憲法思維下的業(yè)主自治研究

郭　璇

南京理工大學(xué)知識(shí)產(chǎn)權(quán)學(xué)院，江蘇　南京　210094

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憲法思維下的業(yè)主自治研究

郭璇

南京理工大學(xué)知識(shí)產(chǎn)權(quán)學(xué)院，江蘇南京210094

摘要：隨著現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展，業(yè)主自治成為了我們成為了我們民主法治生活的一部分?！段餀?quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等相關(guān)法律法規(guī)的頒布也使我們厘清了業(yè)主自治的法理基礎(chǔ)。本文將從業(yè)主自治的概念、機(jī)構(gòu)出發(fā)，探究業(yè)主自治的法理基礎(chǔ)，并研究業(yè)主自治的憲法意義。

關(guān)鍵詞：業(yè)主自治；自治機(jī)構(gòu)；憲法；民主法治

一、業(yè)主自治的概念

(一)業(yè)主和業(yè)主自治的概念

業(yè)主是小區(qū)物業(yè)的權(quán)利人，是業(yè)主自治活動(dòng)中的主體。在實(shí)踐中，我們一般將業(yè)主理解為物業(yè)的所有權(quán)人，并不是物業(yè)的合法使用人就是業(yè)主。房屋的建設(shè)單位是物業(yè)的所有權(quán)人，但并不是普遍意義上的業(yè)主，而業(yè)主自治活動(dòng)的進(jìn)行也與沒(méi)有房屋所有權(quán)的房屋的承租人息息相關(guān)。

業(yè)主自治是指業(yè)主基于建筑物區(qū)所有權(quán)，依照法律規(guī)定和一定的程序，在物業(yè)管理范圍內(nèi)建立自治組織、構(gòu)建自治規(guī)范、實(shí)施自我管理的基層自主管理。業(yè)主自治屬于其他組織，并不屬于法定意義上的群眾自治組織，但其基層民主、自我管理、具有公益性的特點(diǎn)與群眾自治組織極其相似。業(yè)主在法律規(guī)定的范圍內(nèi)和程序下民主自治，通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使決策權(quán)，并且不以營(yíng)利為目的，不受?chē)?guó)家和其他組織的干涉。

二、業(yè)主自治的權(quán)利性質(zhì)

(一)業(yè)主自治的物權(quán)基礎(chǔ)

從《條例》對(duì)業(yè)主概念的規(guī)定可以看出，業(yè)主身份的形成以對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)為條件，《物權(quán)法》中規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利[1]。而業(yè)主自治正是基于各個(gè)物權(quán)人的相鄰關(guān)系而產(chǎn)生。業(yè)主享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)是業(yè)主行使自治權(quán)利的基礎(chǔ)。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)的三項(xiàng)主要權(quán)利[2]，即專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。

所有權(quán)是業(yè)主資格認(rèn)定的基礎(chǔ)，可以說(shuō)沒(méi)有所有權(quán)即不存在參與業(yè)主自治的條件，所以所有權(quán)是業(yè)主自治的基礎(chǔ)。業(yè)主對(duì)于小區(qū)物業(yè)的公共部分必須共同行使權(quán)利，一方面為了解決矛盾和糾紛，另一方面為了維持共同關(guān)系，全體業(yè)主必然形成一個(gè)團(tuán)體，維持區(qū)分所有權(quán)存在的機(jī)能，由此產(chǎn)生了業(yè)主自治。所以說(shuō)，業(yè)主自治是以建筑物區(qū)分所有權(quán)為物權(quán)基礎(chǔ)，基于房屋所有權(quán)人之間的相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的自我管理活動(dòng)。

(二)基于憲法的業(yè)主自治

憲法作為我國(guó)的根本大法，是政治經(jīng)濟(jì)和社會(huì)文化的共同產(chǎn)物，是公民行為的基本準(zhǔn)則，其作用也滲透在方方面面。業(yè)主自治也是受到憲法和改革開(kāi)放影響的產(chǎn)物，是貫徹憲法的法治精神在基層群眾間的具體體現(xiàn)。如果說(shuō)建筑物區(qū)分所有權(quán)是業(yè)主自治的物質(zhì)基礎(chǔ)，那么憲法的保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)民主法治的基本原則就是業(yè)主自治的思想基礎(chǔ)。

首先，憲法承認(rèn)和保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)?！八綑?quán)”的概念在改革開(kāi)放以后才得到重視，“私權(quán)神圣、保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”是我國(guó)憲法的法治理念。一方面，憲法對(duì)私權(quán)的確認(rèn)，保證了業(yè)主在物業(yè)區(qū)域內(nèi)自行治理，國(guó)家和任何其他組織都不得進(jìn)行干涉，防止“公權(quán)”對(duì)私權(quán)的過(guò)分干涉甚至侵害。同時(shí)，憲法保障私權(quán)，實(shí)現(xiàn)基層的業(yè)主自我管理，能夠有效維護(hù)社會(huì)的安定和諧，使權(quán)力得到有效限制，權(quán)利得到有效保護(hù)，這是公共利益最大化、社會(huì)和諧的基礎(chǔ)。

其次，民主和法治是憲法的基本原則。民主和法治緊密聯(lián)系，互為表里。民主原則為業(yè)主自治提供正當(dāng)性基礎(chǔ)，法治原則要求社會(huì)個(gè)體依法辦事，尊重他人權(quán)利，尊重私權(quán)，尊重業(yè)主自治管理權(quán)利的規(guī)定[3]。這正是民主法治與基層自我管理的完美融合。因此，憲法中民主和法治的原則，為業(yè)主自治提供了正當(dāng)性基礎(chǔ)。

三、業(yè)主自治的憲法意義

(一)業(yè)主自治有利于提升公民民主意識(shí)

在這么現(xiàn)實(shí)的個(gè)人利益面前，抽象的公共利益和空洞的道德說(shuō)教顯得過(guò)于蒼白。因此業(yè)主學(xué)會(huì)處理個(gè)人利益和公共利益的關(guān)系，不可能通過(guò)民主教育或公民教育來(lái)達(dá)致，只有在長(zhǎng)期的自治實(shí)踐中才能在眼前現(xiàn)實(shí)的個(gè)人利益和維護(hù)公共利益所帶來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)的個(gè)人利益之間做出成熟的選擇。

(二)有利于促進(jìn)社會(huì)和諧

目前，城市住房問(wèn)題已經(jīng)成為我國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)的主要矛盾和問(wèn)題之一。物業(yè)管理者需要通過(guò)和諧小區(qū)的建設(shè)以求自己的商業(yè)品牌獲取更大的利潤(rùn)；業(yè)主需要通過(guò)小區(qū)的和諧建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)。因此小區(qū)和諧是各利益相關(guān)方的共同追求，但同時(shí)也必須看到業(yè)主是社區(qū)不和諧的最大受害者，也是各利益相關(guān)者中的弱勢(shì)群體。在城市住宅小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主們的權(quán)益得不到保障已經(jīng)成為和諧小區(qū)建設(shè)的最大障礙。因此，旗幟鮮明地保障業(yè)主們的合法權(quán)益，大張旗鼓地推進(jìn)業(yè)主自治、完善業(yè)主自治是有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)社會(huì)和諧的不二選擇。

[參考文獻(xiàn)]

[1]王利明.論業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念[J].當(dāng)代法學(xué)，2006(05).

[2]溫豐文.論區(qū)分所有建筑物共有部分之法律性質(zhì)[J].法學(xué)叢刊，2005.

[3]高鵬.物業(yè)管理中業(yè)主自治法律制度研究[D].安徽大學(xué)，2003.

中圖分類(lèi)號(hào)：D922.181

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-4379-(2016)16-0288-01

作者簡(jiǎn)介：郭璇(1993-)，女，漢族，湖北武漢人，南京理工大學(xué)知識(shí)產(chǎn)權(quán)學(xué)院，2015級(jí)法律碩士在讀，研究方向：知識(shí)產(chǎn)權(quán)。