張　昊,陳　希

(哈爾濱商業(yè)大學(xué)法學(xué)院，哈爾濱150028)

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法學(xué)研究

經(jīng)濟(jì)法視野下房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的相關(guān)思考

張昊,陳希

(哈爾濱商業(yè)大學(xué)法學(xué)院，哈爾濱150028)

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是我國(guó)公民住房保障政策的發(fā)展領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)具有重大意義。房地產(chǎn)市場(chǎng)需要宏觀調(diào)控,從經(jīng)濟(jì)法學(xué)的視角研究宏觀調(diào)控問(wèn)題不僅符合法治社會(huì)的時(shí)代精神，也更符合社會(huì)整體利益。通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)法視野下房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的正當(dāng)性及房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的指導(dǎo)目標(biāo)和原則進(jìn)行分析，進(jìn)而解析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大政策，探索從金融、稅收、土地等方面完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)法；房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控

我國(guó)國(guó)情比較特殊，經(jīng)歷了長(zhǎng)期的完全由政府主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)；改革開放后，建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，政府仍然扮演重要角色。我國(guó)目前沒有統(tǒng)一的宏觀調(diào)控法，僅通過(guò)各方面的單行法和行政規(guī)章進(jìn)行規(guī)范。宏觀調(diào)控以國(guó)家干預(yù)經(jīng)濟(jì)的方式，彌補(bǔ)市場(chǎng)自身缺陷，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，實(shí)現(xiàn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。經(jīng)濟(jì)法的價(jià)值理念是維護(hù)社會(huì)公共利益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。經(jīng)濟(jì)法的全面建設(shè)，可以在一定程度上使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的運(yùn)作更加富有效率，同時(shí)也會(huì)增強(qiáng)社會(huì)的整體公平性和公正性?；诤暧^調(diào)控的價(jià)值目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)法的價(jià)值理念的統(tǒng)一，我們可以從經(jīng)濟(jì)法的角度進(jìn)行探討。

一、經(jīng)濟(jì)法視野下房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的概述

(一)經(jīng)濟(jì)法視野下房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的正當(dāng)性分析

1．房地產(chǎn)市場(chǎng)資源優(yōu)化配置的需要

市場(chǎng)存在自發(fā)性、滯后性、盲目性和分化性等缺陷，僅僅依靠市場(chǎng)自身發(fā)揮資源配置的作用，容易造成不穩(wěn)定的市場(chǎng)狀態(tài)、混亂的市場(chǎng)秩序，資源浪費(fèi)也就成了必然結(jié)果。房地產(chǎn)的典型特點(diǎn)——與土地緊密相連，這是房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)別于一般行業(yè)的特性，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展深受國(guó)家政策影響，并與國(guó)計(jì)民生息息相關(guān)。依靠市場(chǎng)自身資源配置，固然可以提升實(shí)力，實(shí)現(xiàn)利益最大化，但對(duì)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)也會(huì)產(chǎn)生了負(fù)面影響，如投資過(guò)熱、投機(jī)囤房、房?jī)r(jià)飄忽不定、房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落、“房奴”現(xiàn)象等等。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控，以幫助市場(chǎng)更好地發(fā)揮資源配置的作用。

2．房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈

市場(chǎng)有其規(guī)律性，在遵循市場(chǎng)的客觀規(guī)律的同時(shí)，也不得不承受相對(duì)的市場(chǎng)失靈。

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性

房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地大多來(lái)源于政府出讓所得，房地產(chǎn)的開發(fā)需要進(jìn)行大量的融資，也就需要足夠的融資擔(dān)保，可見土地和資金是進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)要素，這兩大要素在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要性表現(xiàn)擁有足夠?qū)嵙Φ钠髽I(yè)才有承擔(dān)的能力。所以，我國(guó)政府不惜以減少房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的代價(jià)，來(lái)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在起步時(shí)期，便預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性及房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不透明，也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性。市場(chǎng)具有壟斷性也意味著該市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性遭到了破壞。房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品是房屋，不同于一般的商品，不僅價(jià)格高，而且對(duì)民生有著重要影響，具有不可替代性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性一旦被破壞，造成價(jià)格脫離價(jià)值飛漲，投機(jī)者們?cè)賮?lái)添把火，一般人的住房問(wèn)題逐漸成就了社會(huì)問(wèn)題，“民有所居”也更難實(shí)現(xiàn)。

(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由于交易主體各有特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)信息的掌握程度也會(huì)有所差異，掌握信息優(yōu)勢(shì)的一方自然占據(jù)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，可以此獲得更大的利益，利益驅(qū)動(dòng)過(guò)于強(qiáng)烈，市場(chǎng)失靈即無(wú)可避免。而房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的信息不對(duì)稱市場(chǎng)參與主體各方因其自身實(shí)力不同，側(cè)重點(diǎn)不同，對(duì)市場(chǎng)的把控能力不同，所掌握的市場(chǎng)信息不對(duì)稱，弱者更弱，強(qiáng)者更強(qiáng)，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷；市場(chǎng)主體與政府部門之間的信息不對(duì)稱，市場(chǎng)主體接近市場(chǎng)，熟悉市場(chǎng)，但出于自身利益最大化的考慮，向政府部門提交的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息情況并不完全反映當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀態(tài)，政府部門無(wú)法掌握精確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，也無(wú)法作出正確的判斷，必然影響政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果；房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者之間的信息也不對(duì)稱，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)買者是一組相當(dāng)重要的法律關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)信息的掌握無(wú)疑是強(qiáng)于購(gòu)買者的，于是購(gòu)買者成為這一組法律關(guān)系中的弱者，也成為買賣關(guān)系中的被動(dòng)者；房地產(chǎn)市場(chǎng)中，同樣至關(guān)重要的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、銀行金融機(jī)構(gòu)與購(gòu)買者、房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息也是不對(duì)稱的。信息的透明度對(duì)市場(chǎng)的影響，不可謂不大，摸著石頭過(guò)河，總是要磕磕絆絆的。加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露的調(diào)控，從而減少因市場(chǎng)信息不對(duì)稱而產(chǎn)生的損失。

3．房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)公共物品屬性

房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要產(chǎn)品是房屋，可分為商品房、廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房。商品房是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，具有市場(chǎng)性；廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為了保障公民的基本住房要求得到滿足而實(shí)施的保障性住房政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的多樣性以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)公共利益的實(shí)現(xiàn)，使得市場(chǎng)產(chǎn)品在一定程度上具有了公共物品的性質(zhì)。公共物品具有非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性兩大特性。非排他性，使得市場(chǎng)參加者過(guò)于缺乏差異性，不支付對(duì)價(jià)即可獲得權(quán)利，完全違背了市場(chǎng)的客觀規(guī)律，造成了一定程度的市場(chǎng)失靈；非競(jìng)爭(zhēng)性，排除了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)參與者之間不會(huì)產(chǎn)生任何利益關(guān)系，這樣的市場(chǎng)環(huán)境并不符合經(jīng)濟(jì)法的價(jià)值理念，缺乏競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，同樣也不具有活力，以致市場(chǎng)“枯萎”的結(jié)果。公共物品性使得房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，無(wú)法實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共利益，公共物品性是政府介入房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的問(wèn)題，同樣需要政府采取措施加以解決。因此，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該有所作為。

4．經(jīng)濟(jì)法價(jià)值理念的體現(xiàn)

經(jīng)濟(jì)法以社會(huì)為本位實(shí)現(xiàn)其自身價(jià)值，經(jīng)濟(jì)法調(diào)整社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，社會(huì)經(jīng)濟(jì)包含多組利益關(guān)系，經(jīng)濟(jì)法通過(guò)實(shí)現(xiàn)個(gè)人利益、集體利益、國(guó)家利益的協(xié)調(diào)最終實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)整體利益的維護(hù)，實(shí)現(xiàn)其所追求的價(jià)值理念。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的最終目的是為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“民有所居”的社會(huì)狀態(tài)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，首先得益的便是消費(fèi)者，不會(huì)再因價(jià)格過(guò)高而買不起好房子，“民有所居”有所展望；其次是房地產(chǎn)企業(yè)本身，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，房子賣出去，資金回流，企業(yè)利潤(rùn)也會(huì)有所提升；最后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也會(huì)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，使得整個(gè)社會(huì)層面發(fā)生了變化，社會(huì)整體利益得到提高與維護(hù)，與經(jīng)濟(jì)法在維護(hù)社會(huì)整體利益的價(jià)值理念是一脈相承的。

(二)經(jīng)濟(jì)法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控的依據(jù)

法律的一個(gè)重要價(jià)值在于社會(huì)利益的分配和協(xié)調(diào)，各方權(quán)利義務(wù)的實(shí)現(xiàn)與履行。經(jīng)濟(jì)法作為依靠國(guó)家公權(quán)力來(lái)調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的法律，以實(shí)現(xiàn)“社會(huì)的總供給和總需求的平衡”為根本目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)“資源的優(yōu)化配置、社會(huì)本位、國(guó)家適度干預(yù)、民主和公平、經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展”為基本目標(biāo)，其本質(zhì)在于社會(huì)整體利益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)主體作為經(jīng)濟(jì)法的調(diào)控對(duì)象，享有一定權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體以利潤(rùn)的最大化為目標(biāo)，相互之間惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的混亂和利益主體一方受損，損壞了社會(huì)的整體利益。因此，應(yīng)將法律思維注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)與我國(guó)法制化進(jìn)程共同發(fā)展。國(guó)家的宏觀調(diào)控手段以經(jīng)濟(jì)、行政、法律為基本手段，而法律手段作為基礎(chǔ)和前提非常重要，同時(shí)經(jīng)濟(jì)法作為我國(guó)宏觀調(diào)控的重要依據(jù)，我們有必要將經(jīng)濟(jì)法作為國(guó)家宏觀調(diào)控政策的法律依據(jù)。國(guó)家應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)法的價(jià)值理念在房地產(chǎn)市場(chǎng)建立公平、合理、科學(xué)、民主的政府管理機(jī)制，從土地、金融、稅收等方面依法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，從而實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與穩(wěn)定發(fā)展。

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的指導(dǎo)目標(biāo)及原則

1.指導(dǎo)目標(biāo)

(1)確保經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的平穩(wěn)較快發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)中央和地方政府的支柱行業(yè)之一，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響頗大。房地產(chǎn)行業(yè)的每次動(dòng)蕩，都會(huì)引起各種經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題?！鞍驳脧V廈千萬(wàn)間，大辟天下寒士盡歡顏”的幸福，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，但是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不充分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在諸多問(wèn)題，房?jī)r(jià)過(guò)高、房地產(chǎn)投機(jī)過(guò)熱等問(wèn)題，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定都有不良影響。確保經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的平穩(wěn)發(fā)展，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在功能，同時(shí)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定和諧又會(huì)在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。互相促進(jìn)，互相扶持，房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)之間的密切關(guān)系，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)以經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的平穩(wěn)健康發(fā)展為指導(dǎo)目標(biāo)。

(2)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需不平衡，導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大波動(dòng)。房產(chǎn)市場(chǎng)的供需是否平衡對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)重要。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在2015年《政府工作報(bào)告》中，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，與2014年的《政府工作報(bào)告》相比，增加了“平穩(wěn)”二字。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，就必須以努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡為指導(dǎo)目標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的忽冷忽熱，消費(fèi)者對(duì)住房的強(qiáng)烈需求，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)維持供需平衡的要求更加強(qiáng)烈。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡不僅使得市場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值趨于匹配，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序得到維護(hù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到健康穩(wěn)定的發(fā)展，而且能盡量滿足購(gòu)房者的需求，維持公民的基本生活，最終也會(huì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

(3)穩(wěn)定住房消費(fèi)，保障住房

2014年10月底，國(guó)務(wù)院會(huì)議明確將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”列為加快培育和重點(diǎn)推進(jìn)的六大消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)之一，讓群眾消費(fèi)潛力成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力，這是“穩(wěn)定住房消費(fèi)”這一概念時(shí)隔多年后被重新提及。住房作為商品的市場(chǎng)化程度已經(jīng)很高，房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供給有助于改善民眾住房支付能力，從而促進(jìn)消費(fèi)，拉動(dòng)增長(zhǎng)。住房是公民的基本生活保障，政府有義務(wù)和責(zé)任保證“民有所居”。我國(guó)人口眾多，解決的公民的住房問(wèn)題成為了民生安定的大問(wèn)題。穩(wěn)定住房消費(fèi)，穩(wěn)住合理的住房?jī)r(jià)格，保障公民的住房需求，不僅有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，而且對(duì)國(guó)家的安定及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮重大助力。在接下來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)以為建立一個(gè)保障公眾基本住房權(quán)利并能滿足各個(gè)階層多樣化需求的多層次住房供給體系為指導(dǎo)目標(biāo)。

2.指導(dǎo)原則

(1)合法調(diào)控原則

宏觀調(diào)控的合法性是經(jīng)濟(jì)法治的應(yīng)有之義。合法原則要求國(guó)家宏觀調(diào)控的各項(xiàng)參與主體都必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定行事，超越法律界限的要承擔(dān)法律責(zé)任；當(dāng)政策與法律相抵觸時(shí)，應(yīng)以法律為準(zhǔn)；法律賦予各項(xiàng)主體進(jìn)行宏觀調(diào)控的權(quán)利，各方主體必須在法律授權(quán)的范圍內(nèi)行使調(diào)控權(quán)利，同時(shí)履行調(diào)控義務(wù)。

(2)合理調(diào)控原則

合理調(diào)控原則是指國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的范圍合理，不過(guò)度干預(yù)，并且遵循市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行宏觀調(diào)控。市場(chǎng)自身能夠調(diào)節(jié)的，宏觀調(diào)控不做參與。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展首先依賴的是市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)不是萬(wàn)能的，市場(chǎng)自身也有無(wú)法彌補(bǔ)的缺陷，也有一些領(lǐng)域市場(chǎng)無(wú)法調(diào)節(jié)，所以國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控是被需要的，也是有一定限制的。宏觀調(diào)控若超過(guò)了一定的度，就會(huì)破壞市場(chǎng)機(jī)制的作用。

(3)調(diào)控協(xié)調(diào)原則

房地產(chǎn)業(yè)不僅僅涉及土地和房屋，房產(chǎn)融資、經(jīng)營(yíng)、裝修、服務(wù)及維修都與其相關(guān)，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，應(yīng)該多方面都涉及，并且房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與其他政策之間相互協(xié)調(diào)。應(yīng)先觀大局，有主有次穩(wěn)步進(jìn)行，不能一蹴而就或者越拖越久。各執(zhí)行部門相互配合，實(shí)施宏觀調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)調(diào)控的最佳效果。

(4)公共利益維護(hù)原則

公共利益以個(gè)人利益為基礎(chǔ)，旨在實(shí)現(xiàn)多數(shù)人利益的最大化。在這一點(diǎn)上，公共利益同個(gè)人利益具有一致性。房地產(chǎn)業(yè)不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，更是關(guān)系到人民住房保障與生活安定的重要行業(yè)。國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控，維護(hù)了公共利益的同時(shí)，也為個(gè)人利益的實(shí)現(xiàn)提供了優(yōu)質(zhì)環(huán)境。

集體利益與個(gè)體利益的矛盾是貫穿人類社會(huì)始終的基本矛盾，是一切制度存在的原因。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)以及投機(jī)者過(guò)分關(guān)注自身利益的最大化，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)忽冷忽熱的局面，需要國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)實(shí)現(xiàn)公共利益。經(jīng)濟(jì)法以社會(huì)為本位來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，以服務(wù)社會(huì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展為最終目標(biāo)。從經(jīng)濟(jì)法的角度，在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控，以房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，來(lái)促進(jìn)、帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展，使社會(huì)公共利益得到維護(hù)。

(5)比例協(xié)調(diào)原則

比例協(xié)調(diào)原則包括微觀的協(xié)調(diào)與宏觀的協(xié)調(diào)。微觀協(xié)調(diào)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)。一方面，自住性需求和投資性需求相適應(yīng)，首先要滿足居民的居住需求，在自住需求滿足的基礎(chǔ)上允許適當(dāng)?shù)耐顿Y性需求；不允許投機(jī)性投資，損害居住者的利益和擾亂市場(chǎng)的健康發(fā)展。另一方面，要合理調(diào)整房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)，增加普通住宅和保障性住房的比例，允許適當(dāng)?shù)母邫n住房的開發(fā)，要保證高檔住房、普通住房、保障性住房的比例協(xié)調(diào)發(fā)展。宏觀協(xié)調(diào)是指房地產(chǎn)業(yè)要同整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)的投資比例在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中要適當(dāng)，不能過(guò)分投資，既要能滿足居民的需求，又要不影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)按比例協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的經(jīng)濟(jì)法分析

經(jīng)濟(jì)法的價(jià)值理念與宏觀調(diào)控的目標(biāo)基本一致，從經(jīng)濟(jì)法的角度對(duì)在調(diào)控措施實(shí)施中出現(xiàn)的一些法律問(wèn)題進(jìn)行分析，找出調(diào)控措施出現(xiàn)的一些問(wèn)題，以便更好地對(duì)調(diào)控措施加以完善。

(一)金融調(diào)控措施法律分析

我國(guó)的金融政策主要表現(xiàn)在信貸政策、貨幣政策上，中國(guó)人民銀行通過(guò)實(shí)施緊張或?qū)捤傻呢泿耪?，適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的流通。同時(shí)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同時(shí)期，實(shí)施不同的信貸政策，如降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款利率、增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款種類和渠道。

金融調(diào)控措施是房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的調(diào)控措施之一，首要目標(biāo)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格穩(wěn)定。需要是利益的主觀基礎(chǔ)，利益是需要的社會(huì)形態(tài)，需要不同，利益自然也就不同。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體之間需要的差異，造就了市場(chǎng)主體之間利益的沖突，為了各自利益的最大化而碰撞摩擦。顯見，如房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的利益相背，市場(chǎng)主體對(duì)調(diào)控措施的認(rèn)同感缺失，同樣也不會(huì)予以積極配合，金融調(diào)控政策實(shí)施困難。為此，在實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控過(guò)程中，要通過(guò)多種渠道增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)利益主體的約束，確保金融調(diào)控政策達(dá)到預(yù)期效果。

1．金融政策的傳導(dǎo)機(jī)制不暢通

房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策與各方市場(chǎng)主體之間的利益沖突，導(dǎo)致了金融調(diào)控政策在縱向、橫向的傳導(dǎo)機(jī)制并不暢通。中央政府制定金融宏觀調(diào)控政策考慮的是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的大方向，地方政府在執(zhí)行與地方利益有沖突的政策時(shí)，會(huì)有所“偷工減料”，中央政府和地方政府之間的相互博弈無(wú)形中增加了政策執(zhí)行過(guò)程中逆轉(zhuǎn)的可能性；政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，不可避免地會(huì)有損害到房地產(chǎn)企業(yè)的眼前利益的情況，如果看不到長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)對(duì)調(diào)控政策產(chǎn)生抵觸情緒，不利于執(zhí)行；中央銀行與商業(yè)銀行之間對(duì)金融調(diào)控政策的執(zhí)行不同，商業(yè)銀行對(duì)調(diào)控政策的排斥，使部分政策成了“一紙空文”。各方博弈和認(rèn)同感缺失的后果就是金融調(diào)控政策的傳導(dǎo)機(jī)制不順暢，金融調(diào)控措施執(zhí)行的不徹底。

2．融資渠道單一

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要強(qiáng)大資金鏈的支撐，例如房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)需要大量的資金支持，缺乏銀行的融資支持，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能有今天的成就。但是我國(guó)目前房地產(chǎn)融資渠道單一，大部分來(lái)自商業(yè)銀行，這也給商業(yè)銀行帶來(lái)很多壓力，更給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了潛在的威脅，一旦商業(yè)銀行出現(xiàn)一點(diǎn)問(wèn)題，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將有可能崩潰。商業(yè)銀行本質(zhì)上有商人的屬性，商人追本逐利，商業(yè)銀行也不例外，為了自身利益的最大化，對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行并不徹底。融資渠道的單一，造就了商業(yè)銀行“一家獨(dú)大”的現(xiàn)象，缺乏競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在選擇融資的來(lái)源時(shí)，因缺少了選擇性，而相對(duì)被動(dòng)。

(二)稅收調(diào)控措施法律分析

稅收調(diào)控措施與其他調(diào)控措施相比具有鮮明的特點(diǎn)。稅收調(diào)控既可調(diào)控某一方面，又可以大范圍調(diào)控，并且稅收調(diào)控措施既可以對(duì)市場(chǎng)起到調(diào)控作用，又可為政府增加財(cái)政收入，可謂兩全其美。因此，稅收在宏觀調(diào)控中可以被靈活、廣泛的適用。稅收調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控主要體現(xiàn)在前期開發(fā)、交易流通和持有環(huán)節(jié)。

在前期開發(fā)環(huán)節(jié)中，開發(fā)商過(guò)度投資，房地產(chǎn)開發(fā)商依靠其在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的壟斷地位，隱瞞房源，惡意炒作，哄抬房?jī)r(jià)。在交易流通過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)者們通過(guò)囤積房屋，等待房?jī)r(jià)上漲，賺取買賣差價(jià)，獲得投機(jī)收益。恰當(dāng)?shù)乩枚愂照{(diào)控手段可有效減少這些不合理現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定有序的發(fā)展。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)二手房交易征收20%的個(gè)人所得稅采取“一刀切”的方式，無(wú)差別化待遇，不可避免地會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，導(dǎo)致一般的購(gòu)房者買了房也清了家。在持有環(huán)節(jié)上，購(gòu)買房產(chǎn)成為有資本的購(gòu)買者的投資行為本無(wú)可厚非，但是過(guò)度放縱這類行為，就成了房屋供不應(yīng)求假象的幫兇，另外房?jī)r(jià)不斷地被哄抬上漲，一發(fā)不可收拾，也導(dǎo)致大量房屋閑置。

(三)控制土地供給量及土地利用率問(wèn)題

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地炙手可熱，土地價(jià)格也持續(xù)攀升。近年來(lái)，房?jī)r(jià)飛漲，房屋供不應(yīng)求，有人認(rèn)為是土地開發(fā)太少導(dǎo)致的。但是隨著土地的不斷開發(fā)，也出現(xiàn)了嚴(yán)重的土地浪費(fèi)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需仍然不平衡，甚至房產(chǎn)投機(jī)更加嚴(yán)重。房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量調(diào)控的基本點(diǎn)就是要滿足由住房剛性需求產(chǎn)生的房地產(chǎn)用地需求。無(wú)論是城市還是農(nóng)村，土地的利用率并不高，這就涉及土地使用結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)主要方向在城市，我國(guó)城市住房的建筑結(jié)構(gòu)相當(dāng)不合理，高檔房占用了大量的建筑土地，而小戶型的普通住宅面積很小，導(dǎo)致住房套數(shù)減少，不能滿足住房需求。與此同時(shí)，不乏其中大有房產(chǎn)炒作者，導(dǎo)致真正有需求的人找不到合適的房源，“富人多處置業(yè)，窮人沒錢買房”的兩極分化愈演愈烈。

三、經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的完善

(一)金融制度建設(shè)

1.協(xié)調(diào)金融政策制定者與客體之間的利益

為了協(xié)調(diào)金融政策制定者與客體之間的利益，使房地產(chǎn)金融政策的傳導(dǎo)機(jī)制更加通暢，金融調(diào)控措施的執(zhí)行更加有力，我們不妨作出以下努力：國(guó)家在制定金融宏觀調(diào)控政策時(shí)，適當(dāng)將權(quán)力下放，使地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)及商業(yè)銀行等能夠在宏觀調(diào)控范圍內(nèi)根據(jù)實(shí)際的發(fā)展情況作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，盡量保持中央同相對(duì)客體之間的總體利益保持一致，給予地方政府及其他主體足夠的自由裁量權(quán)；國(guó)家在制定金融宏觀調(diào)控政策時(shí)，采取更加民主化的方式，廣泛收集地方政府及其他主體的意見，適當(dāng)吸納，使國(guó)家宏觀調(diào)控政策的制定更加符合金融政策客體的利益；地方政府作為金融融資主體時(shí)具有兩面性，在市場(chǎng)中進(jìn)行融資時(shí)，具有商事化的特點(diǎn)，但同時(shí)作為國(guó)家政策的執(zhí)行者，必然具有公益性，所以，在制定國(guó)家金融宏觀調(diào)控政策時(shí)，要關(guān)注地方政府的兩面性，兼顧其管理者身份和市場(chǎng)特性。

2.拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融融資渠道

房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的限制，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。拓寬融資渠道，改善房地產(chǎn)行業(yè)的投資結(jié)構(gòu)，成為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的必經(jīng)之路。為了降低房地產(chǎn)業(yè)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，采取將信托與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的方式，開發(fā)與消費(fèi)者的消費(fèi)能力相適應(yīng)的信托產(chǎn)品；將房地產(chǎn)抵押貸款證券化，利用金融衍生品改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本結(jié)構(gòu)，最終將有利于拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道。

3.實(shí)施差別化利率政策

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域環(huán)境不同，類別特點(diǎn)不同，消費(fèi)主體能力不同，發(fā)展的不平衡性都要求我們必須根據(jù)不同類型、不同地域的情況實(shí)施不同的調(diào)控政策，避免“一刀切”現(xiàn)象的發(fā)生?？梢葬槍?duì)不同的住房需求，實(shí)施不同的利率政策。在國(guó)家允許的利率范圍內(nèi)，不同區(qū)域根據(jù)經(jīng)濟(jì)水平設(shè)計(jì)不同的購(gòu)房貸款利率，給予地方政府及市場(chǎng)主體根據(jù)自身情況進(jìn)行相對(duì)調(diào)整的空間。對(duì)于第二次購(gòu)房，設(shè)計(jì)高于第一次購(gòu)房的貸款利率；對(duì)于外地居民購(gòu)房則需要嚴(yán)格審查，不符合條件的則暫停發(fā)放貸款，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性需求，抑制投機(jī)行為。

(二)稅收制度建設(shè)

稅收是我國(guó)調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的一種手段，而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們同樣可以利用稅收手段的優(yōu)勢(shì)來(lái)進(jìn)行調(diào)控。具體可以從三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行稅收法律制度建設(shè)：第一，對(duì)于開發(fā)規(guī)模大、房?jī)r(jià)過(guò)高的房地產(chǎn)要加強(qiáng)增值稅的征收和監(jiān)管，以此來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲；第二，調(diào)整房地產(chǎn)交易的稅收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于達(dá)不到法律規(guī)定年限的房地產(chǎn)二次交易要征收較高的營(yíng)業(yè)稅，來(lái)遏制房地產(chǎn)商的惡意炒作，從而合理配置資源，實(shí)現(xiàn)房屋的合理分配；第三，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，目前我國(guó)對(duì)于公民自用住房尚不征收房產(chǎn)稅，使得許多高收入者擁有多處房產(chǎn)，而很多民眾則買不起房。針對(duì)擁有多處房產(chǎn)的，通過(guò)征收房產(chǎn)稅來(lái)增加持有房屋的成本，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)的抑制。第四，對(duì)征收所得的房產(chǎn)稅統(tǒng)一納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》康慕ㄔO(shè)基金，做到?？顚Ｓ?，使房產(chǎn)稅真正用于保障和改善民生。

(三)土地制度建設(shè)

土地作為重要的自然資源，是許多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。就房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而言，房地產(chǎn)的開發(fā)離不開土地資源。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，一方面，土地資源由國(guó)家和集體所有，政府利用土地資源的國(guó)有性，通過(guò)招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)等方式對(duì)土地進(jìn)行拍賣，使得地方財(cái)政收入增加。與此同時(shí)炒地、空地現(xiàn)象嚴(yán)重，土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。同時(shí)增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本，使房?jī)r(jià)居高不下。另一方面，雖然國(guó)家實(shí)施了一系列調(diào)控政策，但效果甚微，有些甚至根本得不到執(zhí)行，其原因就在于土地資源掌握在政府手中，為了地方財(cái)政收入，地方政府往往不積極響應(yīng)國(guó)家的號(hào)召。如何完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，需要我們深入探討。

1.控制土地供給總量

土地屬不可再生資源，人類的欲望永遠(yuǎn)無(wú)法填平，一味地增加土地的供應(yīng)量，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展無(wú)益。土地的限量供給要保證能滿足對(duì)住房有剛性需求的消費(fèi)者，而對(duì)無(wú)止境的房產(chǎn)投資與投機(jī)行為要進(jìn)行限制。根據(jù)國(guó)情以及調(diào)查所得的用地需求，制定房地產(chǎn)土地供給計(jì)劃。將房地產(chǎn)土地供給總量控制在合理的范圍內(nèi)，緩解我國(guó)人地矛盾突出的問(wèn)題，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的更加有序、平穩(wěn)、健康發(fā)展。

2.調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)

政府應(yīng)該調(diào)整土地的供給結(jié)構(gòu)。我國(guó)的土地資源短缺，加之人口多，使得人均土地資源少，許多居民的居住權(quán)得不到保障。因此，我國(guó)政府必須根據(jù)這個(gè)國(guó)情，加大對(duì)土地資源的調(diào)整。一方面，政府應(yīng)該將土地資源更多地用于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，通過(guò)劃撥的方式將土地用于公共住房的建設(shè)；另一方面，要有效遏制土地資源的浪費(fèi)，少用于高檔住房的開發(fā)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用。

3.完善土地出讓制度

首先，完善土地拍賣制度，如雙向競(jìng)價(jià)，以此控制過(guò)快上漲的土地價(jià)格，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而抑制房?jī)r(jià)不合理上漲，同時(shí)也可以遏制土地的投機(jī)現(xiàn)象。其次，加強(qiáng)對(duì)土地出讓合同的規(guī)范管理。主要從以下幾個(gè)方面入手：第一，合同已簽訂但未支付價(jià)款的，必須收回，重新安排使用，優(yōu)先用于普通住房建設(shè)，或收取土地閑置費(fèi);第二，在法律規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，沒有完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，相關(guān)部門要加強(qiáng)監(jiān)督；第三，完成了土地出讓合同的，應(yīng)分期支付價(jià)款，并禁止金融機(jī)構(gòu)發(fā)放特別貸款。通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)管土地出讓合同，可以有效遏制房地產(chǎn)商惡意囤積土地，從而達(dá)到土地資源的高效利用。第四，完善土地儲(chǔ)備制度。我國(guó)土地資源短缺，人均土地少，在很大程度上滿足不了不斷發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，面對(duì)土地資源的嚴(yán)重不足，我們需要改善土地儲(chǔ)備制度，將其統(tǒng)一到法律所規(guī)定的范圍內(nèi)，以增加土地供應(yīng)。這樣一方面可以有效緩解土地資源短缺的現(xiàn)象，另一方面也可以實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

四、結(jié)論與展望

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在房?jī)r(jià)虛高，政府壟斷、房地產(chǎn)泡沫等扭曲現(xiàn)象，經(jīng)歷世界金融風(fēng)暴后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度有所減慢。本文從經(jīng)濟(jì)法視角對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控進(jìn)行分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的缺陷以及經(jīng)濟(jì)法的價(jià)值理念都充分表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控的正當(dāng)性。我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施仍有缺陷，沒有充分起到宏觀調(diào)控的作用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，完善國(guó)家宏觀調(diào)控主要集中在三個(gè)方面：其一，完善金融制度，協(xié)調(diào)金融政策制定者與客體之間的利益，拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融融資渠道，實(shí)施差別化利率政策。其二，完善稅收制度，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的征收監(jiān)管，調(diào)整房地產(chǎn)交易的稅收標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍。其三，完善土地制度建設(shè)，要控制土地供給總量，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展；調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，遏制土地資源的浪費(fèi)；完善土地出讓制度，從而有效控制房?jī)r(jià)。金融、稅收、土地三大調(diào)控措施的完善對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展具有重大意義，同時(shí)也有利于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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[責(zé)任編輯：李其光]

Reflections on the Real Estate Macro-control From the View of Econmic Law

ZHANG Hao,CHEN Xi

(Harbin Univercity of Commerce School of law,Harbin 150028,China)

Abstract:Real estate is an important part of the whole national economy , the real estate industry is the development of China's housing security policy. The stable and healthy development of the real estate market is of great significance to the stable and healthy development of our country's social economy. The real estate market needs the macro adjustment and control, from the perspective of economic law, it is not only in line with the spirit of the times of the rule of law, but also in line with the overall interests of society. The goals and principles of legitimacy and the real estate market macro-control of economic law from the perspective of the real estate market macro-control guidance were analyzed.Analysis three policies of China, explore how to improve China’s real estate market macroeconomic regulation and control policy from the perspective of financial, taxation, land three macro control policies.

Key words:economic law; real estate; macro control

中圖分類號(hào)：F293.3;D922.29

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1671-7112(2016)02-0107-08

作者簡(jiǎn)介：張昊(1971-),女，黑龍江克山人，副教授，碩士生導(dǎo)師,主要從事經(jīng)濟(jì)法研究；陳希(1990-)，經(jīng)濟(jì)法碩士研究生,主要從事市場(chǎng)規(guī)制法研究。

基金項(xiàng)目：黑龍江省社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃一般項(xiàng)目(13B022)；哈爾濱商業(yè)大學(xué)研究生創(chuàng)新科研項(xiàng)目(YJSCX2014-301HSD)

收稿日期：2015-12-24