彭 雁

(安陽市城市開發(fā)與公建管理辦公室，河南 安陽 455000)

安陽市房地產(chǎn)市場去庫存現(xiàn)狀及對策分析

彭 雁

(安陽市城市開發(fā)與公建管理辦公室，河南 安陽 455000)

在建項(xiàng)目較多、庫存量較大，是近兩年來全省乃至全國房地產(chǎn)市場逐漸凸顯的問題。圍繞去庫存、穩(wěn)發(fā)展的主題，安陽市政府出臺了一系列文件，企業(yè)采取了各類讓利營銷策略，一大部分剛需消費(fèi)者的需求得到有效釋放，安陽市房地產(chǎn)市場去庫存步伐明顯加快。本文通過對有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)的安陽市市區(qū)房地產(chǎn)市場庫存銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、對比、篩選、整理和匯總，同時(shí)結(jié)合近期的調(diào)研成果，對2015年第四季度以來安陽市市區(qū)房地產(chǎn)銷售及庫存數(shù)據(jù)進(jìn)行簡析，評價(jià)當(dāng)前安陽市房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況，并提出問題和建議。

安陽市;房地產(chǎn);去庫存

房地產(chǎn)行業(yè)一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生，在全國實(shí)體經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中有著舉足輕重的地位。近年來，安陽市由于受到金融市場非法集資和經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響，房地產(chǎn)庫存量增大等問題逐步凸顯。雖然安陽市政府持續(xù)采取了一系列政策措施，取得了一定效果，但商品房庫存壓力依然存在。2015年以來，圍繞“去庫存、穩(wěn)發(fā)展”的主題，各級政府因城施策、多措并舉，從鼓勵(lì)住房消費(fèi)、強(qiáng)化保障措施等多個(gè)層次和角度入手，加快去庫存步伐，促進(jìn)了房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。

一、政策措施基本情況

2015年以來，針對房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，安陽市研究制定了相關(guān)措施，包括2015年8月29日出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(試行)》(簡稱22號文件)，以及2016年3月出臺的《關(guān)于支持農(nóng)民進(jìn)城購房促進(jìn)住房消費(fèi)的實(shí)施意見》和《安陽市棚戶區(qū)改造貨幣化安置管理辦法》，內(nèi)容涵蓋實(shí)施購房補(bǔ)貼、改善金融服務(wù)、簡化手續(xù)辦理、強(qiáng)化社會保障和加快棚戶區(qū)改造貨幣化安置等。文件的核心及重點(diǎn)可以概括為四點(diǎn)。

(一)實(shí)行購房補(bǔ)貼

凡是購買市區(qū)新建普通商品住房的消費(fèi)者，2015年9-12月期間可享受政府2萬元的購房補(bǔ)貼，2016年4-12月期間具有農(nóng)民身份的購房者可享受1萬元的購房補(bǔ)貼。

(二)優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目審批流程

在依據(jù)有關(guān)規(guī)定提供補(bǔ)貼的前提下，簡化相關(guān)前置條件，落實(shí)并聯(lián)審批制度，加快項(xiàng)目手續(xù)辦理。

(三)清理調(diào)整規(guī)費(fèi)征收

對涉及建設(shè)項(xiàng)目的部分行政事業(yè)性收費(fèi)進(jìn)行審核梳理，通過取消、調(diào)整、分段計(jì)征等方式，緩解企業(yè)資金壓力，推動項(xiàng)目順利建設(shè)。

(四)推動棚改貨幣化安置

征集、篩選庫存商品住房作為安置房房源，通過市住建局網(wǎng)、安陽住房保障網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)平臺，定期更新公布，方便安置居民選購。

二、政策措施實(shí)施效果

2016年3月底出臺的兩個(gè)文件剛剛實(shí)施，效果尚有待考察。從2015年出臺的22號文件實(shí)施4個(gè)月效果來看，安陽市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)回暖趨勢，商品房去庫存步伐明顯加快。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1-12月全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資209.24億元，同比增長29.7%，增速位列河南省第1位；銷售面積502.15萬平方米，同比增長11.9%。其中，市區(qū)商品房去庫存效果顯著。

(一)商品房銷售大幅回升

市區(qū)1-12月銷售商品房面積375萬平方米，同比增長65.27%；實(shí)現(xiàn)銷售額162.7億元，同比增長73%。

(二)商品房消費(fèi)得到有效刺激

2015年全年市區(qū)累計(jì)網(wǎng)簽備案商品房合同共31199套，其中僅2015年9-12月就網(wǎng)簽備案商品房合同17607套，同比增長65%，占全年總銷售套數(shù)的56%。有16653戶購房消費(fèi)者領(lǐng)取了購房補(bǔ)貼，累計(jì)發(fā)放補(bǔ)貼資金3.3億元，其中約有7000戶農(nóng)民享受到了購房補(bǔ)貼，發(fā)放補(bǔ)貼資金約1.4億元。

(三)商品房庫存量減少

截至2015年12月底，安陽市市區(qū)商品房可售面積(庫存面積)共384.2萬平方米，同比下降14%，庫存消化周期約12個(gè)月。

(四)商品房銷售平均價(jià)格平穩(wěn)

2015年1-12月市區(qū)商品住房銷售平均價(jià)格4295元/，同比增長6.97%，環(huán)比下降0.26%。結(jié)合22號文件的出臺，部分開發(fā)企業(yè)還推出“政府補(bǔ)貼2萬，企業(yè)讓利2萬”的營銷措施，吸引購房消費(fèi)者，對穩(wěn)定房價(jià)也起到了一定作用。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)排名前移

2015年1-12月，全市納稅企業(yè)前10名中有5家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，前100名中有27家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在全市稅收貢獻(xiàn)中仍占有較為重要的地位。

三、商品房庫存情況

(一)全市(包括各縣)庫存情況

2016年1-3月，安陽市全市累計(jì)批準(zhǔn)商品住房預(yù)售面積99.33萬平方米，同比增長1.78%。銷售商品住房面積104.09萬平方米，同比減少8.22%。商品住房入市量和銷售量的增、減幅度都不大，基本呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢。截至目前，全市累計(jì)可售面積(庫存面積)共726.88萬平方米，同比增長13.59%，商品住房庫存消化周期約12個(gè)月。

(二)市區(qū)庫存情況

2016年1-3月，市區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)商品住房預(yù)售面積46.4萬平方米，同比增長5.29%。銷售商品住房面積37.35萬平方米，同比下降43.98%。目前市區(qū)累計(jì)可售面積(庫存面積)393.24萬平方米，同比下降6.89%，商品住房庫存消化周期約10個(gè)月。

(二)全市庫存特點(diǎn)

安陽市目前商品住房庫存大致有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是去庫存問題仍需持續(xù)關(guān)注。從以上數(shù)據(jù)看，目前全市商品住房庫存消化周期約12個(gè)月、市區(qū)約10個(gè)月，尚未超出警戒線，但仍未回歸10個(gè)月以下，因此，去庫存仍將是今后一段時(shí)期的工作重點(diǎn)。二是市、縣庫存現(xiàn)狀存在差異。目前，市區(qū)庫存面積393.24萬平方米，同比減少6.89%，處于下降趨勢；縣域商品住房庫存面積333.64萬平方米，同比增長53.34%，呈現(xiàn)上升趨勢。從增速指標(biāo)來看，縣域庫存問題更為突出。三是商品住房銷售量下降明顯。2015年和2016年的購房補(bǔ)貼政策存在3個(gè)月的空檔期(2016年1-3月)，在此期間，商品住房銷售量下降明顯，今年1-3月全市商品住房銷售面積減少8.22%，市區(qū)則更為明顯，減少了43.98%。不過隨著4月后促進(jìn)農(nóng)民購房政策的實(shí)行，商品住房銷售量有所回升。

四、存在的問題

(一)房地產(chǎn)開發(fā)金融貸款支持較弱

2015年1-12月全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)到位資金211.85億元，其中國內(nèi)貸款5.26億元，占比僅為2.5%，自籌資金和其他資金分別為134.57億元和72.03億元，占總資金來源的97.5%，成為房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源。金融開發(fā)貸款支持較弱，一方面有本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力弱、資信低等因素，但金融支持更傾向于一、二線城市也是不容忽視的重要原因。貸款比例過低，不僅加大了開發(fā)企業(yè)的資金壓力，更增加了本地社會融資的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)農(nóng)民進(jìn)城購房的相關(guān)配套政策有一定滯后

一是針對農(nóng)民進(jìn)城購房貸款提供服務(wù)的金融產(chǎn)品還不多，仍需要相關(guān)金融機(jī)構(gòu)加大工作力度，創(chuàng)新金融產(chǎn)品、簡化辦理程序，為農(nóng)民進(jìn)城購房創(chuàng)造良好的金融服務(wù)環(huán)境。二是農(nóng)民進(jìn)城購房后的子女入學(xué)還存在一定的困難。由于地方財(cái)政吃緊導(dǎo)致的教育資源配置不均衡、教育設(shè)施建設(shè)滯后等原因，在實(shí)際操作中，農(nóng)民進(jìn)城購房后的子女入學(xué)問題出現(xiàn)巧婦難為無米之炊的尷尬情況，農(nóng)民進(jìn)城購房后子女入學(xué)的困境影響了農(nóng)民進(jìn)城購房落戶安家的積極性。三是農(nóng)民進(jìn)城后的創(chuàng)業(yè)就業(yè)條件還不完善。如對一些未充分就業(yè)人員和失地農(nóng)民，急需開展就業(yè)技能培訓(xùn)，但目前還未能較好的開展此項(xiàng)工作。

(三) 地方財(cái)政籌集購房補(bǔ)貼資金仍有一定困難

由于受到前幾年非法集資等不利因素的影響，安陽市經(jīng)濟(jì)形勢和金融市場環(huán)境不容樂觀，地方財(cái)政籌集對農(nóng)民進(jìn)城購房進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼所需資金存在一定困難，在后期的購房補(bǔ)貼政策力度上有所減弱。

(四) 城鎮(zhèn)化和棚戶區(qū)改造力度尚需加強(qiáng)

與一、二線城市資源配置相對充足、城市聚集力較強(qiáng)等特點(diǎn)不同，安陽市作為四線城市，外來人口和流動人口較少，商品房消費(fèi)群體以改善型和自住型為主，未來的消費(fèi)動力主要來自于城鎮(zhèn)化以及棚戶區(qū)改造的推動，而當(dāng)前棚戶區(qū)改造項(xiàng)目面臨著更加復(fù)雜的局面，項(xiàng)目建設(shè)成本大幅提升，拆遷難度加大，同時(shí)地方政府財(cái)政收入增長放緩，融資平臺累計(jì)債務(wù)明顯加重，棚戶區(qū)改造難度進(jìn)一步加大，影響住房消費(fèi)。

五、對策與建議

(一)加快金融創(chuàng)新步伐

從國家或省級層面給予政策指導(dǎo)和政策調(diào)整，改造原有市級保障房融資平臺，加快完善現(xiàn)代企業(yè)制度，健全法人治理結(jié)構(gòu)，鞏固提升投融資能力，在積極開展公私合作、盤活資產(chǎn)存量、突破資產(chǎn)增量方面發(fā)揮帶動作用，把政府主導(dǎo)和市場運(yùn)作有機(jī)結(jié)合起來，充分調(diào)動社會資本參與的積極性，加強(qiáng)市場培育，統(tǒng)籌本市棚戶區(qū)改造的融資，破解房地產(chǎn)市場資金瓶頸。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)按照文件要求，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，提高服務(wù)效率，支持農(nóng)民進(jìn)城購房，適當(dāng)增加對四線城市的金融支持力度，支持信譽(yù)較好的房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目建設(shè)。

(二) 加大對農(nóng)民進(jìn)城購房政策落實(shí)的支持力度

購房補(bǔ)貼作為刺激性政策，需要適度把握強(qiáng)度和節(jié)奏，畢竟這種強(qiáng)刺激政策有一定局限性和逐漸減弱的特點(diǎn)，從長遠(yuǎn)來看，入學(xué)、就業(yè)、社會保障、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等保障措施的落實(shí)，才是推動農(nóng)民進(jìn)城購房和科學(xué)城鎮(zhèn)化的長遠(yuǎn)之計(jì)。教育、勞動保障、工商等部門應(yīng)積極制定對農(nóng)民進(jìn)城購房政策的落實(shí)細(xì)則，破解各種政策壁壘和瓶頸，推動農(nóng)民進(jìn)城購房后能夠安居樂業(yè)，確保各項(xiàng)保障措施落實(shí)到位。

(三) 簡化城市建設(shè)行政審批

現(xiàn)在城市建設(shè)行政審批程序繁瑣，時(shí)限較長，特別是在行政許可條件之外，通過部門規(guī)章和政府文件增加的前置審批條件過于繁雜，有些是從國家部級法規(guī)文件開始交叉設(shè)置，因此應(yīng)從國家、省一級明確建設(shè)程序和棚戶區(qū)改造程序及審批時(shí)限，進(jìn)一步簡化行政審批手續(xù)，縮短審批時(shí)限，推動項(xiàng)目建設(shè)，加快庫存銷售。

(四) 增加對地方棚戶區(qū)改造的資金補(bǔ)助

通過房地產(chǎn)開發(fā)的黃金十年，優(yōu)質(zhì)開發(fā)地塊已挖掘殆盡，現(xiàn)有的棚戶區(qū)改造地塊拆遷密度大、開發(fā)成本高、升值空間小，增加了改造難度，這類問題在三、四線城市尤為突出，亟需加大對棚戶區(qū)改造的資金獎(jiǎng)補(bǔ)和政策支持力度。

(五) 盤活整合現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目

對閑置土地項(xiàng)目、涉非房地產(chǎn)項(xiàng)目以及棚改遺留項(xiàng)目，通過政府參與清算、接管，加快開工、復(fù)工，整合現(xiàn)有資源用于棚戶區(qū)改造安置房源。特別是對于涉非房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)繼續(xù)按照處非工作要求，積極參與幫扶工作，通過實(shí)行賬戶三方監(jiān)管、對外招商引資、有效托管等，幫助項(xiàng)目盡快復(fù)工完工。

[責(zé)任編輯：董士忠]

2016-05-27

彭雁(1969-)，女，河南省林州市人，經(jīng)濟(jì)師，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究。

F293.35

A

1671-5330(2016)06-0036-03