□晨　陽

房屋抵押備案登記不是房屋抵押登記

□晨陽

某銀行與王某、某投資公司于2001 年7月20日簽訂了《個人住房貸款借款合同》，其中第十五條約定：“本合同項下的貸款擔(dān)保為抵押加階段性保證。抵押加階段性保證指乙方（銀行）以甲方（王某）提供的所購住房作抵押，在甲方取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由丙方（某投資公司）提供階段性連帶責(zé)任保證而向甲方發(fā)放貸款的方式?！钡诙粭l約定：“抵押擔(dān)保的期限自所購住房取得房屋所有權(quán)證辦妥抵押登記之日起至擔(dān)保的債權(quán)全部清償之日止。”第二十五條約定：“在保證期間，丙方愿對甲方的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，如甲方未能依照合同約定按時償還貸款本息或相關(guān)費用，乙方有權(quán)要求丙方就全部債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任，丙方同意乙方從其在乙方開立的存款賬戶中直接扣劃?！?002年11月8日，辦理了房屋抵押備案登記。合同簽訂后，銀行依約發(fā)放貸款10萬元。2008年7月21日，王某停止還款付息。至2014年7月7日，王某拖欠銀行借款本息共計7.3萬余元。銀行多次追償未果，遂起訴王某、某投資公司，請求判令：解除銀行與王某簽訂的《個人住房貸款借款合同》，并償還剩余本金及其利息；確認(rèn)銀行與王某之間設(shè)定的借款抵押關(guān)系合法有效，銀行對依法處置抵押物套房所得價款優(yōu)先受償?shù)取?/p>

法院審理認(rèn)為，本案的《個人住房貸款借款合同》是當(dāng)事人真實意思表示，未違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。王某未按約定償還借款本息，構(gòu)成違約，銀行請求解除借款合同、王某償還本息的請求合法。王某自愿以所購住房為其貸款作抵押擔(dān)保，并辦理了房地產(chǎn)抵押備案登記，該備案登記不是正式抵押登記，由于王某至今仍未取得該住房的房地產(chǎn)權(quán)證，即仍未辦理抵押登記。因此，銀行主張其對房屋處置所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。同時，依照本案訴爭借款合同約定的條件，某投資公司提供階段性連帶責(zé)任保證，抵押擔(dān)保期限自所購住房取得房屋所有權(quán)證、辦妥抵押登記之日起算，現(xiàn)某投資公司提供階段性連帶責(zé)任保證階段出于擔(dān)保階段，故請求投資公司承擔(dān)連帶責(zé)任合法。故判決：解除銀行與王某、某投資公司簽訂的《個人住房貸款借款合同》，并支付剩余本息，某投資公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任；駁回銀行的其他訴訟請求。

【點評】銀行對已進(jìn)行抵押備案登記的房屋沒有優(yōu)先受償權(quán)，理由如下：

首先，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，目的是為限制開發(fā)商或債務(wù)人處分其權(quán)利，以保障債權(quán)人將來實現(xiàn)債權(quán)。由于在建房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，為了保護(hù)購房者的權(quán)利，按照預(yù)告登記制度，購房者可以憑商品房預(yù)售合同到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，若開發(fā)商違背該預(yù)告登記另行處分房產(chǎn)則不能發(fā)生物權(quán)效力，該規(guī)定限制了房地產(chǎn)商“一房二賣”。同理，銀行在辦理按揭貸款時，借款人與銀行約定將所購房屋作為貸款的抵押物，但因為房屋仍在建，沒有辦法辦理抵押登記，雙方可以辦理抵押備案登記，以防止借款人在開發(fā)商交房其取得產(chǎn)權(quán)后將房屋抵押給第三人。備案登記使得債權(quán)具有對抗第三人的“物權(quán)效力”，但備案登記所登記的并不是“物權(quán)”，而是基于買賣合同或借款合同產(chǎn)生的“債權(quán)”。

其次，從抵押權(quán)的性質(zhì)來看，抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的一種，是基于物權(quán)設(shè)定的一種他物權(quán)，應(yīng)從屬于主物權(quán)。對于預(yù)售商品房，在房屋建成交付之前，借款人（購房者）尚未取得房產(chǎn)的物權(quán)，尚未建成的房屋無法設(shè)立抵押權(quán)，對該期房進(jìn)行抵押預(yù)告登記并不具有抵押權(quán)的法律性質(zhì)和法律效力。房屋抵押備案登記的權(quán)利人在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就時，對房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人處分該房屋，但并非對房屋享有現(xiàn)實抵押權(quán)。