試論房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)預(yù)交所得稅的會(huì)計(jì)處理

張　強(qiáng)

?

試論房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)預(yù)交所得稅的會(huì)計(jì)處理

張強(qiáng)

伴隨我國(guó)人口的穩(wěn)定增長(zhǎng)，全國(guó)人民正在以滿懷殷切盼望的信心進(jìn)行熱火朝天的社會(huì)主義事業(yè)建設(shè)，這使得房地產(chǎn)行業(yè)得到了空前發(fā)展，促進(jìn)稅收收入的增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。但是與此同時(shí)，其行業(yè)中出現(xiàn)了房?jī)r(jià)持續(xù)走高，偷逃預(yù)交所得稅等現(xiàn)象，引起了一系列社會(huì)矛盾，因此通過預(yù)交所得稅的會(huì)計(jì)處理等方面規(guī)范其行業(yè)的發(fā)展顯得尤為重要。

房地產(chǎn)行業(yè)；企業(yè)預(yù)交所得稅；會(huì)計(jì)處理

一、前言

房地產(chǎn)是近些年來一種熱門行業(yè)，不僅滿足了人民群眾的日常生活需要，而且更是促進(jìn)了社會(huì)生產(chǎn)效率的提高，直接或間接創(chuàng)造了豐富的利潤(rùn)，產(chǎn)生了巨大經(jīng)濟(jì)效益?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的重要作用，規(guī)范企業(yè)的管理顯得非常有必要。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，對(duì)其企業(yè)的預(yù)交所得稅的會(huì)計(jì)處理展開了論述。

二、企業(yè)所得稅概述

企業(yè)所得稅簡(jiǎn)單來說企業(yè)在法律規(guī)定下對(duì)合法收入所繳納的稅務(wù)，是國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分，納稅主體對(duì)象顧名思義就是企業(yè)。從專業(yè)角度來講，其所得稅是具有法律資質(zhì)的內(nèi)資生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)單位在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者其它方面所獲得收入所征收的一種稅務(wù)，通常來說其稅收有一定的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)超出規(guī)定的收入部分時(shí)需要繳納稅務(wù)。在我國(guó)企業(yè)所得稅主要面對(duì)的對(duì)象是六大類內(nèi)資企業(yè)與其它組織。企業(yè)作為社會(huì)納稅人的一員，繳納企業(yè)所得稅是其應(yīng)該履行的義務(wù)，具有一定的強(qiáng)制性，任何企業(yè)不得以任何理由拒繳、偷漏所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)作為現(xiàn)代社會(huì)中一種炙手可熱的企業(yè)也不例外，也應(yīng)該按照有關(guān)規(guī)定履行按時(shí)繳納企業(yè)所得稅的義務(wù)。

三、會(huì)計(jì)處理對(duì)稅收的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)于核算開發(fā)成本按照“劃分制”來劃分，即按照分期塊與分樓盤的具體情況為依據(jù)進(jìn)行核算。值得肯定的是無論采取哪種核算成本方式，唯一不變的是在有關(guān)規(guī)定下，樓盤成本包含于成本開銷之中，這種關(guān)系始終存在于開發(fā)過程的之中，也就是說樓盤成本計(jì)入成本開銷之中，計(jì)入所得稅之中，當(dāng)實(shí)際樓盤成本超出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就要相應(yīng)地繳納所得稅[1]。當(dāng)開發(fā)任務(wù)結(jié)束后，花銷會(huì)轉(zhuǎn)而過渡到與之相關(guān)的科目上，一般是轉(zhuǎn)換過渡成開發(fā)產(chǎn)品，對(duì)具體對(duì)象按照一定的方式進(jìn)行計(jì)算，這就使得開發(fā)成本得以構(gòu)成，即銷售出去的產(chǎn)品所獲取的經(jīng)營(yíng)成本。不管使用哪種核算方法，稅收清算都是將稅收扣除作為依據(jù)。實(shí)際情況是核算成本的方法多種多樣，成本在轉(zhuǎn)結(jié)過程中很難保證準(zhǔn)確性，存貨成本準(zhǔn)確性也會(huì)受到影響，不能真實(shí)反映出整個(gè)銷售階段的效益情況，還會(huì)導(dǎo)致征繳所得稅的準(zhǔn)確性得不到根本保證。

四、預(yù)交所得稅會(huì)計(jì)處理的意義

稅收是國(guó)家財(cái)政的基本來源，但是并不是稅收越多越有利，所以應(yīng)該堅(jiān)持適度平穩(wěn)的原則。政府通常針對(duì)企業(yè)所得稅等實(shí)行預(yù)征制來維持穩(wěn)定財(cái)政收入，以保證全社會(huì)的收支平衡，維護(hù)社會(huì)的正常秩序。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，是由開發(fā)周期與收入來源，也就是漫長(zhǎng)的開發(fā)周期與分散的收入來源決定的。在房地產(chǎn)銷售中，通過預(yù)交所得稅會(huì)計(jì)處理能夠?qū)ζ淦髽I(yè)實(shí)際獲得的收入做出正確的預(yù)測(cè)，便于企業(yè)做好收入利潤(rùn)的分配。

五、房地產(chǎn)企業(yè)中預(yù)交所得稅存在問題

(一)提前確認(rèn)與預(yù)交、虛交稅款

一般情況下國(guó)家會(huì)對(duì)各地方政府、稅務(wù)部門要求在稅收方面有一定的目標(biāo)任務(wù)，當(dāng)沒有達(dá)到目標(biāo)任務(wù)時(shí)，會(huì)與房地產(chǎn)企業(yè)采取約談等方式，提前對(duì)稅款征收入庫(kù)，按照有關(guān)規(guī)定稅款需要入庫(kù)的時(shí)間在下半年，或者是沒有稅源的前提下，會(huì)導(dǎo)致繳納稅款時(shí)出現(xiàn)虛假信息的現(xiàn)象，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)交所得稅方面也會(huì)出現(xiàn)虛假現(xiàn)象。

(二)延時(shí)納稅

房地產(chǎn)企業(yè)履行納稅義務(wù)的前提是結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，是納稅額的主要依據(jù)，當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入推遲，納稅也會(huì)隨之延長(zhǎng)，這是企業(yè)使用的一種少交預(yù)交所得稅的常見方法。具體操作流程為沒有在規(guī)定的時(shí)間對(duì)經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，售房款項(xiàng)預(yù)收收入長(zhǎng)期掛靠，首付款或提前交納房款都不按照合同規(guī)定的實(shí)際日期內(nèi)進(jìn)行[2]。

(三)通過“往來科目”偷逃稅款

按照相關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所獲得的收入是房地產(chǎn)企業(yè)的主要來源，此外其它方面的收入也是其收入總額的一部分。企業(yè)為逃避納稅業(yè)務(wù)以往來款的核算方式處理其它收入，也有些企業(yè)打起了銀行按揭款的主意，試圖瞞天過海，以逃避納稅業(yè)務(wù)，為一時(shí)之便，在其它應(yīng)付款中融入按揭款項(xiàng)之中，不再是預(yù)售收入的內(nèi)容，從而實(shí)現(xiàn)偷逃稅款。

(四)通過成本混轉(zhuǎn)調(diào)減利潤(rùn)偷逃稅款

企業(yè)為獲得更多的利潤(rùn)，不會(huì)只是投資開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，有時(shí)多個(gè)項(xiàng)目共同開發(fā)，各個(gè)階段情況也有所不同。針對(duì)于多個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)將核算成本區(qū)分開來。企業(yè)會(huì)在其中投機(jī)取巧，將這些項(xiàng)目合并，并不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制與規(guī)定的配比原則對(duì)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)項(xiàng)目調(diào)整具有隨意性，這樣表面上看上去好像房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)虧損，實(shí)則上卻是盈利。

(五)通過借款利息偷逃稅款

在一個(gè)項(xiàng)目還沒有正式開發(fā)之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要投入或籌集一定的資金用于開發(fā)建設(shè)，需要的資金是一筆大數(shù)目，所以為獲得這筆大數(shù)目的資金，需要通過多種渠道來獲取資金?；I集資金的渠道有銀行借記貸款，或者是員工集資等方式。

六、審計(jì)對(duì)策

(一)提高審計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平素質(zhì)

審計(jì)人員是會(huì)計(jì)處理的主要工作人員，其業(yè)務(wù)水平素質(zhì)對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入具有重要的掌控作用。有時(shí)審計(jì)人員也會(huì)鉆法律的空子，做一些假賬，對(duì)企業(yè)與國(guó)家的利益造成了不利影響。

(二)充分利用綜合信息

通過稅收政務(wù)系統(tǒng)結(jié)合電子資料，針對(duì)同一企業(yè)納稅對(duì)象進(jìn)行對(duì)歷年來的數(shù)據(jù)展開對(duì)比分析，從中發(fā)現(xiàn)異常問題。加強(qiáng)外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新問題。如在交易中心進(jìn)行調(diào)查，通過信息媒體上刊登的廣告，扮演成購(gòu)房者的角色進(jìn)行實(shí)地查看，以多種方式了解、采集與之相關(guān)的開發(fā)建設(shè)真實(shí)信息。

(三)開展審計(jì)實(shí)踐

1、加強(qiáng)實(shí)物信息核查。實(shí)物信息核查堅(jiān)持重點(diǎn)抓住“四個(gè)環(huán)節(jié)”的原則，這四個(gè)環(huán)節(jié)分別是項(xiàng)目數(shù)量、開發(fā)面積與地點(diǎn)、單位價(jià)格，具體涉及到各種協(xié)議文件資料，這些都可以作為實(shí)物信息核查的有力證據(jù)[3]。

2、提高選案環(huán)節(jié)針對(duì)性。對(duì)于避免預(yù)交所得稅虛征稅款的問題，需要前期做好征管數(shù)據(jù)分析工作，這就要求以每年的最后一個(gè)月的稅收作為對(duì)比參照，以該月占據(jù)全年稅收的比例，進(jìn)行逐步的分析數(shù)據(jù)工作。如果在對(duì)數(shù)據(jù)篩查中發(fā)現(xiàn)一些電子數(shù)據(jù)在同一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)多次，或者是在同一個(gè)月份當(dāng)中針對(duì)同一種稅款企業(yè)只進(jìn)行一次的申報(bào)繳納，當(dāng)出現(xiàn)了這些情況可判斷有不屬實(shí)現(xiàn)象的存在。

3、加強(qiáng)往來賬戶的審查力度。加大對(duì)售房合同的檢查力度，并結(jié)合經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行核對(duì)，按照合同上的要求加強(qiáng)審查力度，檢查在收入結(jié)轉(zhuǎn)中是否有按照合同上的要求進(jìn)行，注重對(duì)往來賬戶加強(qiáng)警惕，重點(diǎn)檢查付款與借款項(xiàng)目上。

七、結(jié)論

綜上所述，本文從五個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)預(yù)交所得稅的會(huì)計(jì)處理展開了論述。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，對(duì)其成本核算有很多種方法手段，這也決定了其行業(yè)稅種的多樣性，同時(shí)多樣性也決定了在預(yù)交企業(yè)所得稅的時(shí)候出現(xiàn)了各種問題。對(duì)于存在的問題相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)與政府、稅務(wù)部門有全面的認(rèn)識(shí)，要加以采取有效的措施進(jìn)行改善，以保證國(guó)家稅收收支平衡，以將財(cái)政稅收使用做出合理的分配，用于為人民群眾謀福的事業(yè)當(dāng)中，以維護(hù)社會(huì)秩序的和諧穩(wěn)定。(作者單位：寧夏萬耀生物科技有限公司)

[1]趙磊.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款預(yù)計(jì)利潤(rùn)對(duì)所得稅的影響[J].財(cái)會(huì)月刊,2013,02:53-54.

[2]盛英會(huì).房地產(chǎn)行業(yè)銷售人員個(gè)人所得稅征收模式改進(jìn)研究[J].金融理論與教學(xué)，2013,03:75-77

[3]馬龍,吳曉丹.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃實(shí)證研究[J].商,2014,17:121.