由小區(qū)內(nèi)車(chē)位的歸屬看共有權(quán)問(wèn)題

姜冠煒

北京航空航天大學(xué)法學(xué)院，北京　100191

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由小區(qū)內(nèi)車(chē)位的歸屬看共有權(quán)問(wèn)題

姜冠煒

北京航空航天大學(xué)法學(xué)院，北京100191

小區(qū)內(nèi)道路旁邊的場(chǎng)地屬于業(yè)主共有的場(chǎng)地，有觀點(diǎn)主張開(kāi)發(fā)商與業(yè)主關(guān)于車(chē)位的約定違反了物權(quán)法74條第三款的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。但是，在判斷合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)，還應(yīng)當(dāng)從該強(qiáng)制性規(guī)定是否明確規(guī)定了違反的后果是合同無(wú)效，違反該強(qiáng)制性規(guī)定繼續(xù)履行合同是否會(huì)損害國(guó)家、集體、第三人利益及社會(huì)公共利益，違反該強(qiáng)制性規(guī)定是否會(huì)違背我國(guó)相關(guān)法律的立法宗旨等方面進(jìn)行綜合分析。

區(qū)分所有；建筑物區(qū)分所有權(quán)；共有權(quán)；車(chē)位歸屬

一、小區(qū)車(chē)位問(wèn)題提出

(一)案情

某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)了某一住宅小區(qū)。在小區(qū)內(nèi)的道路旁，開(kāi)發(fā)商劃出若干車(chē)位。開(kāi)發(fā)商在合同中特別注明，購(gòu)房人的權(quán)利范圍不包括對(duì)車(chē)位的權(quán)利。在住宅售出后，開(kāi)發(fā)商又將路旁的車(chē)位出租給部分業(yè)主并收取租金。為此，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛。業(yè)主向法院起訴，要求法院將車(chē)位判歸自己所有，開(kāi)發(fā)商不得出租。

(二)關(guān)于本案的不同觀點(diǎn)

對(duì)本案的處理，主要有兩種不同的觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，爭(zhēng)議的車(chē)位為開(kāi)發(fā)商建設(shè)的，在售房合同中也明確規(guī)定，業(yè)主的權(quán)利不包括對(duì)車(chē)位的權(quán)利，因此，爭(zhēng)議的車(chē)位應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商有權(quán)出租并收取租金，業(yè)主不得干涉。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，爭(zhēng)議的車(chē)位是建在業(yè)主共用土地上，應(yīng)屬于業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商不享有所有權(quán)。開(kāi)發(fā)商不得出租車(chē)位和收取租金，出租車(chē)位的租金應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

二、共同所有與建筑物區(qū)分所有權(quán)

(一)共同所有概述

公有和私有是一對(duì)相伴而生的概念。只有用于公共利益或?yàn)楣娛褂玫奈?，才被定義為公有物，對(duì)該物的所有權(quán)才是公共的。共同所有是兩個(gè)以上主體對(duì)同一客體物享有所有權(quán)的一種狀態(tài)。理論上認(rèn)為，共有或共同所有不是一種所有權(quán)，而是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)存在的一種形式。財(cái)產(chǎn)共有一般是多個(gè)主體對(duì)同一財(cái)產(chǎn)擁有所有權(quán)的未分割狀態(tài)或幾個(gè)單一主體為了特定目的而將各自一定量財(cái)產(chǎn)集并于一處而形成一種共用狀態(tài)，在一定的時(shí)候(某共有人退出或共有解散或分割時(shí))可以轉(zhuǎn)化為獨(dú)有。在財(cái)產(chǎn)共有體制中，每個(gè)共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)都擁有可以確定的份額，這種份額一般是價(jià)值上的；在實(shí)物上，共有人的權(quán)利通常是覆蓋整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)的，每個(gè)共有人都享有支配使用權(quán)。但是，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分需經(jīng)全體共有人的同意。只是共有存在按份共有和共同共有之分，二者存在一些差別。

(二)區(qū)分所有基本含義

建筑物區(qū)分所有是現(xiàn)代城市居住房屋的一種產(chǎn)權(quán)形式，也是我國(guó)城市較為普遍的方式。在建筑物區(qū)分所有制度中，業(yè)主享有對(duì)自用部分的專(zhuān)有權(quán)和對(duì)共用部分的共有權(quán)，而在二者的劃分和界定上，一般顯示確定業(yè)主的自用部分，這部分之外的部分為共用部分。

區(qū)分所有是一幢樓房因其本身結(jié)構(gòu)區(qū)分為各個(gè)獨(dú)立單元，在各個(gè)單元?dú)w獨(dú)立的個(gè)體擁有時(shí)，形成了每一單元所有權(quán)人對(duì)該單元擁有所有權(quán)，而對(duì)建筑物整體部分擁有共同所有權(quán)的復(fù)合式所有權(quán)。根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，一個(gè)物上只能存在一個(gè)物權(quán)，物權(quán)的客體必須是獨(dú)立的特定化的物。但是，民法上共有規(guī)則存在一些缺陷，制約著這種制度的運(yùn)用。因?yàn)?，即使在按份共有情形下，每個(gè)共有人只能享有價(jià)值上的份額，而不能對(duì)某一個(gè)特定的物享有獨(dú)立物權(quán)。因此，共有不能很好地解決多人擁有同一幢物業(yè)問(wèn)題，于是就有了區(qū)分所有制度。

區(qū)分所有制度是對(duì)獨(dú)立的單元享有獨(dú)立所有權(quán)與對(duì)共用部分享有共同所有權(quán)相結(jié)合的一種房屋所有權(quán)形式?！段餀?quán)法》第70條對(duì)建筑物區(qū)分所有做了明確的規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”

(三)建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)

區(qū)分所有權(quán)表現(xiàn)為對(duì)專(zhuān)有部分的排他支配權(quán)，但對(duì)專(zhuān)有部分的權(quán)利的行使離不開(kāi)共有部分，因?yàn)閷?zhuān)有部分是置于共用部分范圍之內(nèi)的，共用部分將專(zhuān)有部分聯(lián)結(jié)成為一個(gè)整體。區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分的權(quán)利稱(chēng)為共有權(quán)。

共用部分也稱(chēng)共有部分，是為一幢建筑物中專(zhuān)有部分所有權(quán)人共同利用和所有的部分。共用部分的本質(zhì)特征是，這些建筑物的性質(zhì)或功能是服務(wù)于整個(gè)建筑物的使用或整個(gè)業(yè)主利益的。區(qū)分所有共有部分的劃分規(guī)則一般采取排除法。在區(qū)分所有體制中，物業(yè)要么為自用部分或?qū)Ｓ胁糠郑忻礊楣灿貌糠只蚬灿胁糠?，一般沒(méi)有介于二者之間的第三種情形。①

《物權(quán)法》第73條和第74條規(guī)定了一些法定的共有情況，其中，道路和公共場(chǎng)地停車(chē)位屬于當(dāng)然共有的部分?！段餀?quán)法》第74條對(duì)道路和公共場(chǎng)地停車(chē)位作出規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車(chē)位、車(chē)庫(kù)從其所處位置上可分為兩種情況：一種是與住宅、經(jīng)營(yíng)性用房同在一座建筑物結(jié)構(gòu)內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，如建筑物上層為住宅、經(jīng)營(yíng)性住房，該建筑物的地下結(jié)構(gòu)層或其他層面內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)；另一種是在住宅、經(jīng)營(yíng)性用房外為單獨(dú)用于停放汽車(chē)所建的建筑物內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)。對(duì)于前一種情形的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，其在結(jié)構(gòu)上實(shí)際上構(gòu)成住宅、經(jīng)營(yíng)性用房的從物，這類(lèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)無(wú)論從規(guī)劃設(shè)計(jì)的數(shù)量上還是從主體間的關(guān)系上看，都應(yīng)為業(yè)主所取得，而不應(yīng)為業(yè)主以外的其他人取得。②

車(chē)位、車(chē)庫(kù)可以作為專(zhuān)有部分，也可以作為共有部分，對(duì)于其權(quán)利歸屬問(wèn)題，物權(quán)法在立法過(guò)程中曾有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共有，因?yàn)檐?chē)位、車(chē)庫(kù)已經(jīng)計(jì)入建設(shè)成本，且車(chē)位、車(chē)庫(kù)屬于配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)共同使用。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬應(yīng)通過(guò)約定來(lái)確定。③

三、車(chē)位歸屬分析

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，車(chē)位歸屬如何確定，應(yīng)看該車(chē)位是否屬于可以約定歸屬的車(chē)位。通過(guò)《物權(quán)法》74條第二款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！钡囊?guī)定，可以通過(guò)約定歸屬于業(yè)主的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，只能是建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)或是建筑物結(jié)構(gòu)內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)。而物權(quán)法第74條第三款規(guī)定了歸業(yè)主共有的車(chē)位車(chē)庫(kù)，即“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！边@種觀點(diǎn)認(rèn)為該車(chē)位、車(chē)庫(kù)是法定共有，不能依當(dāng)事人的約定而改變，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商不能與業(yè)主約定這類(lèi)車(chē)位歸某一業(yè)主專(zhuān)有或?qū)Ｓ?，開(kāi)發(fā)商也不能與業(yè)主約定該類(lèi)車(chē)位不為業(yè)主所有，而保留為自己所有。因此，盡管車(chē)位是開(kāi)發(fā)商建設(shè)的，開(kāi)發(fā)商在出售房屋中也特別約定了不包括爭(zhēng)議的車(chē)位，但由于開(kāi)發(fā)商在出售房屋時(shí)與業(yè)主關(guān)于不包括道路旁邊所建車(chē)位的約定，違反了《物權(quán)法》第74條第3款這一強(qiáng)制性規(guī)定，損害了業(yè)主的合法權(quán)益，因此該約定是無(wú)效的。所以，依照該觀點(diǎn)，案例中爭(zhēng)議的車(chē)位是建在道路旁邊的場(chǎng)地上，道路旁邊的場(chǎng)地屬于業(yè)主共有的場(chǎng)地，依74條第三款規(guī)定，該車(chē)位只能屬于業(yè)主共有，而不屬于可以約定歸屬的車(chē)位。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果購(gòu)房時(shí)車(chē)庫(kù)車(chē)位面積沒(méi)有計(jì)入公攤，且未以其他方式實(shí)際計(jì)入業(yè)主的購(gòu)房款中，則可認(rèn)定車(chē)位、車(chē)庫(kù)不屬于業(yè)主共有。④該觀點(diǎn)認(rèn)為，在實(shí)務(wù)中，業(yè)主要求車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬的一個(gè)重要理由往往是購(gòu)房成本已經(jīng)包括車(chē)位、車(chē)庫(kù)部分。這主要是因?yàn)榈胤秸ǔ?huì)規(guī)定居民小區(qū)要按一定比例配置車(chē)位作為公共配套設(shè)施。而且絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商也將這些公共配套設(shè)施列為購(gòu)房成本。據(jù)此業(yè)主認(rèn)為，既然購(gòu)房成本包括車(chē)位，那么車(chē)位應(yīng)歸其所有。所以依照此種觀點(diǎn)，當(dāng)購(gòu)房時(shí)車(chē)位、車(chē)庫(kù)面積沒(méi)有計(jì)入公攤，且沒(méi)有以其他方式實(shí)際計(jì)入業(yè)主的購(gòu)房款中，那么可以認(rèn)定車(chē)位、車(chē)庫(kù)不屬于業(yè)主共有。

第三種觀點(diǎn)針對(duì)我國(guó)實(shí)際情況，認(rèn)為理論上或立法上應(yīng)當(dāng)將停車(chē)位確定為整幢樓的附屬物，即為共用部分，從而再由業(yè)主購(gòu)買(mǎi)(直接計(jì)入各個(gè)物業(yè)的成本)或全體業(yè)主在業(yè)主公約中約定專(zhuān)用使用權(quán)。但是依目前我國(guó)的情況不是每家都有私家車(chē)或是有不止一輛私家車(chē)，這樣做會(huì)加重業(yè)主的負(fù)擔(dān)或開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)。因此，該觀點(diǎn)建議將停車(chē)位視為每個(gè)單元物業(yè)的附屬物，即作為專(zhuān)有部分的附屬物，由業(yè)主自愿購(gòu)買(mǎi)。若不愿購(gòu)買(mǎi)或有剩余停車(chē)位則可以由原開(kāi)發(fā)商繼續(xù)擁有產(chǎn)權(quán)，委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理。

我認(rèn)為，如果合同建立在雙方平等基礎(chǔ)上自愿訂立主體適格意思表示真實(shí)不違反公序良俗和強(qiáng)制性規(guī)范，那么這個(gè)合同應(yīng)該是有效的。觀點(diǎn)一說(shuō)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主關(guān)于車(chē)位的約定違反了物權(quán)法74條第三款的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，但是，我們?cè)谂袛嗪贤男Яπ詮?qiáng)制性規(guī)定時(shí)，不能僅以法律的表述“禁止”、“不得”、“應(yīng)當(dāng)”、“必須”等加以衡量，還應(yīng)當(dāng)從該強(qiáng)制性規(guī)定是否明確規(guī)定了違反的后果是合同無(wú)效，違反該強(qiáng)制性規(guī)定繼續(xù)履行合同是否會(huì)損害國(guó)家、集體、第三人利益及社會(huì)公共利益，違反該強(qiáng)制性規(guī)定是否會(huì)違背我國(guó)相關(guān)法律的立法宗旨等方面進(jìn)行綜合分析。⑤我認(rèn)為74條第三款不算強(qiáng)制性條款，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主關(guān)于車(chē)位的約定是有效的。案例中的業(yè)主向法院起訴要求法院將車(chē)位判歸自己所有，開(kāi)發(fā)商不得出租的請(qǐng)求是不應(yīng)該獲得支持的。而對(duì)于小區(qū)內(nèi)車(chē)位的管理，可參考第三種觀點(diǎn)的做法，由業(yè)委會(huì)和物業(yè)商定，車(chē)位由業(yè)主自愿購(gòu)買(mǎi)或出租業(yè)主，將所得收益用于小區(qū)建設(shè)。

[注釋]

①高富平.物權(quán)法原論(第二版)[M].北京：法律出版社，2014：630.

②郭明瑞.物權(quán)法實(shí)施以來(lái)疑難案例研究[M].北京：中國(guó)法制出版社，2011：76.

③王利明.物權(quán)法研究(修訂版)(上卷)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007：605.

④ 梁慧星，陳華彬.物權(quán)法(第五版)[M].北京：法律出版社，2010：179.

⑤史秀永.合同效力性強(qiáng)制性規(guī)定的判斷標(biāo)準(zhǔn)[EB/OL].中國(guó)法院網(wǎng)，2016-5-29.

[1]高富平.物權(quán)法原論(第二版)[M].北京：法律出版社，2014.

[2]郭明瑞.物權(quán)法實(shí)施以來(lái)疑難案例研究[M].北京：中國(guó)法制出版社，2011.

[3]王利明.物權(quán)法研究(修訂版)(上卷)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007.

[4]梁慧星，陳華彬.物權(quán)法(第五版)[M].北京：法律出版社，2010.

[5]史秀永.合同效力性強(qiáng)制性規(guī)定的判斷標(biāo)準(zhǔn)[EB/OL].中國(guó)法院網(wǎng)，2016-5-29.

D923.2

A

2095-4379-(2016)30-0079-02

姜冠煒(1991-)，女，漢族，北京人，北京航空航天大學(xué)法學(xué)院，研究方向：民商法。