本期問題征答

1．以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)如何納稅

問：本公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司，2010年公司與當(dāng)?shù)剀姺謪^(qū)合作開發(fā)房地產(chǎn)，即由軍分區(qū)出土地，我公司出資金聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營用房。根據(jù)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議約定，我公司對所開發(fā)的經(jīng)營用房租金使用20年后將所建的建筑物無償歸還給軍分區(qū)?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）第十七條規(guī)定：甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。由此有人認(rèn)為：我公司應(yīng)當(dāng)繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅與土地增值稅等，軍分區(qū)應(yīng)當(dāng)繳納“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”營業(yè)稅及契稅。請問，對該種合作開發(fā)方式，雙方到底應(yīng)當(dāng)如何納稅？各稅計稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)如何確定？

銀河置業(yè)有限公司 劉輝

2．支付違約金是否應(yīng)當(dāng)索取發(fā)票

問：實踐中，企業(yè)因合同違約支付違約金的情況時有發(fā)生。請問，企業(yè)支付違約金是否應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ剿魅“l(fā)票？

瑞鋼聯(lián)集團有限公司 張權(quán)西

3．購買土地繳納的契稅與耕地占用稅如何進行財稅處理

問：我公司是一家工業(yè)企業(yè)。建廠初期，有償取得土地所繳納的契稅和耕地占用稅應(yīng)當(dāng)如何進行會計處理？受讓土地從什么時候開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？受讓土地是否應(yīng)當(dāng)在次月攤銷并允許稅前扣除？廠房建成后，在計算房產(chǎn)稅時，耕地占用稅及契稅是否計入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅？

融豐零部件有限公司 張斌

4．個人獨資企業(yè)注銷如何計算個人所得稅

問：2008年，張某成立了一家個人獨資企業(yè)。2014年5月，張某決定將該企業(yè)予以注銷。注銷當(dāng)期實現(xiàn)會計利潤5萬元。注銷時，其資產(chǎn)公允價值為120萬元（賬面凈值90萬元），負(fù)債金額為70萬元（實際支付70萬元），實收資本10萬元，未分配利潤10萬元。不考慮清算費用等。請問：1.注銷當(dāng)年不足1年，應(yīng)當(dāng)如何計算繳納個人所得稅？2.個人獨資企業(yè)的留存利潤是否繳納個人所得稅？3.該個人獨資企業(yè)注銷清算所得應(yīng)如何計算個人所得稅？

金環(huán)會計服務(wù)有限公司 高玉

5．外購商品房用于股息紅利分配，如何繳納企業(yè)所得稅

問：甲公司于2008年末購入商品房一套，價格150萬元，2011年末經(jīng)過股東會決定，按購入時的價格150萬元作為股利分配給甲股東，應(yīng)當(dāng)如何納稅？

億豐達股份有限公司 周明明

6．紅線外的景觀建造費用是否允許土地增值稅稅前扣除

問：我公司在當(dāng)?shù)貏傉髁艘粔K地，共800畝，由于該土地位于一江邊，我公司為了提高房地產(chǎn)項目品質(zhì)，對沿江的灘涂（在小區(qū)的紅線之外）基礎(chǔ)設(shè)施一并進行建設(shè)，面積約為300畝，主要是進行灘涂的駁岸、綠化、道路和一些群眾活動設(shè)施的建設(shè)，建成后是一個市民散步、休閑的場所。請問，小區(qū)紅線外的這部分費用能作為開發(fā)成本在土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前扣除嗎？

十堰泉興置業(yè)有限公司 王艷

7．實行核定征收小微企業(yè)是否可以享受小型微利企業(yè)所得稅優(yōu)惠

問：本公司主要生產(chǎn)汽車零配件，規(guī)模不大，地方稅務(wù)機關(guān)對我公司企業(yè)所得稅認(rèn)定為核定征收方式。請問，小型微利企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合什么條件？實行核定征收企業(yè)所得稅的小型微利企業(yè)是否可以享受小型微利企業(yè)所得稅優(yōu)惠？

隆光汽配有限公司 馬軍

8．收取供貨方的返還利潤是否屬于價外費用繳納營業(yè)稅

問：本公司為建筑施工企業(yè)。日前，供貨商向我公司返還利潤100萬元。請問，收取供貨商的返還利潤是否應(yīng)當(dāng)作為價外費用并入建筑安裝收入計算繳納營業(yè)稅？

昌元建筑公司 李云

9．房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金如何進行稅收處理

問：我公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，于2012年與客戶簽訂意向書收取定金。2013年房地產(chǎn)項目開盤時因房價較高，公司涉嫌違反意向書約定，客戶不再購買房產(chǎn)，雙方各自訴至法院。2013年公司會計出于謹(jǐn)慎性原則，充分考慮與或有事項有關(guān)的風(fēng)險，在此基礎(chǔ)上按照最佳估計數(shù)確定“預(yù)計負(fù)債”金額50萬元。2014年6月經(jīng)法院裁決，公司以支付違約金80萬元予以結(jié)案。請問，此部分違約金是否可以在計算土地增值稅時進行扣除？是否允許企業(yè)所得稅稅前扣除？違約金是否需要由主管稅務(wù)機關(guān)審批后才能扣除？是否應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票？應(yīng)當(dāng)在哪年稅前扣除？

陽光房地產(chǎn)有限公司 王娟

10．汽車美容如何納稅

問：本人于2014年11月開設(shè)了一家汽車美容公司，為小規(guī)模納稅人，并且屬于小微企業(yè)，經(jīng)營范圍包括銷售汽車裝飾材料、汽車維修、汽車美容和保養(yǎng)（打蠟、拋光、噴漆等）、汽車清洗等。請問，我公司經(jīng)營業(yè)務(wù)是繳納營業(yè)稅還是增值稅？小微企業(yè)是否可以免征增值稅或營業(yè)稅？兼營營業(yè)稅業(yè)務(wù)和增值稅業(yè)務(wù)的納稅人如何計算免稅營業(yè)額？

岑光汽車美容公司 胡書光

11．企業(yè)注銷清算處置存貨及固定資產(chǎn)如何繳納增值稅

問：隨著市場競爭的加劇，企業(yè)注冊、注銷幾乎每天都會出現(xiàn)。請問，企業(yè)注銷清算處置存貨及固定資產(chǎn)如何繳納增值稅？

河北承德某會計師事務(wù)所 李維聯(lián)

12．對外投資辦公樓發(fā)生的電費進項稅能否抵扣

問：我公司主要從事機械加工行業(yè)。2014年7月將一棟600平方米的辦公樓作為投資，與大連楓葉餐飲有限公司聯(lián)營成立大連樂迪娛樂城，我公司按合同約定每年分得聯(lián)營收益。由于電力部門不辦理新的購電卡，大連樂迪娛樂城所耗用的電力只能由我公司統(tǒng)一向大連供電公司結(jié)算。2014年8月我公司支付購電款85000元，取得大連供電公司開具的增值稅專用發(fā)票，認(rèn)證后抵扣電費增值稅進項稅額12350.43元。請問，我公司支付電費取得12350.43元的增值稅進項稅額是否可以全額抵扣？謝謝！

大連威龍機械設(shè)備制造有限公司 鄭曉龍