數(shù)量與三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金需求之間還存在著很大的差距。再加上，很多商業(yè)銀行在進(jìn)行貸款發(fā)放的時候會根據(jù)企業(yè)的實力與規(guī)模做出一定的傾向，這些都影響著三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資問題的順利解決。商業(yè)地產(chǎn)融資體系，依照市場營銷學(xué)的角度來看，可以經(jīng)由主要的兩個維度來實現(xiàn)。初步階段，要從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部程序入手，進(jìn)步升華的融資的效力與效益。其次，要將企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)融資體系的維護(hù)與市場的成長有效地連系在一起。所以，通過整合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)外資源可以更好的實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資體系的經(jīng)濟(jì)效益。

所以，三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中，應(yīng)該在政府相關(guān)政策主管部門的引導(dǎo)下，開展多渠道的融資。國家相關(guān)政策職能部門要通過制定相應(yīng)的政策法規(guī)來為三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)多渠道融資保駕護(hù)航。同時，政府還應(yīng)該積極地做好三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與各類金融機(jī)構(gòu)的對接工作，在貸款申請政策上予以更多的照顧和扶持。

2.適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略

目前，在三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，存在的一個比較突出的問題是發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的不明確?？梢哉f，一個企業(yè)在的工作中缺少具體的、明確的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)則很容易在發(fā)展的道路上迷失方向。同時，一個缺乏明確發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的企業(yè)管理和發(fā)展是很難在效率和效果上得到很大的提升。例如，某一三線城市商業(yè)地產(chǎn)公司在2011年起開始進(jìn)軍高端商業(yè)地產(chǎn)市場，由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與發(fā)展方案，公司資金周轉(zhuǎn)一度處于很大的被動局面。這種境況的出現(xiàn)在某種程度上就是對公司領(lǐng)導(dǎo)缺乏相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)而造成的。企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃與企業(yè)的融資安全之間有著非常緊密的聯(lián)系。例如通過降低采購費用的方式來降低項目在初始階段的費用支出，以及在建筑過程中通過各種具有一定潛在風(fēng)險系數(shù)的方式來實現(xiàn)成本的管理，因為，一旦在運營中出現(xiàn)了注入經(jīng)營不善等問題將會在很大程度上制約其今后的融資渠道的暢通發(fā)展。

3.慎重選擇開發(fā)項目

按照當(dāng)前的市場運行模式很多開發(fā)商要承擔(dān)著先行墊付相關(guān)人員及物料成本的費用。同時，國家出于社會穩(wěn)定發(fā)展的角度對工人工資拖欠問題也已經(jīng)通過一系列的法律和政策來進(jìn)行了強(qiáng)制性的規(guī)定。這些都在客觀層面上加大了三線城市在進(jìn)行房產(chǎn)項目的選擇中一定要從政策和法律及相關(guān)的市場環(huán)境等層面進(jìn)行全面了解和掌控，爭取將項目的選擇層面的風(fēng)險系數(shù)降低。例如，某一三線城市的房產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行項目施工中，由于對項目的選址的科學(xué)性進(jìn)行論證，最后因為與市政的整體規(guī)劃發(fā)生了嚴(yán)重的沖突而被迫拆除，造成了一定的財產(chǎn)損失。這些都是三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在今后的項目選擇中要加以注意的重要方面。

4.采取適當(dāng)銷售策略

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行樓盤開發(fā)的最后落腳點是通過市場銷售的手段將投資收回并且獲得預(yù)期的收益。大量的已經(jīng)竣工的樓盤由于銷路受阻而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不暢而影響了下一步的投資和及時的還款。因此，三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合所在城市的市場購買需求及購買力等實際情況。通過完善的房產(chǎn)售后服務(wù)來提升房產(chǎn)的美譽(yù)度。本土化銷售是企業(yè)發(fā)展的重要實現(xiàn)路徑，在這一行銷策略的指引下，企業(yè)在產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)能提升以及競爭力的提升等諸多方面都會大有提高。在當(dāng)前的市場發(fā)展環(huán)境下，通過良好的企業(yè)運營策略實施，可以有效地規(guī)避或者降低企業(yè)在市場中所存在的風(fēng)險。通過這些系列的營銷策略及手段來構(gòu)建一個立體的高效的商業(yè)地產(chǎn)行銷體系及框架。經(jīng)過科學(xué)合理的規(guī)劃和發(fā)展為企業(yè)資金層面的盤活及今后的市場拓展奠定重要的基礎(chǔ)。

5.開發(fā)適銷對路產(chǎn)品

無論是生產(chǎn)型企業(yè)還是服務(wù)型企業(yè)，其在整個運營策略的實施中，都需要經(jīng)由創(chuàng)新的運營和生產(chǎn)模式來為企業(yè)的發(fā)展謀求更大的生產(chǎn)和發(fā)展動力。一旦在企業(yè)的運營中所出現(xiàn)的大的資金鏈條的斷裂或者較大的市場經(jīng)濟(jì)形勢的波動，則企業(yè)將會面臨著非常大的市場挑戰(zhàn)。三線城市在人均收入和大眾的審美水平等層面與一線城市存在著一定的差距。一方面，在商業(yè)地產(chǎn)的價格層面，三線城市由于地理區(qū)位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等層面的原因，是處在一個較低的層面的。因此，三線商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)和市場銷售的價格制定層面要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和大眾的購買力實現(xiàn)一個良好的對接。另一方面，在房產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)格和樣式上，應(yīng)該在不增加相應(yīng)的生產(chǎn)成本的基礎(chǔ)上，從戶型到結(jié)構(gòu)等諸多層面照顧到所在地區(qū)和城市的大眾審美和居住習(xí)慣。這種行銷對路的房產(chǎn)產(chǎn)品會在客觀上為其房產(chǎn)銷路的打開提供應(yīng)有的助力。當(dāng)然，由于三線城市各自存在著自身的差異，因此在進(jìn)行產(chǎn)品的開發(fā)和設(shè)計的層面應(yīng)該更多的發(fā)揮出本地化的發(fā)展策略的優(yōu)勢。

6.加緊開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

隨著三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其市場資金的需求也會呈現(xiàn)出不斷上升的態(tài)勢。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在立足原本行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，加大力度來實施多元化的運營策略，從而多方向的轉(zhuǎn)移企業(yè)在融資和運營層面存在的壓力。其中一個比較符合眾多三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向的是地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品的開發(fā)與投資。這種利用資產(chǎn)杠桿的力量可以在一定程度上拓展企業(yè)的融資渠道，為企業(yè)的市場發(fā)展增加新的動力。企業(yè)在進(jìn)行此類產(chǎn)品的開發(fā)中，也要將風(fēng)險的防范置于一個突出的位置?？傊?，從根源上來講，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在嘗試進(jìn)行金融投資產(chǎn)品開發(fā)的那一刻，其所面臨的風(fēng)險壓力就已經(jīng)客觀存在。相反的，經(jīng)由科學(xué)的統(tǒng)籌和計算，將金融投資產(chǎn)品風(fēng)險與自身的經(jīng)營進(jìn)行一個有效的對接，其所產(chǎn)生的市場效應(yīng)還是非常利于企業(yè)的發(fā)展和市場運營規(guī)模的擴(kuò)大。但是，拋開，其基本的前期的計算，如何從過程中，將金融投資產(chǎn)品可能產(chǎn)生的風(fēng)險控制在一個較為理想的狀態(tài)，或者將其納入到一個科學(xué)的，系統(tǒng)的風(fēng)險預(yù)警和監(jiān)控體系之中，其所面臨的壓力會得到有效的控制。

商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的多元化是一個系統(tǒng)的工程，需要包括企業(yè)，政府及金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的眾多元素的通力合作。因此，在今后的發(fā)展中，三線商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在借鑒相關(guān)的科學(xué)發(fā)展理論的基礎(chǔ)上，將企業(yè)的融資渠道的多元化發(fā)展進(jìn)行逐一的完善。當(dāng)然，這一完善并不是直接的抄襲現(xiàn)有的別的企業(yè)融資模式，而是應(yīng)該在借鑒和參考的基礎(chǔ)上，將這一制度和企業(yè)自身所在的行業(yè)發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)發(fā)展的諸多實際情況來進(jìn)行對應(yīng)的調(diào)整。

四、結(jié)語

三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場發(fā)展機(jī)遇，同時其在融資層面所遇到的問題也是現(xiàn)在眾多領(lǐng)域企業(yè)發(fā)展中的一個共性問題。本文分析了其融資的現(xiàn)狀及今后的改進(jìn)策略希望能起到一定的借鑒和參考價值。

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作者簡介：李思萌（1993- ），女，遼寧省蓋州市，本科，財務(wù)管理專業(yè)