個(gè)人住房抵押貸款證券化：最新進(jìn)展與前景展望

彭爽 劉丹

摘要：我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化于2005年正式啟動(dòng)，2008年因美國(guó)次貸危機(jī)而暫停，2012年試點(diǎn)重啟，發(fā)展可謂一波三折、步履維艱。然而，自個(gè)人住房抵押貸款證券化上升到盤(pán)活存量、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略高度之后，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)陸續(xù)出臺(tái)助推個(gè)人住房抵押貸款證券化發(fā)展的政策措施，使得我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化重啟以來(lái)呈現(xiàn)出發(fā)起主體多元化、發(fā)行規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)以及制度建設(shè)更加完善等諸多積極特征，其未來(lái)發(fā)展也將面臨更加有利的金融環(huán)境和政策契機(jī)。當(dāng)前應(yīng)抓住機(jī)遇，推動(dòng)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款，證券化，展望

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2016）08-0032-42 收稿日期：2016-06-05

1 引言

我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化起步較晚。雖然早在1998年國(guó)內(nèi)已有專(zhuān)家開(kāi)始研究個(gè)人住房抵押貸款證券化在我國(guó)的實(shí)踐問(wèn)題，但僅僅是理論上的探索階段，在制度建設(shè)和實(shí)踐上還是一片空白。2005年中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)行了我國(guó)首單個(gè)人住房抵押貸款支持證券——“建元2005年第一期個(gè)人住房抵押貸款支持證券”，標(biāo)志著我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。兩年后，中國(guó)建設(shè)銀行又發(fā)行了第二單個(gè)人住房抵押貸款支持證券。就在我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化的試點(diǎn)工作緩慢但穩(wěn)步推進(jìn)之際，2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，資產(chǎn)證券化被視為罪魁禍?zhǔn)祝覈?guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化的試點(diǎn)工作也因此陷入長(zhǎng)期的停滯。直到2012年我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的試點(diǎn)工作才重新啟動(dòng)。隨后，政府相繼出臺(tái)了擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化、鼓勵(lì)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款證券化的文件，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)也改革審批制度、提高發(fā)行效率。2015年4月，信貸資產(chǎn)證券化實(shí)行注冊(cè)制管理，此后，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款支持證券在發(fā)行數(shù)量和規(guī)模上都出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)。本文擬對(duì)2012年我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)重啟以來(lái)的發(fā)展特點(diǎn)進(jìn)行梳理，指出其存在的主要問(wèn)題，分析未來(lái)發(fā)展的有利條件，提出推動(dòng)個(gè)人住房抵押貸款證券化進(jìn)一步快速發(fā)展的政策建議，并對(duì)其發(fā)展前景進(jìn)行展望。

2 個(gè)人住房抵押貸款證券化發(fā)展中存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)之策

2.1 個(gè)人住房抵押貸款證券化發(fā)展中存在的突出問(wèn)題

我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化基本制度已初步建立，產(chǎn)品發(fā)行和交易運(yùn)行穩(wěn)健，發(fā)起機(jī)構(gòu)更加多元化，發(fā)行規(guī)模逐步擴(kuò)大，試點(diǎn)工作取得積極成效。與此同時(shí)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化的市場(chǎng)規(guī)模仍較小，投資主體結(jié)構(gòu)較為單一，證券化盤(pán)活存量資金以及轉(zhuǎn)移銀行體系風(fēng)險(xiǎn)的功能尚未充分發(fā)揮。我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化在制度建設(shè)和市場(chǎng)發(fā)育等方面存在的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面。

2.1.1 缺少證券化的專(zhuān)門(mén)立法

盡管我國(guó)各部門(mén)出臺(tái)的關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款證券化的法規(guī)基本上形成了一個(gè)完整的法律框架，但無(wú)論是從相關(guān)法規(guī)的立法層次還是從法規(guī)內(nèi)容來(lái)看，都不完善。一是法律位階低，沒(méi)有出臺(tái)正式立法的法律。我國(guó)目前關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款證券化的法律主要是各部門(mén)出臺(tái)的行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件，法律位階不高，缺乏正式的、全面的、系統(tǒng)的資產(chǎn)證券化法律。二是關(guān)于證券化的關(guān)鍵概念不明確。例如《證券法》并未將資產(chǎn)支持證券納入證券范疇，導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款支持證券的法律屬性不明確。又如，《信貸資產(chǎn)證券化管理辦法》規(guī)定我國(guó)信貸資產(chǎn)證券化由信托公司發(fā)行信托受益憑證，而《信托法》沒(méi)有規(guī)定信托公司可以發(fā)行債券。此外，關(guān)于真實(shí)出售、破產(chǎn)隔離、特殊目的機(jī)構(gòu)以及有限追償?shù)壬婕白C券化的關(guān)鍵概念均缺少明確的法律規(guī)定。

2.1.2 投資者結(jié)構(gòu)單一，二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性不足

目前，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款支持證券的投資者以商業(yè)銀行為主，而證券公司、基金公司和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的參與力度不夠，投資者結(jié)構(gòu)較為單一。此外，個(gè)人住房抵押貸款支持證券二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性不足，制約了我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

2.1.3 信用評(píng)級(jí)機(jī)制不健全

權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)提供的獨(dú)立、客觀、公正的信用評(píng)級(jí)報(bào)告不僅是投資者進(jìn)行投資決策的重要參考，也是產(chǎn)品信息披露的重要組成部分。但是從目前情況來(lái)看，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化的信用評(píng)級(jí)機(jī)制還不完善，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是，我國(guó)信用體系不健全，沒(méi)有建立起完善的個(gè)人信用體系，缺乏借款人的歷史違約數(shù)據(jù)，導(dǎo)致信用評(píng)級(jí)缺乏真實(shí)的基礎(chǔ)資料。二是，我國(guó)缺乏權(quán)威的、市場(chǎng)認(rèn)可度高的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，現(xiàn)有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)技術(shù)和方法相對(duì)滯后、信息透明度低、評(píng)級(jí)結(jié)果缺乏公信力。三是，信用評(píng)級(jí)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和制度缺失，信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)不明確，缺乏完善的評(píng)級(jí)指標(biāo)體系；評(píng)級(jí)程序不夠規(guī)范，缺乏對(duì)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的外部約束機(jī)制以保障其評(píng)級(jí)獨(dú)立、客觀、公正。

2.1.4 信息披露不充分

個(gè)人住房抵押貸款支持證券作為復(fù)雜的結(jié)構(gòu)型融資工具，與一般證券相比，交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，客觀上要求對(duì)證券化各環(huán)節(jié)進(jìn)行真實(shí)準(zhǔn)確的信息披露。而我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)過(guò)程中，信息披露還十分不充分，尤其是對(duì)資產(chǎn)池的信息披露與投資者要求差距較大。

2.1.5 會(huì)計(jì)和稅收等配套機(jī)制不完善

會(huì)計(jì)處理關(guān)系到發(fā)起機(jī)構(gòu)能否實(shí)現(xiàn)信貸資產(chǎn)的出表，能否使發(fā)起機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債表真實(shí)反映其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因而是個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的核心問(wèn)題之一。目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化的會(huì)計(jì)安排還不完善，對(duì)真實(shí)出售的判斷標(biāo)準(zhǔn)不夠細(xì)化，在實(shí)際操作性上還有待改善。例如《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第23號(hào)——金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移》對(duì)金融資產(chǎn)的終止確認(rèn)融合了風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移法、金融合成分析法以及繼續(xù)涉入法，終止確認(rèn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)較為復(fù)雜，并且對(duì)于如何判定“轉(zhuǎn)移幾乎所有風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬”和“放棄控制”都缺乏具體的規(guī)定，實(shí)際操作中很大程度上取決于會(huì)計(jì)人員的主觀判斷。

關(guān)于證券化的稅收規(guī)定，2006年《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕5號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“5號(hào)文”）對(duì)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)業(yè)務(wù)中的印花稅進(jìn)行了減免，但對(duì)于營(yíng)業(yè)稅和所得稅沒(méi)有優(yōu)惠政策，且對(duì)于這兩種稅收的規(guī)定太過(guò)粗略，對(duì)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、證券發(fā)行等交易過(guò)程的稅收以及稅收申報(bào)、開(kāi)具發(fā)票等具體操作事宜都沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定。導(dǎo)致實(shí)際業(yè)務(wù)操作中存在諸多不確定性，甚至出現(xiàn)重復(fù)征稅的問(wèn)題，增加了證券化的成本。

2.2 加快個(gè)人住房抵押貸款證券化發(fā)展的應(yīng)對(duì)之策

立足于我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化的發(fā)展現(xiàn)狀，針對(duì)阻礙其進(jìn)一步發(fā)展的因素，本文提出如下政策建議。

2.2.1 出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的資產(chǎn)證券化法

我國(guó)目前與個(gè)人住房抵押貸款證券化相關(guān)的法規(guī)多是有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的臨時(shí)性規(guī)章或規(guī)范文件，法律層級(jí)不高，而且階段針對(duì)性強(qiáng)，屬于短期性、過(guò)渡性的法律，難以適應(yīng)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化進(jìn)一步發(fā)展的需要。從保障個(gè)人住房抵押貸款證券化長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展的角度，有必要由全國(guó)人大常委會(huì)出臺(tái)正式立法的法律。至于立法模式，我國(guó)是大陸法系國(guó)家，可以仿效日本、韓國(guó)等同為大陸法系的國(guó)家制定一套統(tǒng)一的、專(zhuān)門(mén)的資產(chǎn)證券化的法律，如《資產(chǎn)證券化法》。首先是通過(guò)專(zhuān)門(mén)立法，確立統(tǒng)一的資產(chǎn)證券化發(fā)行和交易規(guī)則，為證券化的發(fā)展提供一個(gè)規(guī)范的法律框架。其次是針對(duì)目前法規(guī)中關(guān)于證券化的關(guān)鍵概念不明確的地方進(jìn)行補(bǔ)充和完善。例如對(duì)個(gè)人住房抵押貸款證券化中的真實(shí)出售、破產(chǎn)隔離、特殊目的機(jī)構(gòu)的主體地位以及有限追償?shù)汝P(guān)鍵概念予以明確的法律界定，確保個(gè)人住房抵押貸款證券化的運(yùn)作有堅(jiān)實(shí)的法律保障。再次，對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)中阻礙個(gè)人住房抵押貸款證券化發(fā)展的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。例如，針對(duì)《證券法》未將資產(chǎn)支持證券納入證券范疇這一問(wèn)題，可在《資產(chǎn)證券法》中進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的司法解釋。

2.2.2 優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)、提高產(chǎn)品流動(dòng)性

目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款支持證券投資者結(jié)構(gòu)單一、二級(jí)市場(chǎng)冷清、產(chǎn)品流動(dòng)性差等問(wèn)題較為突出，制約了我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款支持證券規(guī)模的擴(kuò)大。除了發(fā)起機(jī)構(gòu)自身需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和定價(jià)上進(jìn)行改進(jìn)，以差異化的產(chǎn)品吸引不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者參與外，監(jiān)管部門(mén)也需要健全市場(chǎng)配套機(jī)制，為投資者參與個(gè)人住房抵押貸款支持證券投資與交易創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。

一是，豐富投資者結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)投資者教育。鼓勵(lì)證券公司、保險(xiǎn)公司、基金公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)積極投資個(gè)人住房抵押貸款支持證券，壯大投資者隊(duì)伍；同時(shí)加大對(duì)投資者的培養(yǎng)力度，提高其市場(chǎng)分析和風(fēng)險(xiǎn)判斷能力，引導(dǎo)其成為市場(chǎng)上合格的、專(zhuān)業(yè)的投資者。二是，盡快出臺(tái)個(gè)人住房抵押貸款支持證券在交易所市場(chǎng)發(fā)行和交易的具體操作規(guī)定和業(yè)務(wù)規(guī)范。個(gè)人住房抵押貸款支持證券屬于銀監(jiān)會(huì)主管的資產(chǎn)支持證券，其與證監(jiān)會(huì)主管的資產(chǎn)支持證券在特殊目的機(jī)構(gòu)的設(shè)置方面存在差異，難以參照證監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》在交易所市場(chǎng)進(jìn)行交易。因此，有關(guān)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)盡快制定個(gè)人住房抵押貸款支持證券在交易所市場(chǎng)交易的規(guī)定，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款支持證券在兩個(gè)市場(chǎng)的規(guī)范流通，以增加產(chǎn)品流動(dòng)性。三是，完善交易制度安排。引入和完善做市商制度、建立雙邊報(bào)價(jià)機(jī)制，可以促進(jìn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的形成，從而有利于提升個(gè)人住房抵押貸款支持證券的流動(dòng)性。另外，還可以逐步探索融資融券交易、期權(quán)、期貨等多樣化的交易方式，以吸引不同投資偏好的投資者參與。

2.2.3 強(qiáng)化信用評(píng)級(jí)機(jī)制

個(gè)人住房抵押貸款支持證券作為復(fù)雜的結(jié)構(gòu)化融資工具，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，其風(fēng)險(xiǎn)難以判斷，必須依賴客觀、專(zhuān)業(yè)的評(píng)級(jí)結(jié)果進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，因此建立完善的信用評(píng)級(jí)機(jī)制對(duì)于保護(hù)投資者利益、增強(qiáng)市場(chǎng)信息透明度至關(guān)重要。一是，培育權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。整合現(xiàn)有的信用評(píng)級(jí)資源，以“少而精”的原則重點(diǎn)培養(yǎng)和扶持幾家權(quán)威的、具有良好聲譽(yù)水平的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)現(xiàn)有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的先進(jìn)評(píng)級(jí)技術(shù)和方法，不斷提高業(yè)務(wù)水平和能力，為投資者提供專(zhuān)業(yè)、準(zhǔn)確的評(píng)級(jí)結(jié)果。二是，通過(guò)行業(yè)自律組織或監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)范評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的運(yùn)作?？陀^的信用評(píng)級(jí)不僅需要評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)內(nèi)部有效的提高其業(yè)務(wù)水平，還需要建立外部約束機(jī)制，確保評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的運(yùn)作規(guī)范?？捎尚袠I(yè)自律組織統(tǒng)一信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容和程序，保證評(píng)級(jí)業(yè)務(wù)規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化。同時(shí)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)明確評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)發(fā)布不真實(shí)評(píng)級(jí)結(jié)果的法律責(zé)任，用法律保障評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)行為的獨(dú)立性、公正性。

2.2.4 完善信息披露制度

為防范個(gè)人住房抵押貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管層在去行政化，弱化審批約束的同時(shí)，也要進(jìn)一步強(qiáng)化信息披露機(jī)制，及時(shí)防范并消除證券化各個(gè)環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)隱患。在備案制下，銀監(jiān)會(huì)不再打開(kāi)資產(chǎn)包進(jìn)行審查，客觀上要求投資者能夠?qū)€(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷，而這一切的基石就是完善的信息披露機(jī)制。針對(duì)“信息披露指引”法律效力不足的問(wèn)題，我國(guó)應(yīng)將個(gè)人住房抵押貸款證券化的信息披露上升為法律制度規(guī)范，以法律強(qiáng)制力強(qiáng)化信息披露機(jī)制。

信息披露應(yīng)涵蓋證券化的全過(guò)程，不僅要對(duì)個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品在注冊(cè)、發(fā)行和存續(xù)期間的信息披露的內(nèi)容、范圍和程度進(jìn)行明確規(guī)定，還要對(duì)證券化各參與主體的行為進(jìn)行信息披露。這點(diǎn)可以借鑒國(guó)際先進(jìn)做法，如美國(guó)“Reg ABⅡ”，在“信息披露指引”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化信息披露內(nèi)容。此外，信息披露制度的設(shè)計(jì)還應(yīng)致力于協(xié)調(diào)銀行保密義務(wù)與信息披露義務(wù)之間的矛盾。

2.2.5 健全風(fēng)險(xiǎn)自留機(jī)制

要求銀行留有一定的次級(jí)檔證券，是為了建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，避免銀行的道德風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)自留新規(guī)下，銀行普遍采取垂直自留各檔次證券5%的方式。然而銀行自留違約率極低的優(yōu)先檔證券對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)意義不大，僅僅自留次級(jí)檔證券的5%，發(fā)起機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度轉(zhuǎn)移，可能導(dǎo)致發(fā)起機(jī)構(gòu)降低基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，給投資者帶來(lái)?yè)p失。同時(shí)，也應(yīng)看到個(gè)人住房抵押貸款與其他信貸資產(chǎn)有著明顯不同的特征，其多為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，違約風(fēng)險(xiǎn)很低。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)不同的基礎(chǔ)資產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)自留規(guī)定，顯然難以實(shí)現(xiàn)銀行與投資者的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

因而，我國(guó)目前的風(fēng)險(xiǎn)自留機(jī)制仍需要進(jìn)一步完善。首先應(yīng)該根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量建立差異化的風(fēng)險(xiǎn)自留機(jī)制。風(fēng)險(xiǎn)自留比例的確定應(yīng)該與基礎(chǔ)資產(chǎn)的違約率相匹配，如對(duì)于違約率很低的個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)該降低其風(fēng)險(xiǎn)自留比例。其次借鑒美國(guó)對(duì)特定的貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留的豁免條款的做法，探討個(gè)人住房抵押貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)自留的豁免條件。

2.2.6 解決個(gè)人住房抵押貸款證券化抵押權(quán)變更登記的問(wèn)題

延遲抵押權(quán)變更登記使得受托人取得的信托權(quán)益存在一定不確定性。根據(jù)《物權(quán)法》和《合同法》的規(guī)定，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)崔k理抵押權(quán)變更登記不影響受托人取得抵押權(quán)。但是根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，未辦理變更登記，受讓方取得的抵押權(quán)不得對(duì)抗善意第三人。此外，公積金個(gè)人住房抵押貸款支持證券入池資產(chǎn)存在商業(yè)銀行和公積金中心聯(lián)合發(fā)放的情況，例如“武漢公積金2016年第一期個(gè)人住房貸款資產(chǎn)支持證券”的入池貸款除了純公積金貸款外，還包括組合貸款（只入池純公積金的部分），使得抵押物權(quán)屬問(wèn)題更加復(fù)雜。這主要是因?yàn)樵谛磐性O(shè)立時(shí)一般不辦理抵押權(quán)變更登記以及信托與商業(yè)銀行未簽署具體的協(xié)議，在抵押權(quán)無(wú)法切割的情況下，與商業(yè)銀行在抵押物權(quán)屬轉(zhuǎn)移問(wèn)題上可能存在障礙。

從降低發(fā)起機(jī)構(gòu)成本的角度，采取不進(jìn)行變更登記的國(guó)際慣例有利于我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化的發(fā)展。在目前法律條件下，人民法院應(yīng)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款證券化的延遲變更登記作出相關(guān)的司法解釋?zhuān)x予受托機(jī)構(gòu)不需登記即享有對(duì)抗善意第三人的權(quán)利。而在未來(lái)幾年的時(shí)間，可以考慮建立全國(guó)統(tǒng)一的抵押權(quán)電子登記系統(tǒng)，通過(guò)辦理抵押權(quán)電子變更登記，將附屬于債權(quán)的抵押權(quán)轉(zhuǎn)移到受托機(jī)構(gòu)名下，從而使受托機(jī)構(gòu)真正享有信托財(cái)產(chǎn)的名義所有權(quán)，在法律上實(shí)現(xiàn)債權(quán)資產(chǎn)與發(fā)起機(jī)構(gòu)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相隔離。

2.2.7 完善會(huì)計(jì)、稅收等相關(guān)配套制度

以完善的市場(chǎng)基礎(chǔ)配套制度為個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的開(kāi)展?fàn)I造良好的市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)會(huì)計(jì)制度的完善，在參考國(guó)際會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，要兼顧我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，制定一套系統(tǒng)的、具體的、明確的個(gè)人住房抵押貸款證券化會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)核算辦法，提升個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的可操作性。例如，對(duì)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的終止確認(rèn)，應(yīng)制定出可以量化、方便進(jìn)行判斷的終止確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。在制定稅收政策時(shí)，應(yīng)按照稅收中性的原則，明確各稅種的納稅主體，減少重復(fù)征稅環(huán)節(jié)。同時(shí)重點(diǎn)完善對(duì)個(gè)人住房抵押貸款證券化的稅收優(yōu)惠政策，例如在稅收法規(guī)上明確特殊目的機(jī)構(gòu)的免稅地位。

2.2.8 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和監(jiān)管協(xié)調(diào)

有了次貸危機(jī)的前車(chē)之鑒，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化的開(kāi)展在簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)流程的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和監(jiān)管。一是加強(qiáng)證券化全流程的風(fēng)險(xiǎn)控制，及時(shí)消除證券化風(fēng)險(xiǎn)。從個(gè)人住房抵押貸款證券化運(yùn)作過(guò)程中的市場(chǎng)準(zhǔn)入、信用評(píng)級(jí)、信息披露方面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，有效防范信用風(fēng)險(xiǎn)。二是要對(duì)商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款進(jìn)行監(jiān)督，保證基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量。個(gè)人住房抵押貸款證券化的發(fā)展有賴于一個(gè)成熟的抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)。個(gè)人住房抵押貸款是個(gè)人住房抵押貸款證券化的源頭，其信息真實(shí)性是保障證券化各環(huán)節(jié)信息真實(shí)準(zhǔn)確的基礎(chǔ)。然而縱觀我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)，尚沒(méi)有建立專(zhuān)門(mén)的抵押貸款法對(duì)借款人資質(zhì)以及銀行的審核標(biāo)準(zhǔn)予以規(guī)定，反而政府基于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的需要屢屢調(diào)整首付比例和利率，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)增加對(duì)借款人的信貸力度，忽視了對(duì)貸款質(zhì)量的監(jiān)管。因此，應(yīng)盡快出臺(tái)《抵押貸款法》，對(duì)借款人的借款條件以及銀行發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn)予以明確規(guī)定，從源頭上保障個(gè)人住房抵押貸款證券化的信息真實(shí)，為后續(xù)的信息披露提供可靠的基礎(chǔ)。三是監(jiān)管機(jī)構(gòu)間應(yīng)實(shí)現(xiàn)分工協(xié)作和監(jiān)管協(xié)調(diào)。個(gè)人住房抵押貸款支持證券如果在交易所市場(chǎng)發(fā)行，將面臨中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)三方監(jiān)管的局面，易產(chǎn)生監(jiān)管交叉或監(jiān)管真空等問(wèn)題。在傳統(tǒng)的分業(yè)監(jiān)管已無(wú)法適應(yīng)監(jiān)管需要的情況下，混業(yè)監(jiān)管的呼聲很大。然而，混業(yè)經(jīng)營(yíng)改革本身的復(fù)雜程度，決定了這種改革要謹(jǐn)慎推進(jìn)，不可能一蹴而就。因此，在目前分業(yè)監(jiān)管體制下，關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)間的分工協(xié)作和監(jiān)管協(xié)調(diào)。首先應(yīng)明確個(gè)人住房抵押貸款證券化各個(gè)環(huán)節(jié)中各監(jiān)管機(jī)構(gòu)的具體監(jiān)管職責(zé)，防止出現(xiàn)過(guò)度監(jiān)管或監(jiān)管盲區(qū)。其次要有效整合監(jiān)管資源，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)間的監(jiān)管信息共享、監(jiān)管職責(zé)協(xié)調(diào)，保證證券化各環(huán)節(jié)監(jiān)管到位、高效。

2.2.9 以標(biāo)準(zhǔn)化方式推動(dòng)個(gè)人住房抵押貸款證券化的發(fā)展

目前我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款證券化和公積金個(gè)人住房抵押貸款證券化兩種模式并存。與商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款相比較，公積金個(gè)人住房抵押貸款除了具有貸款期限長(zhǎng)、存在提前還款風(fēng)險(xiǎn)等相同特性外，還具有貸款利率更低、貸款地區(qū)集中度高等特點(diǎn)，證券化并不具有優(yōu)勢(shì)。此外，由于公積金個(gè)人住房抵押貸款證券化2015年才正式啟動(dòng)以及公積金個(gè)人住房抵押貸款相對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模較小，公積金個(gè)人住房抵押貸款證券化短期內(nèi)迅猛發(fā)展的可能性不大，并且將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)滯后于商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款證券化的發(fā)展。

美國(guó)住房抵押貸款證券化的經(jīng)營(yíng)模式是“兩房”（聯(lián)邦住房抵押貸款公司和聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，即房地美和房利美）從抵押貸款公司、商業(yè)銀行購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款并打包成住房抵押貸款支持證券，經(jīng)過(guò)擔(dān)保和信用增級(jí)，然后出售給投資者。在這一過(guò)程中，“兩房”一方面通過(guò)執(zhí)行嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)了住房抵押貸款的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，另一方面又通過(guò)為證券提供擔(dān)保的形式降低了證券的發(fā)行利率，降低了證券化的成本，對(duì)美國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用。因此，可借鑒美國(guó)“兩房”住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，成立類(lèi)似兩房的機(jī)構(gòu)，例如國(guó)家住房銀行，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)銀行和公積金兩類(lèi)個(gè)人住房抵押貸款，重組成標(biāo)準(zhǔn)化的個(gè)人住房抵押貸款支持證券，形成統(tǒng)一的個(gè)人住房抵押貸款證券化市場(chǎng)，既有利于通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化降低個(gè)人住房抵押貸款支持證券發(fā)行和交易成本，又有利于提高個(gè)人住房抵押貸款支持證券的整體市場(chǎng)規(guī)模。

3 個(gè)人住房抵押貸款證券化發(fā)展的前景展望

3.1 發(fā)展空間巨大

首先，從我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)模來(lái)看，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的前景十分廣闊。我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額每年都在大幅增加，2010-2014年年均增長(zhǎng)約20%。按照目前個(gè)人住房抵押貸款余額的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)2016年底我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額將達(dá)到15萬(wàn)億元。

而目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款支持證券的發(fā)行規(guī)模相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)龐大的信貸規(guī)?？芍^是微乎其微。以中國(guó)建設(shè)銀行為例，此次500億元的注冊(cè)金額只占其2014年年底個(gè)人住房抵押貸款余額的2.2%。如果我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款證券化率能達(dá)到50%，即便按照2014年底10.6萬(wàn)億元的個(gè)人住房抵押貸款余額進(jìn)行計(jì)算，也可以獲得5萬(wàn)億元左右的流動(dòng)性。因此依托于個(gè)人住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)雄厚的基礎(chǔ)，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化的發(fā)展空間巨大。

其次，與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家住房抵押貸款證券化的發(fā)展情況相比較，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化還有很大的增長(zhǎng)空間。截至2015年12月31日，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品余額為291.29億元，僅占資產(chǎn)證券化產(chǎn)品余額的4.15%，占信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品余額的6.17%。而美國(guó)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中占比最大的是住房抵押貸款證券化產(chǎn)品（美國(guó)住房抵押貸款證券化產(chǎn)品按照是否有政府機(jī)構(gòu)增信劃分為機(jī)構(gòu)住房抵押貸款支持證券和非機(jī)構(gòu)住房抵押貸款支持證券；其中非機(jī)構(gòu)住房抵押貸款支持證券按照貸款性質(zhì)又進(jìn)一步劃分為非機(jī)構(gòu)個(gè)人住房抵押貸款支持證券和非機(jī)構(gòu)商業(yè)住房抵押貸款支持證券，但機(jī)構(gòu)住房抵押貸款支持證券未作出類(lèi)似的劃分，因而無(wú)法獲得美國(guó)個(gè)人住房抵押貸款支持證券規(guī)模的數(shù)據(jù)），2015年第四季度末美國(guó)住房抵押貸款證券化產(chǎn)品規(guī)模達(dá)到87280億美元，在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中所占比重達(dá)到86.81%（http：//www.sifma.org/research/statistics.aspx.）。

3.2 發(fā)展的有利條件

3.2.1 利率市場(chǎng)化改革不斷推進(jìn)

放開(kāi)存款利率上限管制之后，存款利率上浮空間增大，而貸款利率管制已于2013年全面放開(kāi)，因此銀行的利差進(jìn)一步收窄。此外，利率市場(chǎng)化還使得銀行吸收存款的成本提高、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加大。而商業(yè)銀行通過(guò)將手中的個(gè)人住房抵押貸款進(jìn)行證券化不僅可以盤(pán)活大量的中長(zhǎng)期資產(chǎn)，加快流動(dòng)性創(chuàng)造，還可以通過(guò)開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化增加中間業(yè)務(wù)收入，因此，在這種情況下，商業(yè)銀行將有動(dòng)力開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。

3.2.2 對(duì)影子銀行監(jiān)管趨嚴(yán)

我國(guó)龐大的影子銀行體系暗藏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。自2014年以來(lái)，政府對(duì)影子銀行的監(jiān)管逐漸加強(qiáng)。2014年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)影子銀行業(yè)務(wù)若干問(wèn)題的通知》，首次界定了影子銀行的外延，并提出監(jiān)管原則、監(jiān)管分工和監(jiān)管方法。2014年5月16日，五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)的通知》，意在對(duì)銀行非標(biāo)業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范和清理。

近幾年銀行快速增長(zhǎng)的銀信、銀證等通道業(yè)務(wù)實(shí)際上采取的是準(zhǔn)資產(chǎn)證券化的形式，其日益龐大的規(guī)模對(duì)正規(guī)的證券化業(yè)務(wù)形成了巨大的擠出效應(yīng)。在2014年以前，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化的發(fā)展受挫，與影子銀行盛行有一定的關(guān)系。而隨著監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)影子銀行業(yè)務(wù)的治理，銀行原先通過(guò)非標(biāo)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)信貸資產(chǎn)出表的路徑遭到阻截，銀行為實(shí)現(xiàn)表內(nèi)資產(chǎn)向表外轉(zhuǎn)移，必然轉(zhuǎn)向正規(guī)的證券化渠道，為個(gè)人住房抵押貸款證券化打開(kāi)了發(fā)展空間。

3.2.3 政策將持續(xù)推動(dòng)

首先，從我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，自2014年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)放緩，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，金融市場(chǎng)資源配置與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求不相適應(yīng)。在此背景下，政府確定了“優(yōu)化金融資源配置，盤(pán)活存量，用于支持中小企業(yè)和三農(nóng)領(lǐng)域”的戰(zhàn)略決策。

2014年8月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于多措并舉著力緩解企業(yè)融資成本高問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出要推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化發(fā)展，盤(pán)活資金支持小微企業(yè)發(fā)展，包括個(gè)人住房抵押貸款證券化在內(nèi)的信貸資產(chǎn)證券化被提高到“盤(pán)活存量，緩解中小企業(yè)融資難，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型”的戰(zhàn)略高度，得到政府的高度重視。此后，政府不斷出臺(tái)各類(lèi)鼓勵(lì)個(gè)人住房抵押貸款證券化的文件、逐步完善個(gè)人住房抵押貸款證券化的法律框架、簡(jiǎn)化審批程序，極大地鼓舞了各商業(yè)銀行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的動(dòng)力，使得自2015年以來(lái)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化進(jìn)入快速發(fā)展階段。可以說(shuō)，政府的大力支持是個(gè)人住房抵押貸款證券化快速發(fā)展的重要推動(dòng)力。

未來(lái)我國(guó)將長(zhǎng)期處于結(jié)構(gòu)調(diào)整的經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”環(huán)境，盤(pán)活存量將是政府應(yīng)對(duì)這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的主要思路。因此可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)政府將會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)助推個(gè)人住房抵押貸款證券化發(fā)展的政策，以實(shí)現(xiàn)盤(pán)活存量，幫助中小企業(yè)融資，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)。

其次，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，從此前供不應(yīng)求的狀態(tài)步入了高庫(kù)存時(shí)代。在房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力下，政府確立了“擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存”的工作思路。在這樣的背景下，2014年9月30日中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，提出鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券籌集資金，意在增強(qiáng)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款投放能力，滿足居民的住房貸款需求，為消化房地產(chǎn)庫(kù)存打開(kāi)通道。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年11月末，我國(guó)商品房待售面積達(dá)到6.96億平方米，其中住宅待售面積為4.41億平方米（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：《2015年1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》，http：//www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201512/t20151212_1288853.html）。在如此高的庫(kù)存壓力下，重振市場(chǎng)需求、化解庫(kù)存壓力將是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的主基調(diào)。此外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)正逐步上升。通過(guò)個(gè)人住房抵押貸款證券化，可以分散資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。因此可以預(yù)計(jì)，未來(lái)政府對(duì)于推動(dòng)個(gè)人住房抵押貸款證券化發(fā)展的政策紅利將會(huì)不斷推出。

3.3 發(fā)展趨勢(shì)

3.3.1 發(fā)行主體進(jìn)一步拓寬

我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化的發(fā)起主體已逐步多元化，可以預(yù)見(jiàn)隨著個(gè)人住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的成熟，越來(lái)越多的中小型商業(yè)銀行將參與到個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)中，其發(fā)起主體將會(huì)進(jìn)一步拓寬。

其中一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)是城市商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行有望成為今后個(gè)人住房抵押貸款證券化的主要發(fā)起主體。從銀行參與個(gè)人住房抵押貸款證券化的內(nèi)生動(dòng)力來(lái)看，大型商業(yè)銀行資本金較為充足，而城市商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行等中小金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)潛在下行期資本金壓力較大，其通過(guò)開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化盤(pán)活存量、加速資本周轉(zhuǎn)的意愿較大型商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)更為強(qiáng)烈。此外，城市商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行的貸款對(duì)象主要是中小型企業(yè)和三農(nóng)領(lǐng)域，其通過(guò)個(gè)人住房抵押貸款證券化的方式，盤(pán)活出的存量資金可用于加大對(duì)小微企業(yè)和三農(nóng)領(lǐng)域的信貸投放力度，這正與政府借助信貸資產(chǎn)證券化幫助中小企業(yè)融資的目的相契合。雖然目前只有北京銀行這類(lèi)實(shí)力雄厚的大型城市商業(yè)銀行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，而且其證券化產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模相對(duì)中國(guó)建設(shè)銀行等大型商業(yè)銀行的發(fā)行規(guī)模較小，但是首家城市商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款支持證券的成功發(fā)行，給其他城市商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供了可借鑒的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)?？梢灶A(yù)見(jiàn)在目前我國(guó)盤(pán)活存量資金的宏觀政策下，政府有望出臺(tái)鼓勵(lì)城市商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的政策，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，放寬對(duì)發(fā)起機(jī)構(gòu)規(guī)模和基礎(chǔ)資產(chǎn)的限制，積極推動(dòng)城市商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，以盤(pán)活存量資金，幫助中小企業(yè)融資。因此在銀行內(nèi)生動(dòng)力和政策支持的共同作用下，城市商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行有望成為今后個(gè)人住房抵押貸款證券化的主力軍。

3.3.2 個(gè)人住房抵押貸款支持證券的發(fā)行規(guī)模將迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)

注冊(cè)發(fā)行對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)同質(zhì)性較強(qiáng)的產(chǎn)品更為有利，這使得個(gè)人住房抵押貸款證券化迎來(lái)了發(fā)展的契機(jī)。實(shí)行注冊(cè)制后，截至2016年3月底，共有19個(gè)系列產(chǎn)品在中國(guó)人民銀行注冊(cè)成功，注冊(cè)總金額為4410億元。其中7個(gè)系列產(chǎn)品為個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品，注冊(cè)額度為2200億元，接近信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品注冊(cè)總額的一半，而個(gè)人汽車(chē)貸款證券化產(chǎn)品和個(gè)人消費(fèi)貸款證券化產(chǎn)品的注冊(cè)額度分別只有860億元和700億元。已注冊(cè)成功的項(xiàng)目，將在注冊(cè)有效期內(nèi)分期發(fā)行。而截至2016年3月底通過(guò)注冊(cè)發(fā)行的產(chǎn)品發(fā)行總額僅為247.5億元，僅僅考慮當(dāng)前2200億元的注冊(cè)額度，就可預(yù)計(jì)未來(lái)兩年個(gè)人住房抵押貸款支持證券將會(huì)有1950多億元的發(fā)行規(guī)模，是2005-2014年這九年發(fā)行總規(guī)模的13倍，是2015年發(fā)行總規(guī)模的7倍，因而未來(lái)個(gè)人住房抵押貸款支持證券的發(fā)行規(guī)模將迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

3.3.3 個(gè)人住房抵押貸款支持證券有望登陸交易所市場(chǎng)

雖然我國(guó)目前的住房抵押貸款支持證券都是在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)上發(fā)行和交易，但近年來(lái)市場(chǎng)和政策對(duì)個(gè)人住房抵押貸款支持證券在交易所交易均傳遞出了積極的信號(hào)。2014年6月16日，“平安銀行1號(hào)小額消費(fèi)貸款資產(chǎn)支持證券”在交易所市場(chǎng)成功發(fā)行，成為我國(guó)首支在交易所市場(chǎng)進(jìn)行交易的信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

2015年5月13日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確指出“支持證券化產(chǎn)品在交易所上市交易”。有了政策的鼓勵(lì)，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款支持證券可借鑒首支在交易所市場(chǎng)進(jìn)行交易的信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的成功實(shí)踐，向交易所市場(chǎng)邁進(jìn)。根據(jù)中國(guó)建設(shè)銀行2015年6月向中國(guó)人民銀行提交的《建元個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券注冊(cè)申請(qǐng)報(bào)告》，中國(guó)建設(shè)銀行此次注冊(cè)的500億元金額預(yù)計(jì)將分為5期在銀行間市場(chǎng)或交易所市場(chǎng)進(jìn)行交易，目前已發(fā)行的“建元2015年第一期個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券”和“建元2015年第二期個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券”仍然是在銀行間市場(chǎng)發(fā)行和交易，但是隨著時(shí)機(jī)的成熟，個(gè)人住房抵押貸款支持證券有望在今后兩年內(nèi)登錄交易所市場(chǎng)。

個(gè)人住房抵押貸款支持證券在交易所發(fā)行和交易，可充分利用交易所市場(chǎng)投資者多元化的特點(diǎn)，一方面將其投資主體的范圍擴(kuò)展至基金、保險(xiǎn)、證券公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)，從而有利于分散銀行體系風(fēng)險(xiǎn)；另一方面可吸引不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的參與，提升產(chǎn)品的市場(chǎng)需求，從而提高二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性。此外，上海證券交易所于2015年2月推出了質(zhì)押式協(xié)議回購(gòu)制度，明確了其范圍包括在上海證券交易所交易的信貸資產(chǎn)支持證券，因而在交易所上市的個(gè)人住房抵押貸款支持證券將可以通過(guò)質(zhì)押回購(gòu)的方式進(jìn)一步提高其流動(dòng)性。因此，個(gè)人住房抵押貸款支持證券在交易所市場(chǎng)發(fā)行和交易，將有效改善個(gè)人住房抵押貸款支持證券投資主體單一、流動(dòng)性不足等問(wèn)題，這對(duì)于促進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款支持證券一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展成熟，推動(dòng)個(gè)人住房抵押貸款證券化進(jìn)一步發(fā)展意義重大。

3.3.4 由政策驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向內(nèi)生需求驅(qū)動(dòng)

縱觀我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化的發(fā)展歷程，可以看出我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化的發(fā)展態(tài)勢(shì)與政府的政策密不可分。然而隨著備案制和注冊(cè)制模式的確立，有效解除了個(gè)人住房抵押貸款證券化的審批約束，政策驅(qū)動(dòng)的邊際效應(yīng)將逐漸減弱，未來(lái)其發(fā)展態(tài)勢(shì)更多的取決于發(fā)起機(jī)構(gòu)的內(nèi)在動(dòng)力。

從商業(yè)銀行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化的內(nèi)生需求來(lái)看，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是解決銀行資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配問(wèn)題的需要。對(duì)于擁有大量中長(zhǎng)期個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，其通過(guò)證券化改變存短貸長(zhǎng)的資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的需求更為迫切。二是滿足監(jiān)管要求。雖然新修訂的商業(yè)銀行法將存貸比調(diào)整為參考指標(biāo)，但銀行的資本充足率約束仍然存在。2013年《巴塞爾協(xié)議Ⅲ》對(duì)商業(yè)銀行的資本充足率提出了更高的要求。而證券化的主要優(yōu)點(diǎn)在于可以通過(guò)出售資產(chǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比重以提高資本充足率。三是增加盈利。商業(yè)銀行通過(guò)在證券化過(guò)程中出售貸款，繼續(xù)管理貸款收取管理費(fèi)用，增加了新的盈利渠道，有助于銀行面對(duì)利率市場(chǎng)化的沖擊、轉(zhuǎn)變以存貸款利差為主的盈利模式。此外，在中央多舉措重振樓市的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸政策日益寬松，商業(yè)銀行出于自身發(fā)展和業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的需要，自身也有通過(guò)開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)籌集資金增加住房貸款投放能力的動(dòng)力。

當(dāng)前，我國(guó)住房公積金最為主要的問(wèn)題是投資渠道狹窄，通過(guò)住房公積金個(gè)人住房抵押貸款證券化，擴(kuò)寬投資渠道、提高貸款流動(dòng)性、緩解貸款資金供應(yīng)緊張的壓力，是住房公積金管理中心開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化的主要?jiǎng)恿Αｋm然2015年才正式起步，但在操作層面上并不存在技術(shù)難題。因而可預(yù)見(jiàn)未來(lái)各地住房公積金管理中心出于緩解資金緊張的內(nèi)在動(dòng)力，將積極響應(yīng)國(guó)家推進(jìn)住房公積金貸款證券化的政策，加速推進(jìn)住房公積金個(gè)人住房抵押貸款證券化的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

彭爽，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，副教授，主要研究領(lǐng)域?yàn)樽》勘Ｕ吓c房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)管制與公共經(jīng)濟(jì)。

劉丹，碩士研究生，主要研究領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。