文/陳衛(wèi)華、劉華彤、楊中山 河南新時代房地產(chǎn)估價咨詢有限公司 河南鄭州 450000

收益性商業(yè)地產(chǎn)的凈收益測算方法創(chuàng)新研究

文/陳衛(wèi)華、劉華彤、楊中山 河南新時代房地產(chǎn)估價咨詢有限公司 河南鄭州 450000

以酒店持續(xù)經(jīng)營為前提，通過對財務(wù)報表的對比分析，“調(diào)整”估算出未來有效經(jīng)營年期的年凈收益。

凈收益；出租型經(jīng)濟(jì)酒店；自營型經(jīng)濟(jì)酒店

經(jīng)濟(jì)型酒店是在傳統(tǒng)星級酒店基礎(chǔ)上發(fā)展出來的一種強(qiáng)化客房功能、弱化附屬設(shè)施及服務(wù)的新型有限服務(wù)酒店。它主要從商務(wù)旅游顧客需求角度出發(fā)，重在提供物超所值的客房產(chǎn)品，不同于傳統(tǒng)的星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，是對星級酒店的創(chuàng)新。

經(jīng)濟(jì)型酒店作為綜合經(jīng)營性物業(yè)，因收益性顯著，其價值評估的首選方法當(dāng)推收益法。收益法是在酒店持續(xù)經(jīng)營的前提下，將酒店未來有效經(jīng)營年期內(nèi)各年的正常純收益，折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出酒店價格。這種方法能夠較為客觀的反映出酒店房地產(chǎn)產(chǎn)生的價值。求取估價對象的凈收益是收益法評估的重點和難點,凈收益的高低直接關(guān)系著房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力。本課題主要以經(jīng)濟(jì)型酒店類地產(chǎn)為例探討收益性商業(yè)地產(chǎn)的凈收益測算方法。

經(jīng)濟(jì)型酒店（下文簡稱酒店）房地產(chǎn)收益的方式分為出租和自營。

1、出租型經(jīng)濟(jì)酒店凈收益的求取思路和方法

出租型經(jīng)濟(jì)型酒店房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，也是經(jīng)濟(jì)型酒店房地產(chǎn)收益的主要方式，其凈收益根據(jù)租賃資料來求取。房地產(chǎn)的收益通常有有形收益和無形收益，在求取凈收益時不僅要考慮有形收益，還要考慮無形收益，如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮。另外，還要注意房地產(chǎn)的實際收益和客觀收益。實際收益是現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能用于估價，因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能力等影響實際收益很大，如果將實際收益資本化，會得到不切實際的結(jié)果。客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益，它才能作為估價的依據(jù)。

2、自營型經(jīng)濟(jì)酒店凈收益的一般求取思路和方法

2.1 酒店收入構(gòu)成及求取方法

經(jīng)濟(jì)型酒店收入通常包括：客房收入、餐飲收入、會議收入、其他收入等收益。

1、酒店客房收入的求取：客房有效毛收入=（客房數(shù)×客房市價×折扣率×入住率）

2、餐飲收入的求取，一般餐飲收入的求取方法有兩種：

(1)為調(diào)查酒店餐廳的座位數(shù)、人均消費額、上座率。即餐廳有效毛收入=座位數(shù)×人均消費額×上座率

(2)則通過行業(yè)統(tǒng)計信息，采用酒店客房收入的一定比率來求取。

3、會議收入的求取，即會議室有效毛收入=間數(shù)×收費×平均使用率

4、其它收入的求?。捍隧椖楷嵥?，最佳為采用行業(yè)統(tǒng)計信息來估算。

2.2 經(jīng)濟(jì)型酒店運營費用的求取

經(jīng)濟(jì)型酒店運營費用包括五大部分：營業(yè)成本、營業(yè)費用、管理費用及財務(wù)費用、有關(guān)稅費。求取酒店運營費用有兩種方法，其一是依據(jù)該酒店前3-5年經(jīng)審計的財務(wù)報表中各項支出占總收入的平均比率來求取。另外可以通過行業(yè)統(tǒng)計信息，采用一定比率來求取。

2.3 經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營者利潤

通過市場調(diào)查及查詢行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)型酒店自身的經(jīng)營狀況，確定此類型酒店的經(jīng)營者利潤率。公式為：經(jīng)營者利潤=年總經(jīng)營收入×經(jīng)營者利潤率。

2.4 房地產(chǎn)年凈收益

年凈收益為年經(jīng)營收入扣除年經(jīng)營支出再扣除行業(yè)利潤后的收益。即房地產(chǎn)年凈收益=年總經(jīng)營收入－年總經(jīng)營支出－經(jīng)營者利潤

3、基于財務(wù)報表的凈收益求取方法

以持續(xù)經(jīng)營為前提，通過對財務(wù)報表的對比分析，“調(diào)整”估算出未來有效經(jīng)營年期的年凈收益。

收益法估價計算凈收益公式：凈收益=有效毛收入－運營費用=有效毛收入－（營業(yè)成本+營業(yè)費用+管理費用+財務(wù)費用）

會計口徑計算凈利潤公式：凈利潤=主營業(yè)收入+其它營業(yè)收入—（營業(yè)成本+營業(yè)費用+管理費用+銷售稅金及附加+財務(wù)費用+其它營業(yè)支出等）+營業(yè)外利潤－所得稅

實際估價計算中，須調(diào)整計算項目：即以會計口徑的凈利潤為基礎(chǔ)，增加、扣減必要的相關(guān)項目，“調(diào)整出”收益法估價口徑的年凈收益。具體可按下述方法進(jìn)行：

3.1 對企業(yè)所得稅的調(diào)整

損益表中的凈利潤是扣掉企業(yè)所得稅的稅后利潤：收益法估價中所指運營費用與會計口徑的成本費用內(nèi)涵不同：估價口徑的運營費用中不包含所得稅；因此，調(diào)整方法是在估算估價口徑的年凈收益時應(yīng)予加回。

3.2 非酒店經(jīng)營收入的求取

損益表中的凈利潤中，還包含了可能由酒店經(jīng)營項目之外的其它副經(jīng)營項目或投資產(chǎn)生的其它利潤，例如：利息收入、股票收入等；因此我們估價時應(yīng)從分析酒店企業(yè)的經(jīng)營活動范圍入手，將與酒店經(jīng)營無關(guān)的收入、成本及期間費用（包括折舊和攤銷等）、各種稅金及利潤剝離出去。

3.3 經(jīng)營支出調(diào)整

通過對酒店營業(yè)成本、營業(yè)費用、管理費用等明細(xì)帳目的分析調(diào)整，應(yīng)將非正常的項目調(diào)整為正常的。

3.4 對待“折舊”、“攤銷”問題的不同處理，是會計口徑的成本、費用與估價口徑的又一不同之處。

3.5 資金成本調(diào)整

酒店企業(yè)從會計成本核算的角度出發(fā)，扣除了如向銀行抵押貸款等所產(chǎn)生的貸款利息后，得到會計口徑的利潤；而在收益法估價中不應(yīng)考慮資金的來源及成本，因此，在調(diào)整估算估價口徑年凈收益時應(yīng)予加回。

3.6 收益年限確定

當(dāng)酒店經(jīng)營許可年限短于酒店物業(yè)土地使用權(quán)使用年限時，估價時應(yīng)考慮經(jīng)營許可年限延長的可能性；當(dāng)酒店經(jīng)營許可年限長于酒店物業(yè)土地使用權(quán)使用年限時，估價時應(yīng)考慮土地使用年期延長的可能性：經(jīng)過分析后確定可獲收益的未來有效經(jīng)營年期。

3.7 經(jīng)營利潤的處理

目前，剩下的還不能成為房地產(chǎn)凈收益，還要扣除經(jīng)營者經(jīng)營酒店項目的管理及風(fēng)險報酬，可以用行業(yè)利潤率表示，地區(qū)、行業(yè)不同采用的利潤率也不同。

經(jīng)營者率潤=行業(yè)率潤=所得稅前凈現(xiàn)金流量×行業(yè)利潤率

通過對以上各項目的調(diào)整就求出了經(jīng)營性酒店房地產(chǎn)的凈收益。

結(jié)語：

總之，不斷追求估價結(jié)果的科學(xué)性、合理性應(yīng)是我們永遠(yuǎn)的追求目標(biāo)。運用收益法進(jìn)行酒店價值的評估存在一定難度，需要估價人員進(jìn)行深入、細(xì)致的分析和計算，探索和總結(jié)。