陸昭怡+胡挺

一、引言

投資者對具備穩(wěn)定投資回報率、政策支持、資源緊缺的項目抱有積極的投資態(tài)度。物流地產(chǎn)市場可以填補投資者巨大的需求。在地產(chǎn)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上，各企業(yè)保持自身競爭優(yōu)勢，在新領(lǐng)域上，各企業(yè)積極轉(zhuǎn)型陸續(xù)進行業(yè)務(wù)探索。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的興起，政府地產(chǎn)政策的調(diào)控下住宅市場暴利漸減，物流地產(chǎn)穩(wěn)定的中長期租金收益顯得更加重要，其既能規(guī)避住宅地產(chǎn)目前的高風(fēng)險，對比購物中心、酒店的投資成本低。物流地產(chǎn)成為各大房地產(chǎn)集團及中小型房企期望投資的熱點之一，然而當前物流地產(chǎn)項目普遍存在盲目開發(fā)、服務(wù)能力較低、運營效率低下的問題。通過剖析物流地產(chǎn)類型及聯(lián)結(jié)組合，探索物流地產(chǎn)商利益相關(guān)者交易結(jié)構(gòu)設(shè)計，構(gòu)建適用于物流地產(chǎn)商發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。

國內(nèi)外學(xué)者已做出初步成果。（1）從物流地產(chǎn)的概念研究來講，主要集中在物流地產(chǎn)的定義。美國普洛斯公司（1993）把物流地產(chǎn)概念帶進中國，定義為根據(jù)客戶需求，選擇合適的地點，集投資、建設(shè)、運營與管理于一體的物流地產(chǎn)商，與制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時間和地點，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施及服務(wù)。（2）從物流地產(chǎn)的研究內(nèi)容來看，主要關(guān)注風(fēng)險控制的內(nèi)容。鐘妍（2014）對2007-2011年度的國內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進行了歸納，并提出了相關(guān)風(fēng)險控制的建議。但國內(nèi)學(xué)者并沒有對物流地產(chǎn)商類型進行系統(tǒng)歸類。（3）從目前物流地產(chǎn)項目的研究來看，研究集中在物流地產(chǎn)發(fā)展狀況、開發(fā)與運營模式、存在問題以及市場前景預(yù)測等（張英，王鋒軍，2006）。（4）商界人士已注意到物流地產(chǎn)是不動產(chǎn)領(lǐng)域的藍海市場，國內(nèi)做得比較成功的物流地產(chǎn)商均是外資背景，但是每年開發(fā)能力非常有限。

綜上所述，中國物流地產(chǎn)領(lǐng)域的研究空白較多，鮮有國內(nèi)外學(xué)者對物流地產(chǎn)的戰(zhàn)略選擇、聯(lián)結(jié)模式等進行密切關(guān)注。物流地產(chǎn)商應(yīng)采取什么樣的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，是有待進一步研究的主題。由于可供學(xué)習(xí)和借鑒的物流地產(chǎn)商戰(zhàn)略選擇的文獻鮮有，本文將以物流地產(chǎn)商為研究對象，研究其聯(lián)結(jié)組合和戰(zhàn)略模式，對我國有意開拓物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)并實現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)的企業(yè)提供有益的指導(dǎo)。

二、物流地產(chǎn)商及其類型

物流地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)信息化和平臺化特質(zhì)，其項目具備物流產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)項目的雙重性。物流地產(chǎn)商對項目的成功運營主要依賴于本區(qū)域穩(wěn)定、充足的物流需求，而物流需求則與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度緊密相關(guān)。

從物流地產(chǎn)商商業(yè)模式類型理論的視角，中國房地產(chǎn)企業(yè)正處于經(jīng)濟類向經(jīng)營戰(zhàn)略類轉(zhuǎn)型階段。從物流地產(chǎn)商項目投資和管理主體的視角，物流地產(chǎn)商主要分為：物流商包攬開發(fā)、地產(chǎn)-物流商合作經(jīng)營、地產(chǎn)商包攬開發(fā)、地產(chǎn)商主導(dǎo)-物流商協(xié)助經(jīng)營、電商-物流商聯(lián)合經(jīng)營、電商主導(dǎo)-物流商協(xié)助經(jīng)營、電商包攬開發(fā)，見表1。

三、國內(nèi)物流地產(chǎn)商的聯(lián)結(jié)組合

國內(nèi)物流地產(chǎn)商最關(guān)鍵涉及物流企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)商、電子商務(wù)公司這三類利益相關(guān)者。國內(nèi)物流地產(chǎn)商要根據(jù)戰(zhàn)略目標選擇性地從以上三種類型的主體公司中進行適當?shù)穆?lián)結(jié)組合，解決如何聯(lián)結(jié)，由誰主導(dǎo)聯(lián)結(jié)政府、金融機構(gòu)、電商、物流商、商業(yè)地產(chǎn)商等利益相關(guān)者的問題，采用何種運營模式拓寬融資渠道和盈利來源，從穩(wěn)固的聯(lián)結(jié)中收取租金、物業(yè)管理費和增值服務(wù)費等收益。同時，要為客戶提供物流地產(chǎn)及相關(guān)的專業(yè)供應(yīng)鏈解決方案等增值服務(wù)，借鑒國外著名物流地產(chǎn)商普洛斯公司這個外商聯(lián)結(jié)跨國企業(yè)的案例，國內(nèi)物流地產(chǎn)商可以重點聯(lián)結(jié)國內(nèi)有名的第三方物流公司、制造業(yè)和零售業(yè)企業(yè)等內(nèi)資企業(yè)，尤其是隨著以“三通一達”、順豐為首的快遞行業(yè)以及唯品會、京東等電商，聯(lián)結(jié)其成為物流地產(chǎn)商自身最重要的客戶，同時利用本土優(yōu)勢，爭取跨國公司零售、物流、消費品企業(yè)等客戶，見圖1。

四、我國物流地產(chǎn)的發(fā)展策略

根據(jù)上述對物流地產(chǎn)商類型的剖析及利益相關(guān)者聯(lián)結(jié)組合，提煉出我國物流地產(chǎn)商發(fā)展策略，以提升物流地產(chǎn)商的戰(zhàn)略布局能力。

1.培養(yǎng)“物流地產(chǎn)+”的聯(lián)結(jié)組合戰(zhàn)略思維

物流地產(chǎn)商外部存在利益相關(guān)者的利益聯(lián)結(jié)，內(nèi)部各業(yè)務(wù)單元間存在價值鏈聯(lián)結(jié)，整個聯(lián)結(jié)組合構(gòu)成了企業(yè)的綜合競爭實力。在物流地產(chǎn)商商業(yè)模式中，資金短缺及投資回報周期過長成為企業(yè)價值創(chuàng)造的阻礙因素。物流地產(chǎn)商應(yīng)基于價值活動，組合自身各類直接或間接的聯(lián)結(jié)，聯(lián)結(jié)全體利益相關(guān)方的資源組合，實現(xiàn)利益相關(guān)者及價值鏈價值最大化。

從物流地產(chǎn)商的角度，企業(yè)要做到：其一，以自身實力為“后盾”，在綜合考慮地理位置、交通以及海港、河港、空港土地資源的基礎(chǔ)上做好物流地產(chǎn)規(guī)劃。其二，以銀行信貸為“馬車”，組合各類低成本如信托基金等融資渠道。其三，以政府關(guān)系為“配劍”，組合央企背景的企業(yè)，同時聯(lián)合電商類內(nèi)資企業(yè)、物流地產(chǎn)類外資企業(yè)。在明確要聯(lián)結(jié)的組合要素后，尋找時機與外資知名物流地產(chǎn)商合作成立新公司，爭取與國有背景的公司合作增強融資優(yōu)勢，獲取物流地產(chǎn)項目，在物流地產(chǎn)項目選擇中要注意布局于地理位置優(yōu)越、土地政策寬松、對物流需求高的長三角、珠三角、環(huán)渤海以及內(nèi)地的大型城市。同時，積極開拓電商類、創(chuàng)意類等互聯(lián)網(wǎng)內(nèi)資企業(yè)租客。

從地方市場的視角，物流地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展對地方經(jīng)濟社會的穩(wěn)定和發(fā)展有促進作用。物流地產(chǎn)商開展業(yè)務(wù)離不開與政府和金融機構(gòu)的溝通，而隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的跨界發(fā)展趨勢，規(guī)劃構(gòu)建“金融-物流-電商-地產(chǎn)”模式的直接聯(lián)結(jié)或間接聯(lián)結(jié)，提升企業(yè)資源匹配度，通過集團有限相關(guān)多元化、業(yè)務(wù)單元專業(yè)化的發(fā)展戰(zhàn)略實施物流地產(chǎn)金融模式。業(yè)務(wù)在行業(yè)之間需具備相關(guān)性、協(xié)同性、匹配度，提高每個業(yè)務(wù)單元的專業(yè)化程度，成為行業(yè)中業(yè)務(wù)聯(lián)結(jié)的中心點。如物流地產(chǎn)、多元化的金融服務(wù)以及電商、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)間容易形成資源和優(yōu)勢上的互補，提升地方市場整體經(jīng)濟水平。

從市場競爭和行業(yè)整合角度看，國內(nèi)物流地產(chǎn)商戰(zhàn)略模式的轉(zhuǎn)型以及物流地產(chǎn)業(yè)的整合，有新世界集團創(chuàng)新的“地產(chǎn)+體育”模式，萬科集團的“物流地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)”模式等。物流地產(chǎn)商可通過融資成本構(gòu)筑物流地產(chǎn)業(yè)較高的產(chǎn)業(yè)鏈進入壁壘。融資成本是物流地產(chǎn)業(yè)的重要影響因素，低于5%的融資成本對于大部分企業(yè)來說并非易事，物流地產(chǎn)商想要在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型上獲得長足的發(fā)展則需要提高信用及品牌影響力，從而提高籌資能力、降低資本成本。同時，要給予客戶更多的租金優(yōu)惠和服務(wù)優(yōu)勢，招攬優(yōu)質(zhì)大客戶。因此，物流地產(chǎn)商要通過聯(lián)結(jié)融資平臺和資源要素平臺，實現(xiàn)現(xiàn)金流、信息流以及物流的有效聯(lián)結(jié)。通過物流地產(chǎn)開發(fā)、資本運作與金融三者的合理運用，幫助物流地產(chǎn)商建立起穩(wěn)定的合作伙伴、企業(yè)內(nèi)部各單元以及顧客之間的穩(wěn)固價值聯(lián)結(jié)，實現(xiàn)物流地產(chǎn)項目的持久運營和利益相關(guān)者之間的共贏。

2.通過并購、聯(lián)結(jié)方式實施“物流地產(chǎn)+”戰(zhàn)略模式

從運營物流地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的方式來看，成立工業(yè)地產(chǎn)基金收購產(chǎn)業(yè)資源具有發(fā)展周期長的特點。以外生生長輔助企業(yè)發(fā)展壯大，聯(lián)合外企進行規(guī)模收購，完成物業(yè)積累是“物流地產(chǎn)+”戰(zhàn)略實施的有效方法。如萬科集團等大型實力地產(chǎn)商可聯(lián)結(jié)已有資源，率先構(gòu)建“物流地產(chǎn)+資本運作+金融+電商”的藍圖布局，作為國內(nèi)物流地產(chǎn)模式布局的先行者，對“物流地產(chǎn)+”的探索和經(jīng)驗積累能有益于推動地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。而綠地、信達集團等可在已有的融資平臺上聯(lián)結(jié)、并購相關(guān)物流商，或籌備在海外以“物流地產(chǎn)”概念實現(xiàn)整體上市，爭取資源匹配效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)最大化。此外，實力物流地產(chǎn)商可采取聯(lián)結(jié)知名外資物流地產(chǎn)商成立新公司的策略，加快整合后的物流地產(chǎn)商的學(xué)習(xí)能力，升級行業(yè)經(jīng)驗，增強布局一二線城市但不局限于一二線城市的實操力。最后，物流地產(chǎn)要主動應(yīng)對競爭對手隨之而做出的戰(zhàn)略調(diào)整，如何構(gòu)建有助于自身綜合競爭力提升的聯(lián)結(jié)組合等問題。

參考文獻：

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李求軍/責(zé)任編輯