賀小燕

（福建江夏學院工商管理學院，福建福州350108）

福州市復合型養(yǎng)老住宅運作模式探析：CCRC開發(fā)模式視角

賀小燕

（福建江夏學院工商管理學院，福建福州350108）

隨著老年人口數(shù)量的不斷增加和老齡化程度的不斷加深，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為各方關(guān)注的焦點，尤其城市中養(yǎng)老地產(chǎn)如何運作來吸引投資者、開發(fā)商和目標客戶是關(guān)鍵。以福州市為例探討城市復合型養(yǎng)老住宅運作模式，從福州市人口老齡化的現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)福州市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及問題，分析了當前養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式，以美國CCRC模式的發(fā)展經(jīng)驗為基礎(chǔ)，從建筑產(chǎn)品、目標客戶、運營模式、盈利模式和養(yǎng)老服務(wù)等五個方面進行探討城市養(yǎng)老住宅運作模式，以期給城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供幫助。

老齡化；福州；復合型養(yǎng)老住宅；運作模式

人口老齡化，簡單地說，就是指老年人口在總?cè)丝谥械谋戎夭粩嗵岣叩倪^程。根據(jù)世界衛(wèi)生組織的定義，一個國家或地區(qū)人口中60歲及以上人口所占比例超過10%，或65歲及以上人口所占比例超過7%，該國即步入老齡化社會。以此為標準，我國自2000年已進入老齡化社會，截至2013年底，全國60歲及以上老年人口20243萬人，占總?cè)丝诘?4.9%，其中65歲及以上人口13161萬人，占總?cè)丝诘?.7%，且每年還以800萬人的速度增加，如圖1所示。[1]預(yù)計到2050年，我國老齡人口將達到總?cè)丝跀?shù)的三分之一。

圖1 60歲以上老年人口占全國總?cè)丝诒戎?/p>

自我國步入老年社會以來，在“未富先老”的前提下主要呈現(xiàn)出老年人口基數(shù)大、增速快、高齡化、失能化、空巢化，家庭結(jié)構(gòu)小型化等特點。特別是80歲以上的高齡老人和失能老人年均100萬的增長速度，對老年人的生活照料、康復護理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老問題異常嚴峻。

一、福州市老年人口現(xiàn)狀及特點

（一）福州市老年人口現(xiàn)狀

據(jù)第六次人口普查，福州市現(xiàn)有60周歲及以上人口86.01萬人，占全市常住總?cè)丝?2.09%，與第五次人口普查相比，60歲和65歲及以上人口的比重分別上升了2.27個百分點和1.11個百分點。[2]“十二五”期間，福州市人口出生率趨于穩(wěn)定，呈現(xiàn)低出生、低死亡、低增長的特點。且老年人口基數(shù)大，人口老齡化伴隨家庭結(jié)構(gòu)小型化趨勢進一步發(fā)展，到2015年全市60周歲及以上老年人口達到108萬人，約占全市總?cè)丝诘?5.8%，超過全國平均水平，且人口高齡化程度繼續(xù)加深，空巢老人、失能老人日益增多，對經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生深刻的影響，養(yǎng)老社會保障和醫(yī)療保障、社會養(yǎng)老服務(wù)將面臨更大的壓力。

目前，由于養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入大、投資回收期長、盈利模式不成熟、投資回報率不高等特點，很多投資者和開發(fā)商不愿做養(yǎng)老住宅項目，福州現(xiàn)在還沒有一個完整的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。養(yǎng)老人群的不斷增加與零商業(yè)化養(yǎng)老項目的矛盾推動著福州住宅市場采取措施形成完整的養(yǎng)老住宅運作體系。

（二）福州市老年人口特點

1.老年人口增長速度快，基數(shù)大

據(jù)第六次人口普查，福州市現(xiàn)有60周歲及以上人口86.01萬人，占全市常住總?cè)丝?2.09%，與第五次人口普查相比，60歲和65歲及以上人口的比重分別上升了2.27個百分點和1.11個百分點。預(yù)計到2015年全市60周歲及以上老年人口將達到108萬人，約占全市總?cè)丝诘?5.8%。[2]

2.老年人口高齡化程度加深

全市80歲以上的高齡老人由2000年的7.14萬人增加到2010年的16.08萬，年平均增長速度達到8.46%，快于60歲及以上老年人口的增長速度，遠高于我國平均5%、世界平均3%和發(fā)達國家平均2%的水平。

3.贍養(yǎng)系數(shù)大。

2010年底，福州65歲以上老年贍養(yǎng)系數(shù)為13.69%（全國為11.6%），即每1000個勞動年齡人口贍養(yǎng)137個65周歲以上的老年人。[2]人口老齡化不但導致贍養(yǎng)系數(shù)提高，加重了政府、企業(yè)、家庭的負擔，也給社會養(yǎng)老服務(wù)供給和經(jīng)濟社會發(fā)展帶來沉重壓力與巨大挑戰(zhàn)。因此，加快發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)，推進社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，有效應(yīng)對人口老齡化問題，不僅是黨和政府關(guān)心、社會廣泛關(guān)注、群眾迫切期待解決的重大民生問題，也是福州一項重大而緊迫的任務(wù)。

4.養(yǎng)老社會保障覆蓋范圍不夠?qū)?，養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)化程度不高

老齡事業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)還比較薄弱，城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，養(yǎng)老社會保障覆蓋范圍不夠?qū)挘Ｕ纤竭€不高，養(yǎng)老服務(wù)的投入不足，專業(yè)化程度不高，社會養(yǎng)老服務(wù)還不能滿足老年人多樣化、個性化的需求，養(yǎng)老機構(gòu)的床位率低于全省12.8‰和全國15.9‰的水平。

二、CCRC開發(fā)模式

在美國目前的養(yǎng)老地產(chǎn)市場中，持續(xù)照護退休社區(qū)（CCRC）是最具代表性的。CCRC(Continue Care of Retirement Community)起源于美國教會創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史。CCRC是一種復合式的老年社區(qū)，通過為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)。據(jù)1999年美國一項學術(shù)調(diào)查顯示，居住于CCRC老人的余命年齡是非居住于CCRC老人的1.5倍。[4]

CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)就是涵蓋自理型、半自理型和全護理型三種類型的老人，給他們提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品，滿足老人在不同生理年齡階段對居住和配套服務(wù)的要求，不用搬家享受全方位的養(yǎng)老服務(wù)。

（一）CCRC開發(fā)模式特點

1.環(huán)境：一般選在環(huán)境優(yōu)美、交通便利的市郊。

2.建筑設(shè)計：適合老年人的無障礙設(shè)計。

3.配套設(shè)施：不僅滿足老年人生活需要，還為入住者提供預(yù)防、醫(yī)療、護理和康復等多種醫(yī)療服務(wù)。

4.費用：由于涵蓋了自理生活、輔助生活以及專業(yè)護理等多個層次的服務(wù)，因而CCRC的收費通常是較為昂貴的。

（二）CCRC的運營模式

1.租賃模式：老年人只需支付較少的保證金和租金，即可入住。入住后繳納相應(yīng)的服務(wù)費用。

2.銷售模式：向符合入住條件的老年人出售房屋，居住期間應(yīng)繳納相應(yīng)的服務(wù)費用。

3.使用權(quán)模式或入住費模式：入住費既不同于購買不動產(chǎn)的費用，亦不同于房屋租金，其在性質(zhì)上類似于保險金，其保障老年人在CCRC獲得居住權(quán)及在需要時獲得輔助生活或醫(yī)療照護，但住戶并不擁有房屋的所有權(quán)。

（三）CCRC的啟示

1.提供全方位的一站式服務(wù)。不僅包括獨立生活、協(xié)助生活、深度專業(yè)護理等適合各類年齡段和健康狀況的一站式服務(wù)，滿足老年人不想脫離熟悉熟悉環(huán)境的心理；而且滿足了老人對健康管理、護理、運動、休閑、文化和醫(yī)療等基本養(yǎng)老需求。

2.通過規(guī)模經(jīng)濟降低運營和醫(yī)療成本。

3.配套設(shè)施要求較高，導致前期資金投入較大、資金回籠相對較慢。

4.會員卡的預(yù)付費性質(zhì)存在一定風險。

三、福州復合型養(yǎng)老住宅項目運作策略

（一）福州養(yǎng)老地產(chǎn)項目現(xiàn)狀與方式

1.福州養(yǎng)老地產(chǎn)項目現(xiàn)狀

目前從全國范圍來看，老齡化的加速促使了大批房地產(chǎn)開發(fā)商（如萬科、保利、招商、金地、遠洋等）、保險行業(yè)（中國平安等）和養(yǎng)老專業(yè)機構(gòu)進入養(yǎng)老地產(chǎn)項目。據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年第三季度，全國各地新增養(yǎng)老項目25個，各路資本對養(yǎng)老項目投資熱情依然不減。從投資主體來看，政府投建項目約占總量的1/ 4，社會資本占3/4，社會資本成為養(yǎng)老項目的投資主力。

近兩年，從房企龍頭萬科的“幸福匯”，到保利的“安平和熹會”，再到遠洋的“椿萱茂”，一線房企紛紛在國內(nèi)一、二線城市發(fā)力養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)。按理說，福州作為福建的省會城市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的各種優(yōu)勢都很明顯，但養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)卻一直處于空白。究其原因主要有：一是福州人的養(yǎng)老觀念。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福州的老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)認可度不高，主要表現(xiàn)在：老年人并不樂意居住在養(yǎng)老院，而有能力購買養(yǎng)老地產(chǎn)項目的老年人并非想要居住，而是打算購買房屋后“以租養(yǎng)老”；二是開發(fā)商的問題。中小房企認為風險過大不敢進入該市場，而有實力的開發(fā)商因養(yǎng)老地產(chǎn)還沒形成成熟固定的盈利模式，不愿輕易涉足。

2.福州養(yǎng)老方式

“十二五”期間，福州市將持續(xù)開展“社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)”推進年活動，實行事業(yè)和產(chǎn)業(yè)并舉，強化政府主導和市場主體、社會主體的作用，統(tǒng)籌發(fā)展居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)，建立適度普惠型的社會養(yǎng)老服務(wù)體系。

目前福州市堅持居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐構(gòu)建的多元化養(yǎng)老服務(wù)體系。所謂的90、7、3策略，即90%的老年人通過自我照料和社會化服務(wù)實現(xiàn)居家養(yǎng)老，7%由社區(qū)幫忙照料養(yǎng)老，3%的老人由養(yǎng)老機構(gòu)負責。90%居家養(yǎng)老是為了鞏固家庭在養(yǎng)老中的重要地位。7%由社區(qū)購買養(yǎng)老服務(wù)，類型有很多。例如社區(qū)的居家養(yǎng)老服務(wù)站，包括每個社區(qū)的助老員為老人提供服務(wù)等。剩下3%的老人由養(yǎng)老機構(gòu)幫助養(yǎng)老，這部分老人主要以70歲以上、三無老人(即無勞動能力、無生活來源、無贍養(yǎng)人和扶養(yǎng)人)領(lǐng)取優(yōu)恤金的老人為主。

福州市在全省率先開展居家養(yǎng)老服務(wù)試點工作，并在城鄉(xiāng)社區(qū)全面推開，逐步構(gòu)建社區(qū)15分鐘養(yǎng)老服務(wù)圈。到2012年底已建成城鄉(xiāng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心（站）472個，有效整合社會各類為老服務(wù)資源426個，新建社區(qū)日間照料床位351張，老年人活動室244處，建立志愿者隊伍349支、志愿服務(wù)者4044人。[3]然而大多數(shù)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)站只滿足于提供場所給老人休閑娛樂，能夠提供一日三餐和日間照料服務(wù)的鳳毛麟角。

福州目前僅擁有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)97家，總床位數(shù)10159張。即便算上在建的20家養(yǎng)老機構(gòu)，床位8844張，每百名老人擁有機構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)也才2.21張，距離國家要求的3%，差距還很大。公辦的空位少、入院難；民辦的生存難、收費高。多家民辦養(yǎng)老機構(gòu)，一個床位價格分三種類型：全護理的在3000元左右，半護理的需要2500元左右，不需要護理的，一般價格在1800元左右。民辦養(yǎng)老院基本上都是租房經(jīng)營，絕大多數(shù)都是租在一樓，有的甚至是從超市改來的，通風采光等并不符合理想居住條件。

（二）福州復合型養(yǎng)老住宅項目運作策略

復合型養(yǎng)老社區(qū)特點主要體現(xiàn)在：一是居住人群的復合性。在這種社區(qū)中包括了自理型、半自理型和全護理型老年人；二是社區(qū)功能的復合性。由于居住人群的多樣性決定了社區(qū)必須集居住、護理、醫(yī)療、休閑等功能為一體；三是盈利模式的復合性。為了吸引更多的投資機構(gòu)和開發(fā)商可采取房屋租賃銷售、商業(yè)租售等多種盈利方式。

為了使養(yǎng)老住宅項目更好地商業(yè)化運作，下面主要從建筑產(chǎn)品、目標客戶、運營模式、盈利模式和養(yǎng)老服務(wù)等五個方面進行探討。

1.建筑產(chǎn)品

(1)選址

基于CCRC模式建立的養(yǎng)老社區(qū)是個涵蓋不同年齡層次的老人居住的大型社區(qū)，因此福州應(yīng)選擇在附近的郊區(qū)或郊縣如閩侯、閩清、連江、永泰等。這些地方不僅空間范圍大而且環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，適宜老年人居住。

(2)建筑規(guī)劃

項目整體設(shè)計須充分融合常規(guī)居住社區(qū)和專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)的規(guī)劃設(shè)計特點。從設(shè)計上看必須具備便利性、安全性、適老性等特點。

(3)配套設(shè)施

復合型養(yǎng)老社區(qū)必需具備完善的生活設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施設(shè)備和完整的服務(wù)體系。

2.目標客戶

目標客戶按年齡、類型提供不同的服務(wù)，如表1所示。

表1 不同的年齡、類型提供的服務(wù)

3.運營及盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)作為商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)項目,必須具備盈利性、可持續(xù)發(fā)展性和可復制性,才能吸引資金流入該領(lǐng)域。

（1）銷售型住宅：主要針對自理型和半自理型老人。購買者擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，交納相應(yīng)的服務(wù)費用。對于投資者和開發(fā)商而言可以迅速地收回資金。這類住宅最好占住宅面積的60%以上才能更好的吸引投資者和開發(fā)商。[5]

（2）租賃型住宅：主要針對全護理型老人。入住時繳納一筆保證金，每月交納租金和相應(yīng)的服務(wù)費用。

（3）商業(yè)配套和醫(yī)療機構(gòu)：服務(wù)所有居住人群。可采用出售或租賃的方式。

4.服務(wù)管理

服務(wù)是養(yǎng)老社區(qū)中最重要的內(nèi)容。老年人需要人性化的服務(wù)。穆光宗構(gòu)建了老年需求結(jié)構(gòu)的理論假說，認為在老年人的需求結(jié)構(gòu)中存在著五類十三種需求，即生存需求、感情需求、發(fā)展需求、價值需求和歸宿需求。[6]

服務(wù)品質(zhì)主要包括硬件與軟件兩大部分，其中硬件部分主要包括機構(gòu)養(yǎng)老的環(huán)境建筑設(shè)施和設(shè)備;軟件部分則包括機構(gòu)養(yǎng)老的服務(wù)、管理人員與文化等因素，[7]軟件中最看重的是生活照護和精神慰藉的品質(zhì)。因此完善社區(qū)環(huán)境和設(shè)施設(shè)備、提高服務(wù)人員的素質(zhì)以及給與老年人人文關(guān)懷和精神慰藉是提升服務(wù)的關(guān)鍵。

[1]中華人民共和國民政部.民政部發(fā)布2013年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報[R].北京：國家民政部，2014.

[2]福州市人民政府.福州市老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃[R].福州：福州市人民政府，2011.

[3]陳鶴，邱泉盛.福州構(gòu)建社區(qū)15分鐘養(yǎng)老服務(wù)圈[N].福州晚報,2013-12-17.

[4]聶建明.公共政策視角下的中國養(yǎng)老地產(chǎn)研究[D].北京：中國社會科學院研究生院博士學位論文，2014.

[5]王寒凝.成都市養(yǎng)老地產(chǎn)項目CCRC模式分析[D].南充：西南交通大學，2013.

[6]穆光宗.老年發(fā)展論[J].人口研究,2002(6)：29-37.

[7]張團，穆光宗，傅旻.機構(gòu)養(yǎng)老之品質(zhì)內(nèi)涵研究：以臺灣兆如多層級養(yǎng)老機構(gòu)為實例[J].華中科技大學學報：社會科學版,2013(6)：112-118.

An Analysis on Fuzhou’s Pension Residential Complex Mode of Operation

HE Xiaoyan
（School of Business Administration,Fujian Jiangxia University,Fuzhou,Fujian 350108）

As the elderly population continues to increase and deepening degree of aging,pension industry has become the focus of attention,how cities operate pension estate to attract investors,developers and target customers is the key.In this paper,to explore the city pension residential complex commercial operation mode in Fuzhou.From the present situation of population aging in Fuzhou,according to the status and problems of the pension estate development,and analysis of the current development model of pension estate to develop empirical models based on US CCRC,from building products,target customers,business model,profit model and pension services to explore the city pension residential commercial mode of operation,in order to develop the city's pension estate to help.

aging；Fuzhou；pension residential complex；mode of operation

C913.6

A

1674-2109(2015)05-0032-04

2015-03-24

海西公共政策研究中心重點項目（2012HX02）。

賀小燕（1976–）,女，漢族，講師，主要研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟、土地經(jīng)濟。