劉　歡　洪開榮

(中南大學(xué) 商學(xué)院，湖南 長沙　410083)

?

基于互動公平的房地產(chǎn)征收補(bǔ)償契約均衡評價

劉歡洪開榮

(中南大學(xué) 商學(xué)院，湖南 長沙410083)

[摘要]房地產(chǎn)征收補(bǔ)償矛盾是影響我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的突出問題之一，堅(jiān)持公平公正原則有助于化解房地產(chǎn)征收補(bǔ)償過程中的各類矛盾。基于互動公平理論，對房地產(chǎn)征收補(bǔ)償契約均衡進(jìn)行評價研究。結(jié)果表明，互動公平博弈的均衡公平感知參數(shù)唯一決定，當(dāng)公平感知參數(shù)較大(大于1/2)時，能夠?qū)崿F(xiàn)較為合理的征收補(bǔ)償價格；當(dāng)公平感知參數(shù)較小(小于1/2)時，均衡為(低價，接受)。盡管征收人完全可能存在公平心理，但也無法扭轉(zhuǎn)被征收人面臨以低價接受的房地產(chǎn)征收局面。因此，只有在公平感知參數(shù)較大，即征收人具有較高的公平特征時，才能保證被征收人得到一個較為合理的征收補(bǔ)償。不過，在低價征收時，因?yàn)槌鲇诠叫缘目紤]，被征收者會獲得比傳統(tǒng)博弈下更高的效用與收益。

[關(guān)鍵詞]互動公平；房地產(chǎn)征收補(bǔ)償契約；均衡評價；最后通牒博弈模型

房屋征收機(jī)制是我國獨(dú)有的一項(xiàng)公共政策制度。實(shí)踐中，房屋征收主要是由房屋征收部門(通常是政府城建部門)在摸底立項(xiàng)的基礎(chǔ)上對城鎮(zhèn)居民居住房屋的土地使用權(quán)的有償回收。但是，隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)征收補(bǔ)償成為了房屋征收背后的重要推手。由于房地產(chǎn)征收補(bǔ)償涉及到征收人、被征收人等多方利益，因此圍繞房地產(chǎn)征收補(bǔ)償?shù)母鞣N矛盾也日益尖銳了起來。甚至于有的地方因?yàn)榉康禺a(chǎn)征收補(bǔ)償矛盾的激化，進(jìn)而演變成影響社會穩(wěn)定的群體性事件，如2010年江西宜黃征收自焚事件、2011年江蘇灌云縣陸增羅征收自焚事件等。導(dǎo)致這些極端事件的部分原因，就是相關(guān)利益方對于房地產(chǎn)征收補(bǔ)償是否公平合理存在巨大分歧。由此可見，房地產(chǎn)征收補(bǔ)償矛盾是影響我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的突出問題之一，堅(jiān)持公平公正原則有助于化解房地產(chǎn)征收補(bǔ)償過程中的各類矛盾。因此，對房地產(chǎn)征收補(bǔ)償公平性問題進(jìn)行深入的研究，有利于我國城鎮(zhèn)化建設(shè)持續(xù)健康的發(fā)展。

一、文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)征收補(bǔ)償理論，主要探討房地產(chǎn)征收補(bǔ)償制度和房地產(chǎn)征收對社會及其環(huán)境所產(chǎn)生的正負(fù)面影響。Bettina Reimann(1997)對德國東柏林房產(chǎn)權(quán)征收現(xiàn)象進(jìn)行分析研究，指出政府將曾經(jīng)非法沒收的房屋產(chǎn)權(quán)歸還給對應(yīng)的房主對于東柏林的整個征收補(bǔ)償機(jī)制起到了積極的作用。所以，政府補(bǔ)償無論是原則公平或結(jié)果公平，一定要依據(jù)不同的財(cái)產(chǎn)類型體現(xiàn)出特質(zhì)性，在東柏林補(bǔ)償問題的特質(zhì)主要是征收補(bǔ)償所在城市的規(guī)模大小以及在某一規(guī)模城市內(nèi)補(bǔ)償?shù)姆峙湫问降?。Andrea Thomsen(2004)針對荷蘭的房屋征收問題進(jìn)行研究，他分析了房屋規(guī)模、征收計(jì)劃和征收動機(jī)等對房屋征收公平性的影響，指出房屋征收必須立足長遠(yuǎn)發(fā)展，注重可持續(xù)發(fā)展。Tim Williams(2004)對城市建設(shè)和規(guī)劃進(jìn)程中的房屋征收問題進(jìn)行了實(shí)證分析。Zhiyong Wang(2004)等人的研究認(rèn)為，強(qiáng)制性征收，將導(dǎo)致居民權(quán)利受損。Richard(2007)等人認(rèn)為，對城市住宅區(qū)征收，應(yīng)該考慮建筑物的年代、規(guī)模和周圍的交通狀況等因素，同時征收補(bǔ)償應(yīng)該保證征收費(fèi)用和土地價值之間的平衡。王正攀(2010)等人立足征用補(bǔ)償?shù)幕纠碚摵蛯?shí)際情況，考察了征地補(bǔ)償導(dǎo)致的利益失衡問題，認(rèn)為現(xiàn)階段需要盡快構(gòu)建一個比較完備而合理的補(bǔ)償體系。*王正攀、彭小兵等：《城市征用補(bǔ)償政策研究》，《理論與改革》2010年第5期。劉寧(2010)對現(xiàn)有城市征用土地的使用權(quán)利和使用價值補(bǔ)償問題產(chǎn)生的原因進(jìn)行了分析，對有關(guān)房地產(chǎn)征用補(bǔ)償中的土地使用權(quán)利和使用價值中的補(bǔ)償機(jī)制進(jìn)行了研究。*劉寧、粱宸：《房地產(chǎn)征用補(bǔ)償中土地使用權(quán)價值補(bǔ)償機(jī)制探討》，《城市發(fā)展研究》2010年第5期。上述對房地產(chǎn)征收補(bǔ)償問題的研究，內(nèi)容多涉及法律法規(guī)、制度機(jī)制、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。但是，從房地產(chǎn)征收補(bǔ)償相關(guān)利益主體的博弈過程看，相關(guān)研究都普遍忽視了房地產(chǎn)征收補(bǔ)償過程中相關(guān)利益主體出于公平訴求的行為動機(jī)。

近年來，實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的大量研究成果顯示，事物是否公平會對人們的策略行為產(chǎn)生影響。反映在房地產(chǎn)征收補(bǔ)償問題上，就是人們在關(guān)注征收補(bǔ)償實(shí)得的同時常常會更關(guān)注房地產(chǎn)征收補(bǔ)償?shù)幕雍凸?。互動公平理論是博弈論和行為?jīng)濟(jì)學(xué)相結(jié)合的重要成果，它解釋了許多自利假設(shè)下無法解釋的現(xiàn)象。洪開榮等(2013)針對房地產(chǎn)征用補(bǔ)償費(fèi)用的準(zhǔn)確計(jì)量問題、公平性問題和實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險性問題，構(gòu)建了基于期權(quán)博弈均衡、互動公平均衡和損失規(guī)避均衡的組合性均衡評價模型，實(shí)現(xiàn)了關(guān)聯(lián)主體收益最大化、分配公平性和重大損失規(guī)避的信念整合與策略均衡,從而保證關(guān)聯(lián)主體在同一基準(zhǔn)上對房地產(chǎn)征用補(bǔ)償價格的評估以及對補(bǔ)償方案可行性的判別。*洪開榮、沈宏亮：《房地產(chǎn)征用補(bǔ)償?shù)慕M合性均衡評價》，《社會科學(xué)輯刊》2013年第3期。本研究認(rèn)為，互動公平理論對于房地產(chǎn)征收補(bǔ)償問題的研究有繼續(xù)深化的必要，在房地產(chǎn)征收補(bǔ)償各利益主體的博弈過程中，策略互動固然重要，但關(guān)注公平的信念互動也同等重要、不可忽略，因?yàn)楦骼嬷黧w的博弈結(jié)果會受到對公平性價值判斷和策略互動的雙重影響。

二、房地產(chǎn)征收補(bǔ)償契約傳統(tǒng)博弈模型

假定在征收人和被征收人之間的房地產(chǎn)征收補(bǔ)償博弈過程中，被征收房地產(chǎn)總收益為W，它包含征收人的未來增值收益和被征收人的補(bǔ)償收益，*本文假設(shè)房地產(chǎn)價格處于上行區(qū)間，征收人可以從所征收房地產(chǎn)中獲得增值收益。由征收人決定對總收益W在其和被征收人之間進(jìn)行分配，被征收人對此分配方案可以選擇接受或者拒絕。若被征收人選擇接受征收人所提供的分配方案，則雙方按照方案進(jìn)行收益分配；若被征收人選擇拒絕征收人的分配方案，征收人有可能選擇強(qiáng)拆也有可能選擇放棄。

按照傳統(tǒng)的“自利人”假設(shè)，我們構(gòu)建征收人與被征收人的傳統(tǒng)博弈模型(如表1)。征收人提供“高價”和“低價”兩種征收方案，被征收人對征收補(bǔ)償條件可以選擇“接受”和“不接受”兩種策略。在房地產(chǎn)征收補(bǔ)償項(xiàng)目無法退出，強(qiáng)拆策略未啟動條件下，以往博弈中征收人的“高價”策略難以引致被征收人的善意互動，而可能帶來被征收人不合理的“敲竹杠”行為。在實(shí)際“敲竹杠”行為的反復(fù)博弈中，通常后期會進(jìn)入依法裁決程序，征收當(dāng)事人應(yīng)按照裁決意見中的補(bǔ)償安置原則達(dá)成協(xié)議，逾期拒不履行，最終則按照裁決意見依法強(qiáng)制執(zhí)行，即實(shí)施“強(qiáng)拆”策略。鑒于以上考慮，針對被征收人的“不接受”策略，我們認(rèn)為征收人實(shí)際選擇的兩種策略應(yīng)為“高價”、“低價強(qiáng)拆”。

表1　征收人與被征收人的傳統(tǒng)博弈模型

征收人的“高價”策略選擇對應(yīng)其提供了較高的補(bǔ)償價格p1，而征收人的“低價強(qiáng)拆”策略選擇對應(yīng)其提供了依法裁決補(bǔ)償安置方案中的裁決價格p2。當(dāng)征收人選擇“高價”策略且被征收人選擇“接受”策略時，征收人所能夠得到的收益是W-p1，被征收人所得到的收益是p1。相應(yīng)的，當(dāng)征收人選擇“低價強(qiáng)拆”策略且被征收人選擇“接受”策略時，征收人所能夠得到的收益是W-p2，被征收人所得到的收益是p2。反之，若是被征收人選擇“拒絕”征收人提供的征收補(bǔ)償條件時，交易不成功，那么雙方的收益均為0。

在這里不難看出，為了實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化，征收人通常會選擇提供相對較低的補(bǔ)償價格。由于博弈主體的利益存在互動影響，每個博弈主體的收益不單單取決于自身的策略選擇，同時也受到來自對方策略選擇的影響。當(dāng)征收人給被征收人提供一個正的收益分配額時，被征收人必定會選擇接受。因而，博弈唯一的納什均衡是(低價，接受)。

三、基于最后通牒博弈的征收補(bǔ)償契約互動公平均衡評價模型

(一)公平博弈模型

最后通牒博弈(Ultimatum Game)是一種完美信息條件下的兩階段動態(tài)非零和博弈。在這一博弈中，一名參與者向另一名參與者提出一種分配資源的方案。提出方案的一方被稱為提議者(Proposer)，另一方則被稱為響應(yīng)者(Responder)。如果響應(yīng)者接受該方案，則按照方案進(jìn)行分配；如果響應(yīng)者不同意，則兩方都將一無所獲。所以，當(dāng)征收人向被征收人提出征收補(bǔ)償時可以看做是房產(chǎn)價值的一種分配方案，被征收者可以選擇拒絕該分配方案(即補(bǔ)償方案)，但此時征收者可以選擇強(qiáng)拆。因此，該博弈類似于修正的最后通牒博弈即獨(dú)裁者博弈模型。

通常在房地產(chǎn)征收補(bǔ)償契約的互動公平均衡中，征收人與被征收人不僅關(guān)心自身的利益，還會關(guān)心與其他博弈主體收益之間的差別，當(dāng)自身收益與其他博弈主體不一致時，就會感到不公平，且自身收益少于其他博弈主體收益時的心理效用損失更大。這也就是為什么在房地產(chǎn)征收補(bǔ)償中，各博弈主體都具有減少與其他博弈主體收益差異動機(jī)的深層次原因。因此，只有注重利益分配的公平，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償契約效用最大化。在Fehr and Schmidt(1999)的非公平厭惡模型中，當(dāng)博弈主體的收益少于或多于其他博弈主體的收益時，博弈主體會感到不公平。假設(shè)因?yàn)槭找娣峙洳还蕉鴵p害博弈主體的效用水平，則其效用函數(shù)為：

表2　征收人與被征收人博弈矩陣

(二) 均衡策略分析

由此我們不難發(fā)現(xiàn)，在缺乏政府監(jiān)管時，因?yàn)檎魇杖颂幱趶?qiáng)勢的一方，即使征收人存在公平心理，也無法扭轉(zhuǎn)被征收人面臨以低價接受征收的局面，只有在β2較大，即征收人具有較高的公平特征時，才能保證被征收人得到一個較為合理的補(bǔ)償。不過在低價征收時，因?yàn)槌鲇诠叫缘目紤]，被征收者會獲得比傳統(tǒng)博弈下更高的效用與收益。

四、數(shù)值分析

圖1　均衡補(bǔ)償價格隨參數(shù)的變化

圖2顯示了被征收者和征收者在不同情形下的效用變化。圖2(a)表示被征收者在(高價，接受)情形下的效用變化，此時被征收者的效用只受征收價格p1和互動公平參數(shù)β1的影響。圖中顯示被征收者的效用并不是隨著補(bǔ)償價格的增大而增大的，考慮到公平的因素，當(dāng)β1較大時，被征收者的效用隨補(bǔ)償價格的增加而逐漸減小，這是因?yàn)棣?體現(xiàn)了征收人遭遇不公平待遇時被征收人感受到的效用的損失，因此補(bǔ)償價格越大時征收人遭遇到的不公平待遇也越大，因而被征收者感受到的效用也越小。圖2(b)顯示(低價，接受)情形下被征收者效用變化的情況，此時被征收者遭遇了不公平的待遇，因此被征收者的效用隨補(bǔ)償價格的增大而增大。圖2(c)顯示(高價，接受)情形下征收者效用變化情況，這與圖2(a)是相對應(yīng)的，當(dāng)補(bǔ)償價格越大時，征收者的效用越小。圖2(d)顯示(低價，接受)情形下征收者效用變化情況，當(dāng)β2較小時，征收者的效用隨補(bǔ)償價格的增大而減小，反之，當(dāng)β2較大時，征收者的效用隨補(bǔ)償價格的增大而增大。

圖2　征收者效用變化

五、結(jié)論

針對目前我國房地產(chǎn)征收補(bǔ)償契約的公平性缺失問題，本研究將互動公平均衡思想引入房地產(chǎn)征收補(bǔ)償契約的博弈過程中。在傳統(tǒng)博弈中，因?yàn)檎魇杖说淖岳麑傩院蛷?qiáng)勢地位，將毫無懸念地會提供一個較低的補(bǔ)償價格，而且被征收人也不得不接受低價征收。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究表明，博弈雙方不單單關(guān)心決策帶來的物質(zhì)收益，還關(guān)心決策引發(fā)的公平效果，這種公平既有由結(jié)果產(chǎn)生的結(jié)果公平，也有由動機(jī)產(chǎn)生的動機(jī)公平。因此，本研究引入互動公平思想，對房地產(chǎn)征收補(bǔ)償契約進(jìn)行均衡評價。結(jié)果表明，互動公平博弈的均衡公平感知參數(shù)唯一決定，當(dāng)公平感知參數(shù)較大(大于1/2)時，能夠?qū)崿F(xiàn)較為合理的征收補(bǔ)償價格；當(dāng)公平感知參數(shù)較小(小于1/2)時，均衡為(低價，接受)。盡管征收人完全可能存在公平心理，但也無法扭轉(zhuǎn)被征收人面臨以低價接受的房地產(chǎn)征收局面。因此，只有在公平感知參數(shù)較大，即征收人具有較高的公平特征時，才能保證被征收人得到一個較為合理的征收補(bǔ)償。不過，在低價征收時，因?yàn)槌鲇诠叫缘目紤]，被征收者會獲得比傳統(tǒng)博弈下更高的效用與收益。

(責(zé)任編輯：欒曉平)

[中圖分類號]F293.31

[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

[文章編號]1003-4145[2016]04-0138-05

基金項(xiàng)目：本文得到國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(項(xiàng)目編號：71171203)、湖南省社會科學(xué)院課題、湖南省教育科學(xué)“十二五”規(guī)劃2014年度課題資助。

作者簡介：劉歡，女，中南大學(xué)商學(xué)院博士研究生。研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

收稿日期：2015-11-26

洪開榮，男，中南大學(xué)商學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師。