王佳琪

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房地產(chǎn)發(fā)展對地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的影響研究
——以吉林省為例

王佳琪

伴隨著整個中國經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展勢頭良好、發(fā)展速度加快，房地產(chǎn)行業(yè)在最近的十余年來可謂是發(fā)展最迅速、最能掙錢的行業(yè)之一，同時也是地方財政的重要支柱之一，可以說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展好壞直接關(guān)系到我國整體經(jīng)濟(jì)的走向。吉林省作為一個傳統(tǒng)的老工業(yè)基地，房地產(chǎn)發(fā)展對該地區(qū)的影響也是巨大的，本文就吉林省房地產(chǎn)發(fā)展對地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的影響展開討論，通過一系列的數(shù)據(jù)分析、對比，房地產(chǎn)的發(fā)展可以拉動地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長。

房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)增長;吉林省

一、吉林省房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

年份面積 20102011201220132014建筑業(yè)房屋施工面積5900.707446.6913133.1212518.7913992.95建筑業(yè)房屋竣工面積4272.904194.606026.656344.107334.96國有建筑業(yè)房屋施工面積205.90285.86490.19560.61376.79國有建筑業(yè)房屋竣工面積157.3079.70191.85303.94216.37集體建筑業(yè)房屋施工面積69.10181.64154.45121.4172.71

年份產(chǎn)值 20102011201220132014建筑業(yè)總產(chǎn)值1348.781626.651990.432211.442521.00建筑工程產(chǎn)值1154.431366.771724.691903.962162.08安裝工程產(chǎn)值158.20212.98193.49215.55241.6

從上面的表格數(shù)據(jù)中我們可以直觀的看到，在吉林省2010-2014年間的GDP總量中，建筑行業(yè)的所占整體GDP的比重還是非常高的。這些數(shù)據(jù)也充分說明了房地產(chǎn)在整個吉林省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演的角色，可以說是影響吉林省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大數(shù)據(jù)之一，雖然房地產(chǎn)對吉林省的GDP貢獻(xiàn)很大，但是隨著政府調(diào)控政策和市場規(guī)律的自動調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)不復(fù)當(dāng)年之勇，整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的泡沫，而此時如果地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然需要房地產(chǎn)行業(yè)來拉動的話，那么對地區(qū)未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會產(chǎn)生非常大的影響。

(一)房地產(chǎn)發(fā)展速度快,推動經(jīng)濟(jì)不斷增長

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程是不可避免的，同時我國也在進(jìn)行大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè),這些因素的直接后果就是導(dǎo)致人們的購房需求極大的增加。這種急劇的需求也刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資積極性,使得市場上的流動資金大規(guī)模的向房地產(chǎn)行業(yè)聚集。吉林省的房地產(chǎn)發(fā)展也非常迅速，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示

年份億元2005216.892006256.002007304.712008408.752009487.322010577.002011693.532012794.292013840.752014891.40

我們知道房地產(chǎn)行業(yè)是一個牽涉到多方面的行業(yè)，它最大的特點就是能夠從投資和消費兩方面促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長:房地產(chǎn)從開發(fā)、投資到消費是和鋼鐵產(chǎn)業(yè)、建筑行業(yè)、原材料行業(yè)、建筑材料、室內(nèi)設(shè)計與裝修等行業(yè)存在緊密聯(lián)系的,同時這些行業(yè)的發(fā)展也是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推力[1]。相對于其他行業(yè)在GDP上的單一貢獻(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)在綜合維度的貢獻(xiàn)上有著絕對優(yōu)勢,是目前國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)過程中資源消耗量大

雖然房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)非常大，但是也存在著資源消耗大等現(xiàn)象，但是令人擔(dān)憂的是，我國目前能夠利用的土地資源雖然在土地總量上占據(jù)世界前列，但是缺陷依然不能忽視，那就是人均耕地少、高質(zhì)量耕地少、后備土地資源少等問題。自改革開放而來的幾十年中，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了令世人矚目的成績，但是由于盲目的城市擴張導(dǎo)致了對我國的自然資源、土地資源、礦產(chǎn)資源等帶來了巨大的、不可挽回式的破壞。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的擴張難免會帶來房地產(chǎn)業(yè)的擴張，房地產(chǎn)的開發(fā)駛?cè)肓藲v史上不曾有過的“快車道”時期[2],這樣快速發(fā)展的后果就是大量的可利用耕地被占用、自然環(huán)境惡化、各種不可再生資源消耗加劇、動植物滅絕速度加快、環(huán)境污染導(dǎo)致的疾病種類增加等問題。

(三)房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫

在2009年的1-9月份中，吉林省房地產(chǎn)持續(xù)升溫，在建設(shè)投資、施工面積、房屋交易量、商品房平均價格、二手房交易額、房地產(chǎn)購房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等方面均達(dá)到歷史最高點，在房貸產(chǎn)投資方面，由于市場需求的快速增長、投資商的熱情和政府的支持，所以在總的房屋建筑面積和土地出售量都呈現(xiàn)出比較高位的增速[3]；而因為商品房的價格普遍較高，所以退而求其次的二手房交易市場也比較火爆，在1-9月份的交易額中與上年相比高出15個百分點。

二、吉林省房地產(chǎn)存在的問題

(一)房地產(chǎn)價格上漲速度過快，價格虛高

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國商品房平均銷售額比2013年的全年銷售額總共上漲了19%，當(dāng)然這也和物價、房價的不斷上漲有關(guān)系，比如從2013年下半年到2014年末間的商品房銷售價格是比往年的價格要高的。我國的房價長期處于一個虛假過高的特殊情況，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各行業(yè)的平均利潤率，但是因為國人對住房的特殊情結(jié)和受結(jié)婚、孩子上學(xué)等的影響，所以雖然房價虛高但是市場需求量一直很大。但是從國際一線城市的房價來看，紐約住戶的平均收入與房價比僅為6.9倍，德國柏林的為3.6倍，法國巴黎的是4.2倍，俄羅斯首都莫斯科的更低一點，只有2.9倍，但形成鮮明對比的是[3]，以“北上廣”為代表的一線城市的平均收入與房價比則為20-30倍；另外在房地產(chǎn)的利潤率上，國際一線城市中的房地產(chǎn)利潤率均保持在5%左右，最高的也不過是6%～8%之間，但形成鮮明對比的是，我國房地產(chǎn)利潤率高達(dá)30%～40%，雖然我國的政體發(fā)展水平還未趕得上發(fā)達(dá)國家的發(fā)展，但是最起碼已經(jīng)在房價上高別人一線了。

(二)房地產(chǎn)市場“泡沫化”高

我國房地產(chǎn)行業(yè)存在著起步晚、時間短、炒房猖獗、后來居上、房價虛高等特點，同時因為特殊國情，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在很長一段時期內(nèi)都無法讓市場充分發(fā)揮作用，更多的是一種人為的調(diào)節(jié)，因此不免受到外界許多不良因素的影響,這種影響的后果之一局勢使得我國房地產(chǎn)市場的泡沫化程度非常高。高房價帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響整個房地產(chǎn)行業(yè)中上下游的所有供應(yīng)商，不利于整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也無法發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的推動作用。同時房地產(chǎn)業(yè)的巨額收益和房價的居高不下甚至是略有反彈的前提下，使得各種流動資金不斷加入到對房地產(chǎn)的投機行為中去，各種炒房現(xiàn)象和行為愈演愈烈，大有全民炒房的架勢，這種結(jié)果就導(dǎo)致了房價本身的價值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的偏離了真實的市場價值，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民的平均收入水平。

(三)高房價問題引發(fā)一系列社會問題

房地產(chǎn)市場的混亂使得房價無規(guī)律、上漲速度過快，引發(fā)了一系列的社會問題。首先，社會貧富差距越來越大，因為房地產(chǎn)價格過高的原因之一就是因為在拆遷過程中的補償費用過高，但是這筆過高的補償費是轉(zhuǎn)嫁到購房者的身上的，所以就會導(dǎo)致這樣的情況出現(xiàn)，一個辛辛苦苦干了一輩子的人的資產(chǎn)還不如一套被拆遷的房子的補償價格，那么人們的心里難免會受到影響；其次，許多剛走出校門的大學(xué)生馬上面臨的問題不是找工作，而是買房，可以說在未來預(yù)期的多少年內(nèi)“房貸”都是一個令我們非常沉重的話題；另外因為房價的過高，也催生了許多“離奇”的事情，比如假離婚就為了多分一套房，比如為了爭奪房產(chǎn)證上的署名而鬧離婚等社會現(xiàn)象。這些例子都直接或間接的反映了我國房地產(chǎn)市場因為不正常的房價而引發(fā)的社會不良現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)的發(fā)展對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

(一)房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國近十幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的支柱行業(yè)之一，可以說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在推動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長和相關(guān)附屬行業(yè)的發(fā)展上市有著巨大的貢獻(xiàn)的。而且經(jīng)濟(jì)的增長也就表明居民收入的增長，而居民收入增加直接導(dǎo)致住宅需求的增加；其次，經(jīng)濟(jì)快速增長的直接后果就是老百姓手中的錢多了，消費增加了，消費增加的直接后果就是市場中的生產(chǎn)種類不斷擴大，企業(yè)不斷擴大生產(chǎn)，在這種市場急劇擴大的前提下，商業(yè)、工業(yè)用地的需求也會大量增加；另外，經(jīng)濟(jì)增長也會促使政府加大對基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度，使國民的生活環(huán)境和出行條件得到改善，生活成本的減少會相應(yīng)提高其他方面的消費[4]，所以說房地產(chǎn)行業(yè)并不是一個孤立的行業(yè)，它的發(fā)展是和整個地區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)的，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展鏈條中不可或缺的一環(huán)。

(二)政府土地收入的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)

政府通過房地產(chǎn)開發(fā)而取得土地資源收入，這部分收入主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和政府購買，雖然這其中的一部分嚴(yán)格來說屬于投資，但是另外一部分則屬于消費領(lǐng)域。從消費領(lǐng)域來看對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重要的作用，目前我國正處于房地產(chǎn)業(yè)集中消費的重要階段，同時由于中國的傳統(tǒng)家居思想，對房地產(chǎn)的特殊消費偏好，以及地方政府利用“土地剪差”去支援城市建設(shè)的手段等等原因[5]，促使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一個非常繁榮的“黃金時代”，這一時期的房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)的帶動要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他任何經(jīng)濟(jì)體，非常具有代表性的一個例子就是在2008年的“次貸危機”影響下，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總額仍占全國經(jīng)濟(jì)總額的14.67%，貢獻(xiàn)率達(dá)到了當(dāng)時的歷史新高17.29%，可見房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在當(dāng)時“次貸危機”的影響下對我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和回升產(chǎn)生了巨大的作用。

四、未來吉林省房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略

(一)改革地方政府的政績考核評價體系

要改變“唯GDP論”和城市建設(shè)的考核制度，“唯GDP論”不是吉林省的特產(chǎn)，而是全國性的論調(diào)，但是要更加注重經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展、維護(hù)社會穩(wěn)定和諧和民生的改善。但是GDP是目前衡量一個地區(qū)發(fā)展的重要指標(biāo)之一，而且也是上級領(lǐng)導(dǎo)對下屬的考核標(biāo)準(zhǔn)之一，所以從這兩方面來講，地方政府仍然會通過支持房地產(chǎn)業(yè)來促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，所以要根除這一思想不是一朝一夕之功，而是綜合體系的建立。

(二)加快各類保障房建設(shè)，完善住房市場結(jié)構(gòu)

受到我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程加快，以及農(nóng)村人口大量向城市中遷移等因素的影響，人們對城市住房的需求還會持續(xù)增加。為了滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求，政府要在三方面下功夫，首先，政府部門應(yīng)該在保障性住房、廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房等多種房型的供給上多下功夫，盡可能的保證穩(wěn)定且夠量的房源供給，以滿足中、低收入家庭住房的剛性需求[6]；其次，要根據(jù)吉林省的實際情況，實行“分級制度”，建設(shè)不同種類和檔次的住房，比如開設(shè)高、中、低檔不同層次的商品房，用以滿足不同收入階層的住房需求；最后，省政府要出臺相應(yīng)的關(guān)于規(guī)范發(fā)展二手房市場的規(guī)定，因為二手房市場也是整個房地產(chǎn)行業(yè)中不可忽視的一環(huán)，政府可以通過差別化補貼、合理開發(fā)等手段來促進(jìn)二手房市場的健康發(fā)展，不斷擴大二手房利用率。

(三)加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊地位使得房地產(chǎn)業(yè)不能像其他行業(yè)那樣置身事外，作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，把房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的保命藥方已經(jīng)不是一個地方在做了，但是如果政府能夠大力扶持以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，那么就能夠逐漸擺脫房地產(chǎn)行業(yè)“一家獨大”的局面[7]，這樣對于政府調(diào)控地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會更加容易。

(四)調(diào)控房價

除了市場的自動調(diào)節(jié)之外，還需要有政府的宏觀調(diào)控政策。那么當(dāng)前除了稅收政策之外，還需要其他相關(guān)配套政策的出臺，因為僅僅依靠稅收政策的調(diào)控是達(dá)不到目的的。比如對于高售價的別墅，政府對于這種別墅住宅可以不予審批；同時政府也可以制定適用于當(dāng)?shù)氐娜司罡呔幼?biāo)準(zhǔn)制度，在居住面積、購買數(shù)量等方面加以控制，以抑制高標(biāo)準(zhǔn)住房的市場需求[8]；此外，對于圈地不建、捂盤拒售等違背市場正常發(fā)展的行為要加大查處力度，堅決杜絕這種情況的發(fā)生。(作者單位：延邊大學(xué))

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王佳琪(1995-)，女，漢，吉林農(nóng)安人，本科，延邊大學(xué)。