李 挺

（深圳中海地產(chǎn)有限公司，廣東 深圳 518048，E-mail：lit@cohl.com）

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中海圣廷苑酒店項(xiàng)目工程管理模式創(chuàng)新研究

李 挺

（深圳中海地產(chǎn)有限公司，廣東 深圳 518048，E-mail：lit@cohl.com）

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)。針對(duì)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選擇適合的工程管理模式，是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)期回報(bào)的重要保障。以中海圣廷苑酒店項(xiàng)目為例，對(duì)該酒店項(xiàng)目創(chuàng)新的工程管理模式，從合約分判模式、技術(shù)管理模式、二次深化設(shè)計(jì)管理、樣板管理模式、技術(shù)平臺(tái)運(yùn)用5個(gè)方面進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，希望能為今后其他高星級(jí)酒店項(xiàng)目的開發(fā)提供借鑒參考。

關(guān)鍵詞：酒店項(xiàng)目；工程管理模式；合約分判；技術(shù)管理；深化設(shè)計(jì)；樣板管理

中海圣廷苑酒店項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱酒店項(xiàng)目）是深圳第26屆世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)的官方接待酒店，坐落于深圳市龍崗大運(yùn)主場(chǎng)館區(qū)，擁有良好的景觀與視野，是龍崗中心片區(qū)體育新城的標(biāo)志性建筑物。該項(xiàng)目是中海地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)作的第一個(gè)五星級(jí)酒店項(xiàng)目，從項(xiàng)目的定位到設(shè)計(jì)管理、工程管理、合約管理、商務(wù)管理都沒有類似的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，加上該項(xiàng)目又是世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)的配套酒店，開業(yè)時(shí)間無路可退。在自身因素和外部環(huán)境的種種因素下，使得酒店項(xiàng)目的建設(shè)困難重重。但經(jīng)過多方共同的不懈努力，最終出色完成了項(xiàng)目的開發(fā)。本文對(duì)該酒店項(xiàng)目創(chuàng)新的工程管理模式進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，希望能為今后其他高星級(jí)酒店項(xiàng)目的開發(fā)提供借鑒參考。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理模式，許多學(xué)者和實(shí)際工作者都有過研究，如吳堅(jiān)等[1]對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理模式進(jìn)行了選擇分析，認(rèn)為在選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目復(fù)雜程度和業(yè)主對(duì)項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略、合同方式以及對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的要求等。烏云娜等[2]對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理模式進(jìn)行了總結(jié)，提出了現(xiàn)實(shí)情況下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目宜采用的管理模式，并通過案例分析，給出了一種建議的管理模式。張嚴(yán)華[3]論述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的定義、構(gòu)成和工作流程，援引案例對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中常見的問題進(jìn)行總結(jié)和探究，并提出一些應(yīng)對(duì)的策略的建議。龔維建[4]針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式的現(xiàn)狀，提出存在的問題，并探討解決問題的對(duì)策，以期建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式，提高項(xiàng)目管理水平。王春輝[5]從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的精細(xì)化入手，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中存在的問題進(jìn)行了探討，并對(duì)精細(xì)化管理的實(shí)施方案進(jìn)行了分析，力求能為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起到參考作用。馬永亮[6]認(rèn)為：由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性和艱苦性，必須在管理過程中實(shí)行有效的項(xiàng)目控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，其項(xiàng)目控制技術(shù)一般包括質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制3個(gè)方面。朱軍[7]從房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理3個(gè)方面，對(duì)項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用進(jìn)行了闡述，同時(shí)結(jié)合作者所參與項(xiàng)目中項(xiàng)目管理的實(shí)際情況，指出其中的管理缺陷，剖析了問題所在。上述文獻(xiàn)或從承發(fā)包的角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理模式進(jìn)行研究，或針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的常見問題，探討相應(yīng)的管理對(duì)策和控制手段，很少有從業(yè)主管理的角度，探討工程管理模式創(chuàng)新的相關(guān)研究。而這恰恰是本文所要解決的關(guān)鍵問題。

1 合約分判模式的創(chuàng)新

酒店項(xiàng)目立項(xiàng)后，合約部根據(jù)集團(tuán)對(duì)成本的嚴(yán)格要求，立即按照項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)要求進(jìn)行合約策劃報(bào)告的編制。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，開展各項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研。按照項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃節(jié)點(diǎn)要求，詳細(xì)編制了適合酒店項(xiàng)目實(shí)際操作的分項(xiàng)工程招標(biāo)計(jì)劃，包括各分判工程招標(biāo)內(nèi)容要求、招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求、適合邀請(qǐng)參加投標(biāo)的單位和數(shù)量、投標(biāo)單位考察計(jì)劃、甲供材料（設(shè)備）要求、主要材料（設(shè)備）選用計(jì)劃、主要材料供應(yīng)商考察計(jì)劃等詳細(xì)內(nèi)容，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，作為酒店項(xiàng)目合約分判的指導(dǎo)性文件。

考慮到酒店項(xiàng)目機(jī)電工程、精裝修工程的復(fù)雜性，采用了土建總包+機(jī)電主包+精裝修主包+其他分包+甲供材的總分包模式，本著保證工期進(jìn)度的指導(dǎo)思想，以專業(yè)化分工為手段，以保證工程質(zhì)量和控制、降低成本為目的，兼顧工程整體協(xié)調(diào)和配合，將項(xiàng)目發(fā)展過程中的各項(xiàng)工程分解組合，形成若干項(xiàng)合約分判項(xiàng)目，緊跟項(xiàng)目的進(jìn)度，開展合約分判工作。

（1）土建總承包工程。在工期十分緊張而施工圖紙尚不具備的條件下，從招標(biāo)模式上進(jìn)行突破，縮短招標(biāo)定標(biāo)周期。根據(jù)出圖的具體情況，在土建主包工程上采用“地下部分總價(jià)包干+地上部分暫定工程量×固定單價(jià)”招標(biāo)方式，主承包中標(biāo)價(jià)是按“∑（地上部分暫定工程量×固定單價(jià)）+地下部分總價(jià)包干+開辦費(fèi)包干”的形式，同時(shí)暫估合同總價(jià)。此方法大大加快了招標(biāo)速度，盡早確定了中標(biāo)單位。

（2）機(jī)電主包工程。因機(jī)電的系統(tǒng)性較強(qiáng)，各項(xiàng)專業(yè)系統(tǒng)之間存在交叉施工的問題，在設(shè)計(jì)圖紙不完備，且各專業(yè)系統(tǒng)之間圖紙尤其是標(biāo)高關(guān)系容易出現(xiàn)矛盾的情況下，將機(jī)電主包承包的范圍最終確定為：給排水、電氣、動(dòng)力系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)（空調(diào)甲供）、消防系統(tǒng)，利用投標(biāo)單位的資源對(duì)各專業(yè)圖紙進(jìn)行整合，強(qiáng)調(diào)了投標(biāo)單位要自行編制管線綜合圖，并承擔(dān)因管線標(biāo)高關(guān)系矛盾而可能增加的彎頭和管道增加費(fèi)用。將專業(yè)性較強(qiáng)，與其他機(jī)電體系交叉較少的燃?xì)夤こ?、AV視聽系統(tǒng)、弱電智能化系統(tǒng)、廚房設(shè)備、廚房油煙凈化、洗衣房設(shè)備等進(jìn)行了單獨(dú)分包。通過整合加專業(yè)分包的方式，以獲取更優(yōu)的成本。

（3）室內(nèi)精裝修工程分判。由于酒店項(xiàng)目室內(nèi)精裝修工程體量超大（工程量、工程總價(jià)），為了避免風(fēng)險(xiǎn)，降低成本，公司將室內(nèi)精裝修工程劃分為4個(gè)標(biāo)段，分別由4家具備資格的承建商承包。即避免了風(fēng)險(xiǎn)，又降低了成本、保證了工程進(jìn)度，同時(shí)還可以起到相互激勵(lì)的作用。

（4）各專項(xiàng)分包工程分判。各專項(xiàng)分包均采用正常的招標(biāo)方式，以深圳市建筑工程、裝飾工程、安裝工程等專業(yè)工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)期建筑材料信息價(jià)格為基礎(chǔ)，以工程量清單報(bào)價(jià)方式進(jìn)行招標(biāo)。

由于設(shè)計(jì)變更，土建施工圖紙出圖趕不上現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度要求，在基坑土方及樁基工程完成時(shí)，土建施工圖紙還未能出圖，合約部、項(xiàng)目部果斷提出將基坑底板墊層及磚胎膜工程提前分判，以保證工期需要及土建施工單位進(jìn)場(chǎng)后可以立即開展結(jié)構(gòu)施工。

總體看來，這樣的合約分判模式保證了工期進(jìn)度，可以兼顧成本控制和現(xiàn)場(chǎng)分工配合，具有良好可操作性，也符合公司的資源配置狀況。

2 技術(shù)管理模式的創(chuàng)新

中海圣廷苑酒店項(xiàng)目作為2011年大運(yùn)會(huì)官方接待酒店，工程進(jìn)度“后門關(guān)死”，必須在2011年春節(jié)后達(dá)到試營(yíng)業(yè)的條件，建設(shè)工期異常緊迫。只有通過基礎(chǔ)階段、主體階段的“控質(zhì)量、搶工期”，才能為機(jī)電安裝、裙樓幕墻、精裝修多創(chuàng)造工作時(shí)間，以保證機(jī)電、幕墻和精裝修質(zhì)量的精雕細(xì)作，避免出現(xiàn)后期時(shí)間過短趕工而質(zhì)量無法保證的局面。此外，由于酒店項(xiàng)目商務(wù)條件、立面條件、管理公司要求、內(nèi)裝條件、機(jī)電條件非常繁復(fù)，各個(gè)專業(yè)之間互提條件時(shí)間非常短，設(shè)計(jì)壓力非常大。鑒于上述情況，在項(xiàng)目中提出了“邊出圖、邊修改、邊施工”的技術(shù)管理模式。

2.1 打破常規(guī)模式，提前進(jìn)行基礎(chǔ)準(zhǔn)備工程

因酒店項(xiàng)目在2008年底已完成樁基工程、2009年初完成抗浮錨桿工程，因此在主包單位確定前具備1個(gè)月的過渡期。此時(shí)利用現(xiàn)有施工單位資源（長(zhǎng)期合作單位），立刻開展基礎(chǔ)工程提前施工，在主包進(jìn)場(chǎng)前完成樁頭開鑿、承臺(tái)的開挖、底板墊層澆筑、塔吊基礎(chǔ)提前開挖等準(zhǔn)備工作，節(jié)約關(guān)鍵線路1個(gè)月。

區(qū)別于以往基礎(chǔ)準(zhǔn)備工程與主體工程為同一施工單位的模式，酒店項(xiàng)目由于基礎(chǔ)準(zhǔn)備工程提前施工，因此提前進(jìn)場(chǎng)單位勢(shì)必存在圖紙深入程度有限、投入技術(shù)資源有限等先天不足因素，這要求技術(shù)管理更加前沿、更加細(xì)致。技術(shù)管理不能僅僅定位于甲方管理者、方案審核者，還必須身兼施工單位方案編制者、技術(shù)負(fù)責(zé)者、交底者的工作——必須細(xì)化圖紙與施工方案交底，細(xì)致到每一個(gè)不同標(biāo)高底板挖土深度控制、不同承臺(tái)尺寸與深度控制、裸露基巖開鑿方案制定、超挖部分基坑支護(hù)處理預(yù)案、大承臺(tái)磚胎膜支撐體系確定等工作，真正做到技術(shù)服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)、技術(shù)指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)的作用。

本模式的適用范圍/前置條件包括：因全套圖紙未齊全，在一段時(shí)間內(nèi)無法進(jìn)行主包單位包干價(jià)分判；樁基工程已經(jīng)施工完畢；僅有底板施工圖。

如有類似工程擬采用本模式，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：需選擇與本公司有密切合作經(jīng)歷且配合順暢的施工單位，以便盡快組織進(jìn)場(chǎng)；必須明確施工完成面標(biāo)準(zhǔn)（施工范圍標(biāo)準(zhǔn)與工程質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)），以便其與主包單位工作面交接順暢。

2.2 現(xiàn)場(chǎng)反提條件推動(dòng)設(shè)計(jì)進(jìn)展

因酒店項(xiàng)目功能要求繁多、前置設(shè)計(jì)條件時(shí)刻處于變化之中，且工程進(jìn)度緊迫，要求必須一邊按照現(xiàn)有條件、現(xiàn)有圖紙進(jìn)行施工，一邊根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)具體進(jìn)度與情況反提條件以推動(dòng)設(shè)計(jì)進(jìn)展。

區(qū)別于以往的技術(shù)管理，酒店項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)不僅僅作為圖紙、變更、方案的接收者與執(zhí)行者，還同時(shí)作為設(shè)計(jì)條件的給予者，時(shí)刻關(guān)注設(shè)計(jì)方案、圖紙的進(jìn)展情況，并及時(shí)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度進(jìn)行核對(duì)，以現(xiàn)場(chǎng)條件指導(dǎo)正式施工圖的出圖與變更。

（1）因酒店項(xiàng)目采用初設(shè)方案進(jìn)行基坑開挖，隨著前置條件逐步明晰，功能性要求也越來越具體，譬如地下室員工廚房上部不得有主體結(jié)構(gòu)且必須距建筑物輪廓線有一定距離，但此時(shí)基坑已成形，因此項(xiàng)目部與設(shè)計(jì)部緊密配合，反復(fù)核對(duì)地下室外輪廓線范圍與現(xiàn)場(chǎng)基本條件，并綜合考慮塔吊、外架的布置空間，促進(jìn)了設(shè)計(jì)工作的順利進(jìn)展。

（2）酒店項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)與發(fā)展部緊密配合，充分參與室外汽車坡道設(shè)計(jì)——根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)坡頂線條件，建議坡道底部樁基布置方式，在施工主體樁基工程同時(shí)一次性完成坑外坡道樁基施工，避免了基坑回填后才施工坡道樁基、樁基單位二次進(jìn)場(chǎng)而造成時(shí)間成本與造價(jià)成本的增加。

（3）酒店項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)與發(fā)展部緊密配合，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)超前鉆、樁基、抗浮錨桿基本試驗(yàn)施工情況，反提條件于抗浮錨桿設(shè)計(jì)，在正式施工圖中做到區(qū)別對(duì)待巖錨桿與土錨桿，并結(jié)合后期承臺(tái)施工方案確定錨桿布置范圍，確保了現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度以及錨桿檢測(cè)合格率。

（4）因酒店項(xiàng)目采用分批出圖、樁基先行的方式，但隨著設(shè)計(jì)條件的逐步明晰與完善，酒店功能性要求也越來越明確，為保證使用要求，塔樓東側(cè)原有部分柱擬取消。項(xiàng)目部與設(shè)計(jì)部、發(fā)展部緊密聯(lián)系，由項(xiàng)目提供樁基施工原始記錄與資料、樁基檢測(cè)結(jié)果給設(shè)計(jì)院復(fù)核，成功避免了補(bǔ)樁等基礎(chǔ)加強(qiáng)工作。

（5）因設(shè)備夾層層高較小，僅有2.19m，如扣除梁高，梁底面距離該層樓板凈空僅有1.44m。針對(duì)此情況，項(xiàng)目部及時(shí)與發(fā)展部的聯(lián)系，提出設(shè)備選型必須符合運(yùn)輸路線最低凈高要求，保證了機(jī)電設(shè)備型號(hào)的合理設(shè)計(jì)與選型，為后期進(jìn)行機(jī)電安裝階段奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

采用現(xiàn)場(chǎng)反提條件推動(dòng)設(shè)計(jì)進(jìn)展的模式，技術(shù)管理應(yīng)滿足以下要求：

（1）必須注意累積現(xiàn)場(chǎng)施工原始資料，做到設(shè)計(jì)需要復(fù)核計(jì)算時(shí)“有據(jù)可查、有據(jù)可依”。

（2）必須時(shí)刻關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工動(dòng)態(tài)與進(jìn)展，提前介入即將出圖部分的設(shè)計(jì)，充分考慮現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)狀以及后續(xù)施工方案，反提條件給設(shè)計(jì)專業(yè)。

（3）保持項(xiàng)目部與設(shè)計(jì)各個(gè)部門的緊密聯(lián)系，溝通渠道順暢。

2.3 分層、分批出圖，保證現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度

酒店項(xiàng)目商務(wù)條件、立面條件、管理公司要求、內(nèi)裝條件、機(jī)電條件非常繁復(fù)，設(shè)計(jì)各個(gè)專業(yè)之間互提條件時(shí)間非常短，設(shè)計(jì)壓力非常之大。為了配合項(xiàng)目部施工，滿足現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度要求，各設(shè)計(jì)部門與項(xiàng)目部達(dá)成統(tǒng)一共識(shí)：地下部分與地上部分分開出圖；每一個(gè)部分以層為大單位，以每層中的后澆帶分塊為小單位，分別出圖，以滿足現(xiàn)場(chǎng)搶工期、爭(zhēng)時(shí)間的要求。具體出圖流程如下：完成底板布置圖，以滿足基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作提前施工、主包進(jìn)場(chǎng)施工的需要；完成地下室部分全套施工圖；指導(dǎo)每一層豎向構(gòu)件的插筋圖紙；首層中6個(gè)區(qū)按照施工順序的不同，分別出圖；完成二層、三層圖紙；完成四、五、六層圖紙；完成標(biāo)準(zhǔn)層施工圖。

在分層分批出圖的過程中，采用白圖先行下料、藍(lán)圖后補(bǔ)施工模式；并且由于設(shè)計(jì)條件不斷完善、不斷加入，在設(shè)計(jì)部、發(fā)展部的共同努力下，藍(lán)圖通過更新版次，全圖替換的方式保證現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度與施工精度；項(xiàng)目部采用駐設(shè)計(jì)院守圖、專車送圖的模式達(dá)到“當(dāng)天出圖、當(dāng)天到地、當(dāng)天下發(fā)、當(dāng)天替換”的要求，以免產(chǎn)生工期延誤以及不可更改的施工誤差。

區(qū)別于以往的技術(shù)管理模式，酒店項(xiàng)目圖紙類型多（白圖、藍(lán)圖）、圖紙更替異常頻繁（白圖版次與藍(lán)圖版次至少為2次）、出圖周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，要求技術(shù)管理不能僅僅按照普通模式進(jìn)行圖紙分發(fā)施工，而必須在每一次下發(fā)圖紙前注明適用范圍、適用期限；有新版施工圖須立刻更新；提前根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工情況考慮下一處施工部位出圖范圍以及最晚出圖時(shí)間，并與公司設(shè)計(jì)部門溝通達(dá)成共識(shí)，以滿足現(xiàn)場(chǎng)施工需要。

采用分層、分批出圖的模式，技術(shù)管理應(yīng)滿足以下要求：

（1）為避免現(xiàn)場(chǎng)窩工、充分考慮鋼筋的下料時(shí)間、下料精確度，必須要求技術(shù)管理前沿，控制出圖節(jié)點(diǎn)：當(dāng)層板面施工時(shí)，則必須至少保證本層豎向構(gòu)件以及上層豎向構(gòu)件出圖（保證下料時(shí)間及豎向構(gòu)件鋼筋搭接長(zhǎng)度與封口類型），上層水平構(gòu)件出圖（保證下料時(shí)間）。

（2）及時(shí)、準(zhǔn)確地標(biāo)注中間圖紙施工范圍及適用時(shí)間，及時(shí)做好登記與發(fā)放工作。

（3）圖紙?zhí)鎿Q必須同施工單位明確，以免由于界面不清，施工單位按照老圖施工造成的時(shí)間成本與造價(jià)成本增加；及時(shí)廢除舊版圖紙。

（4）建立“項(xiàng)目部—設(shè)計(jì)相關(guān)部門—設(shè)計(jì)院”直通車制度，盡量減少圖紙流轉(zhuǎn)過程中的時(shí)間損耗。

2.4 建立高效溝通渠道，保證設(shè)計(jì)變更及時(shí)傳達(dá)

因酒店項(xiàng)目屬于典型的“三邊工程”，設(shè)計(jì)壓力過大，周期過短，不可避免地會(huì)產(chǎn)生大量設(shè)計(jì)變更，這就需要技術(shù)管理工作者建立高效的溝通渠道，保證設(shè)計(jì)變更的及時(shí)流轉(zhuǎn)。區(qū)別于普通技術(shù)管理模式的溝通方式，酒店項(xiàng)目技術(shù)管理模式對(duì)溝通方式進(jìn)行了創(chuàng)新，具體如圖1所示。

圖1 酒店項(xiàng)目技術(shù)管理模式溝通方式的創(chuàng)新

從開工后3個(gè)半月，酒店項(xiàng)目高效溝通渠道已逐步磨合完畢，雖然變更量依然比較大，但是基于設(shè)計(jì)部門、項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)院溝通順暢，大部分設(shè)計(jì)變更在正式單流轉(zhuǎn)到項(xiàng)目部之前，即有傳真件及電子檔，做到“變更即刻出、即刻到地盤”，減少了變更成本，為項(xiàng)目趕工創(chuàng)造了有利條件。

3 二次深化設(shè)計(jì)管理的創(chuàng)新

因酒店項(xiàng)目基本屬于“邊設(shè)計(jì)、邊出圖、邊施工”狀態(tài)，尤其是精裝修工程進(jìn)場(chǎng)后，土建工程、機(jī)電工程、精裝修工程、弱電及智能化等工程相互聯(lián)系極其緊密，并且互相作用與影響的程度日益加深。但精裝修招標(biāo)圖紙僅為方案圖紙，距離正式施工圖的程度相距甚遠(yuǎn)，因此為保證精裝修的施工進(jìn)度以及配合相關(guān)的機(jī)電專業(yè)施工，精裝修二次深化設(shè)計(jì)的管理尤為重要。經(jīng)過不斷探索，該項(xiàng)目創(chuàng)新的二次深化設(shè)計(jì)管理模式如下：

（1）精裝修單位核對(duì)圖紙（原建筑圖、消防報(bào)建圖）。因精裝修的方案圖有可能為達(dá)到設(shè)計(jì)效果而對(duì)原建筑圖的墻體進(jìn)行一定程度的改動(dòng)，此改動(dòng)極有可能對(duì)消防報(bào)建產(chǎn)生一定的影響。經(jīng)過此流程，則可提前發(fā)現(xiàn)問題，為盡快確定平面布局、為后續(xù)的二次深化設(shè)計(jì)奠定良好的基礎(chǔ)。

（2）天花的深化設(shè)計(jì)。因酒店項(xiàng)目機(jī)電主管在精裝修進(jìn)場(chǎng)之前已基本施工完成，依據(jù)的設(shè)計(jì)條件為精裝修的前期設(shè)計(jì)方案。此流程需仔細(xì)核對(duì)現(xiàn)版精裝修天花的方案與現(xiàn)場(chǎng)管線的實(shí)際標(biāo)高之間的關(guān)系。經(jīng)過此流程得出的階段性成果，直接確定了天花方案是否需要調(diào)整，現(xiàn)場(chǎng)機(jī)電管線是否需要返工。在對(duì)核對(duì)結(jié)果進(jìn)行仔細(xì)分析和討論的前提下，可向精裝修施工單位進(jìn)行交底，開始進(jìn)行天花的深化設(shè)計(jì)。

（3）立面的深化設(shè)計(jì)。立面的深化設(shè)計(jì)需考慮與天花的收邊收口；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件考慮墻面基層處理與面層的選擇；所有的門表及大樣、五金要求（此時(shí)尤其要注意防火門的區(qū)分，一般情況下后臺(tái)區(qū)域的防火門沒有特殊要求，可使用普通的鋼制防火門，但面客區(qū)域的防火門有造型、立面表現(xiàn)形式或其他特殊需要，此兩種情況必須給施工單位進(jìn)行明確）；核實(shí)有無藝術(shù)品懸掛、有無信息發(fā)布、有無標(biāo)識(shí)系統(tǒng)（需要核對(duì)藝術(shù)品、AV、標(biāo)識(shí)工程相關(guān)圖紙，因此在精裝修進(jìn)場(chǎng)之前，建議至少此3項(xiàng)工程已分判完畢，至少也應(yīng)完成設(shè)計(jì)圖紙）。

（4）精裝修單位統(tǒng)一繪制初版精裝修深化圖紙，并提交設(shè)計(jì)部進(jìn)行審核。

（5）設(shè)計(jì)部審核通過后，初版精裝修深化圖紙需下發(fā)各機(jī)電主、分包單位，主要包括：機(jī)電主包（水、電、風(fēng)專業(yè)）、弱電、AV、廚房等，并等待各專業(yè)的反饋。因機(jī)電工程的末端定位需精裝修精確定位后方可進(jìn)行施工，此流程意義在于：機(jī)電各專業(yè)在初版深化圖上標(biāo)識(shí)各自需要的系統(tǒng)要求及末端功能要求，并且酒店管理公司還需對(duì)于各個(gè)條件給予嚴(yán)格審核，避免條件的缺漏。

（6）精裝修單位根據(jù)機(jī)電專業(yè)反饋的條件繪制完成“天花檢修口定位、機(jī)電噴淋末端定位、燈具定位、消防喇叭定位、插座開關(guān)定位”等綜合點(diǎn)位布置圖，并交我司、各機(jī)電專業(yè)單位、酒店管理公司進(jìn)行審核。此流程是一個(gè)反復(fù)提交條件再反復(fù)進(jìn)行修改的過程，可以分區(qū)域、分樓層進(jìn)行此項(xiàng)工作，以保證項(xiàng)目整體進(jìn)度的推動(dòng)。

（7）圖紙完全得到各個(gè)部門及單位認(rèn)可會(huì)簽后，方可正式形成《精裝修工程二次深化設(shè)計(jì)施工圖》。精裝修單位根據(jù)此圖需在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線，并移交機(jī)電專業(yè)單位進(jìn)行機(jī)電末端的施工，在機(jī)電末端施工完畢后才能進(jìn)行天、墻的封板施工，并注意天、墻封板前需各家單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的封板會(huì)簽，以免后期造成返工，影響工期及增加項(xiàng)目成本。

（8）細(xì)部的二次深化設(shè)計(jì)。譬如線條大樣、石材立面排版圖、木飾面排版圖等，并交由設(shè)計(jì)師進(jìn)行簽字確認(rèn)。

（9）地面的二次深化設(shè)計(jì)。因精裝修的施工地面工程都在工序的最后，地面的深化設(shè)計(jì)較前述的設(shè)計(jì)可稍微有點(diǎn)延后，但需注意一點(diǎn)：必須提前明確地毯分布區(qū)域與石材地面的分布區(qū)域，并明確地毯的厚度（手工毯還是機(jī)織毯），才能控制地面自流平的墊層高度。并需要注意地面石材鋪裝拼花圖與墻立面造型范圍的收口處理。

采用創(chuàng)新的二次深化設(shè)計(jì)管理，需要特別注意以下的深化設(shè)計(jì)前置條件：衛(wèi)生防疫報(bào)建要求、消防報(bào)建要求、大吊燈的預(yù)埋要求。在進(jìn)行天、墻初版深化設(shè)計(jì)的時(shí)候，就必須考慮到這些有特殊要求的驗(yàn)收或者工種，因?yàn)檫@些前置條件對(duì)精裝修的平面布局、面層的使用種類、基層的處理方式都會(huì)產(chǎn)生影響，進(jìn)而直接影響后續(xù)的《終版二次深化設(shè)計(jì)正式施工圖》，并對(duì)工作面的連續(xù)施工造成嚴(yán)重的影響，務(wù)必引起足夠的重視。

4 樣板管理模式的創(chuàng)新

因酒店項(xiàng)目裝修要求極高，面層材料極多，且存在三家塔樓精裝修單位同時(shí)施工標(biāo)準(zhǔn)層客房區(qū)域、一家精裝單位施工大體量公共區(qū)域裙樓區(qū)域的特點(diǎn)。為保證塔樓區(qū)域面層材料統(tǒng)一、裙樓部分面層表現(xiàn)效果達(dá)設(shè)計(jì)要求，定樣工作極其繁雜，項(xiàng)目部創(chuàng)新地采用“化整為零、化繁為簡(jiǎn)”的材料定樣表格、單獨(dú)的封樣樣板間、專人負(fù)責(zé)對(duì)接設(shè)計(jì)部、交底施工單位的方式，成功完成了酒店項(xiàng)目多達(dá)百種的材料定樣工作，保證了材料到貨速度與施工進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的階段性目標(biāo)。

4.1 材料定樣表格

因酒店項(xiàng)目需定樣品種極多，創(chuàng)新地采用了《材料細(xì)分定樣明細(xì)表》的形式隨時(shí)進(jìn)行材料定樣的追蹤工作。該表反映了材料種類、定樣進(jìn)度、未定樣的原因等因素，使材料推動(dòng)工作穩(wěn)定、有序、有效地進(jìn)行。

4.2 創(chuàng)新的材料封樣管理

因繁多的定樣品種，故開辟了專門的“施工單位樣板間”，對(duì)所有涉及到面層材料經(jīng)過設(shè)計(jì)部確認(rèn)后，進(jìn)行封樣。對(duì)于三家塔樓精裝修單位，項(xiàng)目部根據(jù)不同面層材料的貨源、訂貨方式統(tǒng)一規(guī)定樣板，并統(tǒng)一交底，為塔樓精裝修整體效果的統(tǒng)一打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。裙樓部分精裝修因造型復(fù)雜，體量極大，在關(guān)鍵部位進(jìn)行樣板的施工，譬如地鋪石材拼花、大堂石材柱墩、工藝鐵藝欄桿、回廊大斗拱、燈塔燈柱等。

酒店項(xiàng)目樣板管理與其他項(xiàng)目樣板管理的不同之處在于：酒店項(xiàng)目材料品種極多；通過樣板確認(rèn)才能確定供貨廠家，而供貨廠家的生產(chǎn)周期直接影響到供貨及現(xiàn)場(chǎng)施工，因此需通過樣板確認(rèn)推動(dòng)施工單位的材料供貨；塔樓裝修分三家，面層要求高度統(tǒng)一；項(xiàng)目石材品種繁多，并且部分品種石材離散性非常大，譬如鵝毛金，通過提前組織專題會(huì)議、全國(guó)范圍內(nèi)石材加工場(chǎng)地考察、形成專題調(diào)研報(bào)告，最終確定了石材控制標(biāo)準(zhǔn)，有力地推動(dòng)了項(xiàng)目進(jìn)展；由于酒店項(xiàng)目的墻紙種類繁多，且設(shè)計(jì)師選擇的墻紙樣品的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了合同價(jià)，通過尋找可制作替代樣品的廠家，并統(tǒng)計(jì)墻紙?zhí)娲返膬r(jià)格以及數(shù)量供合約給予詢價(jià)，保證了整個(gè)工程墻紙?jiān)谛Ч线_(dá)到設(shè)計(jì)師的要求，在價(jià)格上滿足我司合約標(biāo)準(zhǔn)。

5 技術(shù)平臺(tái)運(yùn)用的創(chuàng)新

酒店項(xiàng)目包括土建、外立面裝修、強(qiáng)弱電、給排水、空調(diào)系統(tǒng)、精裝修、標(biāo)識(shí)、園建、家具、窗簾、地毯、燈具、GRC、廚房、泛光照明、水景、電梯等眾多分部分項(xiàng)工程，各方面的溝通是一項(xiàng)極為繁重、復(fù)雜的工作。再加上酒店項(xiàng)目一直處于“邊出圖、邊施工、邊修改”的施工狀態(tài)，常規(guī)的項(xiàng)目發(fā)展周例會(huì)已無法滿足酒店項(xiàng)目這一特殊的工程，如何建立一個(gè)順暢、快捷的溝通與解決方式對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度有著至關(guān)重要的意義。在公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下，綜合部與酒店項(xiàng)目部經(jīng)過多次討論，創(chuàng)新性地建立了基于E-learning系統(tǒng)平臺(tái)的酒店項(xiàng)目工作平臺(tái)，為酒店項(xiàng)目的快捷溝通開辟了新的路徑，取得了良好的效果，并為酒店最終順利實(shí)現(xiàn)目標(biāo)節(jié)點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)竣工備案奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

酒店項(xiàng)目工作平臺(tái)的創(chuàng)新思路如下：

（1）明確溝通類別。酒店項(xiàng)目的溝通分為技術(shù)問題、合約問題、驗(yàn)收問題及其他問題四大類。

（2）明確溝通的主體。溝通的主體（溝通的提出、發(fā)起單位）既可以是項(xiàng)目部，也可是公司其他職能部門。

（3）明確溝通所涉及的施工單位。通過此項(xiàng)內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)與合同進(jìn)行相關(guān)條款的對(duì)應(yīng)。

（4）具備明確的問題描述清單。通過問題描述清單，以便責(zé)任部門進(jìn)行對(duì)應(yīng)解決。

（5）明確問題的影響程度。通過影像程度的界定，以便提高責(zé)任部門解決問題的重視程度。

（6）提出建議條目。因問題溝通發(fā)起人對(duì)于本問題有較深的認(rèn)識(shí)，可適當(dāng)提出符合現(xiàn)場(chǎng)情況或符合設(shè)計(jì)情況的建議條目。

（7）規(guī)定問題溝通的最晚解決時(shí)間與責(zé)任部門。

（8）責(zé)任小組對(duì)發(fā)起人提出的問題給予回復(fù)。

（9）發(fā)起部門對(duì)責(zé)任部門解決問題的回復(fù)給予評(píng)價(jià)。包括：是否解決了發(fā)起人提出的問題，時(shí)間效果如何，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)造成的影響程度如何等。

一個(gè)成功的項(xiàng)目必須建立一套完備的溝通體系，避免產(chǎn)生溝通不暢而造成的誤會(huì)以及時(shí)間成本的增加。酒店項(xiàng)目工作平臺(tái)的建立是一個(gè)特殊時(shí)期的產(chǎn)物，但絕對(duì)不應(yīng)該成為一個(gè)特殊的產(chǎn)物，項(xiàng)目的每一個(gè)相關(guān)部門、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)均可在內(nèi)網(wǎng)平臺(tái)即時(shí)地指導(dǎo)項(xiàng)目或者職能部門遇到的具體問題，并了解問題解決的進(jìn)展情況，具備較強(qiáng)的時(shí)效性和可操作性，為項(xiàng)目的推動(dòng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

6 結(jié)語

中海圣廷苑酒店項(xiàng)目是中海地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)作的第一個(gè)五星級(jí)酒店項(xiàng)目，在缺乏經(jīng)驗(yàn)、工期“后門關(guān)死”的情況下，經(jīng)過多方共同的不懈努力，通過創(chuàng)新的工程管理模式的實(shí)施，最終出色完成了項(xiàng)目的開發(fā)。該酒店項(xiàng)目創(chuàng)新的工程管理模式對(duì)其他高星級(jí)酒店項(xiàng)目的開發(fā)具有一定的借鑒參考價(jià)值，但也需要注意該工程管理模式的適用范圍和條件限制，同時(shí)要考慮項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和要求。

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李 挺（1979-），男，碩士，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，房地產(chǎn)投融資。

Innovation of Project Management Mode of China Overseas Pavilion Hotel Project

LI Ting
（China Overseas Property Group Co..Ltd.（Shenzhen），Shenzhen 518048，China，E-mail：lit@cohl.com）

Abstract：Real estate development projects are high investment，high risk，high return characteristics. For specific real estate development projects，selection of the appropriate project management model is key to achieve the expected return. Taking the China Overseas Pavilion Hotel project as an example，innovations of the hotel project engineering management mode are concluded from technology management mode，secondary deepen design management，template management mode，and technology platform. The results can provide a reference for the future similar projects.

Keywords：hotel project；project management mode；contract subcontracting；technology management；deepen design；model management

作者簡(jiǎn)介：

收稿日期：2015-11-14．

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1674-8859（2016）01-142-06

DOI:10.13991/j.cnki.jem.2016.01.026