向勁靜

素有“三四線城市之王”的碧桂園最近成為焦點，不僅創(chuàng)造28次回購紀(jì)錄，而且去庫存策略竟然采取漲價的方式。為了改善利潤率下滑趨勢，公司已開始加強(qiáng)一線城市的拓展力度

近日，碧桂園的連續(xù)28次在港股回購股份，共計回購金額超過6億港元。最近的一次回購發(fā)生在4月5日，單日回購500萬股，平均回購價格為3港元。如此長時間持續(xù)回購股份，在碧桂園歷史上尚屬首次，也引起不少業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。

“三四線城市之王”碧桂園，在經(jīng)過一系列調(diào)整之后正逐漸恢復(fù)活力。此前，在2015年業(yè)績會上，碧桂園宣布將在重點布局的三四線城市進(jìn)行漲價銷售。該消息一出，便引起熱議，在當(dāng)前庫存高壓力之下，碧桂園竟然選擇漲價去庫存？這背后到底有著怎樣的原因？為了幫助投資者解答疑惑，《投資者報》記者于近期向碧桂園發(fā)出采訪提綱并致電相關(guān)負(fù)責(zé)人，公司方面給出了比較詳細(xì)的答復(fù)。

28次頻繁回購

今年以來，碧桂園已經(jīng)在香港市場連續(xù)28次回購股份，共計回購約2.04億股，總金額約為6.07億港元，成交均價約2.96港元。其中，最低回購價為2.89港元，最高3.03港元，碧桂園回購價鎖定在3港元左右。

4月11日，碧桂園發(fā)布公告稱，將近期回購的股份予以注銷。

在今年年初時，碧桂園曾發(fā)布公告稱，有意行使其于2015年5月20日舉行之該公司股東周年大會上所獲該公司股東授予之一般授權(quán)，以回購該公司股份。于股份回購授權(quán)下，董事會獲受權(quán)于聯(lián)交所回購最多約22.59億股股份，即該公司于股東周年大會日期之已發(fā)行股份總數(shù)10%股份。

引起注意的是，為何碧桂園沒有在去年港股暴跌之際回購，直到近期才不斷回購？這些回購的目的是什么？

對此，碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人對《投資者報》記者表示，公司進(jìn)行股票回購的目的是使得股價回到合理的區(qū)間，最大程度保護(hù)投資者的利益。

“在何時點、以何價格、回購多少數(shù)量的股票（目前已取得回購最多不超過10%股票的許可，但截至目前僅回購了1%），除了資本市場的客觀因素外，還涉及公司結(jié)合市場及自身情況做出的判斷。對保持市場密切關(guān)注，結(jié)合自身情況動態(tài)調(diào)整回購不乏對幫助股票恢復(fù)合理價值區(qū)間最為有效。故我司并未設(shè)立明確的回購時點或價格目標(biāo)。”該負(fù)責(zé)人說。

漲價去庫存

在2015年業(yè)績會上，碧桂園總裁莫斌表示，碧桂園三四線城市的存貨年限不長，未來“只會升價銷售，不會降價銷售。”

數(shù)據(jù)顯示，過去一年，碧桂園通過積極的銷售策略已將庫存量凈減少44億元。截至2015年底的土地儲備，目前整體貨量達(dá)到6270多億元，其中位于三四線城市的項目預(yù)計可售貨值約2980億元，這占到總可售貨值的47.53%。

據(jù)了解，碧桂園今年在三四線城市的目標(biāo)客戶將主要是富裕人群，因為這類客戶認(rèn)同的縣中心、市中心、學(xué)區(qū)房等地段。莫斌稱，目前碧桂園在三四線城市推出的新項目首期去化率都超過65%，并且均價要高于周邊項目10%至20%。

在當(dāng)前庫存高壓之下，碧桂園選擇提價銷售，到底有著怎樣的原因？

上述碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人對《投資者報》記者說：“公司于三四線城市重點關(guān)注改善性需求，開發(fā)標(biāo)桿性產(chǎn)品項目，針對當(dāng)?shù)馗邇糁等耸渴袌?，?015年推出了‘勞斯萊斯項目及升級產(chǎn)品，使得公司在定價上更加靈活。2015年來，中央多次降息降準(zhǔn)釋放流動性，改善‘供給側(cè)，在‘十三五會上重點強(qiáng)調(diào)去庫存，公司積極把握當(dāng)前寬松的政策紅利，結(jié)合優(yōu)化自身的土地儲備及產(chǎn)品，截至2015年12月31日，公司已獲預(yù)售證可售資源總量已由年初的1，129億下降至1，085億，庫存水平不斷下降?！?/p>

盡管對今年的三四線城市前景依然抱有信心，但作為長期深耕這類型的房企，碧桂園去年的業(yè)績還是受到一定影響。2015年碧桂園在銷售規(guī)模繼續(xù)增長的背景下，其毛利率卻出現(xiàn)了下降，去年碧桂園毛利率只有20.2%，同比去年的26%下滑了6個百分點。

對此，碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2015年毛利率主要受交付結(jié)構(gòu)及區(qū)域的影響，高層洋房的交付面積占比由2014年的69%上升為2015年的79%，廣東省外的交付金額占比由2014年的48%上升為2015年的66%。

“但將此交付構(gòu)成與我們近幾年的合同銷售相比，可以看出交付構(gòu)成的不同只是臨時性的，另外，隨著集團(tuán)土地儲備結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品定位的持續(xù)優(yōu)化，我們預(yù)計未來集團(tuán)確認(rèn)收入均價及毛利率將有所回升?！痹撠?fù)責(zé)人說。

進(jìn)取購地乃“雙刃劍”

為了改善利潤率下滑趨勢，碧桂園從去年便開始加強(qiáng)一線城市的拓展力度。2015年全年，碧桂園共新增了172幅土地，總金額為559億元。我們注意到新增的土地儲備中有約50%位于一二線城市，包括上海、南京和蘇州。

正由于去年超預(yù)期的進(jìn)取拿地策略，也為碧桂園帶來了更多的財務(wù)負(fù)擔(dān)。他們在2015年利用永續(xù)債工具融資了160億元，因此至2015 年末的永續(xù)債總額達(dá)195 億元，這相比碧桂園以往的謹(jǐn)慎策略略顯激進(jìn)。

招商國際研究報告認(rèn)為：“雖然碧桂園將會在2016 年償還所有的永續(xù)債，但我們估計為支付永續(xù)債的利息在2016年便達(dá)16.6 億元。此外，在2016 年償還永續(xù)債后，我們預(yù)測公司的凈負(fù)債比率將由2015 年的46.9%升至2016 年的69.0%。”

另外，招商證券（香港）研究報告表示，對于碧桂園進(jìn)取的購地策略，正面來說，這會增加公司的可售資源，上調(diào)合同銷售預(yù)測至1，680億元，同比上升20%（調(diào)整前：同比上升3%）。負(fù)面來說，我們預(yù)測碧桂園2015/2016年底止的總負(fù)債將分別達(dá)到842億/1092億元人民幣（2014年年底：642億元人民幣）；凈負(fù)債比率將由2015年6月底止的60%上升至2015/2016年底止的80%/106%（公司目標(biāo)：低于70%）。

面對如此高的總負(fù)債，碧桂園將會如何處理？

“公司會通過優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，密切留意銷售回款情況及工程開支，把握投資買地節(jié)奏，把凈借貸比率控制在70%以下。隨著財務(wù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，負(fù)債比率將有所下降；今后，我們將持續(xù)研究調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)行流動性管理，把企業(yè)運行放置在一個良性的通道中運行?！鄙鲜鱿嚓P(guān)負(fù)責(zé)人對《投資者報》記者說。

最后，該負(fù)責(zé)人還向記者透露，雖然碧桂園此前是有想法收購持有大量三四線城市土地儲備的雨潤地產(chǎn)公司，但后來經(jīng)過綜合考慮，最終還是選擇放棄。