來(lái)宏杰

摘 要：本文通過(guò)闡述評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的步驟，構(gòu)建了西安市城市綜合體項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，即包含社會(huì)經(jīng)濟(jì)性、開(kāi)發(fā)建設(shè)狀況、環(huán)境條件這三個(gè)維度系統(tǒng)層，風(fēng)險(xiǎn)性、社會(huì)性、經(jīng)濟(jì)性、環(huán)保性、前期策劃、方案設(shè)計(jì)、交通流線、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域及網(wǎng)絡(luò)環(huán)境等九個(gè)要素層在內(nèi)的41個(gè)指標(biāo)。

關(guān)鍵詞：城市綜合體；評(píng)價(jià)；指標(biāo)體系

一、評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，第一步往往是建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，指標(biāo)體系建立的恰當(dāng)與否，直接影響著評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立過(guò)程實(shí)質(zhì)上是對(duì)所評(píng)價(jià)對(duì)象的一個(gè)高度概括，高度濃縮的過(guò)程，所選取的指標(biāo)能夠直接反映評(píng)價(jià)對(duì)象主要特征，因此這是一個(gè)循序漸進(jìn)、由淺到深的過(guò)程。需要從眾多評(píng)價(jià)指標(biāo)中，通過(guò)一定的方法，結(jié)合項(xiàng)目本身的實(shí)際情況，選擇最能反映項(xiàng)目本質(zhì)，最能概括項(xiàng)目情況的關(guān)鍵因素[1]。

二、指標(biāo)構(gòu)建的步驟

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，指標(biāo)體系的構(gòu)建是第一步，選擇的指標(biāo)體系完整與否直接影響著項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)果。構(gòu)建完整的、能夠準(zhǔn)確表達(dá)項(xiàng)目實(shí)際的指標(biāo)體系一方面需要遵循指標(biāo)選取的原則，即全面性和代表性、層次性和代表性、動(dòng)態(tài)和靜態(tài)相結(jié)合、可行性和可比性，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)遵循一定的順序步驟[2-3]，總體來(lái)說(shuō)，西安市城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建包括三個(gè)步驟：

（一）系統(tǒng)性分析。首先應(yīng)該對(duì)西安市城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有一個(gè)系統(tǒng)的認(rèn)知和理解，厘清房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般的流程，并了解每個(gè)流程對(duì)最終結(jié)果的影響，了解每個(gè)流程中重要的核心內(nèi)容；厘清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的基本內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的注意事項(xiàng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中各個(gè)環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系等，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合西安市房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況，在整體把控的基礎(chǔ)上，對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系有一個(gè)宏觀的規(guī)劃，從而對(duì)項(xiàng)目指標(biāo)體系有一個(gè)清晰地、層次分明的框架體系。

（二）目標(biāo)分解。目標(biāo)分解的第一步是要明確西安市城市綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的基本目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)的確立應(yīng)當(dāng)結(jié)合國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟(jì)及政治環(huán)境，同時(shí)結(jié)合西安市所處的社會(huì)現(xiàn)狀。在確定了總體目標(biāo)之后，將大的目標(biāo)分解為幾個(gè)具體的目標(biāo)，然后根據(jù)這些具體的目標(biāo)之間的邏輯關(guān)系制定詳細(xì)的指標(biāo)體系，形成西安市城市綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的初始指標(biāo)。

（三）確定指標(biāo)體系。在確定了初步的指標(biāo)后，應(yīng)通過(guò)文獻(xiàn)調(diào)研法、專家調(diào)查法等一系列分析方法，篩除相關(guān)性小的指標(biāo)，同時(shí)補(bǔ)充遺漏的重要指標(biāo)，然后反復(fù)論證，不斷完善，最終形成西安市城市綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系。

三、西安市城市綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的擬定

本文以西安市城市綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的文獻(xiàn)，進(jìn)一步對(duì)文獻(xiàn)的整理和分析從而提出西安市城市綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)擬定的指標(biāo)體系，總共分為三個(gè)層次，分別是系統(tǒng)層、要素層、指標(biāo)層，共41個(gè)指標(biāo)。其中，系統(tǒng)層包含三個(gè)層面，分別是社會(huì)經(jīng)濟(jì)性、開(kāi)發(fā)建設(shè)狀況和環(huán)境條件。

社會(huì)經(jīng)濟(jì)性是指西安市城市綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益情況，具體的又可以分為：風(fēng)險(xiǎn)性、社會(huì)性、經(jīng)濟(jì)性和環(huán)保性。風(fēng)險(xiǎn)性是指項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和認(rèn)知能力，房地產(chǎn)項(xiàng)目由于其具有較長(zhǎng)的建設(shè)期和較大的投入，因此面臨著政策及經(jīng)濟(jì)等多方面的影響，往往會(huì)因?yàn)橐豁?xiàng)新政策的出臺(tái)或者一項(xiàng)突發(fā)事件的產(chǎn)生，而使得整個(gè)項(xiàng)目面臨停滯，因此可以說(shuō)這是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知、把控、評(píng)估等就顯得格外重要；社會(huì)性是指項(xiàng)目對(duì)整個(gè)社會(huì)的貢獻(xiàn)程度，項(xiàng)目的社會(huì)性是項(xiàng)目外延價(jià)值的一個(gè)表現(xiàn)，它體現(xiàn)著項(xiàng)目對(duì)社會(huì)核心價(jià)值觀的呈現(xiàn)，項(xiàng)目對(duì)人民生活水平的提高的幫助，項(xiàng)目對(duì)城市發(fā)展的引擎等，項(xiàng)目的社會(huì)性是項(xiàng)目承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的一個(gè)直接表現(xiàn)，當(dāng)代社會(huì)文化下，一個(gè)項(xiàng)目的成功與其對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)程度有著緊密的聯(lián)系，社會(huì)性已經(jīng)成為評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目的重要指標(biāo)；經(jīng)濟(jì)性是指項(xiàng)目所能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在本文中的經(jīng)濟(jì)性特指項(xiàng)目由于其自身的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生的預(yù)期收益。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，經(jīng)濟(jì)性是衡量一個(gè)項(xiàng)目可行與否的核心指標(biāo)，因?yàn)楣揪褪菫榱擞?，為了?chuàng)造更多的資金流，公司只有保證了項(xiàng)目本身的盈利性才有可能在此基礎(chǔ)上，考慮項(xiàng)目對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，因此本文將經(jīng)濟(jì)性作為指標(biāo)體系的一個(gè)重要內(nèi)容；環(huán)保性是指項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響，在強(qiáng)調(diào)綠色建筑，強(qiáng)調(diào)節(jié)能建筑的大環(huán)境背景下，可持續(xù)、綠色、節(jié)能是一個(gè)項(xiàng)目必須要具備的特征，這包括項(xiàng)目在使用過(guò)程中是否對(duì)環(huán)境產(chǎn)生了較大污染，是否使用了綠色無(wú)污染的建筑材料以及項(xiàng)目的建成對(duì)整個(gè)城市環(huán)境及景觀的影響等。

開(kāi)發(fā)建設(shè)狀況是指項(xiàng)目自身在項(xiàng)目生命周期的整體情況，結(jié)合西安市城市綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本情況，本文將其具體的分為了三個(gè)要素層，分別是：前期策劃、方案設(shè)計(jì)、交通流線。前期策劃主要是指項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)前所做的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目宣傳以及項(xiàng)目招商情況等。前期策劃是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步，這個(gè)階段直接決定著整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量，例如項(xiàng)目定位中項(xiàng)目的客戶定位、項(xiàng)目的風(fēng)格定位、項(xiàng)目的招商定位等，一旦定位有誤，會(huì)直接影響著項(xiàng)目的銷售，影響著項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)等，而綜合體項(xiàng)目還有一部分重要的內(nèi)容是商業(yè)，是否能夠吸引商家入住，會(huì)影響項(xiàng)目的人流量；方案設(shè)計(jì)是指項(xiàng)目在外立面上的直觀呈現(xiàn)，方案設(shè)計(jì)往往與項(xiàng)目前期的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目周邊的環(huán)境條件相融合，不能在外立面上顯得突兀，也不能與周邊環(huán)境格格不入，更不能與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位不相匹配。同時(shí)，建筑自身的業(yè)態(tài)比、窗墻比等也應(yīng)在滿足以上條件的基礎(chǔ)上最大程度的實(shí)現(xiàn)效益最大化；交通流線是城市綜合體項(xiàng)目比普通的住宅項(xiàng)目更為重要的一個(gè)指標(biāo)，因?yàn)榫C合體項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)了多種業(yè)態(tài)形式在同一空間的集聚 ，而不同的業(yè)態(tài)形式對(duì)應(yīng)著不同的客戶流向，因此將多種業(yè)態(tài)的客流相互協(xié)調(diào)是綜合體項(xiàng)目交通流線的一個(gè)重要功能，包括室內(nèi)的流線也包括室外的流線，包括交通流線的數(shù)量也包括交通流線的質(zhì)量等。

環(huán)境條件是指標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所面臨的環(huán)境形態(tài)。這里的環(huán)境不是自然環(huán)境而是指社會(huì)形態(tài)的環(huán)境條件，包括政治及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域及網(wǎng)絡(luò)環(huán)境兩個(gè)因素。政治及經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指項(xiàng)目所面臨的大的宏觀環(huán)境，在前文中已經(jīng)提到房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著諸多因素的影響，而其中宏觀政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境則是對(duì)項(xiàng)目有著基本決定性影響的因素。首先宏觀的政治環(huán)境下，需要考慮國(guó)家層面和項(xiàng)目所在地的地方層面，政府對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)的最新政策，這些政策竭力想要?jiǎng)?chuàng)導(dǎo)的社會(huì)價(jià)值觀是否對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及后期運(yùn)營(yíng)有利，如果不利，應(yīng)該如何有效應(yīng)對(duì)，其次宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，需要考慮國(guó)家層面和項(xiàng)目所在地的地方層面近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況是否能夠支持項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，如果地方經(jīng)濟(jì)很不景氣，那么綜合體各種業(yè)態(tài)形式的客流則不能得到有效保證，會(huì)直接影響著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；區(qū)域及網(wǎng)絡(luò)環(huán)境是項(xiàng)目所面臨的微觀環(huán)境形態(tài)，首先區(qū)域環(huán)境主要考慮的是項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目周邊的交通及地理狀況，這些都會(huì)在后期影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，其次項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境主要是考察項(xiàng)目是否在網(wǎng)絡(luò)設(shè)施上與時(shí)代接軌，這是一個(gè)最近較為流行的評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的指標(biāo)，因?yàn)樵诋?dāng)前的社會(huì)環(huán)境中，手機(jī)上網(wǎng)已經(jīng)成為一種常態(tài)，城市綜合體要想吸引并且留住更多的人，就因該在網(wǎng)絡(luò)覆蓋上滿足人們的需求，因此本文也將網(wǎng)絡(luò)情況作為評(píng)價(jià)西安市城市綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)指標(biāo)。

綜上所述，本文所選取的指標(biāo)涵蓋了社會(huì)經(jīng)濟(jì)性、開(kāi)發(fā)建設(shè)狀況、環(huán)境條件這三大系統(tǒng)層在內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)性、社會(huì)性、經(jīng)濟(jì)性、環(huán)保性、前期策劃、方案設(shè)計(jì)、交通流線、政治及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域及網(wǎng)絡(luò)環(huán)境這九大要素層，總共39個(gè)指標(biāo)，具體的指標(biāo)內(nèi)容見(jiàn)下表：

四、結(jié)果討論

本文最終確定了包含三個(gè)維度系統(tǒng)層，即社會(huì)經(jīng)濟(jì)性、開(kāi)發(fā)建設(shè)狀況、環(huán)境條件和九個(gè)要素層，即風(fēng)險(xiǎn)性、社會(huì)性、經(jīng)濟(jì)性、環(huán)保性、前期策劃、方案設(shè)計(jì)、交通流線、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域及網(wǎng)絡(luò)環(huán)境在內(nèi)的41個(gè)指標(biāo)，構(gòu)建了西安市城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。參考文獻(xiàn)：

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