房子已經(jīng)淪為一種金融資產(chǎn)

劉維明

任何奇葩的事情都可能在中國這塊土地上發(fā)生，比如房地產(chǎn)去庫存，竟然去出個(gè)如火如荼的房價(jià)大漲和“恐慌性購房”。

如果一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)的商品需要去庫存，說明它的產(chǎn)品積壓賣不出去，其中原因無外乎幾種：供大于求、價(jià)格過高、質(zhì)量低劣，或者企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了問題，急于將庫存出清換取現(xiàn)金。去庫存需要拉動(dòng)需求，最直接、最有效和最通行的方法就是降價(jià)傾銷，盡快回籠資金。

當(dāng)前的中國房地產(chǎn)供大于求、價(jià)格過高以及地產(chǎn)企業(yè)面臨負(fù)債壓力令資金困難，這些都顯而易見。按照正常的規(guī)律，房地產(chǎn)去庫存的第一個(gè)選擇就是降價(jià)提質(zhì)，讓更多的“剛需”釋放。然而，伴隨著中國房地產(chǎn)的去庫存出現(xiàn)的卻是房價(jià)飛上了天！

不僅是在一線城市，事實(shí)上二三線城市房價(jià)也在上漲。

去庫存是一種商業(yè)行為，是企業(yè)自身的經(jīng)營選項(xiàng)。庫存去不掉，企業(yè)就生存不下去，企業(yè)必須想盡辦法活下來。此時(shí)，企業(yè)自然處于弱勢地位，放下身段遷就需求者是必須的。但令人大跌眼鏡的是，我們看到的現(xiàn)象恰恰相反——全國范圍內(nèi)正在上演著一輪以房價(jià)大漲為背景的去庫存！

為何？只因去庫存成為了一項(xiàng)“政策”或者“政治任務(wù)”。

不想再羅嗦的解讀一個(gè)市場問題變成一項(xiàng)政治任務(wù)的內(nèi)在傳遞過程和質(zhì)變過程，只想大家回憶一個(gè)歷歷在目的例子：當(dāng)大力發(fā)展資本市場、股權(quán)市場、直接融資成為一項(xiàng)國策和政治任務(wù)之后，股市發(fā)生了什么？

炒家習(xí)慣利用各種信息來蠱惑市場，在房市里也不例外。人們只看到一線城市的房價(jià)在暴漲，其實(shí)二三四線的房價(jià)也一樣在上漲，這就無法用供求關(guān)系來解釋了。

房地產(chǎn)去庫存的配套措施很多，減稅、降首付、降低門檻、提供融資便利……很多人沖著減稅帶來的名義支出減少1-2%的政策去購房，殊不知房價(jià)此刻漲了豈止2%，對這種隱性的高支出卻無所察覺！降低首付帶來的是高負(fù)債杠桿，不僅要多還利息，還會(huì)影響生活質(zhì)量和加大負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。

在中國，房子正在或者已經(jīng)淪為一種純粹的金融資產(chǎn)，是供資金游戲的工具。這種游戲以一線城市為風(fēng)向標(biāo)，蔓延至二三線城市：如果一線城市房價(jià)上漲，而二三四線下跌或許還能夠用供需關(guān)系解釋，但全面上漲只能說明是炒作之風(fēng)又起，因?yàn)榇藭r(shí)中國房地產(chǎn)的整體現(xiàn)狀是嚴(yán)重的供過于求！

當(dāng)房子徹底淪為金融資產(chǎn)，那么它的波動(dòng)會(huì)變得與證券和商品一樣劇烈，而破壞性要遠(yuǎn)高于股災(zāi)。北、上、深的房價(jià)已遠(yuǎn)超東京和紐約，有人說還要漲，因?yàn)槿硕?。這種蹩腳謊言很容易識(shí)破——北上深的人均GDP和家庭可支配收入是否也遠(yuǎn)超了紐約、東京呢？

1990年日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后，地價(jià)持續(xù)下跌近80%，其中包括東京在內(nèi)的6大城市漲幅也一度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，但此后的下跌幅度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他城市，這就是所謂稀缺資源被資金追逐炒作的結(jié)果，也就是房子淪為純粹的金融資產(chǎn)的結(jié)果。

除六大城市外的中國地價(jià)仍然在下跌，這個(gè)現(xiàn)象預(yù)示著大多數(shù)中國二三四線城市的未來。

以紐約房價(jià)較高距曼哈頓40余公里的富人區(qū)一套成屋（約150平米）為例，每套46.5萬美元，約合人民幣300萬元左右，在通州會(huì)是什么價(jià)格？

中國的經(jīng)濟(jì)和民眾收入不足以支撐遠(yuǎn)超紐約、東京的房價(jià)，某種意義上，中國的房地產(chǎn)正在走向日本的老路。

深圳的房價(jià)自年初至今上漲超過了50%，上海的波動(dòng)也很大，這在很大程度上是由于上述兩個(gè)城市本身具有強(qiáng)烈的金融屬性和豐富的金融環(huán)境。從歷史上看，深圳的房價(jià)波動(dòng)率遠(yuǎn)高于其他城市，具有典型的金融資產(chǎn)特征。一旦價(jià)格下跌，其跌幅也遠(yuǎn)大于其他城市。

需要注意的是，深圳的房價(jià)一旦與北京、上海之間形成巨大的剪刀差，則向后者回歸的概率就會(huì)大大上升，現(xiàn)在已是如此。

既然房子已經(jīng)淪為了一種金融資產(chǎn)，那么圍繞著這種資產(chǎn)的金融鏈條就會(huì)被建立起來，無論是影子銀行、P2P、中介、隱性杠桿、資金流動(dòng)……你在股票市場里看到的現(xiàn)象、經(jīng)歷的過程，很有可能在樓市里重演。

正如5100點(diǎn)有人一邊讓你加杠桿買入，一邊自己瘋狂減持、拋售一樣，現(xiàn)在也有人讓你加杠桿買入已經(jīng)瘋狂上漲的房子，然后他們再去庫存……

回想2015年充斥股市的一種論調(diào)：未來居民的資產(chǎn)配置會(huì)發(fā)生長期趨勢的變化，即從已經(jīng)由于虛高和過剩失去上漲空間的固定資產(chǎn)（房地產(chǎn)）投資向具有長期價(jià)值、大力發(fā)展的金融資產(chǎn)（股市）轉(zhuǎn)移，因此會(huì)令樓市下跌、股市上漲……言猶在耳，只不過這次的位置倒了過來。

客觀來講，資產(chǎn)配置趨勢的轉(zhuǎn)變邏輯本身沒有錯(cuò)誤，只不過被炒家利用成為短期推高股市的工具而已，長期來看，這種配置策略是正確的。

如果你已經(jīng)在5100點(diǎn)被割了韭菜，這次在樓市里還是當(dāng)心為妙。

事實(shí)上，從內(nèi)外環(huán)境來看，無論是全球政策的一致行動(dòng)、人民幣匯率的穩(wěn)定還是能源價(jià)格的反彈，都使中國股市的環(huán)境正在改善，尤其是全球主要央行都在拼命放水的情況下，中國不可能不動(dòng)作，否則將陷自己于危險(xiǎn)境地，這對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)緩釋（主要是債務(wù)）和金融市場的穩(wěn)定都將產(chǎn)生正面影響，也就極大緩解了市場徹底悲觀令股市長期陷入熊市的風(fēng)險(xiǎn)。

今天我首次在股市盤中而不是盤后在財(cái)經(jīng)交流群中建議抄底，即是因?yàn)楫?dāng)前行情類似訛詐，目的只是讓你交出帶血籌碼。

現(xiàn)在賣股買房，相當(dāng)于5100點(diǎn)賣房買股。

我們已經(jīng)制造了一次股災(zāi)，但愿不要再制造一次房災(zāi)。

（作者系中信銀行總行國際金融市場專家）