關(guān)于我國(guó)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及相關(guān)對(duì)策分析

王釗

甘肅長(zhǎng)風(fēng)電子科技有限責(zé)任公司物業(yè)分公司

關(guān)于我國(guó)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及相關(guān)對(duì)策分析

王釗

甘肅長(zhǎng)風(fēng)電子科技有限責(zé)任公司物業(yè)分公司

在房地產(chǎn)的快速發(fā)展帶動(dòng)下，作為售后服務(wù)的物業(yè)管理也出現(xiàn)廣闊的前景，從而帶來了良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，但是同時(shí)也出現(xiàn)許多難題與矛盾，對(duì)物業(yè)管理帶來一定的制約作用。本文首先分析城市住宅中的小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，然后剖析其中所出現(xiàn)的問題，最后提出相應(yīng)的解決策略，期待能夠?qū)π^(qū)物業(yè)的發(fā)展帶來一定的指導(dǎo)，從而更好地促進(jìn)物業(yè)管理的持續(xù)與有序的發(fā)展。

我國(guó)城市；住宅小區(qū)；物業(yè)管理；現(xiàn)狀；問題；對(duì)策

自一九八一年開始在深圳出現(xiàn)第一家專門的物業(yè)管理單位起，我國(guó)的物業(yè)管理已經(jīng)獲得三十多年的發(fā)展歷程，同時(shí)也取得了較大的進(jìn)步，其中的新建小區(qū)已經(jīng)基本上都實(shí)行物業(yè)管理這一新體制，而對(duì)于舊住宅區(qū)的物業(yè)管理也正在加緊處理，從而使得物業(yè)管理對(duì)小區(qū)安全以及衛(wèi)生等帶來積極的作用，但其中所出現(xiàn)的問題也需要盡快地解決。

一、分析當(dāng)前城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀

隨著物業(yè)管理的發(fā)展，我國(guó)政府也積極地制定相關(guān)的法律法規(guī)，于一九九八年國(guó)務(wù)院頒發(fā)加快城鎮(zhèn)住房的改革與建設(shè)的通知，在其中就提出物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)將企業(yè)專業(yè)化的管理與業(yè)主的自治相結(jié)合；到了二零零三年，又下發(fā)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，它使得我國(guó)物業(yè)管理逐漸地走向法制化與規(guī)范化的發(fā)展方向；又于二零零七年，對(duì)這一條例進(jìn)行一定地修改，在其中增加了物業(yè)服務(wù)與業(yè)主自治模式相結(jié)合的管理辦法，至此，我國(guó)物業(yè)管理已初步形成了法律制度的具體框架；在當(dāng)前物業(yè)管理逐漸進(jìn)入市場(chǎng)化發(fā)展，不僅為城鎮(zhèn)住房提供了良好的服務(wù)，而且還促進(jìn)了物業(yè)管理的發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市［1］，物業(yè)管理在小區(qū)的覆蓋率已經(jīng)超過了百分之五十，在全國(guó)范圍的比例也呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢(shì)。

二、剖析住宅小區(qū)物業(yè)管理所出現(xiàn)的問題

（一）物業(yè)管理的市場(chǎng)化的程度有待提高

目前大多數(shù)的物業(yè)公司都是受到房地產(chǎn)單位的直接委托或自建組成的，這對(duì)于業(yè)主而言，他們難以自由選擇小區(qū)的物業(yè)管理，在某一小區(qū)內(nèi)就會(huì)使得物業(yè)管理出現(xiàn)一定的壟斷現(xiàn)象，從而使得其他的物業(yè)管理公司得不到公平競(jìng)爭(zhēng)管理的機(jī)會(huì)，此外，在這樣的模式下，也使得物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)模式出現(xiàn)單一化以及較低的市場(chǎng)化程度。

（二）收費(fèi)情況比較混亂

這主要是由于當(dāng)前的物業(yè)管理模式中出現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主之間關(guān)系不對(duì)等的情況，從而導(dǎo)致一些物業(yè)公司在相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面沒有實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化，由此帶來的亂收費(fèi)情況較為嚴(yán)重，甚至有的是任意地提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，這就造成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿，有的就采取不交物業(yè)費(fèi)的方式加以對(duì)抗，從而使得二者之間的矛盾逐漸加深。

（三）服務(wù)質(zhì)量有待提高

首先一個(gè)是安全保衛(wèi)的問題，這是物業(yè)管理中一個(gè)重要的服務(wù)項(xiàng)目，盡管當(dāng)前的物業(yè)公司也在抓緊地加強(qiáng)這方面的管理，但是仍然會(huì)出現(xiàn)一些盜竊案件的發(fā)生；其次是要樹立良好的服務(wù)意識(shí)，因?yàn)楫?dāng)前的物業(yè)公司沒有全面地走入市場(chǎng)化，由此而導(dǎo)致的問題就是服務(wù)質(zhì)量較低［2］；最后對(duì)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域衛(wèi)生的管理，如污水處理、垃圾處理、綠化建設(shè)以及道路等問題，還需要進(jìn)一步地加強(qiáng)這些方面的管理。

三、解決物業(yè)管理的策略

（一）明確物業(yè)公司與業(yè)主之間的責(zé)權(quán)

面對(duì)當(dāng)前小區(qū)中物業(yè)管理所出現(xiàn)的問題，尋求解決辦法的關(guān)鍵之處是要進(jìn)一步地明確物業(yè)管理與業(yè)主之間所需要承擔(dān)的責(zé)任與所擁有的權(quán)利，第一是要嚴(yán)格地根據(jù)當(dāng)前的物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)辦事，做到一切工作都有法可依；第二是進(jìn)一步地明確物業(yè)管理與房地產(chǎn)之間的權(quán)利與義務(wù)，從而使得物業(yè)管理能夠?yàn)闃I(yè)主提供更多更優(yōu)質(zhì)地服務(wù)；第三是物業(yè)管理與業(yè)主之間要相互尊重，在《合同法》的規(guī)定下，積極履行自己的義務(wù)，從而促進(jìn)小區(qū)的管理能夠更加的科學(xué)。

（二）積極推進(jìn)物業(yè)管理公司進(jìn)入市場(chǎng)

由于當(dāng)前的物業(yè)管理與市場(chǎng)的接觸程度不高，由此而導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，由此帶來的是物業(yè)管理的服務(wù)水平與質(zhì)量都有待提高，因此積極推進(jìn)物業(yè)管理公司進(jìn)入市場(chǎng)，一方面可以有效地打破壟斷，轉(zhuǎn)變物業(yè)公司的發(fā)展方向，即就是注重提升服務(wù)質(zhì)量［3］，另一方面是在市場(chǎng)中接受優(yōu)勝劣汰的選擇，從而促進(jìn)物業(yè)在管理工作中更加主動(dòng)地提升服務(wù)質(zhì)量，從而為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

（三）為物業(yè)管理建立考評(píng)機(jī)制

物業(yè)管理公司的發(fā)展，離不開業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的支持，因此需要對(duì)物業(yè)管理的各個(gè)項(xiàng)目建立一定的考評(píng)機(jī)制，一方面是促進(jìn)物業(yè)管理能夠更加盡心盡力地服務(wù)業(yè)主與創(chuàng)新管理方式方法，另一方面也可以使得物業(yè)管理的工作能夠接受小區(qū)居住的監(jiān)督，從而嚴(yán)格地控制亂收費(fèi)等問題的出現(xiàn)，這對(duì)促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展具有積極地作用。

結(jié)束語

住宅小區(qū)的物業(yè)管理在本質(zhì)上是服務(wù)工作，從這一特性出發(fā)，物業(yè)管理的工作需要在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、管理規(guī)則、服務(wù)內(nèi)容以及方式等方面加以創(chuàng)新，進(jìn)而促使物業(yè)管理企業(yè)能夠在現(xiàn)代化的企業(yè)建設(shè)中，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理起到積極地促進(jìn)作用，提高當(dāng)前物業(yè)管理的水平，從而使得小區(qū)物業(yè)的管理能夠得到持續(xù)、健康發(fā)展。

［1］董春玲.農(nóng)民上樓后的農(nóng)村物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題與對(duì)策——基于北京市的實(shí)地調(diào)研［J］.農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2013，06：14-18.

［2］楊傳明，陳婧，崔亮.城市住宅小區(qū)停車問題及解決對(duì)策研究——以蘇州市為例［J］.現(xiàn)代城市研究，2012，08：82-86.

［3］李思瀅.城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及影響因素探析［J］.科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2015，12：269-270.

王釗（1967-），男，漢族，河南人，大專，助理政工師，研究方向：物業(yè)管理。