王玉嬋

蘄春縣司法局，湖北 黃岡 435300

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農(nóng)村房屋買賣合同效力問題管窺

王玉嬋

蘄春縣司法局，湖北 黃岡 435300

我國隨著當前市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和進步，城市化的不斷進步使得農(nóng)民都會選擇遷往城市中，而在這一搬遷的過程中會導致農(nóng)村中的房屋出現(xiàn)空閑現(xiàn)象，當進行這些空置房屋的轉讓過程時，相應的就會出現(xiàn)一系列的問題。下面我們首先來看一下在農(nóng)村買賣房屋時所存在的問題。

一、農(nóng)村房屋買賣所存在的一系列問題

在目前農(nóng)村進行房屋買賣的過程就是一方將房屋的所有權轉交給另一方，而另一方根據(jù)合同上的內容支付相應的價款，這也是房屋買賣合同的定義。其中一方將房屋的所有權出售的叫做出賣人，而支付相應房款的則叫做買受人。我們在當前的農(nóng)村房屋的買賣過程中，根據(jù)主體不同主要分為三種不同的種類。

(一)法律主體不同的售賣過程

這種通過本村內部的買賣主體雙方來完成相應房屋的售賣是目前國家和法律所認可的，通過本村村民進行房屋售賣的過程本身就具備一定的申請宅基地的集體組織成員的身份，因此在一定程度上來說并沒有打破國家和相關法律規(guī)范所規(guī)定的使用權的分配原則等。因此基于此，我國的政策對于這方面的房屋買賣是持贊成態(tài)度的，而且在實際的雙方買賣過程中，只需要簽訂具有相關法律效益的合同，并且具有有效條件即可。

這種本村與外村進行房屋的售賣過程，在法律規(guī)范上來說，是不被允許的，因為我國的法律明確規(guī)定了在目前來說，農(nóng)村內部的宅基地使用權是禁止向本集體以外的組織成員進行售賣和轉讓的，基于此，如果本村與外村進行相關房屋的買賣過程所簽訂的一系列合同，法律上也是不予以認可的，并沒有較全面的法律效益。

最后一種是目前來說法律上明確禁止的，就是農(nóng)村的房屋向城市中居民進行一定的售賣。我國在法律法規(guī)中以建議的形式對于城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村中購買閑置房屋予以一定的嚴禁，從長遠上來看，我國從政策上就禁止這種農(nóng)村房屋向城鎮(zhèn)居民進行售賣的問題。

上面這三種主要是以售賣主體不同來進行劃分的房屋售賣，對于不同主體的房屋買賣過程，所簽訂的合同也不是不同的，而且在進行相應的糾紛調解以及判斷合同的法律效益的過程中也是不同的。但是我們在進行房屋買賣的效力認定上應當一視同仁的來看待。

(二)房屋買賣政策制度上的矛盾

我國在目前的農(nóng)村房屋買賣合同中的效力規(guī)定依然存在較大的問題。而國家和法律在這方面存在較大的問題很容易使的在實際的房屋買賣過程中產(chǎn)生一定的糾紛問題。而且法律規(guī)范的合同的效力往往具有一定的模糊和矛盾，在很大程度上限制了房屋買賣的現(xiàn)狀。我們可以看出在目前有關房屋買賣的法律中，有很多內容都是互相矛盾的。在進行農(nóng)村房屋的售賣過程中，《土地管理法》中有相關的法律法規(guī)明確的禁止農(nóng)村房屋進行隨意買賣的，而且如果要進行售賣一定要符合土地利用的總體規(guī)劃的特點，而且要獲得法律上的許可。但是在《土地管理法》中的其他法律規(guī)范中，又明確地表示農(nóng)民可以進行農(nóng)村房屋的買賣過程，這種模糊矛盾的法律規(guī)范在很大程度上損害了合同的效力。我們可以看出，在目前我國法律規(guī)范的農(nóng)村房屋買賣的規(guī)范中，還是存在較多矛盾問題的，而且在合同上的法律效力的判斷上，不同的土地法又有不同的解釋，很容易在當前我國農(nóng)村房屋售賣的民事糾紛中產(chǎn)生很多不必要的矛盾。

(三)農(nóng)村房屋買賣存在一定的市場現(xiàn)象

在當前的農(nóng)村房屋售賣過程中，我們可以看出不僅存在法律上的問題，而且在當前的實際農(nóng)村買賣過程中還存在有市場的客觀現(xiàn)象。在當前的賣方市場中存在很大的必要性，往往對于農(nóng)村想要進行房屋的售賣大多都是向往城市的生活，要到城市中進行發(fā)展，而且還有許多是為了通過賣方子來進行籌款，由于城鎮(zhèn)房價的不斷上升導致的農(nóng)村人民無法在短時間內承擔如此高的放假等現(xiàn)象。而且有很多企業(yè)家往往關注農(nóng)村房屋的拆遷協(xié)議，大多選擇農(nóng)村中即將要拆遷的房屋進行批量的購買，等到拆遷后就能獲得巨大的匯報，通過這種拆遷來獲得利益的方式在很大程度上使的農(nóng)村房屋的售賣產(chǎn)生一系列的糾紛。

二、農(nóng)村房屋買賣的合同效力分析

前面我們對當前農(nóng)村買賣過程中所存在的一系列糾紛進行了簡單的分析和討論。下面我們就主要來看一下在實際的農(nóng)村房屋的售賣過程中的合同效力的不同看法。

(一)農(nóng)村房屋買賣合同無效的看法

在實際的房屋買賣過程中，無非就存在兩種不同的合同效力的看法，一種就是合同無效性，另一種就是合同的有效性，前面我們已經(jīng)提到了在當前的農(nóng)村之中國家政策是禁止進行農(nóng)村中房屋的買賣的，基于此，我們再看相關農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題就非常簡單了。既然國家已經(jīng)明確規(guī)定的禁止農(nóng)村房屋進行售賣那么合同的效力一定是無效的。在當前我國的政策來看，國家認為農(nóng)村宅基地的取得方式是國家所分配的，具有一定的無償性，是國家分配給個人進行一定日常生活的根本，而對農(nóng)村房屋中進行一定的禁止政策在很大程度上能夠確保農(nóng)村人民的基本生活保證，不至于由于沒有生存的土地而流離失所。也就是說在無效性的這一種看法來看，農(nóng)村的土地和房屋在很大程度上是農(nóng)民生活的根本，是農(nóng)民安身立命的根本所在，有了土地有了房屋才能生活下去，因此將國家分配給每一個農(nóng)民的土地實際的予以了一個身份，這樣的看法在很大程度上能夠保證農(nóng)村中農(nóng)民的基本生活的保障。假如說國家和政策允許農(nóng)村房屋進行一定的售賣過程，那么實際的房屋買賣就具有一定的法律效力，往往在實際的生活過程中就會有許多流離失所的農(nóng)民。通過這一看法來看，農(nóng)村房屋的買賣合同效力應當是無效的。

(二)買賣合同的有效性看法

前面我們已經(jīng)說了很多人都認為在實際的農(nóng)村房屋買賣過程中合同是不具備一定的法律效力的。但是依然有一部分認為在實際的農(nóng)村房屋買賣過程中，所簽訂的合同具備一定的法律效力，因為這一部分人看來，國家和政策并沒有明確的提出過農(nóng)村房屋不允許進行買賣的效力，即使法律中有所規(guī)范也僅僅只是通過意見和通知等不具備強制性的特點來要求農(nóng)民的房屋買賣的。這一部分人認為這樣的法律效益是不具備強制性的，也就是說在實際的房屋買賣過程中，所簽訂的合同具備較全面的法律效益。如果農(nóng)村房屋的買賣關系和城鎮(zhèn)房屋買賣關系進行一定的對比，我們也可以看出農(nóng)村在房屋售賣過程中如果不符合一定的法律效力是不公平的。在實際的買賣過程中，農(nóng)村和城鎮(zhèn)的房屋售賣都具備相同的性質，根據(jù)人人平等原則來看，農(nóng)村人民和城鎮(zhèn)人民處分自己財產(chǎn)的過程中是相同的。但是在農(nóng)村之中房屋的時買賣要通過一定的法律效益來規(guī)定的，顯然是不符合當前民主民法的公平理念的。而且在目前來看，農(nóng)村房屋買賣過程并不會產(chǎn)生嚴重的后果，相反還能帶動一定的城鎮(zhèn)化發(fā)展，讓農(nóng)村土地逐漸的轉變?yōu)槌擎?zhèn)土地，基于此，農(nóng)村買賣合同的效力具備一定的有效性。

三、總結

綜合上文所述，農(nóng)村中房屋買賣合同的效力判斷還是存在一定的問題的。不僅僅從法律和國家層面上來看，從各地政府上也存在一定的問題。因此如何建立起完善的房屋售賣制度是當前國家和政府所重視的。

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