民事糾紛抑或詐騙：冒充屋主身份買賣房屋的定性

蘇 理

（廣西壯族自治區(qū)平樂縣人民檢察院 廣西 桂林 542400）

民事糾紛抑或詐騙：冒充屋主身份買賣房屋的定性

蘇 理

（廣西壯族自治區(qū)平樂縣人民檢察院 廣西 桂林 542400）

一、基本案情

2012年10月，盛某在平樂縣二塘鎮(zhèn)以35萬元人民幣向尹某購得尹某的房屋一棟，但一直未進行過戶登記。2014年10月，盛某因資金周轉(zhuǎn)需要欲將該房屋轉(zhuǎn)賣，并在房屋的門上貼上房屋轉(zhuǎn)讓字樣，留下了自己的手機號碼。不久因該轉(zhuǎn)讓廣告損壞，住在該房屋隔壁的黃某向盛某提議幫盛某做一張大的轉(zhuǎn)讓廣告。黃某在轉(zhuǎn)讓廣告上擅自加上了自己的手機號碼，事后取得了盛某的同意。黃某還得知了盛某賣房的底價是40萬元人民幣。2015年年底，毛某撥打了房屋轉(zhuǎn)讓廣告上黃某的電話，與黃某商談購買該房屋的事情。黃某自稱是該房屋的房主，并用合法持有該房屋鑰匙打開了大門讓毛某看房。毛某滿意后與黃某商談房價，后雙方一致同意以44.9萬元成交。黃某又以房主的身份與毛某簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并取得了毛某預(yù)付了6萬元定金。黃某拿到定金不久即告知盛某，有人想購買她的房屋，還將6萬元定金中的5萬元交付盛某，告知盛某余下房款將于 2015年4月付完。同時，黃某以要計算過戶費用為由騙得了盛某的房產(chǎn)證，交與毛某查看。毛某確定有房產(chǎn)證后，與黃某商定交足 35萬元房款后辦理房屋過戶手續(xù)。之后，毛某陸續(xù)將購房款共計 34萬元交付給了黃某。黃某拿到這些購房款后再沒有交給盛某，而是全部用于自己投資及借與他人。2015年5月，盛某聯(lián)系不到黃某，到其欲轉(zhuǎn)讓的房屋查看，發(fā)現(xiàn)已被毛某入住，隨即案發(fā)。

二、意見分歧

本案在審查過程中，對黃某的行為定性存在兩種意見：

一種意見認定黃某冒充房屋主人的身份，向毛某出售該房屋，騙得了毛某的購房款20余萬元，黃某的的行為已構(gòu)成詐騙犯罪。

另一種意見認定，黃某代盛某出售房屋的行為得到了盛某一定程度上的認可，具有一定的代理性質(zhì)，其收到毛某支付的購房款而未全部交與盛某，性質(zhì)上是一種民事糾紛。

三、案件分析

筆者同意第二種意見。本案定性的關(guān)鍵在于區(qū)別發(fā)生在民事活動領(lǐng)域的詐騙犯罪與民事糾紛。

（一）詐騙犯罪的認定

詐騙罪，是指以非法占有為目的，采用虛構(gòu)事實或者隱瞞真相的方法，騙取數(shù)額較大的公私財物的行為。

詐騙罪具有以下四個犯罪構(gòu)成特征：

1.本罪侵犯的客體是公私財產(chǎn)所有權(quán)。有些犯罪活動，雖然也使用某些欺騙手段，甚至也追求某些非法經(jīng)濟利益，但其侵犯的客體不是或者不限于公私財產(chǎn)所有權(quán)。所以，不構(gòu)成詐騙罪。詐騙罪侵犯的對象，僅限于國家、集體或個人的財物，而不是騙取其他非法利益。

2.本罪在客觀方面表現(xiàn)為使用欺詐方法，騙取數(shù)額較大的公私財物。欺詐行為使對方產(chǎn)生錯誤認識，對方產(chǎn)生錯誤認識是行為人的欺詐行為所致，即使對方在判斷上有一定的錯誤，也不妨礙欺詐行為的成立。根據(jù)刑法規(guī)定，詐騙公私財物數(shù)額較大的，才構(gòu)成犯罪。

3.本罪的主體是一般主體，凡達到法定刑事責(zé)任年齡、具有刑事責(zé)任能力的自然人均能構(gòu)成本罪。

4.本罪在主觀方面表現(xiàn)為直接故意，并且具有非法占有公私財物的目的。

回到本案中，第一種意見認定黃某的行為構(gòu)成詐騙犯罪的理由是：

針對購房人毛某，在沒有真正的房主盛某的委托下，黃某冒充了房主的身份與毛某洽談轉(zhuǎn)讓事宜、簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是詐騙犯罪中的“虛構(gòu)事實、隱瞞真相”。毛某從最先的房屋轉(zhuǎn)讓廣告上聯(lián)系到黃某，之后黃某能打開該房屋的大門讓毛某參觀，最后還能拿出房屋的房產(chǎn)證等證件，毛某已經(jīng)完全相信黃某就是真正的房屋主人。此時毛某已經(jīng)陷入了詐騙犯罪構(gòu)成中的“錯誤的認識”。毛某在基于認為黃某即為真正的房主這種“錯誤的認識”的基礎(chǔ)上，將購房款交付給了黃某，即為基于錯誤的認識而主動將財物交付給他人。在盛某不認可該轉(zhuǎn)讓行為的情況下，毛某不能取得房屋的房產(chǎn)證，即毛某將購房款交付給黃某后給自己造成了物質(zhì)上的損失。因此，黃某采取了虛構(gòu)事實、隱瞞真相的方法，騙取了毛某的錢財且數(shù)額巨大，其行為構(gòu)成了詐騙犯罪。

（二）民事糾紛的認定

結(jié)合詐騙犯罪的構(gòu)成特征，黃某的行為看似比較符合詐騙犯罪的構(gòu)成特征，但其中還有一些細節(jié)是這一觀點沒有關(guān)注到的。在分析這些案件細節(jié)前，我們再來看一看什么是民事糾紛。民事糾紛有以下幾個特點：

民事糾紛主體之間法律地位平等。民事糾紛的內(nèi)容是對民事權(quán)利義務(wù)的爭議。民事糾紛的可處分性。

再回到案件事實當(dāng)中來，我們可以看到，認為黃某構(gòu)成詐騙犯罪的觀點只是將黃某與毛某的法律關(guān)系單獨截取出來進行分析，沒有關(guān)注到黃某在整個行為過程中也有與房屋主人盛某有多處聯(lián)系，而這些聯(lián)系恰恰讓黃某的行為發(fā)生了本質(zhì)的變化，由詐騙犯罪轉(zhuǎn)變成了民事糾紛。具體而言：

1.黃某在盛某的房屋轉(zhuǎn)讓廣告上加入自己的手機號碼得到了盛某的事后同意。盛某平常不在該轉(zhuǎn)讓房屋居住，黃某則居住在該房屋的隔壁。黃某在廣告中加入自己的手機號，便于看房人看房，有利于盛某房屋順利轉(zhuǎn)讓。盛某對此在事后表示了同意。因此，盛某完全能預(yù)想到有買此房意愿的人會聯(lián)系黃某。

2.黃某在毛某打算購買此房屋后，與毛某進行洽談，以不低于盛某最低價的前提下與毛某達成房屋的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并收取毛某預(yù)付的6萬元定金。不久后黃某即告知了盛某有人準(zhǔn)備購買此房，還將其中5萬元定金轉(zhuǎn)交給了盛某。盛某此時已經(jīng)知道有人通過黃某打算購買其房屋，對于黃某擅自收取對方的定金，盛某也沒有提出異議。而另一方面，在本案中盛某對于這個“中介”所作的接待購房人、收取購房人購房定金的行為也完全表示了默許。雖然，黃某在背著盛某的情況下與毛某簽訂了所謂的“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，但其實只要黃某賣出的房價沒有低于盛某所要求的底價，盛某是不會反對的。因此，黃某這個冒充房主與毛某簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的事實，根本上沒有違背盛某的意愿。

3.黃某在轉(zhuǎn)交定金給盛某后，已告知盛某購房的余款會在2015年4月付完。此時的盛某也完全能預(yù)想到，黃某能代其收取購房人定金，自然也會代其收取購房人的余下購房款。在這種情況下，盛某并未向黃某表示出不能讓黃某代收余下購房款的意思。因此，黃某代收毛某交付的余下購房款，也應(yīng)理解為得到了盛某的默許，黃某的行為也是合法的。

綜上，黃某在未取得盛某明確授權(quán)的前提下，“私自”將盛某的房屋轉(zhuǎn)讓給毛某，其實是取得了盛某的同意（默許），黃某的行為應(yīng)當(dāng)認定為房屋轉(zhuǎn)讓的“中介”行為。在此過程中，發(fā)生的相關(guān)財產(chǎn)糾紛，本質(zhì)上是一種民事糾紛，應(yīng)當(dāng)通過民事途徑來解決。