小產(chǎn)權(quán)房困境及農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)對(duì)策研究

摘要：隨著社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展，我國(guó)的各項(xiàng)基本制度開始逐漸健全起來，人們的物質(zhì)文化生活水平也隨之得到了快速的提高和發(fā)展，人們?cè)跐M足基本生活需要的前提下，開始更注重對(duì)于自身財(cái)產(chǎn)的合法權(quán)益的維護(hù)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房屋的合法性這一政策討論逐漸成為近幾年來人們討論的熱點(diǎn)，相關(guān)部門也對(duì)其投入了大量的人力、物力和財(cái)力方面的支持，取得了非常顯著的成果。但是隨著現(xiàn)階段小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的日趨發(fā)展，需求日益增大，如何對(duì)其合理性進(jìn)行有效的改進(jìn)和完善成為現(xiàn)階段相關(guān)部門所考慮的首要問題。本文以山東省濟(jì)南市近郊為實(shí)例，主要針對(duì)當(dāng)下小產(chǎn)權(quán)房困境及農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)對(duì)策進(jìn)行研究，提出相應(yīng)觀點(diǎn)，僅供大家參考。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；發(fā)展困境；農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)；對(duì)策

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-4379-（2016）14-0041-02

作者簡(jiǎn)介：陳璐（1994-），女，漢族，山東濟(jì)南人，濟(jì)南大學(xué)法學(xué)院，本科在讀。

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房屋的合理性問題長(zhǎng)期以來都是房地產(chǎn)行業(yè)和相關(guān)法律法規(guī)領(lǐng)域爭(zhēng)議比較大的內(nèi)容，在社會(huì)上面有一部分人對(duì)其持有支持的態(tài)度，但是也存在很大一部分人對(duì)其持有反對(duì)的態(tài)度，如何有效的對(duì)這一情況進(jìn)行合理的平衡也就自然而然的成為當(dāng)下相關(guān)部門所要考慮的難題。

一、小產(chǎn)權(quán)房存在的原因

本文通過對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的買賣和建筑情況進(jìn)行走訪調(diào)查，結(jié)合相關(guān)參考文獻(xiàn)資料的查閱認(rèn)為，所謂的小產(chǎn)權(quán)房主要指的是將農(nóng)村組織群體所集體持有的土地售賣給城市居民，讓其可以自由在土地上面進(jìn)行房屋的建筑，除此之外還包括農(nóng)民在自家土地上進(jìn)行的一系列建筑所形成的房屋，都可以稱之為小產(chǎn)權(quán)房。由于其房屋屬性和土地所有權(quán)的特殊性，因此在其存在原因上面也是較為復(fù)雜的，本文將從以下兩點(diǎn)對(duì)其存在原因進(jìn)行分析：

（一）小產(chǎn)權(quán)房售賣者方面

本文通過對(duì)現(xiàn)階段山東省濟(jì)南市近郊一些小產(chǎn)權(quán)房的一系列走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，再改讀取出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的主要原因一是由于我國(guó)政府為了大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)，開始對(duì)農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行大量的經(jīng)濟(jì)投入，進(jìn)行就農(nóng)村改造，這就造成了很多人借著這一機(jī)會(huì)開始對(duì)興建更多的住房進(jìn)行銷售，例如：本文通過走訪調(diào)查了解到，濟(jì)南郊區(qū)的窯頭小區(qū)，就是村民借著這一時(shí)機(jī)進(jìn)行修建的，村民將自己居住需要之外的大量房屋進(jìn)行銷售；另外一種產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的原因就是農(nóng)村集體組織為了促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展，以村集體的名義修建大量住房，既賣給本村村民，也對(duì)外銷售，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益拿來發(fā)展本村經(jīng)濟(jì)。

（二）小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者方面

除了銷售者方面的原因，出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的另外一個(gè)比較重要的原因就是小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者方面。隨著城市房?jī)r(jià)的逐年上漲，很多大城市地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了廣大老百姓望塵莫及的地步，特別是隨著現(xiàn)階段城市化進(jìn)程的不斷加快，大部分農(nóng)民也開始從農(nóng)村走入到城市之中去，進(jìn)行務(wù)工，但是高昂的房?jī)r(jià)卻讓他們望而卻步，作為人們?nèi)粘Ｉ畹谋厝恍枨?，房屋又是人們必須所?gòu)買的東西，小產(chǎn)權(quán)房由于其修建的特殊性，價(jià)格相對(duì)較低，逐漸成為人們購(gòu)買房屋的首選。

二、小產(chǎn)權(quán)房在發(fā)展過程中面臨的困境

小產(chǎn)權(quán)房一經(jīng)推出就受到了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可和歡迎，取得了非常顯著的銷售成果，但是由于小產(chǎn)權(quán)房無論是從法律上講還是產(chǎn)權(quán)方面都沒有相應(yīng)的法律、法規(guī)對(duì)其進(jìn)行保護(hù)，因此在其發(fā)展中存在很多的問題，本文將從以下幾點(diǎn)進(jìn)行闡述：

（一）法律問題

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房來說，雖然其在價(jià)格上具有非常強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)，但是在法律上卻并沒有得到國(guó)家的允許和保護(hù)，我國(guó)政府在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中明確對(duì)國(guó)家住宅用地使用權(quán)作出了明確的規(guī)定，嚴(yán)禁任何形式的土地買賣，且無論是單位還是個(gè)人在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的時(shí)候，必須取得當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的批準(zhǔn)，只能在國(guó)有土地上進(jìn)行。從這我們不難看出，現(xiàn)階段比較盛行的小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是違反國(guó)家法律法規(guī)的，得不到國(guó)家對(duì)其進(jìn)行的法律保護(hù)。山東省濟(jì)南市曾在2007年至2008年相繼拆除了大量小產(chǎn)權(quán)房，建筑面積高達(dá)6萬多平方米，嚴(yán)厲打擊了非法的小產(chǎn)權(quán)房交易行為。

（二）產(chǎn)權(quán)登記問題

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)登記問題也是現(xiàn)階段其所面臨的重要問題，由于小產(chǎn)權(quán)房在法律上并沒有得到國(guó)家的認(rèn)可和保護(hù)，因此在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記方面也存在著很大的問題，雖然社會(huì)各界廣泛要求小產(chǎn)權(quán)房與其他產(chǎn)權(quán)房一樣可以進(jìn)行正當(dāng)?shù)漠a(chǎn)權(quán)登記，但是由于相應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)其并不允許，因此其在登記方面仍然具有非常大的苦難。本文通過對(duì)濟(jì)南市近郊的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行一系列走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于無法進(jìn)行合法的產(chǎn)權(quán)登記致使買賣雙方出現(xiàn)矛盾和問題的現(xiàn)象比比皆是，嚴(yán)重影響了社會(huì)主義現(xiàn)代化的建設(shè)和發(fā)展。

三、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)對(duì)策研究

對(duì)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)來說，其也是現(xiàn)階段廣大農(nóng)民所關(guān)注的重要問題，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)也曾明確指出，“對(duì)于農(nóng)民來說，一家一戶只能擁有一處住宅，在對(duì)其進(jìn)行出賣之后在進(jìn)行宅基地申請(qǐng)的，不予批準(zhǔn)?！闭氐牧鬓D(zhuǎn)只能在農(nóng)民集體組織中，不得在個(gè)人行為中進(jìn)行，必須由政府進(jìn)行主導(dǎo)，適當(dāng)對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行放權(quán)，其對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展也起到了很好的抑制作用。

四、結(jié)語(yǔ)

本文通過對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房困境和農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)對(duì)策進(jìn)行分析，提出相應(yīng)觀點(diǎn)，希望能對(duì)未來我國(guó)農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。

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