崔紅靜

摘 要：房地產開發(fā)商對項目進行開發(fā)，其目的就是盈利，為了更好地提高房地產的經營效益，提高盈利，開發(fā)商就要對開發(fā)項目進行相應的工程造價控制，合理地降低工程總造價，進而獲得更多的盈利。本文就對民用住宅建設開發(fā)項目中的工程造價進行分析，從中探討影響建設項目工程造價的因素以及相應的控制方法。

關鍵詞：民用住宅；工程造價；因素；方法

眾所周知，工程總造價是影響房地產開發(fā)商盈利的重要影響因素，開發(fā)商在開發(fā)過程中必須要控制工程總造價，這樣才能更好地控制開發(fā)成本，獲得更多的盈利。然而，在開發(fā)的過程中，開發(fā)商要注意的一點是費用是可以進行控制，然而是不能避免，部分開發(fā)商為了獲得更多的盈利，在開發(fā)的過程中，就會避免一些費用，進而無法確保建筑物的質量，無法確保業(yè)主的安全性。故此，要對建設項目工程造價進行控制，開發(fā)商就要在合理合法的前提下進行，這樣才能更好地確保建筑物的建筑質量。

1 影響民用住宅建設項目工程造價的因素

1.1 民用住宅的小區(qū)規(guī)劃設計 在房地產行業(yè)中，民用住宅建設項目的小區(qū)規(guī)劃是非常重要的，做好相應的小區(qū)規(guī)劃工作，確保小區(qū)規(guī)劃的合理性，就是對民用住宅建設項目工程進行首要的工程造價控制。在進行小區(qū)規(guī)劃的時候，開發(fā)商要對小區(qū)內的綠化面積、綠化設計、公共設施設計、電、燃氣的供應等等做好相應的規(guī)劃。例如小區(qū)的用地面積，小區(qū)用地面積的大小就影響到了小區(qū)的管道鋪設的長度以及公共設施的投入，進而對整個項目工程的造價產生影響。由于小區(qū)是屬于公共地方，小區(qū)費用是要分攤到每一個業(yè)主的，也就說，小區(qū)內的住宅密度越高，小區(qū)的費用也就越低，越容易降低整個建設項目的工程造價。

1.2 民用住宅建筑的平面布局設計 在民用住宅建設項目開始之前，開發(fā)商要對住宅建筑物的平面布局進行控制，有效地提高住宅建筑物平面布局的合理性，有效地降低建設項目的工程總造價。總的來說，長方形或者是正方形的建筑平面布局是可以有效地降低工程總造價的，如果建筑物的平面布局延長時，就會增加相應的建筑費用，增大建設項目的工程總造價。

1.3 民用住宅建筑的結構面積系數 影響民用住宅建設項目的工程總造價因素還包括結構面積系數，所謂的結構面積系數就是指建筑物的結構面積與住宅建筑面積之間的相比，如果結構面積系數較大，也就是說明了該建筑物的結構面積比較大，使得住宅面積降低，這樣的建筑結構是會增大建設項目的工程總造價的。所以要控制好民用住宅建設項目的工程總造價，就要控制好建筑物的結構面積系數比，在建筑設計合理的前提下，盡量降低結構面積，增大住宅建筑面積，這樣才有利于降低工程總造價。

1.4 民用住宅建筑的高度和層數 影響民用住宅建設項目的工程總造價因素還包括建筑物的高度和層數，首先，針對于建筑物的高度，如果建筑物的層高過高，那么建筑物的墻體面積就會增大，進而增大了建筑物的工程總造價。相反，如果建筑物的層高合理，將能有效地控制建筑物的墻體面積，降低建筑物的結構面積，增大建筑物的住宅建筑面積，降低建筑物的工程總造價。其次，針對于建筑物的層數，隨著建筑物層數的增多，建筑物的費用也在增大，因為隨著建筑物層數的增多，各種管道的投入也在增大，還有樓梯間的照明費用也在增大。除此之外，如果建筑物的層數超過六層，就要設置電梯，電梯費用也是影響工程總造價的因素之一。所以要控制好民用住宅建設項目的工程總造價，就要控制好建筑物的層高和層數。

2 民用住宅建設項目工程造價的控制方法分析

2.1 決策階段的造價控制 在決策階段中的造價控制是對建設項目的工程總造價的最佳控制階段，因為決策影響執(zhí)行，決策在房地產開發(fā)過程中是非常重要的，只有做好了相應的前期準備，才能確保房地產開發(fā)過程中的順利開展。在決策階段，開發(fā)商首先要對土地購買價格進行控制，土地購買價格是影響整個工程總造價最主要的因素，開發(fā)商在購買土地之前，要對周圍的土地市場進行調查和了解，并且要及時了解當地政府的相應政策，對整個工程的總造價進行有效的控制。其次，開發(fā)商要對整個開發(fā)項目進行規(guī)劃設計，確保規(guī)劃設計的合理性，對整個工程的總造價進行預算和控制。特別是開發(fā)項目的小區(qū)設計、建筑物的層數和高度、建筑物的結構設計、平面設計等等，這些因素不僅影響著整個項目的工程總造價，也影響著整個項目的銷售。例如，在進行小區(qū)設計時，可以借鑒時下最流行的小區(qū)設計，然后再結合自己公司的開發(fā)預算，對小區(qū)設計進行相應的調整，進而對整個項目的工程總造價進行控制。

2.2 設計階段的造價控制 設計階段也是房地產開發(fā)的重要階段之一，在設計階段，要確保建筑設計的合理性。最優(yōu)的設計方案可以避免在開發(fā)過程中的更改費用，能有效地控制民用建設項目的工程總造價。

2.3 施工階段的造價控制 施工階段的造價控制也是非常重要，在施工階段，各個單位要做好相應的監(jiān)督工作，確保施工材料的合格以及施工質量。在施工階段中，為了更好地控制施工費用，采購部要及時地對材料市場進行了解和分析，盡量用最低的價格來購買合格的建筑材料，有效地控制項目的總造價，特別是主要的施工材料，如灰砂磚、多孔磚、鋼筋等等，這些施工原材料在施工過程會大量使用，一定要用最合理的價格去購買這些施工主要材料，才能更好地對工程總造價進行控制。其次，施工組織設計方案的合理與否也是影響施工階段的造價的，如果施工組織設計方案不合理，就會使得施工過程不合理，從而使得施工出現各種問題，延長施工進度，進而影響到施工階段的造價。第三，施工質量也是影響施工費用的主要因素之一，如果施工質量不合理，那么就需要對已經施工的部位進行檢查和修補，甚至是翻工，這樣不僅會增大施工員的工作量，還會延長施工時間，影響施工進度。最后，在施工過程中的設計變更也是影響施工階段總造價的重要因素之一，所以施工單位和建設單位要控制好在施工過程中的設計變更，避免由于設計變更而增加施工過程中的費用。因此，各個單位一定要加強對施工過程中的質量監(jiān)督和檢查，這樣才能有效地對建設項目的工程總造價進行控制，降低建設項目的工程造價。

總而言之，影響民用住宅建設項目的工程造價的因素很多，開發(fā)商應該在保證質量的前提下控制好費用，這樣才能更好地提高自身的盈利。

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