四大房產(chǎn)新規(guī)出爐，昆明樓市春暖花開？

顧陽

2015年的中國樓市可謂寒風(fēng)勁吹，很多房企不是樓盤銷量沒達(dá)預(yù)期，就是紛紛轉(zhuǎn)型重組，更有甚者因熬不過嚴(yán)寒只能無奈“消逝”而去……

樓市遭遇寒冬，實(shí)施新的“救市”策略來刺激市場(chǎng)需求、化解庫存危機(jī)已成為2016年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)刻不容緩的待解難題。

以昆明的市場(chǎng)來看，過去的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資持續(xù)萎縮，市民購房意愿逐漸降低，現(xiàn)有庫存的消化時(shí)間預(yù)計(jì)長達(dá)13個(gè)月，情況令人十分擔(dān)憂。高庫存意味著房企的銷售和開發(fā)周期變長，從而導(dǎo)致資金流動(dòng)性變差、壓力加大，最終釀成不能按時(shí)交房的局面，社會(huì)影響極其不好。為此，進(jìn)入到2016年后，昆明市及時(shí)出臺(tái)了四項(xiàng)房產(chǎn)新規(guī)，亟待讓房地產(chǎn)市場(chǎng)重?zé)ㄉ鷻C(jī)。

《云南省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》

2016年1月1日起正式施行，該細(xì)則規(guī)定商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo)，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易（銷售）場(chǎng)所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)，有條件的可同時(shí)采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。采取上述多種方式明碼標(biāo)價(jià)的，標(biāo)價(jià)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保持一致，且商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

《昆明市電梯安全管理辦法（修訂）》

2016年1月1日起正式施行，修訂辦法完善了電梯安全主體責(zé)任的規(guī)定，將使用年限超過15年的電梯列為重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象，即使用年限超過15年或者公眾聚集場(chǎng)所使用的電梯，使用單位和維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)電梯運(yùn)行的實(shí)際狀況，增加維護(hù)保養(yǎng)頻次和維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。

《商品房買賣合同示范文本》

2016年2月1日起正式施行，新版商品房買賣合同分為《商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》和《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》，分別針對(duì)商品房預(yù)售和商品房的現(xiàn)房買賣，新合同啟用之后，舊版購銷合同終止執(zhí)行。新版買賣合同新增了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條款，明確出賣人應(yīng)將出售商品房的全部房?jī)r(jià)款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，從而有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

《昆明市物業(yè)管理辦法》

2016年2月1日起正式施行，該辦法規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)，需向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出書面申請(qǐng)。涉及籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)由專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。小區(qū)物業(yè)內(nèi)停車位，應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要，鼓勵(lì)將自持的閑置機(jī)動(dòng)車庫（位）有償提供給小區(qū)業(yè)主使用。區(qū)域內(nèi)停車庫（位）嚴(yán)重不足的，需通過業(yè)主大會(huì)經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意，并報(bào)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)后，方可增建車庫。利用物業(yè)共有部分設(shè)置車位的，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意，并經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)。收取的車位費(fèi)用歸全體業(yè)主共同所有，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定支付物管費(fèi)。

新政接二連三 市民望眼欲穿

昆明四項(xiàng)房產(chǎn)新規(guī)實(shí)施沒多久，2月3日，央行與銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，下調(diào)不限購城市的購房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降至20%；二套房首付最低30%。

昆明作為不實(shí)施“限購”的城市，加上一連串的利好政策，市民的購房意愿會(huì)迎來新一輪的增長期嗎？

記者來到黃土坡“山水云亭”售樓部（預(yù)計(jì)今年9月份開盤，均價(jià)在5380元/平米），向前來咨詢的部分市民了解到，打算今年購房的不在少數(shù)，其中一些人還認(rèn)為房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)比去年有所上漲。在黑林鋪一家私企工作的文山小伙王建表示，由于前幾年房?jī)r(jià)高、租金也高，他與兩個(gè)朋友只能選擇合租在稍顯偏遠(yuǎn)的春雨路上的一個(gè)小區(qū)里，每人每月的租金差不多近700元。自從2015年全國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入低迷、房?jī)r(jià)下滑后，他就萌發(fā)了買房的念頭：“現(xiàn)在是個(gè)很好的時(shí)機(jī)了，我工作5年來存了一些錢，加上父母給點(diǎn)、親戚借點(diǎn)，爭(zhēng)取一個(gè)月內(nèi)定下來。因?yàn)榇碳べ彿康男抡鰜砗螅I房的人肯定會(huì)增多，到時(shí)說不定價(jià)格又會(huì)上漲呢。”與王先生持有同樣想法的還有今年即將走出大學(xué)校門的“小鮮肉”張亦云，“我6月份就要走上工作崗位，父母想趁現(xiàn)在房?jī)r(jià)合適、政策不錯(cuò)的情況下給我購套房，貸款用我今后每月的工資來還。”

除了上述兩位是首次購房外，一些已有住房的人士也在考慮更換一套更舒適、更寬敞的住宅。記者在滇池路高檔小區(qū)“公園1903”的售樓部向銷售人員了解到，春節(jié)過后，來看樓盤的人不斷增多，人氣很旺。該樓盤早在2014年10月就已經(jīng)開盤，地理位置還算優(yōu)越，唯一不方便的是周邊生活配套設(shè)施不是很齊全。春節(jié)之后，經(jīng)歷了一年的市場(chǎng)不景氣和相關(guān)政策的激勵(lì)，該小區(qū)的房?jī)r(jià)維持在13000元～26000元/平米，且85平米、125平米和128平米三種戶型已經(jīng)售完，目前僅有聯(lián)排別墅有賣，面積都在200平米以上，售價(jià)700萬～1000萬元。來看房的盧女士表示，近期一直在關(guān)注新政策和房?jī)r(jià)，因?yàn)橄敫纳片F(xiàn)有的住房，買套別墅?！笆赘断陆荡_實(shí)可以刺激購買欲，但貸款后算上利息，需要還給銀行的錢更多了。不過，到目前來看，形勢(shì)還算不錯(cuò)，有點(diǎn)心動(dòng)，過一段時(shí)間不知會(huì)變成啥樣，再斟酌下吧?！彼f。

買還是不買？ 幫你算筆精明帳

非限購城市首套房首付最低20% 二套房首付最低30%

因?yàn)槭赘督档?，在利率不變的情況下，意味著月供增加，償還銀行的利息總額增加。

以100萬元的住房為例，貸款20年，按照等額本息方式還款。

首套房 每月月供增加313.9元

調(diào)整前，首付比例25%就是首付25萬元，貸款75萬元。按4.9%的貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，首套房貸款利率通常為基準(zhǔn)利率9折，也就是4.41%。計(jì)算下來，每月月供4708.51元。

調(diào)整后，首付比例20%就是首付20萬元，貸款80萬元。按4.41%的首套房貸利率計(jì)算，每月月供5022.41元。也就是說，首付從25%降至20%之后，買同樣一套100萬的房子，月供每月增加了313.9元。

二套房 每月月供增加681.69元

調(diào)整前，首付比例40%就是首付40萬元，貸款60萬元。按4.9%的貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，二套房貸款利率通常為基準(zhǔn)利率1.1倍，也就是5.39%。計(jì)算下來，每月月供4090.14元。

調(diào)整后，首付比例30%就是首付30萬元，貸款70萬元。按5.39%的二套房貸利率計(jì)算，每月月供4771.83元。也就是說，二套房首付從40%降至30%之后，買同樣一套100萬房子，月供每月增加了681.69元。

“無論是首套房還是二套房，首付的降低意味著貸款部分的增加以及月供負(fù)擔(dān)的加重，但同時(shí)也降低了買房門檻，而且對(duì)放款銀行而言，意味著房貸利息收入的增加。買房人選擇減少首付增加月供還是多付首付減輕每月的負(fù)擔(dān)，則要根據(jù)自身的不同情況來確定?！毕嚓P(guān)人士向記者表示。

昆明多家銀行即將執(zhí)行新規(guī)

央行和銀監(jiān)會(huì)的新規(guī)出臺(tái)后，昆明的銀行執(zhí)行情況如何？記者向中行、工行、建行、富滇銀行、招商銀行、中信銀行等多家銀行的相關(guān)人士咨詢后得知，他們已接到上級(jí)部門下發(fā)的文件，會(huì)全力支持國家的住房金融改革，嚴(yán)格遵照人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等部門的要求執(zhí)行住房貸款政策。據(jù)悉，新規(guī)的執(zhí)行將會(huì)在近期正式啟動(dòng)。