唐宇萱

【摘 要】近幾年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈飽和趨勢(shì)，其投資需求受到政策抑制，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不能依靠單純的拿地完成高額利潤(rùn)，很多企業(yè)開始向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。因此，在目前的形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀更加值得研究。本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道、資金來(lái)源狀況，最后結(jié)合相關(guān)政策背景，對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)提出合理的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資現(xiàn)狀；資本結(jié)構(gòu)

一、研究背景

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)高度關(guān)聯(lián)，自有資金投入過(guò)少，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)一直處于高資產(chǎn)負(fù)債率的狀態(tài)，同時(shí)企業(yè)短期負(fù)債比率偏高，放大了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)仍存在許多問(wèn)題，如：融資渠道過(guò)于單一、嚴(yán)重依賴銀行貸款、融資資金規(guī)模過(guò)大等。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮。近幾年房地產(chǎn)業(yè)跨過(guò)了“黃金時(shí)代”，逐漸走向“白銀時(shí)代”，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展將慢慢回歸理性，不可能再出現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)商拿地就能賺取收益的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐漸轉(zhuǎn)換盈利模式，不能再將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投機(jī)場(chǎng)所。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）主要融資渠道

1.國(guó)內(nèi)銀行貸款

國(guó)內(nèi)銀行貸款是中國(guó)房企的最重要的融資方式。由于房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于依賴銀行貸款，近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款受到一定限制，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐漸拓寬自己的融資渠道，使銀行貸款比重有所降低。

2.企業(yè)債券融資

債券融資可為房企提供經(jīng)營(yíng)中所需的中長(zhǎng)期資金，是企業(yè)使用外部資金的重要融資工具，但發(fā)債企業(yè)也需要面臨較大的償還壓力。我國(guó)債券市場(chǎng)發(fā)展尚不完善，國(guó)家嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，所以債券融資占開發(fā)資金的比重一直很低。

3.上市融資

上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)的重要方式，對(duì)于眾多房地產(chǎn)企業(yè)而言，直接上市的門檻過(guò)高，只有公司實(shí)力強(qiáng)大、信譽(yù)良好才可能直接上市。當(dāng)銀行貸款受限制，且不符合直接上市的條件時(shí)，許多中小型房企為了擴(kuò)充規(guī)模而通過(guò)買殼實(shí)現(xiàn)“曲線上市”。目前國(guó)家嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行上市融資，導(dǎo)致只有很小一部分房企在滬深兩所成功上市。

4.房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托可以注入股本的方式幫助自有資金不足的企業(yè)使其成立責(zé)任公司，也可以提供征信貸款的方式幫助有短期資金困難的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)信托融資與銀行貸款相比，融資成本更低，同時(shí)籌集資金更靈活，可以不受企業(yè)自有資金不足的約束。但是我國(guó)房地產(chǎn)信托由于受國(guó)家政策制約，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)發(fā)展十分緩慢，房地產(chǎn)信托相比銀行貸款仍有較大的局限性，不能作為企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期融資的有效工具。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，隨著房地產(chǎn)信托市場(chǎng)以后逐漸完善，信托融資將成為一個(gè)重要的融資途徑。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源情況

通過(guò)使用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)，收集和整理了2011-2015年的相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)中國(guó)房企的資金來(lái)源統(tǒng)計(jì)如表1：

1.融資總額增長(zhǎng)較快

資金總額從2011年83246億增長(zhǎng)到2015年的125204億，可看出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金基本保持著快速增長(zhǎng)狀態(tài)，5年間資金總額上漲了50%。

2.國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金與其他資金是主要資金來(lái)源

從表中數(shù)據(jù)可看出，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金與其他資金占資金總額的比重分別為16.01%、40.15%、43.31%，合計(jì)為99.48%，且總的來(lái)看呈上升趨勢(shì)。國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金與其他資金構(gòu)成了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源的絕大部分。

3.銀行貸款是主要融資渠道

直接來(lái)源于銀行的國(guó)內(nèi)貸款占資金總額的18%；企業(yè)自籌資金中約有一半為施工單位的工程墊付款，而大多數(shù)的墊付款屬于銀行貸款；其他資金中有大約60%以上的部分屬于定金和預(yù)收款，定金和預(yù)收款中含有約40%左右的個(gè)人住房按揭貸款。所以，可以說(shuō)房企的資金大多數(shù)直接或間接來(lái)源于銀行貸款。其他融資渠道，如債券、信托等融資占比不大。

4.外資比例偏低

從表中可算出，利用外資占資金總額的平均比例為0.52%，對(duì)開發(fā)資金的貢獻(xiàn)很小，造成這一現(xiàn)象的可能原因是國(guó)家在房地產(chǎn)投資中采取的“限外”政策，同時(shí)近幾年外國(guó)投資者并不看好我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的建議

現(xiàn)階段中國(guó)房企的融資途徑較少，銀行貸款占債務(wù)比例過(guò)大，為了改變現(xiàn)狀，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)大力發(fā)展多元化金融市場(chǎng)，用來(lái)分散銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。具體的建議如下：

（一）大力發(fā)展企業(yè)債券市場(chǎng)

債券融資與銀行貸款相比成本更低，資金使用上更加靈活，穩(wěn)定性更好，債券融資可迫使經(jīng)營(yíng)者努力工作避免企業(yè)破產(chǎn)，有助于企業(yè)價(jià)值的提高。由于我國(guó)未建立一個(gè)完善的債券市場(chǎng)，政府嚴(yán)格管制企業(yè)債券的發(fā)行，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)很少采用債券融資。這種現(xiàn)狀對(duì)長(zhǎng)期資金需求量很大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)影響企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，甚至耽誤公司持續(xù)發(fā)展。所以，國(guó)家應(yīng)減少對(duì)債券發(fā)行的限制條件，大力發(fā)展債券市場(chǎng)，鼓勵(lì)房企采取債券融資。

（二）引入房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托融資可降低融資成本，減少相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用，籌集資金更靈活。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)信托融資相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)企業(yè)的股東而言，仍擁有對(duì)企業(yè)的控制權(quán)。在不提升企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的前提下，可引入房地產(chǎn)信托基金，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)信托具有廣闊的發(fā)展前景，但是我國(guó)大部分信托公司由于存在經(jīng)營(yíng)管理和公司治理問(wèn)題，再加上國(guó)家對(duì)信托行業(yè)監(jiān)管不足，致使房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢。所以需要適當(dāng)引入房地產(chǎn)信托，促進(jìn)融資渠道多元化。

（三）加大外資投入力度

中國(guó)房企利用外資比例過(guò)低，一直保持在1%左右，原因可能是因房地產(chǎn)是我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家不允許隨意引進(jìn)外資，還可能因近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，外資投入沒有可靠的保障。但是海外市場(chǎng)擁有巨大的資金來(lái)源，國(guó)家應(yīng)逐步完善相關(guān)政策，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，讓我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐步發(fā)展為一個(gè)成熟穩(wěn)定的市場(chǎng)，用優(yōu)良的發(fā)展前景吸引外商投資者的目光，增加外資投入比例將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)注入新鮮的活力。

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