陶晶晶

昆明理工大學(xué)津橋?qū)W院，云南　昆明　650106

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論我國公房租賃的法律性質(zhì)
——以離婚住房糾紛案為中心

陶晶晶

昆明理工大學(xué)津橋?qū)W院，云南昆明650106

摘要：我國的公房租賃是我國所特有的一種現(xiàn)象。對于原公房承租人離婚后是否仍然為公房的繼續(xù)承租人，以及非公房承租人，在離婚中有什么樣的權(quán)利本文將結(jié)合案例進(jìn)行說明。

關(guān)鍵詞：公房租賃；用益物權(quán)；法律性質(zhì)

一、引言

A、B是夫妻，單位給職工A分了一套房子，A、B離婚，法院將房子判給了B，理由是B無收入，保護(hù)B的權(quán)利。此案案情簡單，但涉及的問題卻很突出，在些案例中涉及了三個(gè)問題：一是A與單位就房屋產(chǎn)生了什么關(guān)系？二是這種關(guān)系是什么法律性質(zhì)呢？三是B是基于什么權(quán)利而取得了該房屋的？下面我們先討論一下A與單位就房屋產(chǎn)生的關(guān)系。

二、我國公房租賃的現(xiàn)狀

我國的公房租賃又稱公房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這是對我國市場經(jīng)濟(jì)體制下對單位職工福利的再次分配制度的體現(xiàn)。對于公房的承租人，一般是在國家機(jī)關(guān)或國有集體企、事業(yè)單位工作，其工作達(dá)到一定的年限，國家和單位就會(huì)根據(jù)其對單位的貢獻(xiàn)、家庭的經(jīng)濟(jì)情況、需要扶養(yǎng)的人口等諸多因素，一定條件下分配給他們的家庭合適面積的房屋，其于單位與職工的關(guān)系而建立起的房屋租賃關(guān)系。從這里我們可以看出，公房租賃職工與國家或單位之間訂立的承租合同，其房屋的所有權(quán)是歸國家和單位所有，職工只是取得了房屋的使用權(quán)，通過以上分析我們可以看出A與單位之間存在的是公房租賃關(guān)系。

三、公房使用權(quán)的法律性質(zhì)

關(guān)于公房使用權(quán)的法律性質(zhì)，我國并未明確規(guī)定。理論上主要有以下二種觀點(diǎn)：

(一)債權(quán)說。債權(quán)說認(rèn)為，國家是公房的所有人，職工以市場價(jià)格為基礎(chǔ)，按照單位和國家的要求承租公房，交納租金，與合同中的房屋租賃一樣是一種債權(quán)。

(二)用益物權(quán)說。公有房屋使用權(quán)由于具備使用權(quán)人對房屋的實(shí)際控制、占有、使用、收益這些都符合用益物權(quán)的特點(diǎn)，其與國有土地使用權(quán)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)類似屬用益物權(quán)。

本文也認(rèn)為我國的公房租賃權(quán)屬于物權(quán)化了的租賃權(quán)，是有用益物權(quán)的特征，理由如下：

第一，公房使用權(quán)與合同中的租賃不同。其已具備了物權(quán)的屬性。首先，公房使用權(quán)是長期的甚至可以繼承。其次，公房租金非當(dāng)事人約定，而是由國家決定的遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場房租。再次，公房租賃的主體只限于特定單位的職工而其他居民是無法取得的。最后，能取得公房使用權(quán)的條件必須是國家或單位規(guī)定的，從這個(gè)意義上講公房租賃實(shí)質(zhì)具有了實(shí)物工資的意義。

第二，現(xiàn)階段的公房使用權(quán)可歸結(jié)為用益物權(quán)。(1)用益物權(quán)是從所有權(quán)派生出來的他物權(quán)，公房租賃權(quán)具有用益物權(quán)的特征：①公房租賃是對所有權(quán)的行使有所限制的權(quán)利。②房屋租賃是非所有人基于其它合法途徑而取得的權(quán)利是對他人的財(cái)物享有的直接支配權(quán)。③房屋租賃權(quán)同樣具有對世性。(2)房改事實(shí)上已承認(rèn)了承租人對公房的大部分收益權(quán)。按照房改方案，允許職工以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市面上商品房的價(jià)格購買公有住房產(chǎn)權(quán)，房價(jià)中將工齡作為折減系數(shù)。其實(shí)質(zhì)就是對購房職工工資不足的一種補(bǔ)償，是對公房承租人收益權(quán)的確認(rèn)。

四、在婚姻關(guān)系中，非公房承租人的權(quán)利

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中規(guī)定了9種離婚后雙方均可承租的情況。其中婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的或婚后一方或雙方申請取得公房承租權(quán)的、夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的、婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的。根據(jù)這種規(guī)定A和B都可以承租此公房，但在《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》規(guī)定了對夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)依照下列原則予以處理：1、照顧撫養(yǎng)子女的一方；2、男女雙方在同等條件下，照顧女方；3、照顧殘疾或生活困難的一方；4、照顧無過錯(cuò)一方。所以根據(jù)第3條的規(guī)定，B取得了此房的承租權(quán)，而成為了公房的承租人。

五、結(jié)論

此案例內(nèi)容雖然簡單，但在此案例中我們可以了解了公房的租賃關(guān)系，以及這種關(guān)系的法律性質(zhì)，基于我國目前尚未確立公房租賃產(chǎn)權(quán)的法律制度。因此，還需要進(jìn)一步健全物權(quán)法律制度中最終的辦法。同樣在有些案例中也涉及了離婚中非承租人怎么獲得公房的承租權(quán)及非承租人的一些合法權(quán)利。因離婚發(fā)生的租賃公房在離婚后應(yīng)歸誰居住使用糾紛，同樣也是人民法院現(xiàn)經(jīng)常遇到的較難處理的糾紛，而且又因租賃的公房的所有人不同，不能用統(tǒng)一的規(guī)范調(diào)整。在此案A是公房原承租人，但不能據(jù)此規(guī)定A也為房屋的繼續(xù)承租人，同樣需要根據(jù)雙方當(dāng)事人的現(xiàn)時(shí)實(shí)際情況考慮，人民法院審理離婚案件對公房使用、承租問題應(yīng)當(dāng)依照、《中華人民共和國婚姻法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國婦女權(quán)益保障法》和其他有關(guān)法律規(guī)定，堅(jiān)持男女平等和保護(hù)婦女、兒童合法權(quán)益等原則，考慮雙方的經(jīng)濟(jì)收入，實(shí)事求是，合情合理地予以解決。

[參考文獻(xiàn)]

[1]孫憲忠.論物權(quán)法[M].北京：法律出版社，2001.

[2]張東波.公有住房使用權(quán)糾紛中有關(guān)法律問題探討[EB/OL].http：//www.chinaue.com/html/2006-1/20061122232297631.htm.

中圖分類號(hào)：D923；D922.29

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-4379-(2016)20-0270-01

作者簡介：陶晶晶(1982-)，女，漢族，民商法碩士研究生，昆明理工大學(xué)津橋?qū)W院法學(xué)系，講師。