張晏瑋
摘 要:商業(yè)地產(chǎn)業(yè)存在著資金周轉(zhuǎn)、成本高昂?jiǎn)栴},為降低商業(yè)用地開發(fā)成本,本文通過介紹商業(yè)地產(chǎn)及發(fā)展現(xiàn)況,了解供應(yīng)鏈在商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)揮的作用,將成本優(yōu)化的觀點(diǎn)引入供應(yīng)鏈研究中,進(jìn)一步了解縮減商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本的方法。
關(guān)鍵字:商業(yè)地產(chǎn);發(fā)展概況;供應(yīng)鏈策略;成本優(yōu)化
一、商業(yè)地產(chǎn)及發(fā)展概況
1.商業(yè)地產(chǎn)概述
我國(guó)地產(chǎn)可根據(jù)用途劃分為住宅用地、工業(yè)地產(chǎn)、政府用地及商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)又稱“商鋪用地”與“零售地產(chǎn)”,即用作商業(yè)用途的土地,與住宅用地和工業(yè)地產(chǎn)不同,廣義的商業(yè)地產(chǎn)主要包括零售、休閑、娛樂、批發(fā)、健身等用途,狹義的商業(yè)用地主要指用于零售業(yè)的地產(chǎn)。這里需要注意辦公用地的劃分,辦公用地既可劃為商業(yè)用地范疇,也可以當(dāng)初分出來作辦公用地一個(gè)小類。商業(yè)用地也可以根據(jù)規(guī)模大小進(jìn)行區(qū)分,用作購(gòu)物中心(shopping mall)的商業(yè)用地一般面積最多可達(dá)到上百萬平方米,而小規(guī)模的商業(yè)用地項(xiàng)目可能只有幾百平方米,商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模大小決定其經(jīng)營(yíng)模式,大規(guī)模商業(yè)用地一般由開發(fā)商整體開發(fā),獲取租金作為投資資金,小規(guī)模的商業(yè)用地一般采用租金回收的經(jīng)營(yíng)方式。
商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)最早可以追溯到1999年,大連萬達(dá)企業(yè)最早創(chuàng)建我國(guó)商業(yè)地產(chǎn),即眾所周知的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”。隨著萬達(dá)集團(tuán)的蓬勃發(fā)展,我國(guó)各類商業(yè)企業(yè)投身于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,帶動(dòng)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,此時(shí)商業(yè)地產(chǎn)涉及商務(wù)酒店、賣場(chǎng)、寫字樓、專賣店、商業(yè)街等各種用途。結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)使用功能的廣泛性,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)主要以大型購(gòu)物中心為地產(chǎn)開發(fā)方式,帶動(dòng)建設(shè)地周圍商業(yè)蓬勃發(fā)展。
2.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概述
不同的經(jīng)營(yíng)方式?jīng)Q定了不同規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值,但據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2010年我國(guó)調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè),限制住宅用地的開發(fā)速度,使商業(yè)用地進(jìn)入了快速發(fā)展階段,2010年商業(yè)性營(yíng)業(yè)用房投資額為5598.84億元,年增長(zhǎng)率33.9%;2011年,我國(guó)商業(yè)房產(chǎn)銷售額年增長(zhǎng)率為23.7%,四大城市的一、二手寫字樓銷售總面積為360萬平方米,年增長(zhǎng)率為13%;2012年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨于理性,但依然火熱,2012年前9個(gè)月商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比增長(zhǎng)率為25.3%,上半年全國(guó)新增購(gòu)物中心投資規(guī)模達(dá)到2200億元,11月份眾多商業(yè)事件發(fā)生,如新城控股與旭輝集團(tuán)在香港上市,銀泰百貨14周年全國(guó)店慶,浙江溫州龍灣萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)經(jīng)營(yíng)等,2012年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭依然猛烈;2014年的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與投資決策分析報(bào)告》指出,2014年末全國(guó)商業(yè)用地的均價(jià)為6552元/平方米,高于3522元/平方米的綜合用地、5277元/平方米的住宅用地,更是每平方米工業(yè)用地價(jià)格的8倍左右。通過分析2011年至2014年商業(yè)用地價(jià)格變動(dòng)及增長(zhǎng)率,我們可以發(fā)現(xiàn)商業(yè)用地整體發(fā)展較為迅猛,年增長(zhǎng)速率較快,國(guó)家緊縮性的土地政策對(duì)住宅用地影響較大,帶來了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的春天。但過快發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)中依然存在布局不合理、成本價(jià)格高的問題,這值得我們進(jìn)一步考量。
二、商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈策略
1.供應(yīng)鏈概述
近年來供應(yīng)鏈一詞常出現(xiàn)在人們眼前,但深究其定義,不同的學(xué)者對(duì)其有著不同理解?,F(xiàn)在人們普遍認(rèn)為供應(yīng)鏈(Supply Chain)是圍繞核心企業(yè)進(jìn)行購(gòu)買材料來溝通上游企業(yè),推銷產(chǎn)品給下游分銷企業(yè)的整個(gè)過程,包括著信息、資金、物品溝通各種形式,最終形成一條功能性的鏈條結(jié)構(gòu)。根據(jù)供應(yīng)鏈的定義進(jìn)行理解,可以發(fā)現(xiàn)供應(yīng)鏈?zhǔn)且粋€(gè)緊密聯(lián)系的結(jié)構(gòu),它的中心為核心企業(yè),服務(wù)對(duì)象是需求產(chǎn)品或服務(wù)的人群,在供應(yīng)鏈進(jìn)行供應(yīng)的整個(gè)過程中,信息流、資金流、服務(wù)流與物流都在同時(shí)運(yùn)行。這種結(jié)構(gòu)明確供應(yīng)中心與服務(wù)對(duì)象,能夠全面且系統(tǒng)地分析輸送流程,并針對(duì)不同信息流進(jìn)行分析。供應(yīng)鏈有著以下5方面的特點(diǎn):
(1)增值性
供應(yīng)鏈?zhǔn)且惑w化的鏈條結(jié)構(gòu),其涉及到產(chǎn)品與服務(wù)的增值過程。不同的產(chǎn)品與服務(wù)在經(jīng)過供應(yīng)鏈的不同節(jié)點(diǎn)時(shí)發(fā)生增值,使其更滿足消費(fèi)者需求,進(jìn)入市場(chǎng)。不同供應(yīng)鏈間存在著競(jìng)爭(zhēng),增值能力最強(qiáng),成本消耗最低的供應(yīng)鏈將擁有最良好的市場(chǎng),因此,關(guān)注供應(yīng)鏈的增值性至關(guān)重要。
(2)動(dòng)態(tài)性
供應(yīng)鏈溝通核心企業(yè)的上下游企業(yè),這些企業(yè)隨市場(chǎng)需求的變動(dòng)發(fā)生改革,為適應(yīng)市場(chǎng)變動(dòng),整個(gè)供應(yīng)鏈動(dòng)態(tài)性極強(qiáng)。
(3)復(fù)雜性
供應(yīng)鏈連接若干企業(yè),這些企業(yè)類型各異,既有銷售企業(yè)也有生產(chǎn)企業(yè),不同的企業(yè)類型導(dǎo)致供應(yīng)環(huán)節(jié)復(fù)雜多樣,同時(shí)供應(yīng)鏈不僅涉及到國(guó)內(nèi),而且包括全世界的供應(yīng)環(huán)境,國(guó)際環(huán)境差別加劇供應(yīng)鏈的復(fù)雜程度。再加上供應(yīng)鏈不是單一的信息流,同時(shí)傳輸物流、服務(wù)流等各種類型信息,使供應(yīng)鏈異常復(fù)雜。
(4)交叉性
不同的供應(yīng)鏈可以通過中間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行交互,形成相互聯(lián)系的供應(yīng)網(wǎng),復(fù)雜多樣的供應(yīng)鏈通過彼此交叉,擴(kuò)展供應(yīng)范圍與供應(yīng)水平,極大地發(fā)揮供應(yīng)鏈作用。
(5)服務(wù)性
供應(yīng)鏈的中心是核心企業(yè),其服務(wù)對(duì)象是具有產(chǎn)品或服務(wù)需求的人群,此類人群的市場(chǎng)需求是供應(yīng)鏈形成的根本原因,也是推動(dòng)供應(yīng)鏈發(fā)展的動(dòng)力。供應(yīng)鏈為更好的發(fā)展,就必須具備服務(wù)性,以市場(chǎng)需求作為發(fā)展目標(biāo),并隨著市場(chǎng)需求變動(dòng)不斷改進(jìn)。
2.商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈的流程
供應(yīng)鏈管理目的是對(duì)核心產(chǎn)品進(jìn)行籌劃、生產(chǎn)、分銷、進(jìn)入市場(chǎng)的整個(gè)流程的有效管理與控制,從而達(dá)到最少時(shí)間最小成本最優(yōu)產(chǎn)品的生產(chǎn)效果,同時(shí)關(guān)注核心產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的各個(gè)企業(yè)節(jié)點(diǎn),重視信息流、服務(wù)流等運(yùn)行發(fā)展,最終達(dá)到多方共贏的成效。商業(yè)地產(chǎn)工程的供應(yīng)鏈流程則是將商業(yè)地產(chǎn)作為中心,進(jìn)行土地競(jìng)標(biāo)、圖紙測(cè)繪、實(shí)地勘測(cè)、建設(shè)工程、招商出租等整體流程的有效管控,縮短合約簽訂與建設(shè)的時(shí)間,減少建設(shè)建材成本,進(jìn)行招商出租工作,建成最符合市場(chǎng)需求的商業(yè)化商場(chǎng)與商業(yè)辦公樓等。在整個(gè)供應(yīng)鏈流程中,實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化,建立完善的市場(chǎng)機(jī)制,發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的對(duì)經(jīng)濟(jì)的積極作用。
三、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈的成本優(yōu)化研究
1.商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本考量
供應(yīng)鏈成本考量是將成本管理運(yùn)用在供應(yīng)鏈上,供應(yīng)鏈成本涉及到產(chǎn)品生產(chǎn)流通過程中各節(jié)點(diǎn)的相關(guān)費(fèi)用,包含產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)、采購(gòu)、宣傳、銷售各環(huán)節(jié)費(fèi)用,而商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本考量則重視地產(chǎn)開發(fā)商的中心作用,關(guān)注上游、核心、下游的成本耗費(fèi)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的上游主要涉及地產(chǎn)建設(shè)前期的成本,例如土地購(gòu)置成本、資本成本等;核心成本則關(guān)注工程建設(shè)階段的成本,例如房屋建設(shè)成本、土地安置成本、建筑人員成本等;下游成本則關(guān)注商業(yè)項(xiàng)目銷售成本,例如物業(yè)管理成本等。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程,這要求我們進(jìn)行成本優(yōu)化來促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。以我國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商萬科作為例子,當(dāng)小開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)開發(fā)難題時(shí),萬科集團(tuán)關(guān)注地地方供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu),減少建設(shè)成本,形成“戰(zhàn)略供應(yīng)商”模式。
2.實(shí)行供應(yīng)鏈成本優(yōu)化的意義
供應(yīng)鏈?zhǔn)呛诵钠髽I(yè)進(jìn)行上游、下游溝通的流程性鏈條結(jié)構(gòu),將工程供應(yīng)鏈應(yīng)用在商業(yè)地產(chǎn)中,主要是將商業(yè)地產(chǎn)看成中心,即供應(yīng)鏈條中的核心企業(yè),它既是房屋的提供者,也是鏈條結(jié)構(gòu)中的組織者和協(xié)調(diào)者,再根據(jù)相應(yīng)的開發(fā)流程確定上游與下游企業(yè),形成完整的商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈。進(jìn)行成本優(yōu)化管理,不僅能推動(dòng)供應(yīng)鏈的完善,同時(shí)帶動(dòng)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)工程,將供應(yīng)鏈成本優(yōu)化引入商業(yè)地產(chǎn)工程中具有重要意義,主要表現(xiàn)在以下4個(gè)方面:
(1)利于在激烈的土地競(jìng)標(biāo)中取勝
各商業(yè)企業(yè)為擴(kuò)展自身商業(yè)領(lǐng)地,占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額,勢(shì)必通過競(jìng)標(biāo)獲取更多的土地資源,高價(jià)競(jìng)標(biāo)是目前競(jìng)標(biāo)的主要形式,價(jià)高者得成為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。單一提高購(gòu)買土地價(jià)格只能保證土地的所有權(quán),倘若后續(xù)資金不充足,就難以進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,因此,在商業(yè)地產(chǎn)工程中引入供應(yīng)鏈促進(jìn)企業(yè)從供應(yīng)鏈整體的角度考慮問題,分析整體環(huán)節(jié)的資金配置,減少個(gè)環(huán)節(jié)成本,從而在土地競(jìng)標(biāo)中提出最為合理的價(jià)格,保證在激烈土地競(jìng)標(biāo)中取勝。
(2)利于實(shí)現(xiàn)成本與時(shí)間的最優(yōu)配置
商業(yè)地產(chǎn)工程受市場(chǎng)需求的影響巨大,確定商業(yè)地產(chǎn)工程需要經(jīng)過簽訂合同、實(shí)地勘測(cè)等多個(gè)環(huán)節(jié),少則幾月,多則數(shù)年,在其期間中耗費(fèi)的時(shí)間與成本總量極大。將供應(yīng)鏈引進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)工程,商業(yè)企業(yè)家的上游供應(yīng)商與下游分銷商都是經(jīng)過長(zhǎng)期整合形成的最優(yōu)配置,正如“老馬識(shí)途”一般,配合良好的供應(yīng)鏈能減少地產(chǎn)開發(fā)的成本與時(shí)間,推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的平穩(wěn)運(yùn)行。
(3)利于培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)功能冗雜,責(zé)任巨大,不僅要把握供應(yīng)鏈環(huán)節(jié),而且涉及開發(fā)建設(shè)的各個(gè)方面,這讓不少開發(fā)商筋疲力盡。運(yùn)用供應(yīng)鏈的商業(yè)地產(chǎn)商則能夠明確自身的職權(quán)范圍,把握關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展脈絡(luò),進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督,及時(shí)調(diào)整的保障措施,減少企業(yè)浪費(fèi)的成本,帶動(dòng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力增長(zhǎng)。以萬達(dá)集團(tuán)為例,大連萬達(dá)房管公司重視人員供應(yīng)鏈條,同海爾公司建設(shè)筑屋工作室,提高人員供應(yīng)水平,增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
(4)利于形成企業(yè)的創(chuàng)新能力
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)工作依靠供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)的技術(shù)支持,開發(fā)工作若缺少合拍的建材供應(yīng)商、質(zhì)量檢測(cè)局、籌資機(jī)構(gòu)等便會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。供應(yīng)鏈關(guān)注各節(jié)點(diǎn)技術(shù)能力,把握重點(diǎn)作用,促使核心公司根據(jù)不同技術(shù)水平及時(shí)進(jìn)行調(diào)整,作出加大建設(shè)投入,更換新型建材,結(jié)合實(shí)際需求等決策,從而帶動(dòng)企業(yè)創(chuàng)新力,建設(shè)特色的商業(yè)房產(chǎn)。
3.商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本優(yōu)化
相比普通地產(chǎn)而言,商業(yè)地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)與環(huán)境因素影響巨大,便利的交通位置能帶動(dòng)地產(chǎn)商業(yè)化的進(jìn)程,相關(guān)的國(guó)家政策亦能影響其發(fā)展規(guī)模,因此對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的成本優(yōu)化,應(yīng)在經(jīng)濟(jì)與環(huán)境因素的前提下,將地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本優(yōu)化分為上游、核心與下游進(jìn)行具體分析:
首先,關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游的成本優(yōu)化。供應(yīng)鏈上游成本主要包括土地開發(fā)成本、咨詢成本、勘探成本、資金成本等,其中開發(fā)與資金成本占該環(huán)節(jié)成本比重最大。要想減少土地開發(fā)成本,就必須了解不同區(qū)域政府對(duì)土地價(jià)格對(duì)相關(guān)規(guī)定,對(duì)價(jià)格波動(dòng)作出相應(yīng)預(yù)測(cè),選擇價(jià)格最優(yōu)的時(shí)間進(jìn)入市場(chǎng),要想減少資金成本,就必須關(guān)注貸款利率、回報(bào)周期、企業(yè)負(fù)債率的成本指標(biāo),降低企業(yè)負(fù)債率,利用財(cái)務(wù)手段控制資金流動(dòng),擴(kuò)寬融手段,合理使用資金,加快資金回籠。
其次,關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈核心的成本優(yōu)化。供應(yīng)鏈核心成本主要包括工程建設(shè)成本、管理成本、開發(fā)成本三方面。要想減工程建設(shè)成本,可以通過設(shè)計(jì)與建設(shè)兩方面進(jìn)行成本減少,在保證商業(yè)房屋的實(shí)用與安全性的前提下減少工程造價(jià),盡量選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案等;要想減少管理成本,就必須合理配置管理人員,保證人崗匹配,提高整體的管理水平,減少不必要的管理費(fèi)用;要想減少開發(fā)成本,就必須意識(shí)必要開發(fā)成本與浪費(fèi)性成本,去除不必要成本,在法律允許的前提下減少必要的相關(guān)成本,減少成本耗費(fèi)。
接著,關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈下游的成本優(yōu)化。供應(yīng)鏈下游成本主要包括銷售成本、宣傳成本等。銷售成本是影響下游成本的核心,它影響整個(gè)工程是否能獲取回報(bào)。要想減少開發(fā)商的銷售成本,就應(yīng)制定符合市場(chǎng)需求的銷售計(jì)劃,招聘優(yōu)秀的銷售人員,減少不必要的宣傳成本,以最少的銷售成本取得最大的銷售成果。
最后,關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈的成本優(yōu)化,應(yīng)從上游、核心與下游三方面進(jìn)行具體分析,并結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際進(jìn)行開發(fā),重視經(jīng)濟(jì)與環(huán)境對(duì)其成本的影響。
四、結(jié)論
繁榮的城市經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,商業(yè)用地的單位價(jià)格遠(yuǎn)高于住宅、工業(yè)與綜合用地。以商業(yè)開發(fā)作為核心進(jìn)行上游建材供應(yīng)商與下游銷售商的供應(yīng)鏈分析,促進(jìn)地產(chǎn)商形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),同時(shí)將成本優(yōu)化引入供應(yīng)鏈環(huán)節(jié),盡可能減少房地產(chǎn)開發(fā)成本,帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。
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