跑馬圈地 疏漏頻發(fā) 鏈家：瘋長的隱憂

黃聰

走進上海鏈家總部，辦公室的牆掛、員工的銘牌等細節(jié)仍表明，這家公司僅一年前還叫做德佑地產(chǎn)。

2015年初，北京鏈家倂購德佑地產(chǎn)，德佑原總裁邵非擔(dān)任上海鏈家總經(jīng)理。此後這家公司開始了中介行業(yè)史無前例的迅猛擴張。

目前，上海鏈家中介門店家數(shù)超過1000家，位居上海頭把交椅之際，2016年2月24日晚間，上海多個地區(qū)的鏈家門店櫥窗廣告全部下架。上海鏈家相關(guān)方面證實，公司確涉住建部調(diào)查，部門涉事門店被叫停網(wǎng)簽服務(wù)，但暫未受到其他處罰。

此前一天的2月23日，上海市消費者保護委員會在通報會上點名鏈家，通過鏈家購房的消費者黃先生痛陳鏈家中介服務(wù)的種種「貓膩」。此後，住建委介入調(diào)查。

鏈家亂象

2015年8月，黃先生與鏈家簽訂了一份居間協(xié)議合同。隨後黃先生到房產(chǎn)交易中心查詢發(fā)現(xiàn)，該房屋有340萬元（人民幣，下同）之高的抵押，而房產(chǎn)的交易價格為400萬元。

鏈家向黃先生表示，如果首付7成的話，就可彌補上述抵押的風(fēng)險。儘管黃先生在簽訂房屋購買合同時，明文規(guī)定280萬元必須用於先償還銀行和個人抵押。但問題發(fā)生了，該房屋的房東本人並沒有把280萬元的資金償還，而是將其挪用，造成了280萬元無法彌補銀行及個人全部抵押貸款的結(jié)果。

此時，鏈家稱可以借錢給黃先生，並與相關(guān)方簽訂了三方協(xié)議，鏈家墊資110萬元希望把交易繼續(xù)完成。2015年10月底，債權(quán)銀行將房產(chǎn)抵押解除。

但是黃先生並沒有買到房子，在2015年11月2日、2015年11月10日、2015年12月10日，該房產(chǎn)分別被上海市第二中級人民法院、虹口區(qū)人民法院、浦東新區(qū)人民法院查封，且不是上述抵押的債權(quán)銀行。事情發(fā)生後，鏈家方面表示，簽訂合同後查封的房子「不歸我們管」。黃先生在與法院、律師及相關(guān)銀行溝通後，於2016年2月，將上述三處查封全部解除掉。

2016年2月5日，黃先生要求鏈家將當時墊資的110萬元所做抵押去掉，使其能正常過戶。但鏈家聲稱，「前述房東已經(jīng)沒有信用了，在房產(chǎn)交易過戶過程中（即房產(chǎn)證尚未拿到時）可能存有重新查封的可能，這個風(fēng)險我們不承擔(dān)」。鏈家提出，要求以黃先生父母的房子為110萬墊資款做信用擔(dān)保，這樣才能解開黃先生的房屋抵押。2月18日，黃先生以父母房子為110萬元的墊資款做信用擔(dān)保，事情才基本得以解決。

備受質(zhì)疑

冰凍三尺非一日之寒。消費者對於鏈家的不滿非一日始。而其「100%真房源」的廣告也受到質(zhì)疑。

有房東表示：「之前準備在鏈家掛牌的時候鏈家就給我推薦過他們的速銷房，我原本打算賣180萬，鏈家的銷售人員說如果賣了185萬那麼高出的5萬是銷售人員的，也就是鏈家通過自己的房源優(yōu)勢提高價格，賺取了價格差；而對我的好處就是可以更加快速地賣掉我的房子。我當時覺得這裏面問題蠻多，就沒有答應(yīng)鏈家的要求?！?/p>

為了快速鋪開業(yè)務(wù)，鏈家推出「速銷房」獨家委託業(yè)務(wù)，即房東將房源獨家委託給鏈家，鏈家承諾在一定時間內(nèi)將該房源銷售出去，如果沒有售出鏈家將賠付房東違約金。

一位使用過鏈家購買房屋的購房者孫小姐透露：「鏈家並不會公開每套房源的資訊，從而造成房源很少的情況，有時候還會虛構(gòu)購房者出現(xiàn)製造搶房的情況，以此抬高房價?！?/p>

鏈家一名仲介業(yè)務(wù)人員也承認：「我們會利用我們周圍所有門店的業(yè)務(wù)員幫你找到買家，到時候安排統(tǒng)一的時間讓買家看房，這樣可以讓你不用時時被打擾，而且買家一起看可以造成房少人多的現(xiàn)象，這個有利於賣房?！?/p>

鏈家設(shè)計「速銷房」初衷是提高交易效率。

「目前整個行業(yè)的銷售效率都非常低，房東和購房者經(jīng)常跳價，推出速銷房可以明確房東的價格，直接明碼標價進行銷售，對於二手房的銷售速度有很大的幫助，也有利於提高交易效率。」上海鏈家運營總經(jīng)理劉伍洋表示。

但這一預(yù)期顯然與現(xiàn)實相去甚遠。鏈家快速擴張背後是管理的薄弱。

野蠻生長

「瘋狂」是在過去一年更多的人對於鏈家的評價。

走在密集生活區(qū)附近，約兩三公里就可以看到一家鏈家地產(chǎn)中介，綠色的標誌極為顯眼?？拷鹑谳斞溂疫^去一年間在全大陸範圍實現(xiàn)了「大躍進」。

鏈家擴張門店主要通過新增和吸收兩種模式。新增就是各個區(qū)域總進行門店選址繼而租下門店進行門店拓展，而吸收則是吸收很多中小經(jīng)紀公司的門店，繼而完成門店擴大。

合併之初，鏈家門店不到250間，而到了現(xiàn)在鏈家的門店已經(jīng)近1200間。這帶來了市場占有率的迅速提升，目前鏈家在上海市場占有超過20%，而第二名的中原地產(chǎn)不到10%。

邵非曾表示：「上海鏈家在整個市場做的拓展過程中已經(jīng)超出了預(yù)期，比想像的要順利。」彼時，他也開始意識到快速擴張帶來的挑戰(zhàn)：「一家公司從200家店開到1000家店，這個其實是一個非常大的挑戰(zhàn)，無論對前臺後臺，其實我覺得對後臺的挑戰(zhàn)是更大的，對後臺的管理團隊，對我們的系統(tǒng)其實也是一個比較有挑戰(zhàn)的檢驗。」

而鏈家高速擴張的線下門店為基礎(chǔ)的鏈家理財平臺的上線時間僅僅在2014年11月29日，據(jù)鏈家理財官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年2月24日，就已經(jīng)累計投資金額達到177億，已發(fā)放收益達到1.75億，投資用戶體量為31萬，人均投資金額為16.6萬元。

但鏈家金融也受到業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。在2月23日的通報會上，鏈家提供的金融服務(wù)裏面的款項來源確實鏈家個人員工，這一點也被業(yè)內(nèi)認為不合規(guī)。2015年11月，上海鏈家的傭金收入超過5億，其中有1000萬的傭金來源於其金融的服務(wù)。

目前鏈家地產(chǎn)主要包含三項業(yè)務(wù)：資產(chǎn)管理（丁丁租房、自如家）、交易管理（新房、二手房）、金融管理（鏈家理財、理房通等）。

鏈家金融背後的貓膩

在鏈家理財平臺上，有兩款主要的理財產(chǎn)品：面對投資者的定期寶和面向購房資金需求者的家多寶。但是出借人在《定期寶服務(wù)協(xié)議》中的利率是6.4%，而借款人在《借款及擔(dān)保協(xié)議》中的利率卻是6.48%。投資人的錢是去認購家多寶產(chǎn)品的，利率理應(yīng)一致，但是現(xiàn)在存有差額?！鸽m然息差只有0.08%，但是一旦基數(shù)大了，仍然是一筆可觀的數(shù)據(jù)。」差額部分去了哪里不得而知，實際利率究竟以哪方為凖也是一個迷。

理房通共涉及通通賺和定金寶、房款保兩類產(chǎn)品。其中，通通賺為解決站崗資金而設(shè)定的貨基產(chǎn)品，投資者真正購買的是年化收益率為2.953%的嘉實基金的貨幣型基金。北京大成（上海）律師事務(wù)所高級合夥人劉新宇表示，背後隱藏的風(fēng)險問題更多體現(xiàn)在貨幣基金的收益走向，是真正流向了投資者的口袋還是被理房通所自用尚不得而知。

定金寶和房款寶是兩款類淘寶平臺的支付寶產(chǎn)品，在購房者與售房者彼此不存在信任機制的基礎(chǔ)上，購房者現(xiàn)行將定金和首付款放入上述兩款產(chǎn)品所在的第三方賬戶之中進行「凍結(jié)」，當交房完畢後，資金賬戶再行「解凍」，再行轉(zhuǎn)入賣房客戶的賬戶中。而從鏈家理財?shù)墓_信息中，並沒有查詢到該第三方賬戶任何由銀行資金存管或託管的跡象，而是由第三方支付公司合作資金託管，存在極大的挪用風(fēng)險。