張玉龍

桂林市七星房產(chǎn)管理處

營改增對物業(yè)管理企業(yè)的影響及對策淺述

張玉龍

桂林市七星房產(chǎn)管理處

自營改增實施以來，物業(yè)管理行業(yè)也被劃分到了營改增的行列中，物業(yè)管理企業(yè)如何才能順利的適應(yīng)新形勢的到來，還必須經(jīng)過深入探究方能得出適應(yīng)起發(fā)展的方法，因此對營改增政策所帶來的影響我們必須要得以重視。

營改增；困境分析；影響；對策

1 “營改增”對物業(yè)管理企業(yè)帶來的影響

1.1 財務(wù)管理方面

2016年作為營改增的收官之年，最后一批包括物業(yè)管理行業(yè)在內(nèi)的企業(yè)也被納入到營改增的行列中，這有助于物業(yè)管理企業(yè)更深此次的規(guī)范企業(yè)財務(wù)制度、統(tǒng)一財務(wù)核算方式、保證財務(wù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)和財務(wù)信息的真實性和準確性、推動企業(yè)財務(wù)管理行為的改善。營改增政策的實施有效的解決了企業(yè)重復(fù)征稅的問題，減輕了企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)，降低企業(yè)發(fā)展成本，使得更多的企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟利益。營改增政策實施后使得原有的稅率和抵扣范圍得到進一步的完善，這可以極大的促進企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴大生產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營范圍，推動企業(yè)的更好更快發(fā)展。

1.2 可持續(xù)發(fā)展方面

營改增是我國稅制改革的又一大歷史性進展，其主要目的是解決企業(yè)重復(fù)征稅問題，有助于現(xiàn)代企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整，有助于推動我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對大力發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)也有重要意義。由于物業(yè)管理行業(yè)在我國剛剛興起，到目前還沒有形成一個良性有序的物業(yè)收費價格機制，國家對物業(yè)管理行業(yè)征收的稅額較高，整個行業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)都比較重。但在營改增新形勢下，進一步完善企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理體制，加強企業(yè)內(nèi)部管理，解決重復(fù)征稅的問題。放眼于未來，營改增打通了原有的抵扣鏈條，可抵扣的進項稅額將大幅度增加，為企業(yè)帶來更多的稅收優(yōu)惠。由此可見營改增政策的實施必然有助于促進物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1.3 稅負方面

在營改增政策實施后，增值稅稅率由原來的17%、13%增加了11%和6%這兩個檔次，并規(guī)定物業(yè)管理行業(yè)納稅稅率由原來的5%營業(yè)稅調(diào)到6%的增值稅。由于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展成本主要是人力成本和固定成本，并且其人力成本占成本總數(shù)的70%，這些人力成本由不能作為進項稅額抵扣，因此這就使得物業(yè)管理企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)增加，由此看來政策的實施并沒有實現(xiàn)減稅的目的。但是從長遠角度來看，隨著營改增政策的不斷完善和改革的深入進行，將商品房和保障房的物業(yè)管理采取不同的方式征收增值稅，想必一定會為物業(yè)管理行業(yè)帶來稅收優(yōu)惠減少稅務(wù)負擔(dān)。

1.4 利潤方面

在營改增政策實施后，對按小規(guī)模納稅人納稅的企業(yè)而言，在稅率下降的情況下增加了利潤；對于按一般納稅人納稅的企業(yè)而言，利潤的變化則取決于收費結(jié)算方式，也就是說收費結(jié)算方式的不同也將導(dǎo)致其納稅數(shù)額的不同。對于實施外包干制的物業(yè)管理企業(yè)而言，對項目工程外包也就意味著物業(yè)管理企業(yè)可以獲得更多的進項稅抵扣額度，因此其所需承擔(dān)的稅務(wù)負擔(dān)減輕，獲得的利潤增加。反之實行酬金制結(jié)算的物業(yè)管理企業(yè)無法進行抵扣進項稅額，最終導(dǎo)致企業(yè)利潤下降。因此，營改增政策對于小規(guī)模納稅人性質(zhì)和一般納稅人性質(zhì)的采取外包干制的企業(yè)可實現(xiàn)利潤的增加，對于一般納稅人性質(zhì)的采取酬金制結(jié)算的企業(yè)則會導(dǎo)致利潤的下降。

2 新形勢下物業(yè)管理企業(yè)措施

2.1 企業(yè)再造模型

物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中存在諸如“盈利難、收費難”，抗風(fēng)險能力弱等問題，對此也有許多學(xué)者或管理者提出過不為少數(shù)的破解方法，但最終都以失敗告終。筆者認為只有企業(yè)以成熟的企業(yè)再造理論為基礎(chǔ)并結(jié)合其他現(xiàn)代管理理論，構(gòu)建一個適合的企業(yè)再造模型才能破解物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展難題。企業(yè)再造模型的組建是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它包含企業(yè)內(nèi)外部的多個方面，因此變革企業(yè)組織需要從企業(yè)的整體出發(fā)，充分考慮各個環(huán)節(jié)的相互作用，將變革企業(yè)組織的風(fēng)險降到最低。

2.2 營改增政策應(yīng)對措施

2016年是營改增政策的收官之年，在營改增新形勢下，物業(yè)管理企業(yè)如何應(yīng)對營改增政策帶來的影響以降低企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)？只有物業(yè)管理企業(yè)充分了解營改增政策內(nèi)容，結(jié)合當(dāng)代科學(xué)發(fā)展觀，充分利用稅收政策實現(xiàn)減少稅務(wù)負擔(dān)的目的。

2.2.1 統(tǒng)籌稅收工作。物業(yè)管理企業(yè)在營改增過程中要時時把握政策動態(tài)，深入了解政策具體內(nèi)容尤其是稅收優(yōu)惠政策和稅收方式，以提前進行稅收籌劃工作。結(jié)合企業(yè)自身性質(zhì)，選擇合適的納稅人身份和收費結(jié)算方式。如按小規(guī)模納稅人身份納稅的企業(yè)應(yīng)采用酬金制結(jié)算的方式；如按一般納稅人身份納稅的企業(yè)則應(yīng)該采取外包干制的結(jié)算方式。盡可能的在法律允許的范圍內(nèi)少繳稅。因此，企業(yè)應(yīng)做好稅務(wù)籌劃工作，選擇合適的納稅人身份，并及時處理好各種納稅事項以防稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

2.2.2 加強對專用發(fā)票的管理。目前我國很大一部分物業(yè)管理公司采用比較傳統(tǒng)的收據(jù)方式來取代水電氣費用，在營改增政策實施后這些收據(jù)不能用于進項稅額的抵扣，這就嚴重的損害了客戶的利益，其實物業(yè)公司轉(zhuǎn)供水電、天然氣屬于銷售貨物行為，依法可以開具適用稅率的增值稅發(fā)票，減少一般納稅人租戶的損失。因此一定要加強增值稅專用發(fā)票的管理，以維護客戶的利益。另一方面也要求企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，對于增值稅專用發(fā)票的開具一定要加強管理，尤其是發(fā)票的傳遞、作廢等流程，一旦出現(xiàn)虛假發(fā)票等問題就可能為企業(yè)帶來嚴重財務(wù)風(fēng)險。

2.2.3 提高企業(yè)財務(wù)管理水平。在營改增政策的新形勢下，物業(yè)管理企業(yè)必須要創(chuàng)新或引進先進的管理理念，才能實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的管理目標。首先，做好財務(wù)管理人員的營改增培訓(xùn)工作，加大宣傳并學(xué)習(xí)營改增相關(guān)政策，提升會計人員對于營改增的認識和財務(wù)核算能力。

結(jié)束語

營改增政策是我國稅收政策的一次重大改革，從短期目標看似乎營改增政策并沒有達到真正的目的。但從長遠角度看，隨著稅收政策的不斷完善和發(fā)展，必將為企業(yè)帶來更優(yōu)惠的稅收。營改增政策的實施推動著我國稅收朝著規(guī)范化、合理化的方向發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該充分把握機遇，推動企業(yè)的健康快速發(fā)展。

[1]廖榮麗.營改增對物業(yè)管理企業(yè)的影響及對策[J].新經(jīng)濟，2016，14：113-114.

[2]吳鴻根.營改增對物業(yè)管理行業(yè)的影響及對策[J].上海房地，2014，05：46-47.

[3]周向群.科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下的中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)的再造研究[J].湖南社會科學(xué)，2016，01：126-130.