常貴峰

摘 要：本文主要針對實務操作中常用的三種不同的資產(chǎn)剝離方案所所適用的稅收政策及所承擔的總體稅負水平進行分析，并通過案例，進行量化比較。最終從稅負水平的角度出發(fā)，得出資產(chǎn)剝離的最優(yōu)方案。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)剝離；涉稅分析

城市化進程和居民消費升級為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新的機遇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往在取得某個住宅兼容商業(yè)的地塊后，以同一家項目公司進行開發(fā)，從而造成后期持有型商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)管理、資本運作等方面的諸多不便。為此，將持有型商業(yè)資產(chǎn)從原項目公司進行剝離，形成獨立的運營與管理主體，則顯得較為迫切。以下，將通過選取幾種常用的資產(chǎn)剝離方案，對其涉稅情況分析，并結(jié)合案例對不同方案的稅負水平進行比較，得出資產(chǎn)剝離的最優(yōu)方案。

一、資產(chǎn)剝離方案

目前，對資產(chǎn)進行剝離的方案有很多。但從實務可操作性來看，常用的方案主要有以下三種：

1.資產(chǎn)銷售：即將擬剝離資產(chǎn)直接銷售予新設的資產(chǎn)管理公司實現(xiàn)資產(chǎn)剝離。

2.資產(chǎn)投資：即將擬剝離資產(chǎn)作價入股新設立公司。

3.企業(yè)分立：即對原持有資產(chǎn)的企業(yè)進行分立，由分立企業(yè)對持有資產(chǎn)進行運營管理。

二、涉稅情況分析

以上三種方案均可實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)的剝離，但由于三種方案不同的經(jīng)濟業(yè)務屬性，適用于不同的稅務處理政策。主要涉及稅種及相關(guān)規(guī)定如下文：

1.營業(yè)稅

對于營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的資產(chǎn)重組業(yè)務，國家稅務總局為此出臺了專門的文件予以規(guī)范。比如在《國家稅務總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第51號）中就規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，以公司合并或者分立、資產(chǎn)出售、資產(chǎn)置換等方式，將企業(yè)的全部或者一部分實物資產(chǎn)，和與這部份實物資產(chǎn)所對應、相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務等一同轉(zhuǎn)讓給其他法人單位或者自然人的行為，明確規(guī)定這種行為就不屬于我國營業(yè)稅的征稅范圍。在此重組過程中，凡是涉及到的不動資產(chǎn)或者發(fā)生的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不征收營業(yè)稅。因此，當發(fā)生資產(chǎn)銷售時，就產(chǎn)生了營業(yè)稅納稅義務，需要繳納營業(yè)稅。但資產(chǎn)投資與企業(yè)分立不屬于營業(yè)稅征收范圍，不需要繳納營業(yè)稅。

2.土地增值稅

目前土地增值稅相關(guān)政策只對企業(yè)兼并是否繳納土地增值稅做出了明確的規(guī)定。比如《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字（1995）48 號）中關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題就規(guī)定為：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將自身的房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)對外進行投資或聯(lián)合經(jīng)營的，投資、聯(lián)合經(jīng)營的一方是以土地使用權(quán)（或房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)合經(jīng)營的條件，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所對外投資或與其聯(lián)合經(jīng)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。但是，對投資或聯(lián)合經(jīng)營企業(yè)將以上房地產(chǎn)再次對外轉(zhuǎn)讓的，則需要繳納土地增值稅。以上企業(yè)均為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）則明確規(guī)定其以房地產(chǎn)資產(chǎn)對外投資、聯(lián)合經(jīng)營的，發(fā)生資產(chǎn)權(quán)屬改變時不得享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠。然而對于通過企業(yè)分立所進行的資產(chǎn)剝離是否征收土地增值稅卻未做出明確規(guī)定。

企業(yè)分立從其本質(zhì)上來看，并不是被分立企業(yè)將房屋轉(zhuǎn)讓給了新成立企業(yè)，而是被分立企業(yè)的股東將該資產(chǎn)進行了換股，因此理論上不屬于土地增值稅征稅范圍。從土地增值稅相關(guān)法規(guī)和稅務總局相關(guān)公告文件的精神理解，筆者認為資產(chǎn)銷售與資產(chǎn)投資這兩種資產(chǎn)剝離方式應繳納土地增值稅，而通過企業(yè)分立進行資產(chǎn)剝離時不需要繳納土地增值稅。其原因如下：

（1）企業(yè)分立是企業(yè)的資產(chǎn)、債務、股權(quán)等要素的一并轉(zhuǎn)移，而并非資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

因此該交易所涉及的不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，不屬于我國營業(yè)稅相關(guān)法律法規(guī)所規(guī)定的銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的征稅范圍，也應當不屬于《土地增值稅暫行條例》所規(guī)定的有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因而不應當征收營業(yè)稅和土地增值稅。

（2）企業(yè)發(fā)生合并、分立時產(chǎn)生的資產(chǎn)剝離，應當不屬于我國土地增值稅的征稅范圍

《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）中就明確規(guī)定：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中時所發(fā)生的資產(chǎn)權(quán)屬之改變，暫免征收土地增值稅。

3.契稅

我國契稅征繳相關(guān)政策對企業(yè)分立時原企業(yè)的土地使用權(quán)和房屋權(quán)屬發(fā)生改變時是否繳納契稅也有明確規(guī)定?！敦斦?國家稅務總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財稅[2012]第4號）就規(guī)定，企業(yè)按照相關(guān)法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上同一投資主體的企業(yè)，對派生方、新設立方企業(yè)承受原企業(yè)的土地使用權(quán)、房屋權(quán)屬而發(fā)生的資產(chǎn)權(quán)屬改變，是不征收契稅的。所以，若通過企業(yè)資產(chǎn)銷售進行的資產(chǎn)剝離，其實質(zhì)上是屬于轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)、房屋權(quán)屬，應當繳納契稅。而企業(yè)的分立，屬于上述文件所規(guī)定的不征收契稅之范圍。

4.企業(yè)所得稅

根據(jù)我國企業(yè)所得稅法律法規(guī)，對企業(yè)所實施的分立行為按其不同條件，可分別參照一般性稅務處理規(guī)定和特殊性稅務處理規(guī)定。財稅[2009]59 號文《財政部 國家稅務總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》及國家稅務總局2010年第4號公告《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅管理辦法>的公告》都對其做了詳細規(guī)定。具體如下：

（1）一般性稅務處理——即時征稅

一般性稅務處理的相關(guān)條件在財稅[2009]59號文件中有詳細規(guī)定。在一般性稅務處理中，若發(fā)生企業(yè)分立，被分立企業(yè)對分立的企業(yè)資產(chǎn)應按照其公允價值并確認該項資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得或損失，而分立企業(yè)對接受資產(chǎn)的計稅基礎應按以上資產(chǎn)的公允價值來確認。同時，若被分立企業(yè)存續(xù)時，其股東所取得的資產(chǎn)對價應被視同被分立企業(yè)進行分配處理；若被分立企業(yè)不再存續(xù)時，被分立企業(yè)及其股東全部應按照企業(yè)清算所得進行稅務處理。而且企業(yè)分立相關(guān)企業(yè)的虧損也不得相互結(jié)轉(zhuǎn)彌補。因此一般分立中，被分立企業(yè)單獨將資產(chǎn)分立出去成立新企業(yè)，被分立企業(yè)應將資產(chǎn)的公允價值與賬面成本間的差額確認為本期所得繳納企業(yè)所得稅，新公司按照資產(chǎn)的公允價值作為購置成本入賬。這種操作方式并無稅收優(yōu)惠，被分立企業(yè)要按照公允價值確認計稅收入并繳納相應的企業(yè)所得稅。

（2）特殊性稅務處理——遞延納稅

結(jié)合稅務總局有關(guān)企業(yè)重組所得稅相關(guān)文件，如果企業(yè)分立滿足以下幾個條件時，就可以進行特殊稅務處理。具體條件如下：

①首先，企業(yè)發(fā)生重組行為具有合理的商業(yè)目的，并且企業(yè)發(fā)生重組的行為是不為減少、免除或者延遲繳納稅款為主要目的。

②企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)重組，特別如企業(yè)分立后，其分立資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動在企業(yè)發(fā)生分立后的連續(xù)12個月內(nèi)沒有改變。

③企業(yè)分立后，取得股權(quán)支付的原主要股東，其取得的股權(quán)在企業(yè)分立后連續(xù)12個月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

④企業(yè)分立完成后，被分立企業(yè)原所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質(zhì)經(jīng)營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%。

在特殊稅務處理方法下，分立企業(yè)接受被分立企業(yè)資產(chǎn)和負債的同時，其計稅基礎以被分立企業(yè)的原有計稅基礎來確定。被分立企業(yè)分立時則不需繳納企業(yè)所得稅。據(jù)此，若企業(yè)分立發(fā)生時能適用特殊性稅務處理之規(guī)定，那么被分立企業(yè)不確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的損失或收益，不用繳納企業(yè)所得稅。但是，在新成立分立企業(yè)股權(quán)若再行轉(zhuǎn)讓時，由于計稅基礎相對較低，被分立企業(yè)股東轉(zhuǎn)讓收入會提高，因此只是產(chǎn)生了遞延納稅。除非日后依然延續(xù)采用滿足免稅條件的企業(yè)重組模式或繼續(xù)持有并出租經(jīng)營，才可以繼續(xù)遞延納稅。

5.不同資產(chǎn)剝離方案下涉及納稅情況

（1）采用資產(chǎn)銷售方案時，銷售方需繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅，受讓方需繳納契稅；

（2）采用資產(chǎn)投資方案時，在投資環(huán)節(jié)，不需繳納營業(yè)稅及附加，但需繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅，受讓方若為全資子公司時可心免繳契稅；

（3）采用企業(yè)分立方案時，不繳納營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和契稅。但對于是否繳納土地增值稅，目前尚未有明確規(guī)定。但若根據(jù)當前已發(fā)布并實施的土地增值稅相關(guān)法規(guī)和稅務總局相關(guān)通知公告的精神理解，企業(yè)分立是不用繳納土地增值稅的。同時，如果能夠符合企業(yè)所得稅相關(guān)法律法規(guī)所規(guī)定的特殊稅務處理要求，那也就無需繳納企業(yè)所得稅了。

三、案例分析

現(xiàn)有A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立了B項目公司對C地塊進行開發(fā)。C地塊開發(fā)在建業(yè)態(tài)有住宅（全部銷售）和商業(yè)（全部持有）。目前，住宅正在銷售，商業(yè)項目已竣工并投入運營?，F(xiàn)擬成立專門的商業(yè)管理公司對商業(yè)資產(chǎn)實施更加專業(yè)、高效的運營和管理。為此，A企業(yè)擬對此部分商業(yè)資產(chǎn)進行剝離。該商業(yè)資產(chǎn)可售面積195,019平方米，總投資額98,000萬元。周邊市場同類商業(yè)物業(yè)售價為10,681元/平米。現(xiàn)對上述案例在三種不同資產(chǎn)剝離方案情況下的稅負進行測算，如下表所示（為簡化計算假設總投資額即為稅前可扣除成本。若不考慮其他因素，營業(yè)稅及附加稅率按5.6%，土地增值稅稅率按增值額不超過50%時的稅率30%，企業(yè)所得稅稅率25%，契稅稅率3%。）：

交易稅費對比表

金額單位：人民幣萬元

通過上述測算，企業(yè)分立方案在分立過程中不產(chǎn)生稅費，較其他兩種資產(chǎn)剝離方案節(jié)省各類稅費超過5億元，產(chǎn)生了明顯的節(jié)稅效果。

綜上，以上三種資產(chǎn)剝離方案中通過企業(yè)分立可以達到最佳的節(jié)稅目的，因而也是最優(yōu)方案。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第540號）.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號發(fā)布）.