論農(nóng)村房屋買賣合同的效力

肖 斌，宋 崧(.對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，北京00029;2.江西理工大學(xué)，江西贛州34000)

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村的房屋買賣也越來(lái)越多。從農(nóng)民買賣房屋的目的來(lái)看，有的是為了工作和生活，賣房進(jìn)城;有的是經(jīng)濟(jì)困難，賣房籌錢辦事;有的是離開該集體經(jīng)濟(jì)組織，賣房搬遷。但是，無(wú)論哪一種，都涉及到農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定。常見的情形是，一些城鎮(zhèn)居民尋找各種機(jī)會(huì)，在農(nóng)村低價(jià)購(gòu)買房屋，特別是在鄰近城鎮(zhèn)的農(nóng)村購(gòu)房，享受農(nóng)村環(huán)境。當(dāng)面臨拆遷補(bǔ)償時(shí)，賣房的農(nóng)民又后悔自己先前的出賣行為，紛紛要求解除其與買方之間的房屋買賣合同，甚至有的農(nóng)民起訴至法院，請(qǐng)求法院判決雙方房屋買賣合同無(wú)效。對(duì)此，是應(yīng)當(dāng)保護(hù)農(nóng)民的利益，否定合同的效力，還是為了維護(hù)交易安全，承認(rèn)合同的效力，抑或做出其他認(rèn)定?一直以來(lái)，這都是法學(xué)界和司法實(shí)踐不可回避的問題。尤其是在我國(guó)大規(guī)模城鎮(zhèn)化進(jìn)程的當(dāng)下，這個(gè)問題就越發(fā)顯得緊迫。

1 關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的主要觀點(diǎn)

關(guān)于我國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同的效力，無(wú)論從理論上還是司法實(shí)踐上講，分歧都是很大的?？偟膩?lái)說，主要有三種不同的觀點(diǎn)［1］。

1.1 合同無(wú)效說 合同無(wú)效說認(rèn)為，農(nóng)村房屋雖為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，但是根據(jù)物權(quán)法“地隨房走”的原則，農(nóng)村房屋的買賣必然涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移問題，農(nóng)民出賣自己的房屋的同時(shí)也將意味著連同宅基地使用權(quán)一起予以出賣，而根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)，宅基地使用權(quán)是不得進(jìn)行買賣的，因此農(nóng)村房屋買賣合同違反國(guó)家強(qiáng)制性法律，當(dāng)然無(wú)效。對(duì)于合同無(wú)效的法律后果，合同無(wú)效說進(jìn)一步主張，在合同確認(rèn)無(wú)效后，出賣人與買受人應(yīng)當(dāng)各自返還原物，即買受人應(yīng)當(dāng)將農(nóng)村房屋交還于出賣人，而出賣人則應(yīng)當(dāng)將收取的房屋的價(jià)款返還于買受人。

1.2 合同有效說 合同有效說認(rèn)為，對(duì)合同效力的認(rèn)定應(yīng)遵循合同法的基本原理并適用我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，只要合同的主體適格，合同雙方的意思表示真實(shí)，并且不存在合同法規(guī)定的無(wú)效的情形，也即合同雙方簽訂的合同符合合同有效的各項(xiàng)要件，則該合同對(duì)合同雙方具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)，不得隨意變更或者解除合同［2］。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同，屬于無(wú)效的合同。據(jù)此，只有違反國(guó)家法律或者行政法規(guī)的合同，才屬于無(wú)效的合同，而違反其他規(guī)范性文件訂立的合同，則不屬于該條所列無(wú)效合同的情形。主張農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同之所以無(wú)效的理由，在于農(nóng)村房屋買賣合同違反了國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的通知以及國(guó)土資源部2004年頒布的《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中的關(guān)于禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村住宅的禁止性規(guī)定。但是，從國(guó)務(wù)院的通知以及國(guó)土資源部部門規(guī)章的法律淵源上看，它們均不屬于我國(guó)《合同法》第52條所列法律及行政法規(guī)的范疇，而違反國(guó)務(wù)院通知以及國(guó)土資源部部門規(guī)章也并非合同無(wú)效的法定理由。因此，合同無(wú)效說以農(nóng)村房屋買賣合同違反了國(guó)務(wù)院的通知以及國(guó)土資源部部門規(guī)章為由主張農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的觀點(diǎn)是站不住腳的。對(duì)于我國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同的效力，應(yīng)根據(jù)合同法的基本原理以及我國(guó)合同法的相關(guān)規(guī)定加以認(rèn)定。對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，在沒有其他合同無(wú)效事由的情況下，應(yīng)確認(rèn)其具有相應(yīng)的法律效力。

1.3 部分有效說 部分有效說認(rèn)為，對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同，不能一概認(rèn)為在任何情況下都不具有合同的效力，而應(yīng)區(qū)分不同的情況加以認(rèn)定:對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的合同，因其違反了我國(guó)城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)村房屋的法律規(guī)定，所以應(yīng)將此類合同一律認(rèn)定為無(wú)效的合同;對(duì)于雖為農(nóng)村居民但非為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員購(gòu)買農(nóng)村房屋的合同，則可視房屋買賣的具體情況進(jìn)行處理:如果房屋買賣后已經(jīng)登記，或者房屋已經(jīng)翻建，可以認(rèn)定該合同為有效的合同，否則為無(wú)效合同;而對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員之間買賣農(nóng)村房屋的合同，則可以認(rèn)定為有效的合同［3］。

2 農(nóng)村房屋買賣合同效力問題的原因分析

縱觀上述關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的各種觀點(diǎn)，之所以出現(xiàn)關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的不同觀點(diǎn)，除在于我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的研究不夠深入和透徹外，更主要的原因在于我國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同效力法律規(guī)定的混亂［4］，從而導(dǎo)致對(duì)于認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律依據(jù)存在嚴(yán)重的分歧。就我國(guó)目前有關(guān)農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)定來(lái)看，既有支持合同無(wú)效的法律規(guī)定，也有支持合同有效的法律規(guī)定。

2.1 認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的法律依據(jù) 在我國(guó)涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律規(guī)定中，有些可以直接或者間接地作為認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的依據(jù)，這其中有相當(dāng)部分體現(xiàn)在國(guó)務(wù)院頒布的各項(xiàng)規(guī)范性法律文件以及國(guó)務(wù)院國(guó)土部門頒布的相關(guān)法律文件中。早在1990年，國(guó)家土地管理局〔1990〕國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的答復(fù)》就曾明確規(guī)定，原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。該答復(fù)中雖然沒有關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的直接規(guī)定，但是從其基本精神上看，對(duì)農(nóng)村房屋買賣行為是持否定的態(tài)度的，可以看作是我國(guó)禁止農(nóng)村房屋買賣的較早的規(guī)定。此外，另有一些法律文件則對(duì)農(nóng)村房屋買賣或宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作了明確的禁止性規(guī)定。如1999年4月國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(中發(fā)〔1997〕11號(hào)文)第2條第2款規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”又如，2004年國(guó)土資源部發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中明確規(guī)定“要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。2007年12月國(guó)務(wù)院頒布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，該通知再次強(qiáng)調(diào)了農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或者“小產(chǎn)權(quán)房”。

此外，從我國(guó)《土地管理法》中，也可以找出關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的法律依據(jù)。根據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定，我國(guó)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)定體現(xiàn)了我國(guó)宅基地使用權(quán)“一戶一宅”的原則。從表面上看，《土地管理法》第62條規(guī)定的是關(guān)于宅基地的問題，并不直接涉及農(nóng)村房屋買賣合同的效力。不過，經(jīng)仔細(xì)推敲，該條規(guī)定其實(shí)隱含著農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的意思。從物理上講，農(nóng)村房屋與宅基地具有不可分的自然屬性，根據(jù)“地隨房走”的規(guī)則，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必然意味著房屋所依附的宅基地的使用權(quán)人也將隨之發(fā)生改變。如果購(gòu)買農(nóng)村房屋的是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員，且該成員原先已經(jīng)擁有一處宅基地，則其購(gòu)買了他人的房屋后，其將實(shí)際擁有兩處宅基地，而這是違反《土地管理法》宅基地使用權(quán)“一戶一宅”的原則的。正因?yàn)槿绱耍瑥摹锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定的內(nèi)容至少可以推導(dǎo)出，在購(gòu)買人已經(jīng)擁有一處宅基地的情況下，同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買賣農(nóng)村房屋的合同是無(wú)效的。根據(jù)《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。此處“用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”從字面意義上看，自應(yīng)包括作為宅基地使用的內(nèi)容，因此該規(guī)定實(shí)際蘊(yùn)含了宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容。而農(nóng)村房屋買賣合同必然涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題，如果允許農(nóng)村的房屋自由買賣，則意味著允許農(nóng)民將房屋下的宅基地的使用權(quán)一并出賣，而這違背了宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定。

2.2 認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效的法律依據(jù) 在我國(guó)目前的房地一體的規(guī)則之下，無(wú)論是直接針對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定還是針對(duì)農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)定，因其中任何一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)都會(huì)關(guān)系到另一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移問題，因此關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定其實(shí)也就是關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)定;反之亦然［5］。也正因?yàn)槿绱?，我?guó)民法學(xué)者對(duì)于農(nóng)村房屋買賣的關(guān)注，大多數(shù)情況下是以農(nóng)村宅基地為對(duì)象進(jìn)行展開的。因此，農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，實(shí)質(zhì)上就是宅基地使用權(quán)是否可以流轉(zhuǎn)的問題。

在我國(guó)涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律規(guī)定中，有一些可以直接或者間接地作為認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效的法律依據(jù)。1963年3月20日，中共中央頒布的《關(guān)于對(duì)社員宅基地問題做一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》第2項(xiàng)規(guī)定:“社員有買賣房屋的權(quán)利，房屋出賣后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有?！边@是我國(guó)農(nóng)民享有買賣農(nóng)村房屋權(quán)利的最早規(guī)定，而且農(nóng)村房屋的買受人在購(gòu)買農(nóng)村房屋后不僅取得房屋的所有權(quán)，也取得了宅基地的使用權(quán)。從最高人民法院的批復(fù)中也可找出農(nóng)村房屋買賣合同有效的法律依據(jù)，例如，最高人民法院〔1992〕民他字第8號(hào)《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》規(guī)定:“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的條件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效……”此批復(fù)規(guī)定了認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效應(yīng)當(dāng)具備的條件，可以認(rèn)作農(nóng)村房屋買賣合同有效的法律依據(jù)。另，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第7部分第64條中也有關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同有效的法律規(guī)定。

此外，從《土地管理法》的某些條文也可以找出農(nóng)村房屋買賣合同有效的法律依據(jù)。《土地管理法》第62條第4款規(guī)定:“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。該條規(guī)定的立法原意本是為申請(qǐng)取得宅基地設(shè)定一定的條件限制的，但從該條的字面意義上，卻可以反推出農(nóng)村村民可以出賣、出租農(nóng)村房屋的結(jié)論。另，《土地管理法》第63條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！痹摋l規(guī)定本身是存在矛盾之處的。正如前所述，從該條的前半部分可以推導(dǎo)出農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的意思，但是該條規(guī)定的后半部分隱含的意思卻是:在破產(chǎn)、兼并的情況下，農(nóng)村集體所有的符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的企業(yè)的土地使用權(quán)是可以發(fā)生轉(zhuǎn)移的。既然農(nóng)村的企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)移，則農(nóng)村宅基地使用權(quán)為何就不能流轉(zhuǎn)呢?

《物權(quán)法》中雖沒有農(nóng)村房屋買賣合同效力的直接規(guī)定，但是該法第13章“宅基地使用權(quán)”其實(shí)隱含了農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)定?！段餀?quán)法》第153條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！比缜八觯瑥奈覈?guó)《土地管理法》的條文中，既可以找出認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的法律依據(jù)，也可以找出認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效的法律依據(jù)?？梢?，《土地管理法》關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)定存在著矛盾之處，《物權(quán)法》第153條關(guān)于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)“適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”的規(guī)定并沒有體現(xiàn)出多大的進(jìn)步。由此，若僅依據(jù)《物權(quán)法》第153條的規(guī)定即認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效，是很勉強(qiáng)的。不過，《物權(quán)法》第155條又規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！痹摋l的立法旨意本是為了強(qiáng)調(diào)辦理宅基地使用權(quán)變更或者注銷登記的重要性，但卻隱含了宅基地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓的立法意圖。

“許多制度因人類活動(dòng)而生，但并非人類有心設(shè)計(jì)而成;有些事人們有意為之卻帶來(lái)意料之外的后果，這些意料之外的影響甚至超過了當(dāng)初期望的目的”［6］。誠(chéng)如科斯先生所言，我國(guó)農(nóng)村房屋買賣諸多規(guī)則也是不同主體在不同階段的對(duì)策性規(guī)定，但是正是這些混亂的規(guī)定使各界對(duì)合同效力的判斷始終無(wú)法形成統(tǒng)一的觀點(diǎn)，進(jìn)而造成了各地處理農(nóng)村房屋買賣合同效力的不同做法。反悔者以合同無(wú)效為由主張拆遷補(bǔ)償款等利益，這當(dāng)然也非立法者的初衷。

3 農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定

農(nóng)村房屋就其財(cái)產(chǎn)屬性來(lái)說，屬于農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民對(duì)其房屋擁有完全的所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)法所有權(quán)原理，農(nóng)民對(duì)其所有的房屋，理應(yīng)具有完全的處分權(quán)。農(nóng)民與他人簽訂農(nóng)村房屋買賣合同的行為，從性質(zhì)上講，是行使其處分權(quán)的行為，屬公民個(gè)人私行為的范疇，應(yīng)適用私法尤其是合同法的規(guī)定。《合同法》第44條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。這就是說，對(duì)于依法成立的合同，除非出現(xiàn)合同瑕疵的法定事由，否則合同一旦成立，就應(yīng)具有相應(yīng)的法律效力。根據(jù)我國(guó)《民法通則》、《合同法》的規(guī)定，合同的無(wú)效須得具備法定的原因，其中“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”是其中一項(xiàng)重要的原因。從合同違反的強(qiáng)制性規(guī)定的淵源來(lái)看，包括國(guó)家法律、行政法規(guī)兩種法律淵源。而諸如國(guó)務(wù)院各部門的部門規(guī)章以及地方性法規(guī)、規(guī)章等則不包括在這個(gè)范圍之內(nèi)的。這一點(diǎn)在我國(guó)最高人民法院的司法解釋中也有明確的體現(xiàn)。最高人民法院1999年制定通過的《最高人民法院關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋〔一〕》第4條規(guī)定:“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！痹摋l反映了最高人民法院關(guān)于合同無(wú)效認(rèn)定依據(jù)的基本態(tài)度，與《合同法》第52條規(guī)定的精神基本一致。

就學(xué)術(shù)界以及司法實(shí)踐中認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的法律依據(jù)來(lái)說，其所謂的法律依據(jù)主要是國(guó)務(wù)院相關(guān)部門頒布的非行政法規(guī)類的各項(xiàng)規(guī)范性法律文件。例如，某法院判決農(nóng)村住宅出售給城市居民的房屋買賣合同是無(wú)效的，但是法院判決的依據(jù)的卻是《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》。此類通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳，而不是國(guó)務(wù)院，故此類文件既不是法律，也不是行政法規(guī)，不能作為判決合同無(wú)效的法律依據(jù)。對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定，應(yīng)以合同法原理及法律規(guī)定為依據(jù)，只要農(nóng)村房屋買賣合同符合合同有效的各項(xiàng)要件，就應(yīng)認(rèn)定合同具有法律效力。此外，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第7部分第64條中關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同有效的法律規(guī)定以及最高人民法院〔1992〕民他字第8號(hào)《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》中關(guān)于農(nóng)村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效的批復(fù)的規(guī)定，從一個(gè)側(cè)面反映了最高人民法院關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的基本態(tài)度，可以作為我國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同有效的法律依據(jù)。而一些地方法院，早已參與并推動(dòng)了農(nóng)房流轉(zhuǎn)的進(jìn)程［7］。

依據(jù)法理，政策不會(huì)影響到合同的效力，然而，基于我國(guó)特殊的國(guó)情，不得不考慮政策對(duì)農(nóng)村房屋買賣的影響。對(duì)于政策阻礙，十八屆三中全會(huì)已指出，“允許通過試點(diǎn)推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”［8］。2014年中共中央、國(guó)務(wù)院的“1號(hào)文件”也再次強(qiáng)調(diào)，“在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”［9］。足見在政策層面，農(nóng)村房屋包括宅基地使用權(quán)在內(nèi)，進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，而作為交易形式的農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定也單純了。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上，農(nóng)村房屋買賣合同的效力在法律技術(shù)已經(jīng)不是問題，從合同自由和鼓勵(lì)交易的精神出發(fā)，以法律規(guī)定為依據(jù)來(lái)檢討農(nóng)村房屋買賣合同的要件，認(rèn)定合同具有法律效力，已是大勢(shì)所趨。

［1］上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民〔2004〕4號(hào))［Z］.2004.

［2］邱雪梅，金錦城.農(nóng)村私房買賣合同效力之認(rèn)定［J］.法律適用，2010(1):80 －82.

［3］戴孟勇.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋糾紛的司法規(guī)制［J］.清華法學(xué)，2009(5):53－74.

［4］李旭.農(nóng)村房屋買賣存在的問題及法律對(duì)策［J］.時(shí)代法學(xué)，2007(2):89－93.

［5］王文軍.論農(nóng)村宅基地上房屋的買賣［J］.清華法學(xué)，2009(5):75－83.

［6］羅納德·哈里·科斯，王寧.變革中國(guó):市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中國(guó)之路［M］.徐堯，李哲民，譯.北京:中信出版社，2013:133.

［7］王小喬.潛行20年，土政策5年，溫州樂清:農(nóng)房買賣踩著紅線走鋼絲［N］.南方周末，2014－11－28.

［8］中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定［Z］.2013－11－12.

［9］中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》［Z］.2014－01－19.