關(guān)于房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及對策分析

吳偉權(quán)

[摘要]近些來，隨著人們生活水平的提升，人們對住宅的需求不斷增加，房產(chǎn)測量中面積測算工作的重要性日益突顯。在我國，雖然在面積測算方面已經(jīng)具備了相應(yīng)的規(guī)范，但在實際執(zhí)行中還存在許多爭議之處，引發(fā)了一些問題，進(jìn)而影響了房屋測量的正常開展。文章針對房產(chǎn)測繪面積出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)對策。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)測繪；測繪面積；問題

1、房地產(chǎn)測繪重要性

隨著人們生活水平的不斷提高，房價的日益上漲，房產(chǎn)面積測繪工作變得尤為重要。測繪的工作質(zhì)量直接決定了房屋建筑的實際面積大小，一旦存在較大誤差就會造成房產(chǎn)交易雙方的嚴(yán)重經(jīng)濟損失。因此，房產(chǎn)測繪機構(gòu)必須堅決履行自身的社會和法律責(zé)任，嚴(yán)格按照國家頒布的各項法律法規(guī)進(jìn)行測繪作業(yè)，對于每一個測量環(huán)節(jié)都要做到精確性、科學(xué)性。

2、房產(chǎn)測繪面積中存在的問題

2.1測繪標(biāo)準(zhǔn)不完善

房產(chǎn)面積的測繪工作是非常復(fù)雜和精密的，需要一個合理的標(biāo)準(zhǔn)對其步驟和細(xì)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，否則將不能滿足相關(guān)部門、開發(fā)商和客戶的需求。我國房產(chǎn)測繪工作目前還處于初級發(fā)展階段，各方面的約束和規(guī)范并不完善，缺乏對面積測繪有關(guān)參數(shù)的明確。在實際操作中，由于測繪標(biāo)準(zhǔn)的不完善和資料內(nèi)容不完整，導(dǎo)致出現(xiàn)測繪糾紛時，無法提供參考依據(jù)，只能憑借個人經(jīng)驗來確定，導(dǎo)致面積測繪結(jié)果存在偏差。

2.2對復(fù)雜建筑的測繪存在問題

對于大型的、較為復(fù)雜的建筑，測繪工作任務(wù)繁重，測繪面積的確定非常復(fù)雜，操作程序繁瑣，要處理的數(shù)據(jù)也非常多，計算難度極大。在對這類建筑進(jìn)行面積測繪時，測繪工作人員難以保證完全不會出錯，導(dǎo)致測繪的質(zhì)量難以得到保障。

2.3公用面積分?jǐn)偛粶?zhǔn)確

在實際測繪中，大多數(shù)業(yè)主并不知道測繪的面積是如何得來的，屏蔽了客戶的知情權(quán)。其次，某些開發(fā)商可能會誤導(dǎo)測繪工作人員將一些不應(yīng)該分?jǐn)偟墓媒ㄖ糠诌M(jìn)行面積分?jǐn)?。針對某些陽臺、飄臺和突出的部位，測繪工作人員存在判斷不準(zhǔn)確的情況，不知道該面積是否要計算。

2.4工作人員專業(yè)水平較低

房產(chǎn)面積測繪工作對技術(shù)和專業(yè)程度要求較高。而實際上，大部分執(zhí)業(yè)人員專業(yè)水平較低，對某些精密儀器的使用不規(guī)范，直接影響到測繪結(jié)果的準(zhǔn)確度。在我國，大部分測繪單位為了節(jié)省成本，根本不會對工作人員進(jìn)行上崗前的培訓(xùn)，更不用說是雇傭合同存續(xù)期間的有關(guān)考核，這茌一定程度上降低了測繪工作人員的專業(yè)水平。

3、房產(chǎn)測繪面積的質(zhì)置控制對策

3.1控制前期測繪資料及圖紙質(zhì)量

嚴(yán)格控制前期測繪資料和圖紙的質(zhì)量是整個面積測繪過程的基本前提。在實際測繪過程中，一定要將施工圖紙上交政府相關(guān)規(guī)劃部門進(jìn)行審核，房產(chǎn)測繪單位只能接收委托方提供的審批已經(jīng)通過的施工圖紙，確保測繪面積的合法性。其次，茌測繪過程中，如果存在某些要變更的事項，委托方必須提供詳細(xì)的變更單。為了便于測繪過程中對相關(guān)測繪數(shù)據(jù)的查閱和計算，施工圖紙至少應(yīng)該包括以下幾種：建筑平面圖、剖面圖、樓梯詳細(xì)圖、陽臺和飄臺大樣圖等等。比如：坡屋頂?shù)姆秶€難以在平面圖中進(jìn)行確定，但是在剖面圖中就清晰明了。同時，在前期的資料中應(yīng)該提供建筑詳細(xì)的功能部位的位置和相關(guān)說明，比如：中央空調(diào)、蓄水池、儲熱器、配電室等等。

3.2面積計算部位和公用分?jǐn)偟暮侠硇?/p>

在確定面積的計算部位時，應(yīng)該嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測繪規(guī)范》的規(guī)定。房產(chǎn)測繪之前，為避免測繪總面積發(fā)生偏差，應(yīng)該明確要測繪的全面積、半面積和不需要計算面積的部位。比如，公用面積的測算要分情況來測算。如果該公用面積完全是封閉狀態(tài)的，就要計算全面積；如果是敞開狀態(tài)的，要看該公用面積是否在建筑的主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)，分情況測繪。在實際測繪中，為了提高測繪的準(zhǔn)確性，工作人員應(yīng)該要求委托方提供詳細(xì)的說明書，避免委托方錯標(biāo)陽臺、飄窗和花壇等面積。關(guān)于公用面積分?jǐn)偟暮侠硇詥栴}是整個面積測繪的核心所在。公用面積分?jǐn)傚e誤直接會影響到使用者的利益。在房產(chǎn)各面積計算準(zhǔn)確后，一定要按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和相關(guān)政府部門的細(xì)則來確定公用面積的分?jǐn)傆嬎恪Ｈ舨荒苊鞔_分?jǐn)偯娣e，應(yīng)組織相關(guān)測繪、技術(shù)和質(zhì)檢人員商討確定。計算完公用分?jǐn)偯娣e之后，要將分?jǐn)偯娣e與之前計算的各面積進(jìn)行比較，確保其準(zhǔn)確性。

3.3對外業(yè)測繪質(zhì)量的有效控制

有效的控制外業(yè)測繪對房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量有很大的積極作用，測繪工作人員應(yīng)該重視外業(yè)測繪。有效的控制外業(yè)測繪主要包括以下幾個方面：一是，通過實地勘察所繪制的房產(chǎn)范圍圖、調(diào)查所得的產(chǎn)權(quán)邊界圖應(yīng)該與房產(chǎn)的設(shè)計圖保持一致：二是，要保證房產(chǎn)測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性和內(nèi)容的完整性；三是，房屋層次、幢號和室號、結(jié)構(gòu)以及用途等房產(chǎn)要素的調(diào)查一定要準(zhǔn)確，要符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

3.4對內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效管理

房產(chǎn)的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多，計算和管理任務(wù)繁重，測繪工作人員應(yīng)該細(xì)心謹(jǐn)慎的對其進(jìn)行有效控制和管理，主要包括以下幾個方面；首先，關(guān)于房產(chǎn)圖繪制的規(guī)格、尺寸和標(biāo)準(zhǔn)要符合國家相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)圖所要表達(dá)的內(nèi)容要清晰和完整；其次，在測繪過程中，要保證測算面積的準(zhǔn)確性，方法要正確，不能出現(xiàn)錯誤的情況；再次，測繪報告的編寫要完整、規(guī)范、內(nèi)容表述要清楚；最后，對房產(chǎn)檔案的保存和管理要認(rèn)真負(fù)責(zé)。

3.5采用工作流程技術(shù)實現(xiàn)生產(chǎn)過程控制

工作流程技術(shù)是房產(chǎn)測繪管理的重要手段，它能夠在很大程度上對房產(chǎn)測繪的整個業(yè)務(wù)流程進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和控制。目前，我國房產(chǎn)測繪工作更加流程化、數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)化，為了適應(yīng)新的變化，大部分測繪單位采用7T作流程技術(shù)。該技術(shù)根據(jù)各崗位的職責(zé)和任務(wù)，通過計算機網(wǎng)絡(luò)對各崗位角色設(shè)置了用戶權(quán)限，在每一個工作環(huán)節(jié)都記錄操作人員的身份信息，確保整個工作流程都是在監(jiān)控狀態(tài)下進(jìn)行，保證了數(shù)據(jù)和圖文的真實性和完整性。

3.6提高工作人員的專業(yè)素養(yǎng)

近年來，我國科學(xué)技術(shù)水平逐漸提高，各行各業(yè)都引進(jìn)了許多先進(jìn)設(shè)備，對高素養(yǎng)的工作人員需求越來越多。提高測繪工作人員的專業(yè)水平是提高房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量的必要前提。測繪單位在對測繪工作人員的選拔上要嚴(yán)格要求，堅決淘汰水平低的應(yīng)聘者，切不可任人唯親。對于已上崗的工作人員，要定期對他們進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要為：房產(chǎn)測繪規(guī)范、房產(chǎn)測繪面積部位的確定和房產(chǎn)測繪面積的計算方法等等，旨茌使他們更熟悉業(yè)務(wù)，操作更熟料。最后，要建立績效考核制度，激勵每一個員工積極細(xì)致的工作。

結(jié)語：

綜上所述，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會生產(chǎn)力的進(jìn)步，房產(chǎn)測繪面積問題得到廣大社會群眾越來越密切的關(guān)注。無論是對房產(chǎn)外業(yè)還是內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的管理，都要求測繪人員有一定的專業(yè)素養(yǎng)。其次，對于整個測繪過程中的資料和圖紙，都要保證其準(zhǔn)確性和完整性。目前，我國房產(chǎn)測繪的發(fā)展尚不成熟，關(guān)于房產(chǎn)面積測繪也存在諸多問題，本文深入分析了相關(guān)問題，并且提出了有關(guān)的質(zhì)量控制對策，希望對我國房產(chǎn)測繪管理的發(fā)展提供有效的幫助。