文/楊宏偉 金鄉(xiāng)縣國土資源局 山東濟寧 272200

土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場影響分析

文/楊宏偉 金鄉(xiāng)縣國土資源局 山東濟寧 272200

在我國，房地產(chǎn)市場對整個國家的經(jīng)濟有著極其重要的影響作用。隨著人口的增長以及人們生活水平的提高的，對房地產(chǎn)市場的需求在不斷的擴大，同時由于一些機構(gòu)以及個人對房地產(chǎn)市場的大力投資，使得我國的房地產(chǎn)市場迅速的發(fā)展起來。但是在一些地區(qū)和城市也出現(xiàn)了一些過度投資的房地產(chǎn)亂象，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定對于國家的經(jīng)濟有著直接的影響并且是較大的影響。為了使國家的經(jīng)濟繼續(xù)保持可持續(xù)以及穩(wěn)定的發(fā)展模式，對于房地產(chǎn)市場必須進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，其中最主要的是對于土地政策的改革，利用對土地政策的調(diào)控來對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。這是最有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，在這之前進行的一些其他宏觀上的調(diào)控政策都收效甚微。根據(jù)我國的現(xiàn)階段國情進行土地政策的調(diào)控，以達到對房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的，使我國的房地產(chǎn)市場能夠保持健康穩(wěn)定的發(fā)展模式。

土地供應(yīng)政策；房地產(chǎn)市場；影響分析

1、土地供應(yīng)政策

1.1 土地供應(yīng)政策的目的

新土地供應(yīng)政策的實施是為了有效的控制我國的土地資源，是其得到合理的分配和使用，土地資源是有限的，因此，必須針對土地進行有效的規(guī)劃，使有限的土地資源能發(fā)揮最大的作用，不單單的服務(wù)于房地產(chǎn)市場。對于土地供應(yīng)政策的實施，其根本的目的是為了保證我國的經(jīng)濟能夠保持長久和穩(wěn)定的發(fā)展。

1.2 土地供應(yīng)政策的實現(xiàn)手段

對于土地供應(yīng)政策的有效實現(xiàn)，必須要使用有效的法律政策和經(jīng)濟手段來進行控制和實現(xiàn)，配合相關(guān)的其他輔助政策和行政手段，使土地供應(yīng)政策能夠有效的實現(xiàn)。同時在進行宏觀上的調(diào)控時，還要特別注意市場的基本面，充分的考慮到供需關(guān)系等，是土地供應(yīng)政策能達到合理分配土地資源的目的，而不是盲目的進行調(diào)控。

1.3 土地供應(yīng)政策的特點

對于我國的土地供應(yīng)政策相比西方的很多國家來說，我國的土地是由國家人民政府所壟斷的，也就是說土地的使用權(quán)和分配權(quán)在國家人民政府手里。政府根據(jù)房地產(chǎn)市場的情況，以及土地的使用和分配情況，對土地進行政策上的調(diào)控，控制土地的供應(yīng)以及土地的使用方式等，從而對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。具體的政策是需要根據(jù)各個城市的房地產(chǎn)市場情況，以及工業(yè)用地的情況，對其進行合理的調(diào)節(jié)，利用土地政策來平衡城市的房地產(chǎn)市場的供給關(guān)系。同時隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的逐步擴大，對城鎮(zhèn)土地所有制問題也進行政策上的改變，土地所有權(quán)可以進行流動。

2、土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場影響分析

房地產(chǎn)市場是我國的經(jīng)濟命脈，必須使用有效的手段對其進行合理的控制。而新型土地供應(yīng)政策的出臺正是國家政府對于房地產(chǎn)市場最有利的調(diào)控手段。對土地供應(yīng)政策對于房地產(chǎn)市場的具體影響效果和機制進行研究，分析土地供應(yīng)政策對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性和相互的關(guān)系，找出傳導(dǎo)機制。

2.1 土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場影響的傳導(dǎo)機制

土地供應(yīng)政策對于房地產(chǎn)市場的影響主要在兩個方面；首先是價格因素，房地產(chǎn)的價格受到土地價格的直接影響，土地的價格直接的決定了房地產(chǎn)的價格。土地價格增長那么房地產(chǎn)的價格必然增長，相反的，土地的價格進行下調(diào)那么房地產(chǎn)的價格也會跟著進行下降，這樣房價就會降低。其次是房地產(chǎn)的價格還收到土地供應(yīng)多少的影響，就是說，政府提供的土地減少的話，那么能用于房地產(chǎn)建設(shè)的土地就會減少，房地產(chǎn)的價格就會上漲。相反的政府供應(yīng)的土地增多的話，那么房地產(chǎn)市場能用于建設(shè)的土地就增多，房地產(chǎn)的供應(yīng)就會增加，這時房地產(chǎn)的價格就會減少，這時房子的供應(yīng)已經(jīng)大于用戶的需求，所以房子的價格就會降低。

2.2 土地供應(yīng)政策對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的時滯效應(yīng)

通過上面我們能看出，土地的價格能決定房子的價格。土地供應(yīng)增加，開發(fā)商能用于建設(shè)的土地變多，同時房地產(chǎn)的建設(shè)成本就會降低，因此，房子的價格會下降。相反土地供應(yīng)減少，建房成本就會增加，房價就會上漲。當(dāng)然這只是宏觀上的，實際的土地供應(yīng)政策對于房地產(chǎn)市場的影響要相對的會慢很多，并不是土地供應(yīng)一增加，房價就立馬會下降，一減少房價就立馬的增高。這里還會有個市場的換成階段，市場需要進行一段時間的消化之后才會反應(yīng)出土地供應(yīng)政策的效果。這就是土地供應(yīng)政策對于房地產(chǎn)市場的影響存在一定的時滯性。

因此，政府在利用土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的時候，需要充分考慮的這個時滯性，土地政策對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果在宏觀上是可行的，需要市場對其進行一定消化和緩沖之后才能顯現(xiàn)出來。

2.3 土地供應(yīng)總量對房地產(chǎn)市場的影響

土地供應(yīng)的總量和房地產(chǎn)的總量是成正比的，土地供應(yīng)的數(shù)量直接的決定了房地產(chǎn)市場的規(guī)模。除了土地供應(yīng)量能決定房地產(chǎn)市場的價格以外，還要市場對于房地產(chǎn)的實際需求能夠決定，因此，一部分的供求關(guān)系加上土地的供應(yīng)量，最終的決定了房地產(chǎn)的價格。土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)的價格是成正比的，同時房地產(chǎn)的價格和供求關(guān)系也是成正比的關(guān)系，需求的增加也會導(dǎo)致房價的增高，而需求量增加時，相對的土地供應(yīng)量和房價都會隨之增加。因此，個城市可以通過調(diào)節(jié)各自的土地供應(yīng)量來進行房地產(chǎn)的價格調(diào)控。

2.4 土地供給結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響

政府對于土地供給結(jié)構(gòu)的挑戰(zhàn)決策主要的來源于，政府對各產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展期望和發(fā)展規(guī)劃進行的。國家對個產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的土地供給情況，也表明了國家對該行業(yè)的展望，代表了國家對其的支持力度。如國家對某個行業(yè)的未來發(fā)展給以了厚望，著力布局的話，會給其一定的優(yōu)惠政策，并且在土地的分配使用上，也會大力的支持。而相反的，如果國家對于該行業(yè)需要就行消減或者是要限制其發(fā)展的話，就會在政策和土地上對其進行限制。國家會根據(jù)不同時期的發(fā)展需要，進行不同的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，根據(jù)側(cè)重發(fā)展的行業(yè)會進行政策傾斜，而這也會在一定的程度上影響到房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

結(jié)語：

根據(jù)以上所述，房地產(chǎn)市場的好壞，房價的高低都會對國家的經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生極大的影響，而合理的土地供應(yīng)政策能對房地產(chǎn)市場進行良好的調(diào)控，保持我國的經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展。

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