Study on the Evaluation System of Property Management of the Green Buildings

邢艷艷,張美鳳,劉 峰,李 飛,邱建華,肖文芹,楊宗放XING Yanyan, ZHANG Meifeng, LIU Feng, LI Fei, QIU Jianhua, XIAO Wenqin, YANG Zongfang（浙江省建筑科學(xué)設(shè)計(jì)研究院有限公司，浙江杭州310012）

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綠色建筑物業(yè)管理的評(píng)價(jià)體系研究

Study on the Evaluation System of Property Management of the Green Buildings

邢艷艷,張美鳳,劉 峰,李 飛,邱建華,肖文芹,楊宗放
XING Yanyan, ZHANG Meifeng, LIU Feng, LI Fei, QIU Jianhua, XIAO Wenqin, YANG Zongfang
（浙江省建筑科學(xué)設(shè)計(jì)研究院有限公司，浙江杭州310012）

摘 要：研究基于綠色建筑評(píng)價(jià)體系的綠色建筑的物業(yè)管理，闡述了綠色建筑的物業(yè)管理的概念和內(nèi)容，從綠色建筑的管理體系、技術(shù)體系和評(píng)價(jià)體系三個(gè)方面對(duì)綠色建筑的物業(yè)管理進(jìn)行了研究，并建立了綠色建筑的物業(yè)管理評(píng)價(jià)體系。

關(guān)鍵詞：綠色建筑；物業(yè)管理；評(píng)價(jià)體系

隨著我國(guó)建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的全面開(kāi)展，我國(guó)進(jìn)入新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和應(yīng)對(duì)氣候變化挑戰(zhàn)的新時(shí)期，綠色建筑作為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，已上升到國(guó)家戰(zhàn)略。國(guó)務(wù)院以國(guó)辦發(fā)［2013］1號(hào)文件轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《綠色建筑行動(dòng)方案》，提出了開(kāi)展綠色建筑行動(dòng)的指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、基本原則、重點(diǎn)任務(wù)和保障措施等。對(duì)具體的綠色節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、措施以及補(bǔ)貼政策作出詳細(xì)要求，綠色建筑政策支持力度呈現(xiàn)加強(qiáng)態(tài)勢(shì)，這標(biāo)志著綠色建筑發(fā)展逐步由規(guī)劃層面走向了實(shí)際操作層面。隨著我國(guó)綠色建筑發(fā)展速度的加快，面對(duì)越來(lái)越多綠色建筑的建造完成，對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理公司提出了更多的挑戰(zhàn)，特別是物業(yè)管理脫節(jié)等需要解決的問(wèn)題。

1 綠色建筑物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延

綠色建筑的物業(yè)管理是基于綠色建筑物業(yè)的興建和業(yè)主對(duì)于綠色消費(fèi)的需求而提出的［1］，綠色建筑物業(yè)管理是指在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等基本要求的前提下，從綠色建筑項(xiàng)目的各階段，憑借科學(xué)的管理體系和技術(shù)體系，最大限度地節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境，致力構(gòu)建節(jié)能低碳生活社區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)。

從綠色建筑指標(biāo)體系角度分析，物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)即屬于建筑的運(yùn)營(yíng)管理階段范疇，也就是說(shuō)綠色建筑指標(biāo)體系中的各個(gè)分項(xiàng)指標(biāo)均涉及到物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。因此，綠色物業(yè)管理可最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材），保護(hù)環(huán)境和減少污染，從每一棟建筑每一個(gè)小區(qū)做起，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供健康、適用和高效的使用空間［2］，是落實(shí)綠色建筑不同星級(jí)設(shè)計(jì)目標(biāo)的保證措施，是綠色建筑功能在運(yùn)營(yíng)階段的具體體現(xiàn)。

2 綠色建筑物業(yè)管理的內(nèi)容

綠色建筑物業(yè)管理體系要圍繞綠色建筑星級(jí)設(shè)計(jì)目標(biāo)開(kāi)展工作，主要包括：組織管理、實(shí)施管理、目標(biāo)管理、評(píng)價(jià)管理、培訓(xùn)管理、宣傳管理六大方面。

2.1 組織管理

根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目用能及環(huán)境現(xiàn)狀制定相應(yīng)的管理制度和考核激勵(lì)機(jī)制，確定負(fù)責(zé)人，配備專(zhuān)門(mén)的管理人員和技術(shù)人員，有組織、有計(jì)劃地開(kāi)展符合綠色建筑要求的節(jié)能減排工作。

2.2 實(shí)施管理

根據(jù)不同項(xiàng)目類(lèi)型與不同壽命周期的特點(diǎn)，因地制宜的編制項(xiàng)目綠色管理方案，并對(duì)其進(jìn)行全面控制。綠色管理方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1）節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等資源節(jié)約與綠化的操作管理制度不能僅擺在文件柜里，必須成為指導(dǎo)操作管理人員工作的指南，應(yīng)掛在各個(gè)操作現(xiàn)場(chǎng)的墻上，促使值班人員嚴(yán)格遵守規(guī)定，以有效保證工作的質(zhì)量。

2）可再生能源系統(tǒng)和雨廢水回用系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)技術(shù)要求高，維護(hù)的工作量大，無(wú)論是自行運(yùn)維還是購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)，都需要建立完善的管理制度，并制定設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急預(yù)案。日常運(yùn)行中應(yīng)做好記錄。

2.3 目標(biāo)管理

綠色建筑物業(yè)管理應(yīng)完成綠色建筑設(shè)計(jì)的以下目標(biāo)：

1）質(zhì)量目標(biāo) 包括年能耗量、單位面積能耗量、各系統(tǒng)效率等目標(biāo)值。

2）經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 包括資源、使用成本降低的百分比、投資回報(bào)率和回收期等目標(biāo)值。

3）實(shí)施資源管理激勵(lì)機(jī)制 管理是運(yùn)行節(jié)能的重要手段，必須在管理業(yè)績(jī)上與節(jié)能、節(jié)約資源情況掛鉤。因此要求物業(yè)在保證建筑的使用性能要求和投訴率要低于規(guī)定值的前提下，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與建筑用能系統(tǒng)的耗能狀況、水和辦公用品等使用情況直接掛鉤。

2.4 評(píng)價(jià)管理

對(duì)照綠色建筑物業(yè)管理評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，對(duì)項(xiàng)目綠色物業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

2.5 培訓(xùn)管理

定期對(duì)管理人員和技術(shù)人員進(jìn)行綠色建筑物業(yè)管理教育培訓(xùn)，增強(qiáng)綠色物業(yè)管理意識(shí)和能力，此外還可邀請(qǐng)廣大業(yè)主參與其中，共同營(yíng)造低碳、綠色、和諧的環(huán)境。

2.6 宣傳管理

建立綠色教育宣傳制度，形成良好的綠色行為與風(fēng)氣。在建筑物長(zhǎng)期的運(yùn)行過(guò)程中，用戶(hù)和物業(yè)管理人員的意識(shí)與行為，直接影響綠色建筑的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，因此需要堅(jiān)持綠色理念與綠色生活方式的教育宣傳制度，形成良好的綠色行為與風(fēng)氣。

3 綠色建筑物業(yè)管理評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的主要內(nèi)容

綠色建筑物業(yè)管理評(píng)價(jià)體系主要通過(guò)一些指標(biāo)來(lái)體現(xiàn)，應(yīng)從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境、人員、設(shè)備、材料等方面進(jìn)行分析，建立在傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，再按照體現(xiàn)綠色建筑物業(yè)管理的更高層次指標(biāo)進(jìn)行服務(wù)評(píng)價(jià)［3］。

綠色建筑物業(yè)管理評(píng)價(jià)指標(biāo)分為兩級(jí)，其中一級(jí)指標(biāo)有5個(gè)，包括管理體系指標(biāo)、節(jié)能與能源利用指標(biāo)、環(huán)境營(yíng)造及保護(hù)指標(biāo)、安保系統(tǒng)智能化指標(biāo)、精神文明建設(shè)指標(biāo)。每個(gè)一級(jí)指標(biāo)包含2～5個(gè)二級(jí)指標(biāo)，二級(jí)指標(biāo)均為客觀評(píng)價(jià)指標(biāo)。力求通過(guò)這樣的研究框架以及一套完整的指標(biāo)體系設(shè)計(jì)來(lái)分析和評(píng)價(jià)城市低碳的發(fā)展水平。

1）管理體系指標(biāo) 該指標(biāo)主要考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理制度方面的完善程度。包括組織管理、實(shí)施管理、目標(biāo)管理、評(píng)價(jià)管理、培訓(xùn)管理和宣傳管理等。

2）節(jié)水、節(jié)能與能源利用指標(biāo) 該指標(biāo)主要考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開(kāi)展物業(yè)管理工作中為節(jié)約能源而采取的措施和最終效果。它包括節(jié)能設(shè)備的各類(lèi)記錄和優(yōu)化控制策略等。

3）環(huán)境營(yíng)造及保護(hù)指標(biāo) 該指標(biāo)主要考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開(kāi)展物業(yè)管理工作過(guò)程中為環(huán)境的營(yíng)造及保護(hù)所作的努力和最終效果。包括園區(qū)環(huán)境氛圍營(yíng)造，垃圾分類(lèi)處理、回收、利用，對(duì)綠化植物按時(shí)按需進(jìn)行灌溉、修剪、美化，存活率維持在較高的水平，減少噪聲污染措施及實(shí)施效果，減少空氣污染措施及實(shí)施效果，環(huán)境清掃、保潔情況等。

4）安保系統(tǒng)智能化指標(biāo) 該指標(biāo)主要考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保衛(wèi)系統(tǒng)的智能化程度。包括消防系統(tǒng)的智能化、門(mén)衛(wèi)和巡更系統(tǒng)的智能化、安全防范設(shè)備設(shè)施的智能化等。

5）精神文明建設(shè)指標(biāo) 該指標(biāo)主要考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開(kāi)展物業(yè)管理工作過(guò)程中為豐富精神文化生活所作的努力。包括提高居民身體素質(zhì)和文化素質(zhì)的文體活動(dòng)和心理健康咨詢(xún)等。

具體的綠色建筑物業(yè)管理評(píng)價(jià)指標(biāo)體系見(jiàn)表1。

表1 綠色建筑物業(yè)管理評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表

4 綠色建筑物業(yè)管理的評(píng)級(jí)方法確定

綠色建筑物業(yè)管理評(píng)價(jià)指標(biāo)體系由管理體系指標(biāo)、節(jié)能與能源利用指標(biāo)、環(huán)境營(yíng)造及保護(hù)指標(biāo)、安保系統(tǒng)智能化指標(biāo)、精神文明建設(shè)指標(biāo)五類(lèi)指標(biāo)組成。每類(lèi)指標(biāo)的總分為100分。綠色建筑物業(yè)管理評(píng)價(jià)按總得分確定評(píng)價(jià)等級(jí)?？偟梅钟晌孱?lèi)指標(biāo)得分加權(quán)平均得到。

評(píng)價(jià)指標(biāo)體系五類(lèi)指標(biāo)各自的評(píng)分項(xiàng)得分為Q1、Q2、Q3、Q4、Q5，評(píng)價(jià)指標(biāo)體系五類(lèi)指標(biāo)評(píng)分項(xiàng)的加權(quán)得分率應(yīng)按式1計(jì)算

其中權(quán)重Q1～Q5為各類(lèi)指標(biāo)的得分，權(quán)重系數(shù)W1～W5按表2取值。

表2 綠色建筑物業(yè)管理分項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重

綠色建筑物業(yè)管理的評(píng)價(jià)分為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)三個(gè)等級(jí)，等級(jí)說(shuō)明見(jiàn)表3。

表3 評(píng)價(jià)等級(jí)及說(shuō)明

5 綠色建筑物業(yè)管理建議

推動(dòng)綠色建筑的綠色物業(yè)管理的實(shí)施，不是僅靠著物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方的力量就可以實(shí)現(xiàn)的，而是要多方參與，通力合作，共同推動(dòng)。

1）政府層面 由于綠色建筑在我國(guó)剛剛興起，

對(duì)于綠色建筑物業(yè)管理制度的制定較少，綠色建筑物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)尚不健全，需要進(jìn)一步完善政策、法規(guī)，加強(qiáng)綠色建筑物業(yè)管理法制建設(shè)；制定統(tǒng)一的綠色建筑物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，使得物業(yè)管理企業(yè)有可依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，能夠進(jìn)一步規(guī)范綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理和服務(wù)，并提升物業(yè)管理企業(yè)整體服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平。

2）物業(yè)管理公司層面 將環(huán)境保護(hù)、節(jié)約資源、以人為本、可持續(xù)發(fā)展等思想融入到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理理念中去，形成有利于綠色建筑物業(yè)管理更好發(fā)展的管理理念；制定體現(xiàn)環(huán)境保護(hù)、可持續(xù)的思想、優(yōu)化資源配置、提高效率的物業(yè)管理制度；應(yīng)針對(duì)綠色建筑的特殊性，采用高新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)智能化管理，用科學(xué)的方法提供物業(yè)管理服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

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［3］盛筠，丁猛，寧艷杰.綠色建筑評(píng)價(jià)體系對(duì)綠色物業(yè)管理的啟示［J］.現(xiàn)代物業(yè)，2011，10（1）：62-63.

3）業(yè)主層面：增強(qiáng)環(huán)保節(jié)能意識(shí)；充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督作用，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主公約的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)督。

中圖分類(lèi)號(hào)：TU201

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1008-3707（2016）02-0055-03

收稿日期：2015-07-06

基金項(xiàng)目：浙江省重大科技專(zhuān)項(xiàng)“夏熱冬冷地區(qū)綠色低碳建筑關(guān)鍵和共性技術(shù)研發(fā)及示范”（2012C01030-2）

作者簡(jiǎn)介：邢艷艷（1983—），女，內(nèi)蒙古通遼人，工程師，從事建筑節(jié)能咨詢(xún)服務(wù)工作。