個人二手房交易稅收問題淺析

杜靜萍

[摘 要] 2015至2016年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策多次調(diào)整：6次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，5次下調(diào)基準(zhǔn)利率，放寬房地產(chǎn)貸款政策，加大稅收優(yōu)惠等。這些政策極大的釋放了貨幣的流動性，刺激了二手房交易，交易量和交易價格均大幅上漲，稅源規(guī)模擴(kuò)大，偷逃稅現(xiàn)象也隨之增加，成為稅務(wù)部門當(dāng)前亟待解決的征管熱點問題?；诖耍覈鴳?yīng)改革二手房交易個人所得稅的征稅辦法;運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，加強(qiáng)征收管理，核實成交價。個人二手房交易的征稅，要加強(qiáng)征管，也要完善相關(guān)稅制。要與國家宏觀調(diào)控相呼應(yīng)，又要保持稅法的嚴(yán)肅性。相關(guān)稅制建設(shè)仍是一項長期艱巨的工作。

[關(guān)鍵詞] 個人;二手房交易;稅收問題;對策

[中圖分類號] F230[文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B

引論

2015年至2016年，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策多次調(diào)整。央行6次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，5次下調(diào)基準(zhǔn)利率，利率達(dá)到近年來最低，流通中的貨幣量極大增加。另外，房地產(chǎn)貸款政策放寬：二套房首付最低20%，公積金貸款個人額度最高可達(dá)40萬元，貸款利率低至2.75%。稅收優(yōu)惠，相關(guān)稅收均有減免。各種利好帶來了二手房交易的井噴，交易量和交易價格均大幅上漲。2015年8個重點城市二手住宅成交量約114.3萬套，同比上漲87.1%。2016年1月共成交近13萬套，同比漲91.8%（數(shù)據(jù)來自騰訊新聞客戶端）。房地產(chǎn)業(yè)是近年我國地方財政的主要收入來源。房地產(chǎn)交易涉及的稅種也比較多。

一、當(dāng)前我國個人二手房交易涉及的稅種及主要稅收政策

當(dāng)前我國二手房交易涉及轉(zhuǎn)讓方的稅種有：個人所得稅、增值稅及附加（包括：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加）、土地增值稅、印花稅;涉及受讓方的稅種有：契稅、印花稅。

（一）二手房交易個人所得稅的相關(guān)政策

個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收方式有兩種：納稅人能提供購房原值、繳納稅金及合理有效的費(fèi)用憑證的，其轉(zhuǎn)讓所得按個人所得稅法“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目依20%稅率征收個人所得稅;對不能提供完整、準(zhǔn)確、有效的房屋原值、繳納稅金及合理費(fèi)用憑證的，按轉(zhuǎn)讓收入額的1%征收個人所得稅。個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房所得免征個人所得稅。

（二）二手房交易增值稅的相關(guān)政策

財政部規(guī)定：自2016年5月起，個人二手住房交易，按照5%的征收率計算繳納增值稅。另行公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》：除北上廣深四個一線城市外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

（三）二手房交易契稅的相關(guān)政策

財政部2016年規(guī)定：個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

（四）二手房交易其他稅收的相關(guān)政策

自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。從稅收政策上看，個人二手房交易稅收問題主要集中在個人所得稅。稅率高，稅負(fù)相對較重，實際交易中，賣方取得的個人所得稅多數(shù)轉(zhuǎn)嫁給買方，為減輕支付壓力，偷漏稅就難免了。

二、個人二手房交易稅收問題

二手房交易猛增，稅源規(guī)模擴(kuò)大，交易中的稅收問題凸顯：稅制老化，交易價格虛報，個人信息難查實等。阻礙了正常的稅收征管。具體分析如下：

（一）財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人所得稅稅制不合理，不利執(zhí)行

1994年，全國第四次稅制改革規(guī)定，房屋交易個人所得稅按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征稅。20多年過去了，基本稅制始終未變。但20多年來，我國房屋交易情況發(fā)生了很大變化。

1.高房價時代，稅率偏高，稅負(fù)較重。房價高漲，計稅依據(jù)增大，個稅仍按20%的稅率計征，絕對稅額高。1987年全國商品房平均單價408元/平方米，1992年之前基本維持在每年上漲100元的節(jié)奏。1994年全國商品房價格約在1000元左右。到2015年，中間雖然幾起幾落，均價仍近6800，比起1994年上漲了近六倍。2006年到2015年10年間，個人及家庭收入增加更快，財富積累更多，房屋交易量更大。2006年商品房平均單價3367元/平方米，.以100平米房屋為例，2006年以336700元買入，2015年679300元賣出，其他合理費(fèi)用按房屋原值的10%計算，計稅所得約30萬元，按20%的稅率計算，需要繳稅6萬元。而在房價上漲較多的一、二線城市，繳稅幾十萬元很普遍。高房價時代仍然沿用高稅率，稅負(fù)過重。（上述數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局）

2.減除項目不盡合理?！秱€人所得稅法》規(guī)定，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。上述減除項目要求憑票扣除。以往裝修中，納稅人找“游擊隊”裝修的較多，難以提供正規(guī)發(fā)票，稅法規(guī)定最高可以減除原值15%的裝修費(fèi)納稅人無法享受，增加了納稅人的負(fù)擔(dān)。

（二）二手房計稅價格低于實際成交價，少報，瞞報現(xiàn)象嚴(yán)重

2015年全國住宅銷售均價為6472元/㎡，房屋均價上萬的城市有17個。高房價帶來了高稅額。趨利避稅，主觀上高稅負(fù)觸發(fā)了納稅人偷逃稅的動機(jī)。假合同，假贈與等現(xiàn)象突出，虛報交易價格?？陀^方面，二手房交易不固定，房屋中介市場不規(guī)范，也給了納稅人逃稅的機(jī)會。稅法規(guī)定，計稅價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定征收。但由于缺乏對二手房交易價格信息足夠的掌握，當(dāng)?shù)卣块T難以制定較為合理的市場指導(dǎo)價，稅務(wù)機(jī)關(guān)也就難以取得有力證據(jù)證明交易合同的虛假性?，F(xiàn)在雖然啟用了存量房交易計稅價格核定系統(tǒng)，但系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新不及時等仍然加大了征管難度。

中介機(jī)構(gòu)也參與鉆空子。在近年房屋漲勢迅猛的前提下，持有5年以上的房屋差價都較高，成交價100萬的房屋，如果按差額50萬繳稅，要繳10萬，按轉(zhuǎn)讓收入的1%繳稅只是1萬，懸殊極大。實際操作中，對轉(zhuǎn)讓自用超過5年以上，或不是唯一住房的情況，中介機(jī)構(gòu)大多按房屋原值等資料不能準(zhǔn)確提供的情況處理，按轉(zhuǎn)讓收入額的1%計征，而不是按差額的20%。

（三）家庭唯一生活用房難以界定

稅法規(guī)定：轉(zhuǎn)讓家庭唯一生活用房可享受契稅、個人所得稅等減免稅優(yōu)惠。但現(xiàn)在省與省之間，稅務(wù)與房管等其他部門之間，未建立系統(tǒng)完善的信息傳遞機(jī)制，沒有實現(xiàn)信息共享，難以建立稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，瞞報、虛報家庭住房的情況屢見不鮮。如何確定家庭唯一生活用房，僅憑稅務(wù)部門力量不能確切掌握證據(jù)資料，深入調(diào)查難度又較大。

三、針對二手房交易的稅收問題，筆者認(rèn)為可以采取以下對策

（一）改革二手房交易個人所得稅的征稅辦法

個人二手房交易偷漏稅嚴(yán)重的深層原因還是稅負(fù)高，交易各方難以承受。房屋是老百姓最重要也是最貴的資產(chǎn)之一，一套房可能匯聚了一家?guī)状说男量嗨谩，F(xiàn)行個人所得稅按房屋交易價格減去原值及稅費(fèi)后的差價計稅，征稅效果較差。北京某大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)者告訴記者：“二手房交易征稅20%的規(guī)定一直存在。但是在幾乎所有交易中，我們都是按照不能提供房屋原值的情況進(jìn)行處理的。這樣操作可以減輕二手房購房者所承擔(dān)的稅負(fù)”（資料來源于“中國新聞網(wǎng)”）。這樣的操作嚴(yán)重影響了稅法的嚴(yán)肅性和剛性。既然在實際操作中全額計稅的方法得到普遍認(rèn)同，“存在即合理”。本著“稅制簡便，方便征管”的原則，建議國家改革個人所得稅的計稅方法，按成交價全額計稅，制定1%-5%的幅度比例稅率。對普通住宅實行低稅率，高檔住宅實行中檔稅率，別墅等實行高稅率。

（二）運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，加強(qiáng)征收管理，核實成交價

1.開發(fā)“房屋交易搜價軟件”，掌握房價最新動態(tài)。不管是國家政策變動的影響，還是交易者隱瞞，我們都不能忽視市場這只“看不見的手”。二手房交易信息在網(wǎng)絡(luò)和中介機(jī)構(gòu)比較集中，網(wǎng)絡(luò)提供的主要是交易者的估價，中介機(jī)構(gòu)更多的是實時成交價格?！胺课萁灰姿褍r軟件”可以把這些數(shù)據(jù)匯總、比對，對同城同一區(qū)域房屋的交易價格階段性更新，為稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整成交價格給予更科學(xué)的指導(dǎo)。

2.加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的管理，虛報重罰。中介機(jī)構(gòu)是二手房交易的重要橋梁。它們更了解交易雙方的需求和市場變化。但利益趨使，為了更多促成交易，他們幫交易者鉆稅法的漏洞，減少國家稅收。房屋交易個人所得稅的稅務(wù)檢查，應(yīng)將中介機(jī)構(gòu)作為重點。對虛報價格，弄虛作假等情況，一經(jīng)查實，一定嚴(yán)懲。重者可以建議工商部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照。

3.加強(qiáng)與其他部門的配合，建立聯(lián)網(wǎng)機(jī)制。對于家庭唯一生活用房難以查實的問題，需要加強(qiáng)相關(guān)各部門的配合，利用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立信息共享的聯(lián)網(wǎng)機(jī)制。無論是一個地區(qū)各個部門之間，還是跨地區(qū)的部門之間，都能夠查到個人住房的完整信息，為征稅提供準(zhǔn)確依據(jù)。

個人二手房交易的征稅，要加強(qiáng)征管，也要完善相關(guān)稅制。要與國家宏觀調(diào)控相呼應(yīng)，又要保持稅法的嚴(yán)肅性。相關(guān)稅制建設(shè)仍是一項長期艱巨的工作。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]中國經(jīng)濟(jì)周刊.二手房交易稅20%存在20年始終未變[EB/OL].人民網(wǎng)，2013-03-13

[2]新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局.沙雅縣二手房交易稅收征管中存在的問題及對策[R].2014-1

[3]2015年7月全國二手房成交量數(shù)據(jù)統(tǒng)計樓市持續(xù)火爆[EB/OL].房天下深圳二手房網(wǎng)，2015-08-16

[4]鏈家研究院.全國主要城市二手房市場分析[EB/OL].騰訊新聞客戶端，2016-03-08

[5]楊宏.當(dāng)前二手房交易稅收征管中存在的問題及對策[R].天水市地方稅務(wù)局，2014-8

[6]國家統(tǒng)計局.1987年以來的國內(nèi)商品房平均價格及上漲情況概覽[R].2013

[責(zé)任編輯：潘洪志]