王洋++楊忍++關(guān)興良++王少劍

摘要：基于城市內(nèi)部住宅價格空間分異問題研究的基礎(chǔ)理論，并將其總結(jié)成為住宅價格理論體系、住宅區(qū)位理論體系和住宅子市場理論體系，在此基礎(chǔ)上分析每個理論對住宅價格問題研究的借鑒性和解釋路徑，并歸納了住宅價格空間分異的影響因素，最后闡述了這些理論在實際應(yīng)用中的局限性。為城市住宅價格空間分異研究領(lǐng)域提供一個更為清晰的理論框架體系，為學者們恰當?shù)剡x擇相應(yīng)理論提供參考。

關(guān)鍵詞：住宅價格，空間分異，理論基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場

中圖分類號：F06 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）08-0016-27 收稿日期：2015-06-08

1 引言

城市內(nèi)部住宅價格空間分異是城市地理學、城市規(guī)劃學和城市經(jīng)濟學關(guān)注的重要領(lǐng)域之一。當前的研究主要涉及住宅價格空間分異的程度（王洋，2013）、格局（閻小培等，2011；Koramaz et al，2012）、模式（周春山和羅彥，2004；袁雯等，2010；秦波和焦永利，2010）、影響因素（馮長春等2011；溫海珍等，2012；Helbich et al，2013；Panduro and Veie，2013）、作用機理（Song and Knaap，2003；劉穎等，2011；阮連法等，2012；王洋等，2014）等方面。由于住宅價格涉及到人文、經(jīng)濟、社會、歷史、文化、政策、自然、區(qū)位、氣象、風水、時間、空間等多因素、多維度、多視角、多時序、多主體的一系列問題（葛紅玲和楊樂渝，2010），這決定了其議題本身的復雜性，也使得該議題涉及的理論基礎(chǔ)眾多。例如，對于價格形成的機制方面，主要采用供需理論（Hwang and Quigley，2006）、效用理論、成本理論（Bostic et al，2007）、博弈理論（葛紅玲和楊樂渝，2010）、預(yù)期理論（石憶邵和郭惠寧，2009）和特征價格理論（Rosen，1974）等；而住宅價格又與區(qū)位密切相關(guān)，需涉及到地租理論、區(qū)位論、地價理論、地方性公共物品理論（Hoyt and Rosenthal，1997）等。其理論創(chuàng)立之處大多不是專門針對住宅價格問題的，但其基本觀點和精髓都可以通過不同的解釋路徑對住宅價格空間分異問題的相關(guān)研究給予理論指導和借鑒。

盡管上述理論可作為城市住宅價格形成機制或空間分異研究的基礎(chǔ)，但由于這些理論的出發(fā)點不同，理論假設(shè)不同，產(chǎn)生的時代背景不同，對住宅價格的作用路徑不同，因此要辯證地看待上述理論對住宅價格空間分異問題的指導和借鑒作用。應(yīng)廣泛汲取各種理論研究視角與精髓，并且不能忽視其應(yīng)用的局限性，對住宅價格的具體問題要采用與之相適應(yīng)的理論視角。這就亟待對上述理論進行綜合梳理，深入分析各理論對住宅價格空間分異的作用路徑和局限性，以便有針對性地指導住宅價格空間分異的研究實踐。已有學者對相關(guān)理論進行了整理（葛紅玲和楊樂渝，2010），本文在此基礎(chǔ)上，將城市住宅價格空間分異問題整合成為兩個理論體系和一個理論視角，并分析每個理論對住宅價格問題研究的借鑒性、解釋路徑和應(yīng)用的局限性，為城市住宅價格空間分異研究提供一個更為清晰的理論框架體系，為研究者恰當?shù)剡x擇相應(yīng)理論提供借鑒。

2 住宅價格空間分異的基礎(chǔ)理論及借鑒性

對城市住宅價格空間分異問題的相關(guān)理論可以歸納為兩大理論體系和一個理論視角：即住宅價格理論體系、住宅區(qū)位理論體系和住宅子市場理論視角。其中，住宅價格理論體系包括：供需理論、效用理論、成本理論、博弈理論、預(yù)期理論和特征價格理論，是解釋住宅價格形成機制的重要理論基礎(chǔ)；住宅區(qū)位理論體系主要包括地租理論、地價理論、區(qū)位論和公共產(chǎn)品組合理論，是解釋住宅價格空間分異作用機理的重要理論基礎(chǔ)。而住宅子市場理論作為一種住宅市場細分的研究視角，為上述兩大問題提供研究方法的借鑒如圖1所示。

2.1 住宅價格理論體系

住宅價格理論體系是解釋住宅價格形成機制的重要理論基礎(chǔ)。其中，供需理論、效用理論和成本理論是決定住宅價格的三個基礎(chǔ)理論，而博弈理論、預(yù)期理論和特征價格理論需通過上述三個基礎(chǔ)理論作用于住宅價格，是決定住宅價格的衍生理論。

2.1.1 供需理論

根據(jù)供需理論，在其他條件不變的前提下，住房供給和需求相均衡時的價格為住宅價格。住宅價格越高，需求量越少，供給越多。供求一方的變化會對住宅價格產(chǎn)生影響，例如福利房取消、收入大幅增加、利率下調(diào)、就業(yè)率增加等因素都會引起購房需求增大，導致價格上升。該理論的借鑒之處在于，住宅價格的高低與住宅的供給和購房者的需求密切相關(guān)，質(zhì)量優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、交通便利的住宅往往帶來更多的需求，進而導致其價格較高。其核心思想是：供給和需求影響住宅價格?；谠摾碚撗芯孔≌瑑r格因素的典型案例包括：Nellis和Longbottom（1981）對英國住宅價格決定因素的研究、Hwang和Quigley（2006）對美國74個大城市住宅價格影響因素的研究等。供需理論可認為是其他各類影響因素最終作用的歸宿，其他各種因素最終都通過供需機制作用到住宅價格中（葛紅玲和楊樂渝，2010）。

2.1.2 效用理論

住宅的效用可認為是其可滿足人們某方面需要的能力。根據(jù)效用理論，商品效用與住宅價格成正比。由于住宅既有使用價值也有投資價值，因此其價格受到效用的影響顯著。如果住宅的質(zhì)量優(yōu)良、結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施齊全、戶型設(shè)計水平高、外觀漂亮，則價格相對較高。住宅的投資效用體現(xiàn)在其不經(jīng)過經(jīng)濟實體循環(huán)即可盈利，并且可抵消通貨膨脹等。其借鑒意義在于，住宅本身的質(zhì)量、檔次、居住的便利性等居住效用決定了住宅價格。

2.1.3 成本理論

成本理論的思想基礎(chǔ)來源于馬克思的生產(chǎn)價格理論。根據(jù)該理論，住宅的價格等于其成本價格加上平均利潤。當平均利潤基本固定時，住宅成本就決定了住宅價格。住宅成本主要包括土地獲取成本、前期各種費用、建材安裝成本、金融成本等（王光玉，2008）。其中，土地成本往往是住宅成本的主要構(gòu)成部分，地價的變動直接導致房價的變動（Glaeser et al，2005）。該理論的借鑒意義有兩方面：一是建造成本決定住宅價格。一些建筑檔次和建筑質(zhì)量較高、小區(qū)環(huán)境較好、區(qū)位優(yōu)越的住宅，由于其建造成本較高，其住宅價格也較高。二是土地價格決定住宅價格。這是由于土地住宅成本是住宅價格組成的重要部分，也是住宅價格確定的底線和硬約束（葛紅玲和楊樂渝，2010）。

2.1.4 博弈理論

博弈理論認為市場中的任何行為都是人的行為綜合作用的結(jié)果。住宅價格作為房產(chǎn)市場系統(tǒng)的重要一環(huán)，其確定的過程也必然有人的參與。該理論是基于效用理論和成本理論聯(lián)合作用的結(jié)果，即住宅價格是生產(chǎn)者的成本函數(shù)和消費者的效用函數(shù)在博弈中產(chǎn)生均衡價格的結(jié)果。根據(jù)博弈理論，在住宅價格形成過程中，人的選擇行為會對價格起到?jīng)Q定性作用。開發(fā)商在博弈中，會在市場競爭及成本函數(shù)的約束下追求最大利潤，其策略選擇包括：建筑規(guī)模、銷售價格、住宅質(zhì)量、開發(fā)方案、進入市場時機、土地使用權(quán)投標價、促銷策略、營銷渠道等各個方面。當市場有多個開發(fā)商時，考慮到消費者對價格的敏感性，最終會出現(xiàn)一個均衡價格，這就確定了住宅價格。消費者的博弈行為是指在住宅市場的多種選擇過程中多次比較，從而實現(xiàn)自身效用最大化的住房購買過程，包括市場信息調(diào)查、與房地產(chǎn)商接觸、多向選擇、討價還價、實現(xiàn)購買等一系列過程（葛紅玲和楊樂渝，2010）。其中，政府也扮演了不可或缺的角色。在參與博弈的過程中，政府通常以土地出讓方、市場調(diào)控方和保障性住房建設(shè)方的身份出現(xiàn)。其借鑒意義在于，住宅價格是各博弈主體在博弈過程中最終形成的均衡價格。

2.1.5 預(yù)期理論

預(yù)期的實質(zhì)是對當前各種經(jīng)濟活動變量的未來值判斷。由于住宅是耐用消費品，具有較長的使用時間，因此住宅未來的供需均衡會對現(xiàn)實價格產(chǎn)生較大影響。購房者總是希望所購住宅能保值增值。這使得其購房時，不只考慮當前，更考慮未來的升值空間，這成為價格預(yù)期不可忽視的因素。如果所購住宅處于城市未來的主要發(fā)展方向上，人們對其預(yù)期增大，價格可能更高。例如北京市通州新城規(guī)劃對當?shù)貎r格的巨大拉動，揚州市計劃向東發(fā)展建設(shè)廣陵新城使東區(qū)板塊住宅價格大幅上漲等。預(yù)期理論的落腳點依然是供需理論，預(yù)期改變了現(xiàn)實的供需關(guān)系，將未來的供需均衡提前“映射”到現(xiàn)實中。該理論對本研究的借鑒之處在于，分析住宅價格的形成機制不僅在于住宅的現(xiàn)實情況與條件，更要考慮未來市場的發(fā)展，未來的預(yù)期會作用于當前的住宅價格上。

2.1.6 特征價格理論

該理論源于新消費者理論，Lancaster（1966）認為購房者并非從住宅本身得到效用，真正的效用來自于住宅所具備的一系列特征及其所提供的服務(wù)。同類住宅，如果其所含的特征不同，價格也相應(yīng)不同（Ohta and Griliches，1976）?；诠┙o方和需求方對產(chǎn)品特征的市場均衡展開分析，是特征價格理論的技術(shù)框架（Rosen，1974）。在一系列理論假設(shè)的基礎(chǔ)上，購房者對具有不同特征住宅給出的最高價和開發(fā)商給出的最低價形成的雙重包絡(luò)線構(gòu)成特征價格。因此，特征價格理論實際上同時建立在供需理論和效用理論的基礎(chǔ)之上。住宅的區(qū)位、便利性、環(huán)境、樓層、房齡等特征的不同，房價顯然也不同。購房者對住宅的各個特征作出估價，所有特征的價格集合成為隱含價格，并可通過特征價格模型估算。在當前的特征價格定量分析中，住宅特征一般分為建筑特征、鄰里特征及區(qū)位特征三個類別。具體包括建筑年齡、社區(qū)的人口統(tǒng)計學特征、空氣質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域位置，景觀條件、交通便利性等。該理論是目前研究住宅價格分異最為流行的理論之一，其借鑒意義在于：住宅的內(nèi)外環(huán)境、區(qū)位、便利性等各種特征決定了住宅價格的高低。

2.2 住宅區(qū)位理論體系

住宅的區(qū)位理論體系是解釋住宅價格空間分異作用機理的重要理論基礎(chǔ)。區(qū)位具有兩層含義，一是地理位置，這是區(qū)位的直接涵義，相關(guān)理論包括地租理論、地價理論和區(qū)位論；二是周邊公共設(shè)施的便利程度，屬是區(qū)位的延伸涵義，以公共產(chǎn)品組合理論為代表。

2.2.1 地租理論

地租理論的流派較多，對住宅價格空間分異問題具有借鑒意義的主要包括：馬克思的級差地租理論、赫德的區(qū)位地租理論、阿隆索的投標租金曲線理論、薩繆爾森的地租理論、巴洛維的地租理論。其中，馬克思的級差地租理論認為，土地所有權(quán)和壟斷是地租產(chǎn)生的根本原因，級差地租形成的根源是土地的差異性和有限性，由于位置差異而形成的地租差異不會消除；赫德的區(qū)位地租理論認為，隨著城市的空間擴展，城市外圍“劣等”的土地將被使用，這樣會對城市中心的土地產(chǎn)生地租，最終形成城市中心高土地租金，因此，城市區(qū)位優(yōu)勢度由中心向外圍遞減；阿隆索的投標租金曲線理論（Alonso，1964）是根據(jù)一般均衡原理建立的廠商和住戶對城市土地的投標租金曲線。其中，廠商為了獲取最大利潤、住戶為了滿足最大效用而形成了不同形態(tài)的投標租金曲線，揭示了土地價格在城市中的空間分布特點及其形成機制；薩繆爾森的地租理論是基于供需理論的基本框架，認為地租由均衡價格決定。由于土地稀缺，地租的高低完全取決于需求者的競爭，因此，地租是土地使用者愿意支付的競爭價格；巴洛維的地租理論認為，地租可以近似看做總收益減總成本，這使得地租高低取決于產(chǎn)品價格與成本之間的相互關(guān)系。

盡管上述不同流派對地租產(chǎn)生的根源解釋各不相同，但對住宅價格空間分異的借鑒作用是一致的：區(qū)位的差異決定地租的差異，進而影響住宅價格的空間分異。優(yōu)越區(qū)位的住宅，地租更高，進而導致其價格更高。

2.2.2 區(qū)位論

區(qū)位論是分析經(jīng)濟活動最佳空間的理論，并源于級差地租理論。住宅區(qū)位是指住宅在城市中的地理位置及其生活便利程度。區(qū)位論具體包括以農(nóng)業(yè)區(qū)位論和工業(yè)區(qū)位論為代表的古典區(qū)位論、以中心地理論和市場區(qū)位論為代表的近代區(qū)位論和以一般區(qū)位論為代表的現(xiàn)代區(qū)位論（葛紅玲和楊樂渝，2010）。其中，古典區(qū)位論從地租的視角出發(fā)，以最低成本為出發(fā)點，通過討論“最小運費點”和“區(qū)位因子”等對農(nóng)業(yè)和工業(yè)的生產(chǎn)者布局進行研究，探索企業(yè)的最優(yōu)區(qū)位選擇；近代區(qū)位論則基于市場因素的視角，以利潤最大化為出發(fā)點，認為恰當?shù)膮^(qū)位應(yīng)該由產(chǎn)品的需求量決定，并具備充足的消費者需求；現(xiàn)代區(qū)位論以非貨幣收益和效用最大化為出發(fā)點，將信息成本、制度、政策等作為區(qū)位選擇的決定要素。

根據(jù)區(qū)位論，住宅價格的高低與其所處的區(qū)位密切相關(guān)。住宅所處的地理位置決定了日常交通、工作、娛樂、休閑等各種活動的時間成本和貨幣成本（董昕，2001）。由于住宅與區(qū)位的密切關(guān)系使得西方發(fā)達國家通用的“區(qū)位圣典”一直主宰著房地產(chǎn)經(jīng)濟學。在這個主宰著房地產(chǎn)投資行為的理論中，區(qū)位即使不是唯一的，也是房地產(chǎn)市場價值決定性影響因素之一（舒東和郝壽義，2003），因此區(qū)位一直是決定住宅價格的重要因素。該理論的可借鑒之處在于：住宅區(qū)域位置、生活便利性、交通可達性、周邊環(huán)境等因素對住宅價格具有重要影響。

2.2.3 地價理論

地價理論主要探討土地價格形成的原理和機制，其源于地租理論。由于土地價格在住宅價格組成中具有基礎(chǔ)性地位，因此，地價可決定房價。有分析表明，地價占房價的1/3以上，且越靠近市中心區(qū)，所占比例越大（葛紅玲和楊樂渝，2010）。地價理論主要分為古典地價理論和現(xiàn)代地價理論。其中，古典地價理論以地租理論為基礎(chǔ)，認為地價是某一時段內(nèi)地租的貼現(xiàn)值之和。即：地價=地租/（利息率-年增長比率），因此地價可認為是土地使用權(quán)的價格（葛紅玲和楊樂渝，2010）；現(xiàn)代地價理論基于供需理論框架，認為地價是由供求雙方及市場實際交易決定，而且該理論認為預(yù)期的因素會作用到當前的土地價格中，土地未來價格影響現(xiàn)在的價格，這類似供求理論與預(yù)期理論的結(jié)合。

由于地價是住宅價格形成的重要基礎(chǔ)，因此，地價理論對住宅價格分異作用機理的借鑒意義在于：地價決定房價。一般來說，地價越高的地塊，其住宅價格越高，尤其是市中心地區(qū)的地價更高，住宅價格也更高。

2.2.4 地方性公共物品理論

該理論將城市中的醫(yī)院、綠地、博物館、學校等公共設(shè)施視作政府提供給居民的“地方性公共物品”，但現(xiàn)實中很多公共物品具有短缺和擁擠現(xiàn)象。況且，享用這些設(shè)施還需要使用者花費一定的時間成本和交通成本到達，使得這些物品存在空間競爭現(xiàn)象，這種現(xiàn)象使得公共物品具有“地方性”（Tiebout，1956），這驅(qū)使著使用者通過“用腳投票”的方式遷移到公共物品使用便利和豐富的區(qū)域居住。這樣，住宅價格就可以通過公共服務(wù)資本化的形式體現(xiàn)出來，因此，公共產(chǎn)品的組合越好，質(zhì)量越高，其周邊住宅價格也越高（Oates，1969）。在此基礎(chǔ)上，亨利·喬治認為城市公共物品設(shè)置的空間差異是地價差異的根源，進而造成住宅價格的空間差異。當人口容量是城市居民效用水平最大化時的人口數(shù)量，則總級差地租等于公共支出。該觀點充分說明了城市公共物品布局的空間差異對土地價格差異和住宅價格差異的關(guān)系（Hoyt and Rosenthal，1997）。

這兩種流派共同的借鑒之處在于：城市住宅價格取決于其所處社區(qū)的檔次與質(zhì)量、周邊的公共服務(wù)設(shè)施水平和可達性等內(nèi)因和外因的組合體，這些公共服務(wù)的空間差異導致了住宅價格的空間分異。

2.3 住宅子市場理論視角

住宅價格空間分異的一種不可忽略的研究視角是住宅子市場理論。該理論的意義在于，對住宅價格分異的解釋應(yīng)在市場細分后進行。這是由于住宅在各個方面（如建筑類型、結(jié)構(gòu)、戶型、房齡、面積、區(qū)位、小區(qū)環(huán)境等）都具有顯著的異質(zhì)性，不同類型、不同區(qū)位、不同房齡住宅之間的基本屬性和特征是明顯不同的（Adair et al，1996）。不同性質(zhì)的住宅（別墅、普通商品房、保障性住房等）、不同房齡的住宅（新房、次新房、老房）、不同區(qū)位條件的住宅（優(yōu)越區(qū)位、一般區(qū)位、較差區(qū)位）、不同面積的住宅（小戶型、中等戶型、大戶型）、不同交通通達性的住宅（通達性高、通達性低）、不同環(huán)境水平的住宅（環(huán)境優(yōu)越、環(huán)境一般、環(huán)境較差）等都會導致住宅價格差異及其形成機制的差別。正因為如此，這些不同的屬性和特征構(gòu)成了不同的住宅子市場。Straszheim（1975）在根據(jù)特征價格法研究住宅價格問題時首次提出了住宅子市場的研究視角，認為不同的住宅子市場內(nèi)部有著不同的特征價格函數(shù)，并且這些函數(shù)比總體函數(shù)的精確度高。住宅子市場可視作一種住宅集合，組內(nèi)的住宅相似性較高，而組間的住宅相似性較低（Grigsby，1963）。隨后，Pace和Gilley（1997）也認為對各個住宅子市場進行分別研究可以提高特征價格估計的精確性。

該理論的核心思想可總結(jié)為：在研究大的住宅市場（總體住宅市場）時，應(yīng)先根據(jù)各類住宅特征將總體市場劃分為住宅子市場，不同子市場之間的住宅價格具有空間異質(zhì)性，各個子市場內(nèi)部的價格作用機理彼此不同，分別對各個子市場價格作用機理的研究結(jié)論比直接對總體市場的研究更加可靠。住宅子市場理論的借鑒與指導意義在于：提供了住宅市場細分的研究方法視角，對住宅價格空間分異問題的相關(guān)研究可在全局研究基礎(chǔ)上分別研究各子市場的相關(guān)問題。

3 住宅價格空間分異理論基礎(chǔ)的總體框架與解釋路徑

3.1 住宅價格理論體系的總體框架及其解釋路徑

住宅價格理論體系中，供需理論、效用理論和成本理論是3個基礎(chǔ)理論。供需理論基于供給和需求曲線的均衡點決定住宅價格；效用理論通過住宅使用價值的貨幣化形成住宅價格；成本理論通過“住宅成本+平均利潤”構(gòu)成住宅價格。而博弈理論、預(yù)期理論和特征價格理論對住宅價格形成的解釋路徑都源于上述3個理論，間接決定住宅價格。其中，博弈理論同時源于成本理論和效用理論，是基于生產(chǎn)者成本函數(shù)和消費者效用函數(shù)的博弈均衡而形成住宅價格；預(yù)期理論可視作未來供需均衡的現(xiàn)實反映；特征價格理論同時基于供需理論和效用理論影響住宅價格，基于供需理論的解釋是：住宅特征和住宅價格框架下的生產(chǎn)者與消費者均衡。而基于效用理論的解釋是：住宅獲得的效用源于其所具有的住房特征。上述6個理論的相互關(guān)系及對住宅價格的解釋路徑，如圖2所示。

3.2 住宅區(qū)位理論體系的基本框架及其解釋路徑

3.2.1 住宅區(qū)位理論體系對住宅價格的作用路徑

住宅區(qū)位理論體系中的各個理論從不同的視角解釋了住宅價格空間分異問題，但這些理論的歸宿依然是住宅價格理論體系中的供需理論、效用理論和成本理論這3個基本理論。區(qū)位理論體系對住宅價格空間分異的解釋路徑是間接的，都是在影響其供需、效用和成本的基礎(chǔ)上進而決定住宅價格。其中，近代區(qū)位論、現(xiàn)代地價理論和薩繆爾森地租理論通過供需理論作用于住宅價格；級差地租理論、現(xiàn)代區(qū)位論、區(qū)位地租理論基于效用理論影響住宅價格；古典區(qū)位論和巴洛維地租理論通過成本理論決定住宅價格；阿隆索地租理論和地方性公共物品理論同時基于效用理論和成本理論影響住宅價格；古典地價理論則通過地租理論作用，再作用于供需理論、成本理論和效用理論，進而影響住宅價格，如圖3所示。

3.2.2 住宅區(qū)位理論體系的基本框架

在住宅區(qū)位理論體系中，地租理論是解釋區(qū)域位置對住宅價格空間分異影響的基礎(chǔ)理論，并由此產(chǎn)生了區(qū)位論和地價理論，進而形成了對住宅價格空間分異的理論支撐：一是地理位置（即區(qū)位條件）決定房價，二是地價決定房價。地方性公共物品理論則支撐了區(qū)位的延伸意義，即各類公共服務(wù)設(shè)施及其便利性決定房價。其中，地理位置和公共服務(wù)便利性對住宅價格的影響是基于供需理論和效用理論的基本內(nèi)涵。即區(qū)域位置越好、服務(wù)便利性越高，則住宅的需求和效用越大，進而價格越高。地價對房價的影響是基于成本理論。由于地價在房價成本的構(gòu)成中舉足輕重，在住宅的建安成本一定的條件下，地價越高，住宅價格越高，如圖4所示。

3.3 基于上述理論的城市住宅價格空間分異影響因素體系

基于上述理論體系對住宅價格空間分異的解釋路徑，可以初步總結(jié)出城市內(nèi)部住宅價格空間分異的影響因素框架。這些因素都通過相應(yīng)的基礎(chǔ)理論解釋路徑，決定住宅價格。

3.3.1 住宅自身的性質(zhì)與建設(shè)水平影響住宅價格

包括住宅的建筑年代、內(nèi)部設(shè)施與裝修、住宅朝向、所處樓層、戶型設(shè)計等因素決定了住宅的使用效用（效用理論）、住宅的結(jié)構(gòu)特征（特征價格理論）和住宅子市場（住宅子市場理論），進而決定住宅價格。住宅性質(zhì)（如經(jīng)濟適用房、普通商品房、別墅）決定了其所屬的住宅子市場（住宅子市場理論），也決定了其成本的差異（成本理論），進而決定了住宅價格。

3.3.2 住宅所處小區(qū)的特征影響住宅價格

包括小區(qū)的綠化環(huán)境、整潔程度、擁擠程度、配套設(shè)施水平和居住者總體收入階層等構(gòu)成了不同的建設(shè)成本（成本理論），決定了住宅的鄰里特征（特征價格理論）、使用效用（效用理論）、社區(qū)檔次與質(zhì)量（公共產(chǎn)品組合理論）、住宅子市場（住宅子市場理論）等，進而影響住宅價格。

3.3.3 住宅的區(qū)位與周邊環(huán)境影響住宅價格

包括住宅的區(qū)域位置、交通通達性、周邊公共服務(wù)便利性、周邊景觀和綠化水平等因素決定了住宅的區(qū)位條件（地租理論、區(qū)位論、地價理論）和公共服務(wù)便利特征（特征價格理論、地方性公共物品理論）等，從而影響住宅價格。

3.3.4 住宅的預(yù)期作用影響當前的住宅價格

這種預(yù)期包括住宅拆遷、城市發(fā)展方向變化、住宅小區(qū)綜合環(huán)境改造、城市景觀與環(huán)境改造等未來將發(fā)生或可能發(fā)生的事件，影響到當前對住宅價格高低的判斷（預(yù)期理論）。

3.3.5 住宅的建設(shè)成本決定住宅價格

在當前中國房地產(chǎn)市場，地價一般是決定整個住宅建設(shè)成本的核心要素，因此，地價決定了住宅價格（成本理論）。這些成本往往是住宅及其所處小區(qū)性質(zhì)、檔次與水平、住宅外部作用條件的映射。例如，高檔住宅的成本往往較高；區(qū)位與交通便利性較佳、周邊環(huán)境較好的住宅，往往其地價較高。

3.3.6 住宅的均衡價格決定住宅價格

這里的均衡價格包括：供需理論的供需均衡、博弈理論的博弈雙方均衡、特征價格理論的賣方和買方均衡、地價理論的均衡地價等。這些均衡價格往往是其他理論應(yīng)用的基礎(chǔ)和前提，貫穿于住宅價格理論體系中。例如，使用效用較高、綜合特征較好、區(qū)位優(yōu)越、公共產(chǎn)品組合較好、預(yù)期較高的住宅，其住宅需求也較大，博弈雙方博弈的均衡價格也較高，決定其最終價格較高。

4 住宅價格空間分異理論借鑒的局限性

盡管上述理論體系對城市住宅價格空間分異的研究具有重要的指導和借鑒作用，但對于中國城市住宅價格空間分異問題的研究，這些理論也存在著一定的局限性，應(yīng)辯證地運用和看待，在適合的條件下運用與之相適應(yīng)的理論。各理論對住宅價格實際問題研究中的局限性如下所述。

4.1 供需理論實際應(yīng)用的局限性

其一，住宅的供給缺乏“彈性”。住宅不同于一般商品，由于土地的稀缺性，土地所承載的住宅有限，即使優(yōu)越區(qū)位的住宅需求再大，供給也不會增加太多。其二，供需理論是以同質(zhì)商品為研究對象，對具有異質(zhì)性的住宅的研究顯現(xiàn)出一定的局限性。其三，中國存在顯著的“剛需”現(xiàn)象，供給的變化對需求的作用有限。

4.2 效用理論實際應(yīng)用的局限性

其一，消費者不完全都是從住宅本身得到效用，主要的效用源于住宅所擁有的特征及其能夠給與居住者的相應(yīng)服務(wù)，包括區(qū)位優(yōu)勢度、公共服務(wù)水平、交通便利程度、周邊環(huán)境質(zhì)量等一系列因素。例如，一些外觀、施工質(zhì)量、環(huán)境等較好的住宅區(qū)位不佳或周邊公共設(shè)施服務(wù)水平較差，其價格往往也低于一些外觀、施工質(zhì)量、環(huán)境等一般但區(qū)位較好、地價較高的普通商品住宅。其二，忽略了產(chǎn)權(quán)年限、預(yù)期因素或住宅性質(zhì)等對住宅價格的影響。例如使用效用較好的住宅如果其住宅性質(zhì)特殊（比如為拆遷安置房）或產(chǎn)權(quán)年限較少（比如產(chǎn)權(quán)為40年的公寓），其住宅價格也會相對較低。

4.3 成本理論實際應(yīng)用的局限性

其一，如果在住宅平均利潤較高的時期或區(qū)域，成本不會完全決定住宅價格。一些分析表明，開發(fā)商的利潤率可達到一半左右，部分樓盤甚至可達90%（崔曉青和葛震明，2005）。在這樣的高利潤條件下，成本對住宅價格的影響必然降低。其二，當前中國住宅的主要成本源于土地成本。但在實際操作中，土地實際成交價格的差異很大，地價決定房價的觀點并不具有普適性。地價盡管能在一定程度上反映出區(qū)位優(yōu)勢、交通通達性、周邊公共服務(wù)水平、周邊環(huán)境質(zhì)量等因素，但并不能完全反映出住宅本身的質(zhì)量、檔次、環(huán)境、性質(zhì)等對價格有重要影響的因素。例如：一些高價格的別墅樓盤一般在遠離市中心的位置，其地價也不高，但住宅價格要高于地價較高的普通商品房的樓盤。另外，由于各種原因，土地成本的差異遠比房價的差異大。以揚州市為例，位置相鄰、土地成交年份相同的金都會和清華園兩個樓盤的土地價格分別為1975元/平方米和2970元/平方米，相差較大，但其住宅價格基本一致。因此，在目前中國的住宅市場中，該理論也存在著一定的局限性。

4.4 博弈理論實際應(yīng)用的局限性

其一，其假設(shè)前提為人是理性的，而在現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場中，人們在做決策時往往是有限理性的，很多信息是不能被博弈雙方掌握的。其二，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的波動，博弈雙方的地位也會隨之變化，這種博弈就不能完全反映住宅價格。例如在住宅價格快速上漲階段，市場為賣方市場，消費者的博弈顯得很單薄。

4.5 預(yù)期理論實際應(yīng)用的局限性

未來的預(yù)期并不能完全決定現(xiàn)在的住宅價格，預(yù)期對住宅價格的影響與現(xiàn)實因素比起來依然較弱。況且，預(yù)期是見仁見智，不同類型的購房者對住宅的預(yù)期相差較大。

因此，預(yù)期理論并不能完全解釋當前的城市住宅價格分異。

4.6 特征價格理論實際應(yīng)用的局限性

其一，一些住房特征由于受到個體區(qū)位選擇的影響，并不能完全決定住宅的需求情況，這種現(xiàn)象在城市邊緣區(qū)較為常見。其二，忽略了預(yù)期作用對當前住宅價格的影響。一些特征一般的住宅，由于其位于未來城市發(fā)展的主方向或被劃定為拆遷安置房，使得其住宅價格上升，而這種因素在特征價格理論中并不能反映。

4.7 住宅區(qū)位理論體系實際應(yīng)用的局限性

其一，忽略了住宅本身的功能特質(zhì)（包括建筑質(zhì)量、年份、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)）等一些重要因子對住宅價格的影響。消費者對住宅的消費，首要關(guān)心的是住宅功能，區(qū)位價值因素及其周邊的公共服務(wù)水平不能代替住宅自身的功能價值因素。例如，一個區(qū)位條件優(yōu)越、公共服務(wù)設(shè)施便利但建筑質(zhì)量和檔次較差、年代久遠、或產(chǎn)權(quán)年限較少的住宅，其價格可能會低于自身特質(zhì)較好的住宅。其二，忽略了城市發(fā)展方向變化或住房拆遷等預(yù)期因素對當前價格的影響。例如，某住宅盡管當前的區(qū)位條件較差，但由于處于城市未來主導發(fā)展方向上，由于預(yù)期的作用，其住宅價格不會太低。

4.8 住宅子市場理論視角實際應(yīng)用的局限性

住宅子市場的細分方法多以主觀界定為主，當前學術(shù)界并沒有固定明確的住宅子市場劃分標準和方法，不同的子市場劃分方法對結(jié)論的影響較大。因此，選擇更加合理的劃分標準對研究的結(jié)果至關(guān)重要，這也是運用該理論的局限性和需要注意的地方。

5 結(jié)論與討論

將城市內(nèi)部住宅價格空間分異的相關(guān)理論梳理成為住宅價格理論體系、住宅區(qū)位理論體系和住宅子市場理論視角。住宅價格理論體系是解釋住宅價格形成機制的重要理論基礎(chǔ)。其中，供需理論、效用理論和成本理論是決定住宅價格的3個基礎(chǔ)理論，博弈理論、預(yù)期理論和特征價格理論是3個衍生理論。住宅區(qū)位理論體系可解釋住宅價格的空間分異問題。其中，地租理論、地價理論和區(qū)位論通過住宅的區(qū)域位置而影響住宅價格，公共產(chǎn)品組合理論通過決定住宅周邊公共服務(wù)設(shè)施的便利性而影響住宅價格。住宅子市場理論是一種方法視角，可差異化地研究細分后不同住宅子市場的價格空間分異機理。

通過上述理論體系，可以得出城市內(nèi)部住宅價格空間分異的影響因素主要包括：住宅自身的性質(zhì)、檔次與水平，住宅所處小區(qū)的建設(shè)檔次與水平，住宅的區(qū)位與周邊環(huán)境，住宅的預(yù)期作用，住宅的建設(shè)成本，住宅的均衡價格等6個方面。但各理論應(yīng)用于中國城市住宅價格空間分異問題的研究都或多或少存在著局限性，應(yīng)辯證地運用和看待，在適合的條件下運用相適應(yīng)的理論。

需要指出的是，影響住宅價格的因素還包括政策因素（土地制度與政策、稅收制度與政策、信貸政策等制度）、社會經(jīng)濟因素（經(jīng)濟增長、居民收入、物價水平、工資水平等）、金融因素（貨幣供應(yīng)量、利率變動、匯率變動）和人口因素（人口年齡結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量）等宏觀因素。但這些宏觀因素通常影響到城市所有住宅價格的變動，可決定住宅價格在時間維度上的總體變動。但在城市內(nèi)部的空間維度上，解釋住宅價格空間分異的機制依然以住宅價格理論體系、住宅區(qū)位理論體系和住宅子市場理論視角為基礎(chǔ)。

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11.崔曉青 葛震明.改革土地增值稅預(yù)征辦法，合理調(diào)控房地產(chǎn)二級市場.價格理論與實踐.2005.11

作者簡介：

王洋，中國科學院地理科學與資源研究所人文地理學博士，現(xiàn)為廣州地理研究所助理研究員、城鄉(xiāng)規(guī)劃工程師，研究方向為城市化與住房空間。

楊忍，中國科學院地理科學與資源研究所人文地理學博士，現(xiàn)為中山大學地理科學與規(guī)劃學院講師，主要研究土地資源配置及GIS應(yīng)用研究、城鄉(xiāng)發(fā)展轉(zhuǎn)型與區(qū)域規(guī)劃。

關(guān)興良，中國科學院地理科學與資源研究所人文地理學博士，現(xiàn)工作于全國市長研修學院，研究方向為區(qū)域與城市發(fā)展研究。

王少劍，中國科學院地理科學與資源研究所人文地理學博士，現(xiàn)為中山大學地理科學與規(guī)劃學院講師，研究方向為城市化過程與生態(tài)環(huán)境效應(yīng)。

基金項目：

國家自然科學基金（41401164；41401190）資助。

Abstract：The paper summarizes the theoretical basis of spatial differentiation of urban housing price.Then system info of housing price，housing location and housing submarkets are summarized. On this basis，we analyses the references and interpreting paths for housing price based on the theories，and present the influence factors of spatial differentiation of housing price.Finally， the limitations of the theories are listed in practical application.It can provide a more clearly theoretical framework to research for spatial differentiation of urban housing price.

Keywords：Housing price，Spatial differentiation，Theoretical basis，Real estate market

李求軍/責任編輯