□文/姜　婕（上海大學(xué)　上海）

?

我國(guó)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)及政策建議

□文/姜婕
（上海大學(xué)上海）

［提要］我國(guó)“人口老齡化”問(wèn)題嚴(yán)峻，使得我國(guó)養(yǎng)老方式不斷創(chuàng)新。我國(guó)在引進(jìn)外國(guó)的“以房養(yǎng)老”模式之后，首先在北京、南京、上海、武漢四地進(jìn)行試點(diǎn)。本文從我國(guó)存在的幾種試點(diǎn)模式現(xiàn)狀出發(fā)，分析近年來(lái)這些試點(diǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)及陸續(xù)失敗的原因，最后針對(duì)我國(guó)“以房養(yǎng)老”的特殊情況，提出幾點(diǎn)對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：“以房養(yǎng)老”；倒按揭

原標(biāo)題：關(guān)于退休規(guī)劃下“以房養(yǎng)老”模式的探討

收錄日期：2016年4月8日

引言

目前，我國(guó)人口老齡化已經(jīng)成為亟待解決的社會(huì)問(wèn)題。截至2014年12月，我國(guó)60歲以上老年人數(shù)量已超過(guò)2億，占總?cè)丝诘?4.9%。在此嚴(yán)峻的狀況下，以房養(yǎng)老作為養(yǎng)老的補(bǔ)充模式是改善老年人生活狀況的重要途徑。

一、我國(guó)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)現(xiàn)狀及基本特點(diǎn)

（一）我國(guó)“以房養(yǎng)老”現(xiàn)狀。目前，美國(guó)的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)及其市場(chǎng)最為成熟，而我國(guó)的“以房養(yǎng)老”概念則是自20世紀(jì)90年代從國(guó)外引進(jìn)過(guò)來(lái)的，在不斷的探索與嘗試中已經(jīng)走過(guò)了十多個(gè)年頭?！耙苑筐B(yǎng)老”在2003年兩會(huì)上首次被提及用以拓寬養(yǎng)老金來(lái)源渠道。從第一次被提及至今已經(jīng)有10年的時(shí)間，2013年9月13日國(guó)務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確指出要開(kāi)展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”工作。目前，我國(guó)已經(jīng)在北京、上海、南京及武漢進(jìn)行過(guò)“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)。主要存在四種模式：一是北京的幸福人壽“出租換養(yǎng)”模式；二是上海市公積金管理中心“售后返租”模式；三是南京溫泉留元老年公寓“以房換養(yǎng)”模式；四是中信銀行“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)模式?？墒怯捎凇耙苑筐B(yǎng)老”模式發(fā)展的時(shí)間仍然不長(zhǎng)，業(yè)務(wù)還不夠成熟，目前我國(guó)的“以房養(yǎng)老”仍未能得到大規(guī)模的推廣，僅處于試點(diǎn)階段，并且試點(diǎn)的效果也不盡如人意。

（二）我國(guó)“以房養(yǎng)老”的特點(diǎn)

1、適合人群。我國(guó)的“以房養(yǎng)老”主要針對(duì)的人群基本要滿(mǎn)足以下三點(diǎn)：首先，老人需要年滿(mǎn)55周歲或以上（不同的模式要求不同，但至少要滿(mǎn)55周歲）；其次，老人需要擁有可以自由支配的一套或者以上的自有住房，并且其所處地段不能太差，房屋亦不能太過(guò)陳舊，從而不會(huì)影響機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上對(duì)其進(jìn)行處理；最后，老人的在養(yǎng)老撫養(yǎng)方面不健全。種種這些情況都將會(huì)成為老人在退休后可能進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的動(dòng)機(jī)。

2、“以房養(yǎng)老”中存在的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)?！耙苑筐B(yǎng)老”本身會(huì)存在一些固有的風(fēng)險(xiǎn)因素，另外在我國(guó)的運(yùn)行中又會(huì)存在特定的風(fēng)險(xiǎn)因素，這些風(fēng)險(xiǎn)總體可以概括為兩類(lèi)：貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)和借款人風(fēng)險(xiǎn)。

（1）貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)又可以細(xì)分為長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)及土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)等。長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)與貸款人的壽命有關(guān)。倘若老人由于長(zhǎng)壽，其對(duì)房屋的使用年限超出了最初的設(shè)定年限，貸款期限越長(zhǎng)，則機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。利率風(fēng)險(xiǎn)為當(dāng)預(yù)期利率的變動(dòng)和實(shí)際利率變動(dòng)不一致時(shí)，貸款提供方要么會(huì)面臨貸款額及應(yīng)計(jì)利息高于所抵押房產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，要么會(huì)面臨借款人提前終止合同的風(fēng)險(xiǎn)。房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)以及土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，“以房養(yǎng)老”模式最重要的載體便是房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化有可能會(huì)造成房屋貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）借款人風(fēng)險(xiǎn)。借款人風(fēng)險(xiǎn)同樣可以細(xì)分為：房屋增值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、貸款方的道德風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)等。房屋增值風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)于貸款人會(huì)面臨的房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)而言，對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，同樣具有房屋增值風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度一直很快，但是如果借款人將房地產(chǎn)抵押給貸款人，那么老人百年后，房屋的增值收益都將由貸款人得到。機(jī)構(gòu)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，由于“以房養(yǎng)老”現(xiàn)在在中國(guó)的試點(diǎn)基本是由銀行、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)在運(yùn)行，所以一旦這些機(jī)構(gòu)由于經(jīng)營(yíng)不善或者“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)沒(méi)有達(dá)到機(jī)構(gòu)的預(yù)期，就有可能會(huì)導(dǎo)致業(yè)務(wù)的停止運(yùn)營(yíng)，甚至有機(jī)構(gòu)破產(chǎn)的可能。道德風(fēng)險(xiǎn)，借款方一旦將自有房屋抵押給貸款方，如果老人搬離了原來(lái)的住處，住進(jìn)了貸款方提供的養(yǎng)老院或者為借款方提供的出租房中，由于合同已經(jīng)簽訂，所以可能會(huì)存在貸款方對(duì)借款方存在照顧不周或者物業(yè)管理不周等道德風(fēng)險(xiǎn)。以至于老人的生活質(zhì)量受到不良影響。最后，還有可能出現(xiàn)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)存在的障礙

（一）養(yǎng)老觀(guān)念的障礙

1、財(cái)產(chǎn)遺留問(wèn)題。在中國(guó)傳統(tǒng)觀(guān)念中，父母百年歸老之后，總是希望能夠遺留一些財(cái)產(chǎn)給子女。而房產(chǎn)作為普通家庭的一項(xiàng)重大資產(chǎn)，父母無(wú)疑更加希望可以在自己百年歸老之后將房屋作為自己的遺產(chǎn)繼承給子女。

2、老人生活習(xí)慣障礙。老人在前半生大多數(shù)時(shí)間都是在自己的房屋中安度的，如果借款人收走房屋，要求老人搬至養(yǎng)老中心或其他地方再重新開(kāi)始適應(yīng)新的環(huán)境，也有悖于老人的居住情感和生活習(xí)慣。南京模式和北京模式都存在這個(gè)問(wèn)題，在南京模式中，老人需要入住到提供的老年公寓，而北京模式中，老人則被要求入住壽山福海養(yǎng)老中心。

3、產(chǎn)權(quán)移交問(wèn)題。賣(mài)房返租模式一開(kāi)始就要求變更老人的房屋產(chǎn)權(quán)，這是廣大老年人心理上無(wú)法接受的，比如上海模式就有這樣的問(wèn)題存在。

（二）無(wú)政府介入而導(dǎo)致的障礙

1、公信力不足障礙。從國(guó)際上看，任何國(guó)家和地區(qū)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，無(wú)論何種模式，政府無(wú)不參與其中，有的甚至直接主辦或者出資參與，有的成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督與管理，等等。我國(guó)南京、上海、北京等地“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)失敗的原因固然有前述的諸多因素，但民間運(yùn)作、缺乏政府的參與、缺少公信力無(wú)疑也是一個(gè)不容忽視的重要原因。

2、機(jī)構(gòu)利益至上問(wèn)題。由于“以房養(yǎng)老”主辦方多為一些企業(yè)公司，或者銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)，所以都是以營(yíng)利為主要目的的。而且“以房養(yǎng)老”費(fèi)用本來(lái)就存在很高的現(xiàn)象，這就必然會(huì)導(dǎo)致機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)普遍的估價(jià)過(guò)低問(wèn)題，有些物業(yè)價(jià)值甚至只能拿到估值的一半。最終老人能夠從貸款人處每月拿到的養(yǎng)老保障可能都不能滿(mǎn)足當(dāng)?shù)氐淖畹蜕畋Ｕ稀?/p>

（三）產(chǎn)品定價(jià)及保險(xiǎn)精算模型復(fù)雜。產(chǎn)品定價(jià)是反向抵押貸款推出的核心環(huán)節(jié)，產(chǎn)品定價(jià)是否合理，在一定程度上決定了住房反向抵押貸款的成敗。假如產(chǎn)品定價(jià)過(guò)高，申請(qǐng)人得到的貸款數(shù)額過(guò)低，申請(qǐng)人將失去興趣，住房抵押貸款就會(huì)面臨需求不足的問(wèn)題；如果產(chǎn)品定價(jià)過(guò)低，則貸款人面臨著到期后貸款收不回來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，可能以此帶來(lái)虧損，貸款人的積極性會(huì)大大減少。

三、我國(guó)“以房養(yǎng)老”障礙解決對(duì)策

（一）由政府輔助建立一個(gè)獨(dú)立的“以房養(yǎng)老”辦公機(jī)構(gòu)。政府需要在“以房養(yǎng)老”這一辦法中有所作為，可以通過(guò)為機(jī)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)擔(dān)?；蛘邔?duì)其進(jìn)行稅收優(yōu)惠的辦法，減少貸款最終落實(shí)到借款人手里的阻力。并且要輔助建立一個(gè)獨(dú)立的“以房養(yǎng)老”辦公機(jī)構(gòu)，更加專(zhuān)業(yè)性地為孤寡老人進(jìn)行服務(wù)。

（二）推出“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)。“以房養(yǎng)老”存在利率風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)等，所以對(duì)于承接了“以房養(yǎng)老”的主辦方來(lái)說(shuō)，未來(lái)無(wú)疑具有很強(qiáng)的不確定性，所以可以將這些風(fēng)險(xiǎn)以保險(xiǎn)的方式部分或者全部轉(zhuǎn)嫁給第三方保險(xiǎn)公司，由善于進(jìn)行保險(xiǎn)精算的保險(xiǎn)公司來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)也能提高其進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的意愿。

（三）推出“以房養(yǎng)老”證券化?！耙苑筐B(yǎng)老”的承辦方可以將房屋進(jìn)行打包進(jìn)行證券化，在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行流通，提前收回房屋的價(jià)值，利用這部分資金在金融市場(chǎng)上進(jìn)行在投資，不僅分散了風(fēng)險(xiǎn)，還可以利用其投資收益給予老人適當(dāng)比率的收益作為額外的養(yǎng)老保障。

（四）補(bǔ)充“以房養(yǎng)老”模式，不斷進(jìn)行創(chuàng)新。陳鵬軍（2013）基于居民對(duì)民間機(jī)構(gòu)主辦養(yǎng)老的不信任，提出要加大政府的參與，并提出了兩種基于政府參與的“以房養(yǎng)老”模式：一是基于政府擔(dān)保的有贖回權(quán)的住房反向抵押貸款模式；二是基于政府擔(dān)保的“以租換養(yǎng)”模式。這兩種模式在一定程度上客服了“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)模式中存在的比如群眾公信力不足及關(guān)于房產(chǎn)贖回權(quán)等問(wèn)題。

除此之外，轉(zhuǎn)變老人的固有養(yǎng)老觀(guān)念也是推行“以房養(yǎng)老”的一大對(duì)策。

中圖分類(lèi)號(hào)：C91

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A