文/衡淼琳 鐵獅門投資咨詢（上海）有限公司 上海 200020

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理模式及風(fēng)險淺析

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房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)一直是我國國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)主要包括房屋和土地為對象的綜合開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理復(fù)雜程度高，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中很容易遇到各類問題，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提升，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的重要性，當前房地產(chǎn)項目存在的主要風(fēng)險以及房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險響應(yīng)的方法進行了分析。

房地產(chǎn)開發(fā)；開發(fā)項目；風(fēng)險管理

隨著我國城市現(xiàn)代化進程日益加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了空前的發(fā)展，房地產(chǎn)數(shù)量與日俱增。房地產(chǎn)項目本身具有投資大、回收期長、風(fēng)險大及基建時間長的特點，所以，在房地產(chǎn)項目各個環(huán)節(jié)中都可能存在風(fēng)險，為了保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，必須做好風(fēng)險管理工作。

1、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的重要性

房地產(chǎn)投資風(fēng)險與其他投資風(fēng)險不相，其不僅包括損失，也包括盈利，其本質(zhì)主要是投資活動的結(jié)果與所期望值具有一定的偏差。進行房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理時，不僅需要降低損失發(fā)生的可能性，還應(yīng)提高獲取經(jīng)濟效益的可能性，最基本的目標就是使損失最小化。隨著我國房地產(chǎn)項目投資管理體制的不斷完善和創(chuàng)新，該行業(yè)推出了一系列措施，如項目法人責任制、招投標制度及工程建設(shè)監(jiān)理制度等。隨著我國市場開放性越來越高，房地產(chǎn)項目會面臨諸多因素，這些風(fēng)險因素關(guān)系十分復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目風(fēng)險發(fā)生的概率越來越高，損失規(guī)模越來越大。目前，我國房地產(chǎn)保險市場還需進一步完善，所以，房地產(chǎn)行業(yè)對于完善的風(fēng)險約束機制迫切的需求。

2、當前房地產(chǎn)項目存在的主要風(fēng)險

2.1 質(zhì)量風(fēng)險

通過長期的研究可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目的質(zhì)量風(fēng)險是由三個方面共同作用與影響的：（1）該房地產(chǎn)項目參加人員整體素質(zhì)，包括管理、施工、監(jiān)督等各個部門的人員，如果參與人員的責任意識較低，將會極大程度上影響項目的最終質(zhì)量；（2）材料設(shè)備的影響，眾所周知，房地產(chǎn)項目全過程最需要的部分就是材料與設(shè)備，如果在項目開展途中因制度、管理等方面的疏忽而使用了質(zhì)量不達標的材料，環(huán)境的變化極易導(dǎo)致各種質(zhì)量問題的出現(xiàn)；（3）項目設(shè)計與工藝，如果項目的設(shè)計不符合地域標準或地質(zhì)要求，或者項目施工的工藝不健全，不達標，同樣會產(chǎn)生質(zhì)量風(fēng)險。

2.2 投資風(fēng)險

投資風(fēng)險實際上就是房地產(chǎn)項目的成本風(fēng)險，由于房地產(chǎn)項目涉及的部門及行業(yè)較多，過程較為復(fù)雜，所需資金也比較充足，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目的成本較高，而這些成本想要收回且獲得利潤，項目必須如期投入使用，因此，投資風(fēng)險也是房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理中風(fēng)險的主要類型。造成投資風(fēng)險的因素有三：（1）設(shè)計方案的改變，如果項目在開發(fā)及決策階段出現(xiàn)失誤，必須要更改或修改設(shè)計方案，將會直接增加項目成本，產(chǎn)生風(fēng)險；（2）項目建設(shè)期施工條件的不確定性，由于房地產(chǎn)項目施工地區(qū)不固定，各方面條件也會隨時變化，當施工條件改變時，投資也要相應(yīng)增加，相比預(yù)期投入更多；（3）社會經(jīng)濟變化，如果材料、設(shè)備、人工等市場價格出現(xiàn)變化，或者國家政策及市場要求有所變動，將直接影響項目的成本投入，產(chǎn)生投資風(fēng)險。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險響應(yīng)的方法

3.1 質(zhì)量優(yōu)化策略

在房地產(chǎn)項目施工前，工程項目開發(fā)商需要與施工單位簽訂合同，并且在施工過程中要求雙方嚴格遵守合同中的各項規(guī)定，不僅需要嚴格遵守國家規(guī)定的標準條款，而且還應(yīng)該明確規(guī)定施工安全、款項支付、驗收、工期、工程質(zhì)量等內(nèi)容，這樣才能夠避免后面雙方產(chǎn)生矛盾。加強施工質(zhì)量的控制，對施工質(zhì)量進行控制是施工管理中重點工作。協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。對質(zhì)量監(jiān)理的工作人員進行監(jiān)督，對施工企業(yè)嚴格監(jiān)督，保證在施工進程的各個環(huán)節(jié)都能達到工序的質(zhì)量標準。

3.2 配備專業(yè)的開發(fā)和營銷團隊

隨著我國當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入到細分階段，加上不同消費者對于房地產(chǎn)行業(yè)所出產(chǎn)的產(chǎn)品的不同規(guī)格的要求，當前在房地產(chǎn)項目管理的過程當中應(yīng)該配備專業(yè)的開發(fā)和營銷團隊，對項目本身地塊，所處的地理位置和項目本身所具有的特點，進行完善的前期規(guī)劃、中期控制和后期營銷。在進行這項工作的過程當中，團隊的專業(yè)素質(zhì)對于項目本身的成功與否往往產(chǎn)生決定性的影響。為此，一定要專注于專業(yè)的開發(fā)團隊和營銷團隊的建設(shè)和后期的維護。事實上，隨著市場競爭的加劇，當前在我國的商業(yè)地產(chǎn)項目當中，人才的重要性已經(jīng)遠遠高于資金和資源的重要性。在進行團隊的建設(shè)和維護方面，企業(yè)的經(jīng)營者和管理者要從內(nèi)部和外部兩個方面入手來解決當前在地產(chǎn)項目建設(shè)當中人才缺乏的問題。對于內(nèi)部來說，一定要在企業(yè)內(nèi)部，發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)那些具有潛力和能力的員工，幫助他們進修和鍛煉，以提升能力，為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展做好人才儲備工作。從企業(yè)的外部而言，一定要善于發(fā)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)具有潛力和擁有能力的職業(yè)經(jīng)理人，并且根據(jù)企業(yè)自身的需要，借助多種手段吸引人才為企業(yè)服務(wù)。

3.3 避免政治風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)商必須要重視宏觀政策，根據(jù)實際情況進行合理的操作和位置選擇。城市規(guī)劃會對房地產(chǎn)項目帶來巨大影響，如位置、建筑面積大小及區(qū)域等諸多影響因素。所以，必須充分深入市場進行相應(yīng)的調(diào)研工作，了解該區(qū)域內(nèi)交通、競爭及周邊商業(yè)環(huán)境等條件，進而在適應(yīng)城市規(guī)劃中有效的降低風(fēng)險。開發(fā)人員應(yīng)該以租金調(diào)整的方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給消費者，或者通過固定利率的抵押承擔銀行利率風(fēng)險。必須要積極地采用各種措施，盡量縮短項目的周期，這樣才能有效地進行資本回流，從根本上避免發(fā)生融資風(fēng)險。

結(jié)語：

房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展使得房地產(chǎn)項目的風(fēng)險性越來越強，而明確其特點，找到風(fēng)險的具體類型，才能夠找到有效的應(yīng)對措施進行項目風(fēng)險管理，最大程度上減少風(fēng)險所帶來的損失，因此，相關(guān)部門應(yīng)當重視起風(fēng)險管理，深入研究降低風(fēng)險產(chǎn)生，控制風(fēng)險損失的良好方法。

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