房地產(chǎn)資金鏈風險管理及發(fā)展趨勢探索

耿祎雯

摘 要：房地產(chǎn)這一行業(yè)比較特殊，是一個典型的資本密集型行業(yè)，其特點包括開發(fā)時間長、資金投入大、回籠資金周期長等。而在房地產(chǎn)項目中，資金是最重要的因素，資金鏈一旦出現(xiàn)狀況，整個項目就有停工的危險。近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)如果要長久發(fā)展下去，擁有絕對的競爭優(yōu)勢，就要進行資金風險分析、識別，并對資金鏈進行有效管理，規(guī)避不必要的風險。

關鍵詞：房地產(chǎn)；資金鏈；風險管理；發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)對發(fā)展我國經(jīng)濟及穩(wěn)定市場行情有重要作用。資金是保障房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的最重要元素。通過政府的宏觀調(diào)控，房價基本還是居高不下，依然沒有達到民眾期望的程度。各房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理不到位，有可能造成資金鏈斷裂，這對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都將產(chǎn)生重大影響。要想使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，降低風險概率，就要各方一起努力，強化房地產(chǎn)資金鏈的風險管控措施。

一、房地產(chǎn)資金鏈的現(xiàn)狀分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈根據(jù)先后有資金籌措、資金使用、資金回籠三個環(huán)節(jié)?，F(xiàn)金回款與銀行借貸是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源，占據(jù)所有資金來源的80%以上。在此分別從房地產(chǎn)資金鏈的三個環(huán)節(jié)對其現(xiàn)狀進行分析，探究各個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題。

（一）資金籌措

資金籌措是房地產(chǎn)資金鏈的第一個環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)資金鏈中有關鍵性的作用，對整個房地產(chǎn)的資金鏈的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展有重大意義。這主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，一個企業(yè)要想進入房地產(chǎn)行業(yè)首先要獲得足夠的資金，靠雄厚的財力支撐；其二，籌措資金是其他兩個環(huán)節(jié)的基礎，假如這一個環(huán)節(jié)發(fā)生問題，后續(xù)環(huán)節(jié)的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)將會直接受到影響。資金籌措這一環(huán)節(jié)涉及下面幾個問題。

1.銀行借貸比重大

目前我國某些房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來自貸款、預收款、定金、外資及個人按揭貸款等，形式多樣，而在這么多的資金來源形式中，外資的籌資比重很小，多數(shù)是貸款而來，由此說明房地產(chǎn)資金鏈高度依賴銀行貸款，這有很大的風險。

2.資產(chǎn)負載率較高

我國房地產(chǎn)行業(yè)中，仍有很多資產(chǎn)負債率較高的企業(yè)，有些企業(yè)的資產(chǎn)負債率更是高出國際常規(guī)水平，其中個別企業(yè)的資產(chǎn)負債率高出了行業(yè)的警戒線。這表示上述企業(yè)的經(jīng)營存在嚴峻的風險，其經(jīng)營利潤甚至低于負債水平，再者企業(yè)的固定資產(chǎn)無法變賣成現(xiàn)金解決債務問題，上述房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營不善，有重大的財務危機，房地產(chǎn)企業(yè)的健康運營與持續(xù)發(fā)展遭受重大影響。

3.流動負債率較高

我國房地產(chǎn)行業(yè)還面臨嚴重的流動負債率，這個數(shù)值在相當長的一段時期都高出70%，這是造成我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈長期相對緊張的一大起因，對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定運行形成了一定的影響。而正是由于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選用流動性負債為企業(yè)的進一步發(fā)展籌措資金，才造成這一現(xiàn)象。

（二）資金使用

資金使用是資金鏈的第二個環(huán)節(jié)，也是連接資金籌措與資金回籠的紐帶，將籌措到的資金科學、有效的利用是保障房地產(chǎn)資金鏈持續(xù)、穩(wěn)定運行的必要條件，這對企業(yè)今后持續(xù)、穩(wěn)定前行也有非常重要的意義。在房地產(chǎn)資金使用的過程中涉及以下問題。

1.投資開發(fā)支出較多

我國房地產(chǎn)企業(yè)中，投資開發(fā)的費用主要使用在設備、配套、土建等項目上，過去幾年，開發(fā)投資增長較快，僅在2012年，開發(fā)投資就增長了16.7%，這項費用在房地產(chǎn)企業(yè)的費用支出中占有相當大的比例。設備及土建的費用通常較為固定，但是配套等別的費用支出品種則很多，市場上的價格也各不相同，隨意性很明顯，這種變動的不規(guī)則性對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有十分不利的影響。

2.土地購置不合理

土地購置資金在房地產(chǎn)企業(yè)的所有費用支出中高居第二，這項資金的高投入也加劇了資金鏈的緊張程度。若能科學、合理地進行土地分配，就能從很大程度上緩解資金鏈的緊張運行現(xiàn)狀。在這一點上，縱使政府下發(fā)了一些限制性政策，也未對土地購置不合理的狀況起到太大的作用，這種狀況確實變少了，但并未消失，地王在許多大城市仍有出現(xiàn)。這與我國的土地開發(fā)政策是分不開的。我國的房地產(chǎn)行業(yè)不合理的土地購置會占據(jù)太多的資金，從而擴大資金的緊張局面，而購置來的土地很多沒有得到及時、有效的開發(fā)，導致出現(xiàn)很多土地閑置浪費的情況。企業(yè)只要擁有35%的自由資本就可以加入項目開發(fā)，自有資金的回報率高達300%，英美等國則大多保持在30%以下。

3.速動比率較低

受行業(yè)特征及運營形式雙方面的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)占據(jù)較大比重，但在存量中開發(fā)成本的比重較大，原材料的比重則較小，速動比率也很低，甚至低至安全值以下，導致企業(yè)的營運資金持有量所處的水平也較低，企業(yè)的還貸壓力相對較大。

（三）資金回籠

1.銷售市場遇冷

房地產(chǎn)行業(yè)中，資金回籠基本要靠銷售收入，而由于受到宏觀調(diào)控政策及消費者消費觀念的雙重影響，銷售市場并沒有真正意義上的回暖，依然會有銷售遇冷的冬季。銷售市場遇冷，導致大批房子不能變現(xiàn)，資金回籠的周期被拉長，也拉長了資金鏈，這在一定意義上也導致了資金鏈的緊張局勢。

2.現(xiàn)金流出現(xiàn)負增長

房地產(chǎn)的資金投入大多是在投資開發(fā)方面，因為房地產(chǎn)項目本身的周期較長，極易產(chǎn)生資金周轉(zhuǎn)失靈的情況，這會給資金鏈的持續(xù)、穩(wěn)定運行帶來不良影響。資金鏈處在這種緊張狀況中，現(xiàn)金流更加難以運轉(zhuǎn)。拿浙江廣廈集團來說，其在08年到11年這四年間，存貨在流動資產(chǎn)中所占的比例高達80%，而開發(fā)成本則相當于存貨的80%。

二、房地產(chǎn)資金鏈的風險管理

（一）拓寬籌資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌集太過于依賴銀行貸款，極易導致資金鏈遭遇風險，為了避免不利情況的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時要拓寬籌資渠道，逐漸將融資方式從間接融資向直接融資過渡。在間接融資方式中，中間環(huán)節(jié)過多，導致成本較高、收益較低、穩(wěn)定性較差，為此，不如改用發(fā)行股票、債券的形式直接融資。

（二）提高資金的使用率

1.運用財務杠桿

對于房地產(chǎn)企業(yè)中資產(chǎn)負債率較高的狀況，企業(yè)要及時采取對應的措施減少負債占據(jù)的比重，運用財務知識中的杠桿原理適當對資本結(jié)構進行調(diào)整。對于資金的使用過程，要提升資金的利用程度，融資過程中要對內(nèi)部融資優(yōu)先考慮。

2.合理運用土地資源

房地產(chǎn)企業(yè)按照其自身的發(fā)展計劃，對土地資源要合理購置并及時、有效地開發(fā)，避免大量購置土地資源卻不能很好的開發(fā)利用而導致土地資源的閑置浪費。另外，還要減少不必要的資金支出，放緩資金緊張的狀況。房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視成本預算工作，使每一個工程項目的支出標準化，促進資金利用率的提升。

3.科學、合理地制定負債率

對于房地產(chǎn)項目開發(fā)時間長，資金長時間被占用的狀況，可以用權益資金將其代替。在負債情況上，企業(yè)可以適當降低流動負債率，對非流動負債率予以提高，借此加強企業(yè)的償債能力。例如，對于土地出讓金這一問題，可以將短期貸款變?yōu)殚L期貸款，以此減緩短期付貸造成的壓力。

（三）加快資金回籠

企業(yè)要把握市場機遇，在同行業(yè)競爭中勇于創(chuàng)新，獲取先機，加大市場占有率，加快資金回籠。以德信地產(chǎn)集團有限公司為例，該公司在制定市場銷售策略時，以客戶需求為中心，充分利用網(wǎng)絡宣傳的模式，盡其所能宣傳其產(chǎn)品的優(yōu)勢，使客戶及潛在購買人群通過網(wǎng)絡了解房屋價格、配套設施、房屋整體結(jié)構、周邊環(huán)境、房屋的裝修及房屋的優(yōu)惠額度等信息，加快促銷力度，提高了資金回籠率。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢

（一）房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型

單一產(chǎn)品類型的開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)下市場發(fā)展中所處的地位愈發(fā)不利，房地產(chǎn)企業(yè)務必加快轉(zhuǎn)型的腳步，開發(fā)產(chǎn)品的類型要盡快向多樣化發(fā)展，來滿足更多客戶群的需求。

（二）土地購置轉(zhuǎn)向理性

在企業(yè)遇到資金鏈緊張的情勢時，很多企業(yè)已經(jīng)強化對土地資源購置的管理，最大程度上減少不合理的土地購置，這樣可以為企業(yè)自身的發(fā)展節(jié)省出大量的資金。據(jù)悉，2012年，房地產(chǎn)行業(yè)的土地購置面積就減少了19.5%，這個情況說明土地購置歸于理性，資金鏈流轉(zhuǎn)的緊張形勢有望緩解。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力不斷增強

房地產(chǎn)企業(yè)在日后的發(fā)展過程中，不斷加強企業(yè)核心競爭力將成為企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)在科學技術方面的投入將會逐漸擴大，在產(chǎn)品創(chuàng)新方面對企業(yè)自身也會有更高的要求，如針對環(huán)保型產(chǎn)品的研發(fā)，在創(chuàng)新過程中逐步淘汰掉落后的產(chǎn)品，并持續(xù)大力推動建筑材料的集約化生產(chǎn)，提升企業(yè)的科技創(chuàng)新水平及產(chǎn)品的科技含量，以適應房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭局勢。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進程中，資金鏈是最重要的部分，也是保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定運營的基本條件。而房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈中所含的問題與承擔的風險對資金鏈的安全性及可靠性都有重大影響。所以，務必要強化對房地產(chǎn)項目資金鏈的風險管理，從資金鏈的三個環(huán)節(jié)入手將風險有效控制住，保證資金鏈的穩(wěn)定。另外，為了跟上房地產(chǎn)行業(yè)的步伐，房地產(chǎn)企業(yè)應把握機遇，勇敢轉(zhuǎn)型，提高企業(yè)核心競爭力。

參考文獻：

[1]許曉峰.房地產(chǎn)資金鏈風險管理及發(fā)展趨勢探索[J].財經(jīng)界，2014（8）.

[2]倪曼光.我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與完善[J].建筑工程技術與設計，2015（14）.