房地產(chǎn)供地制度需要反思

盧鋒

核心提示：近期一線城市房價飆升異動，在相當程度上源自政策與現(xiàn)實的錯位，因而難以持續(xù)。

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時期相對低迷的調(diào)整后，近期出現(xiàn)快速分化走勢，一線城市出現(xiàn)新一輪房價飆升。尤其今年以來，持續(xù)幾個月的環(huán)比價格折年率與同比增速大體相當，顯示一線城市房價猛漲。如不加以調(diào)控，很可能會面臨失控風(fēng)險。

新一輪少數(shù)大城市房價飆升，由供需兩方面力量推動形成。

先說需求方面。一是近年經(jīng)濟下行調(diào)整，政府實施穩(wěn)健偏寬松的貨幣政策，為房地產(chǎn)行業(yè)回暖提供了比較有利的銀根環(huán)境與資金面條件。去年股市波動后，大量資金尋求新的投資機會，樓市成為投資者增持資產(chǎn)的重要選擇對象。在房價快速回升的情況下，業(yè)內(nèi)機構(gòu)聯(lián)手互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，推出新金融工具，釋放需求增長效應(yīng)。

二是相關(guān)部門近年接二連三推出提振樓市的松綁刺激措施，在購房信貸、公積金、營業(yè)稅、證券化等方面系統(tǒng)出臺優(yōu)惠利好政策，顯著降低居民購房交易成本，提升了投資房地產(chǎn)的融資杠桿水平。

三是由于大城市對房地產(chǎn)購買投資力的“虹吸效應(yīng)”，一線城市房地產(chǎn)需求增長水平大幅高于全國平均水平。

考察商品房供應(yīng)鏈基本環(huán)節(jié)的體制機制特點可見，供地環(huán)節(jié)壟斷體制與行政調(diào)節(jié)相對僵硬滯后，應(yīng)是本輪少數(shù)大城市房價飆升的關(guān)鍵供給側(cè)推手。

目前，我國宏觀經(jīng)濟雙重調(diào)整處于最后探底和轉(zhuǎn)換階段，樓市回暖本應(yīng)發(fā)揮助推經(jīng)濟企穩(wěn)向好的積極作用。然而，近期房價過度飆升異動，在相當程度上源自政策與現(xiàn)實的錯位，因而難以持續(xù)。

應(yīng)對新一輪樓市房價飆升，需標本兼治。短期政策需從供需兩方面入手遏制房價猛漲勢頭。在需求方面要改變近年頻密出臺房地產(chǎn)刺激政策狀態(tài)，近期不再推出新的全國性行業(yè)刺激政策。要客觀認識互聯(lián)網(wǎng)金融的潛在利益與風(fēng)險，切實加強樓市融資審慎監(jiān)管以防范新金融風(fēng)險。貨幣政策需更加重視宏觀審慎原則，避免過于寬松助推資產(chǎn)泡沫。

在供給方面需盡快增加樓市供地數(shù)量，盡快改變一段時期以來一線城市住宅供地過度收緊狀況。樓市管理需重視因城施策，賦予地方與城市制訂與調(diào)節(jié)房地產(chǎn)政策的更大權(quán)限，同時加大對局部性地區(qū)性樓市異常波動的問責力度。

政策不應(yīng)僅止步于采用短期調(diào)控措施解決突出矛盾，而應(yīng)以深改決定基本原則與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為指針，要反思房地產(chǎn)傳統(tǒng)供地制度的局限性，以實質(zhì)性提升房地產(chǎn)供給對需求變動的調(diào)節(jié)反應(yīng)彈性。

第一，要改革調(diào)整相關(guān)政策，降低工業(yè)用地向住宅及其他建設(shè)用地轉(zhuǎn)換的交易成本，更好盤活工業(yè)用地存量，提升住宅供地靈活性；第二，要推進對小產(chǎn)權(quán)房有序確權(quán)與合法化進程，適度放寬住宅建造容積率管制，邊際提升城市房地產(chǎn)供地彈性；第三，分層次深化城鄉(xiāng)二元土地制度改革進程，逐步打通農(nóng)村建設(shè)用地直接向城市住宅及其他建設(shè)用地市場的供地渠道。